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新形势下房地产企业融资方式探讨引言随着社会经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演着重要角色。
然而，传统的房地产企业融资方式已经难以满足行业的新需求。
在新的经济形势下，房地产企业需要探索新的融资方式来适应市场变化和实现业务发展。
本文将讨论新形势下房地产企业融资方式的变化和探索。
1. 传统融资方式的问题1.1 银行贷款银行贷款是传统房地产企业常用的融资方式之一。
然而，在新的经济形势下，银行贷款面临诸多问题。
首先，银行对房地产行业的风险意识增强，导致借款难度增加。
其次，传统的银行贷款需要抵押物，给企业的资金使用带来限制。
1.2 债券发行债券发行是另一种传统的融资方式，房地产企业通过发行债券来筹集资金。
然而，债券市场波动大，并且债券发行需要满足一定的条件和要求，给房地产企业带来一定的限制。
2. 新型融资方式的探索2.1 私募债融资私募债融资是一种非公开发行的债券，可以让房地产企业直接与机构或个人进行借贷交易。
私募债融资相对于传统的债券发行更加灵活，可以根据企业的实际情况进行融资。
同时，私募债融资的利率可以根据市场情况进行调整，更加符合市场规律。
2.2 股权众筹股权众筹是一种通过互联网平台向大众募集资金的方式，对于房地产企业来说，也是一种新的融资方式。
通过股权众筹，房地产企业可以实现资金快速募集，并且能够与投资者建立紧密的联系，形成良性互动。
然而，股权众筹也存在一定的风险，需要房地产企业谨慎选择合适的平台进行合作。
2.3 租赁融资租赁融资是指企业通过租赁方式获取资金。
房地产企业可以将自己的固定资产进行租赁，从而获得资金。
租赁融资相对于传统的贷款方式更加灵活，并且可以根据企业的实际需求进行灵活调整。
租赁融资也有助于房地产企业降低债务负担。
3. 总结随着新形势的变化，传统的房地产企业融资方式已经难以满足企业的需求。
房地产企业需要积极探索新的融资方式，以适应市场的变化。
私募债融资、股权众筹和租赁融资等新型融资方式为房地产企业提供了多样化的选择。
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
楼市编辑：吴辉 邮箱：135****************新形势下，房地产融资环境越发严峻，企业资金来源也受到较大限制，这种变化倒逼我国房地产行业转型。
此时，房地产企业则要转变发展思路，探索多元化融资方式，如此既能降低经营风险，又能保证自身资金链稳定，以此更好满足国内房地产市场运行需求。
新形势下房地产企业融资策略重要性一、有助于提高企业经济效益当前，处在动荡的政策环境和市场环境中，强化房地产企业的核心竞争力，提高企业盈利能力，是企业展开融资的根本目标。
结合企业所处环境，制订精细化的融资方案，利用科学的管控方式控制企业内部资金流向，能够更加有效地规避资金风险，促进自己和资源的合理配置。
具体来讲，融资方案能够展示企业一段时间内的资金使用情况，帮助企业了解资金流入与流出。
通过制订融资方案，帮助企业了解融资项目的收益情况，并完成项目风险的评估，保障企业制定的融资决策更加正确，对融资项目有所取舍。
二、有助于降低市场各类风险市场风险会对房地产企业正常经营产生较大影响，合理选用融资方式和举措，能够规避或是降低风险的影响力，为房地产企业营造更加安全稳定的运行环境。
特别是房地产企业受到市场供需关系影响较大，在紧缩政策下，我国房地产需求量逐步缩减，导致房地产出现供大于求的问题。
与此同时，房产价格与居民收入不完全匹配，导致供给端去化较慢，致使房地产资金回笼较慢，房地产发展与资金越发低迷。
此外，房地产项目建设周期长，任何环节都需要大量资金支撑，如果未能选择恰当的融资方式，定然会对项目建设进度产生严重影响，甚至出现停工情况，这就需要房地产企业面对供需变化，以及自身的资金需求，选择更为科学化的融资策略。
三、有助于解决企业经营问题作为资金密集型企业，房地产企业建设项目周期长，资金使用量大，任何环节缺少资金维持均无法保证项目建设正常推进。
合理选用融资策略，可以缓解企业资金压力，防止因资金不足或短缺而影响企业正常运营，促使企业迸发全新生机。
我国房地产融资方式的比较选择与调整我国房地产领域一直是一个备受关注的话题，房地产市场的发展不仅关乎经济发展的稳定，也直接关系到人民群众的切身利益。
在房地产业的发展中，融资方式是一个非常重要的环节，它直接影响到房地产市场的运作机制和健康发展。
本文将结合当前我国房地产市场的实际情况，探讨我国房地产融资方式的比较选择与调整。
需要了解我国目前房地产融资的主要方式。
目前，我国房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券融资、信托融资、股权融资等。
这些方式各自具有优势和劣势，需要根据实际情况进行选择和调整。
银行贷款是目前我国房地产融资的主要方式之一，它具有融资成本相对较低、融资周期相对较长等优势。
银行贷款也存在着一些问题，比如贷款利率过高、抵押物要求严格等，这些都在一定程度上制约了房地产项目的融资能力。
由于银行贷款的供给受到宏观调控的限制，也容易导致房地产市场出现融资难的问题。
债券融资是房地产企业获取长期资金的重要途径之一。
通过发行债券，房地产企业可以获得大额资金，而且债券的资金成本相对较低，对于规模较大的房地产企业尤为重要。
不过，债券融资的条件及流程相对较为繁琐，且对发行企业的信用评级要求也较高，这对于一些中小房地产企业而言并不容易。
信托融资是近年来兴起的一种融资方式，它能够为房地产企业提供灵活的融资渠道，且具有一定的风险分散效果。
不过，信托融资也存在着风险相对较大、成本相对较高等问题，需要谨慎对待。
股权融资是指房地产企业通过发行股票或其他股权证券来筹集资金。
相对于债券融资而言，股权融资在资金成本、还款期限等方面存在较大优势，但也会带来股权稀释、市场反应等一系列问题。
在选择股权融资时需要权衡利弊，谨慎对待。
我国房地产融资方式各具有一定的优势和劣势，需要根据实际情况进行选择与调整。
在调整融资方式时，应当根据房地产市场的实际需求和宏观经济形势进行。
一方面，需要在保持稳定的基础上，加大对房地产市场的金融支持力度，促进房地产市场的健康发展。
第23卷第1期建筑管理现代化V ol. 23 No.1 2009年2月CONSTRUCTION MANAGEMENT MODERNIZATION Feb．2009 当前形势下房地产企业融资方式浅析李竞，何阳，陆惠民（东南大学土木工程学院建设与房地产系，江苏南京 210096，E-mail：llljjj333@）摘要：近年来我国经济保持高速增长，国内通货膨胀压力持续增大，流动性过剩问题愈加突出，城市房屋销售价格出现了较大幅度增长。
当前形势下国家出台了紧缩银根等一系列有关房地产企业的政策，房地产企业遇到了巨大的资金压力，在这种情况下房地产企业应当转变传统融资思维，努力扩大融资途径，积极探索运用多种融资方式，实现企业的可持续发展。
分析了当前形势下房地产企业可行的主要融资方式，以及对策和建议。
关键词：房地产；企业融资；贷款；债券；信托中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-019X（2009）01-0021-03Analysis of financing mode of real estate enterprises under the currentsituationLI Jing，HE Yang，LU Hui-min（Department of Construction Management and Real estate，Southeast University，Nanjing 210096，China，E-mail：llljjj333@）Abstract：China's economy has maintained rapid growth in recent years. Domestic inflation pressures continue to increase. The problems of excess liquidity become even more prominent and the price of urban housing has been increasing. Under the current situation，the state promulgated a series of monetary tightening policies for real estate enterprises which are facing financial pressure. In this case，the real estate enterprises should change the traditional thinking，make efforts to expand channels of financing，and actively explore the use of a variety of financing to achieve enterprises sustainable development. This paper analyzed the main feasible financing modes of the real estate enterprises and provided some suggestions.Key word：real estate；financing；loans；bonds；trust1 背景分析2007年全国城市房屋销售价格出现了快速增长，房地产市场投资过热，由此增强了金融风险的集聚，增加了经济社会中的不安定因素，不利于经济的可持续发展。
房地产企业如何融资引言在当今的经济环境中，房地产业一直是吸引大量资金投入的重要行业之一。
然而，房地产企业的规模和资金需求往往较大，因此融资对于房地产企业的发展至关重要。
本文将介绍房地产企业如何融资，以帮助企业了解并选择适合自己的融资方式。
房地产企业融资的必要性房地产企业在进行项目开发、购买土地、建设楼盘等过程中需要大量的资金投入。
而只有通过融资才能够满足这些资金需求。
融资不仅可以帮助企业扩大规模、提高竞争力，还可以提供灵活的资金运作方式，以应对市场变化。
房地产企业常见的融资方式1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产企业可以向银行申请贷款，用于资金的投入和项目的开发。
贷款的额度、期限和利率等条件会根据企业的信用评级和项目的风险程度而有所不同。
2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来融资。
债券发行可以吸引大量投资者的资金，从而提供企业所需的资金。
债券的期限、利率和偿还方式等条件需要根据企业的资信状况和市场情况来确定。
3. 股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票来吸纳投资资金。
投资者可以购买企业的股票，成为股东并分享企业的利润。
股权融资可以提供较大的资金规模，且相对于债券融资更为灵活。
4. 合作开发房地产企业可以与其他企业或投资者进行合作开发项目。
合作开发可以有效地分享风险和资金压力，同时还可以借助合作伙伴的资源和经验来提升项目的成功概率。
5. 外部投资房地产企业可以吸引外部投资，例如私募股权投资基金、风险投资等。
外部投资可以提供房地产企业所需的资金，同时还能够为企业引入资金管理和战略管理经验。
如何选择融资方式房地产企业在选择融资方式时需要考虑多个因素，包括资金需求、项目风险、企业信用状况、市场环境等。
以下是一些选择融资方式时的重要考虑因素：1. 资金需求企业需要明确自己的资金需求，并评估所需资金的规模和期限。
不同的融资方式在提供资金规模和期限方面有所不同，企业需要选择适合自己资金需求的融资方式。
房地产企业融资方式选择的策略分析随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的融资方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，有那些优点和缺点;另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，使企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能使加权平均资本成本最低，企业价值最大，将成为房地产开发企业所面临的重点问题。
本文对房地产融资的案例进行分析，提出完善房地产企业融资方式选择机制的具体策略。
目录一、案例简介1二、案例分析1（一）房地产企业融资方式简介1（二）我国房地产企业融资存在的问题分析2三、总结与建议3（一）案例总结3（二）改善房地产企业融资方式选择的策略分析3一、案例简介房地产企业的融资的就是通过各种方式为房地产开发项目筹措资金。
房地产企业融资的主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需要，使企业价值最大化。
所谓从数量上保证，就是根据房地产企业生产经营任务和合同要求，按照必须的资金数量来筹措资金。
所谓从时间上保证就是要适时地筹措资金，有计划地调度资金，既要实现资金链在收支时间上衔接，又尽可能地降低融资成本。
由于房地产业具有投资大，回收期长等特点，对房地产企业来说，以合理的成本、适当的风险及时足额地筹措项目开发所需资金是关系到房地产企业发展的核心问题。
中国房地产受宏观调控的影响，房地产资金来源发生了重大变化，非贷款类资金来源增长迅速，数据显示，2017年，房地产业利用外资、自筹资金和定金及预售款等资金增幅较大，利用外资的增幅达到23.72%，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升2个百分点和3个百分点。
2017年房地产百强企业中有35家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。
然而，对于为数众多的中小房地产开发企业来说因为其在资产规模企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍有一定的缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常难以通过对中小房地产开发企业的贷款评审，而上市融资也非房地产企业可以奢求，对于其他融资方式也面临类似情况。
房地产融资如何选择最佳融资方式房地产行业作为经济发展的重要支柱，总是需要大量的资金支持。
随着国内经济的不断发展，房地产企业越来越多地需要融资来支持其业务扩张和项目开发。
然而，在众多的融资方式中，选择最佳的融资方式显得尤为重要。
本文将探讨房地产融资的最佳选择，从银行贷款、债券融资和股权融资三个方面进行论述。
一、银行贷款银行贷款是房地产融资的传统方式，其具有较低的利率和相对较长的还款期限。
对于规模较小的房地产企业来说，银行贷款可以为其提供快速的资金支持，并且不会对企业的股权结构产生较大的影响。
同时，银行贷款的还款方式相对灵活，企业可以根据自身经营情况进行调整。
然而，银行贷款的审批过程相对繁琐，需要提供较多的抵押物和担保措施，对企业的盈利能力和信用状况有较高要求。
二、债券融资债券融资是指房地产企业发行债券并向投资者募集资金的方式。
债券融资具有较高的灵活性和广泛的融资渠道，可以满足企业不同阶段和规模的融资需求。
相比于银行贷款，债券融资的利率相对较高，但相对来说仍然较为合理。
债券融资还可以通过市场化定价机制来确保资金的融入和退出更加顺畅。
然而，债券融资需要满足一定的信用评级要求，对于信用状况较差的企业来说，融资的难度较大。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票或引入股权投资者的方式来融资。
相比于前两种方式，股权融资的成本更高，但又提供了更大的资金规模。
同时，股权融资还可以引入具备丰富经验和资源的战略合作伙伴，为企业提供更多的支持和发展机会。
然而，股权融资会导致企业股权结构的变动，权益分配和决策权可能会发生变化，需要与投资方之间建立良好的合作关系，同时也要承担投资方对企业经营的要求和监管。
综上所述，房地产融资选择最佳融资方式需要结合企业的实际情况来进行判断。
银行贷款适用于规模较小的企业，其具有低成本和灵活的还款方式；债券融资适用于信用状况较好的企业，可以满足不同阶段和规模的融资需求；股权融资适用于资金规模较大，同时希望引入战略合作伙伴的企业。
当前形势下房地产企业融资方式的选择s 唐祥忠 胡志勇 武汉理工大学土木工程与建筑学院=摘 要>本文首先阐述房地产企业的融资现状,分析企业资金短缺的原因及影响融资的主要因素,然后对各种融资方式进行综合比较,结合当前房地产市场状况讨论不同规模企业及其开发过程中融资方式的选择。
=关键词>房地产企业 融资方式 融资风险一、当前房地产企业融资现状1.总体情况概述。
房地产开发融资主要目的是从数量和时间上保证企业和项目对资金的需求。
当前我国房地产企业融资的总体情况是融资方式比较单一,主要以银行信贷为主,逐步走向多元化;2007年统计年鉴显示:房地产企业资产负债率约75%,普遍负债率较高。
2008年受金融风暴影响,房地产销售市场观望气氛浓厚,销售节奏明显放缓。
焦点网5房地产业资金报告6统计2008年上半年资金缺口为528.48亿元,并预测2008年全年缺口为6730.787亿元。
正如其所预料,下半年房地产市场陷入困境,银行出于风险考虑收紧银根,商品房销售市场持续走低,很多中小房地产企业面临资金链断裂而破产的风险,大企业也因银行银根收紧,股市不景气等原因面临融资困难问题。
房地产开发资金的主要来源情况如下:表1-1 1997-2008年我国房地产开发投资的资金来源结构表(单位:亿元)注:数据来源于各年房地产市场发展报告,2008年为1-10月数据 2.房地产企业资金运作模式。
大多数房地产企业通常进行多个项目同时运作的/滚动开发0,在项目开发初始阶段投入自有资金进行土地储备及开发,再以5国有土地使用权证6向银行办理抵押贷款用以启动开发,同时进行更多新项目的土地储备,土地储备价格上涨会增加企业资产总额,增强企业的融资能力;建设期间利用工程垫资等各种商业信用融资,有的开发商直到建筑物主体完工后才支付部分工程款;最后再用回笼预售房款来完成整个资金周转。
二、房地产企业资金短缺及融资影响因素分析1.房地产企业资金短缺原因分析。
1.1开发市场的扩张。
由于在2008年以前全国商品房价格总体呈上涨趋势,基于当期利润的预期,许多企业为获取更多利益大规模扩张,进而造成企业开发资金的短缺。
1.2房价高涨,市场有效需求不足。
随着房价的上涨,房地产市场会吸引更多资金流入,房屋的供给会增加,同时市场的有效需求减少,这样就造成开发商的滞销和投入资金的积压,进而造成企业资金短缺。
1.3风险的积累,银行银根紧缩。
市场转向低迷使一些风险浮出水面,银行出于风险考虑收紧银根,严格审核开发贷款和个人购房贷款,且一些购房者也在犹豫和观望,造成某些企业资金短缺甚至破产的情况。
2.影响融资的主要因素分析。
2.1房地产市场形势:市场好,金融机构愿意投资房地产业;市场不好,风险控制是焦点,金融机构顾及风险可能只考虑那些实力雄厚,信誉等级高又拥有好的项目的开发企业。
2.2开发项目的情况:好项目是基础,是吸引资金流入的关键,也是各方利益的保障。
如果项目本身是亏本,企业融资越多亏损越大,金融机构不但收益没保障,回本也有一定风险。
金融机构评价项目主要考虑:¹开发项目的市场需求º是否垄断»市场经济环境和房价走势¼项目区位½竞争程度等。
2.3企业情况:包括企业发展状况,企业信誉等级,资产结构和综合实力等方面,企业是给融资提供信誉担保,财务状况良好的房地产企业也是金融机构愿意投资的对象。
2.4融资风险:融资风险准确地讲主要受经营风险和财务风险的双重影响1。
这里主要指财务风险,即资金因到期不能偿还给企业带来的损失。
像当前银行贷款贯穿于房地产开发整个过程,信贷风险较大,风险一旦爆发,不但企业会承受巨大损失,风险还会殃及银行并进一步转嫁到社会。
2.5其他方面:像税收政策会直接影响投资者收益情况;限制企业融资的121文件,公司上市的审批,基金投资的限制等政策,直接影响金融机构的投资决策;还有政策扶持的项目,像节能的钢结构项目可以享受一些优惠政策等。
三、主要融资方式的分析与比较1.贷款融资。
我国房地产贷款的基本形式有三种:信用贷款、担保贷款和抵押贷款。
当前银行贷款仍然是房地产企业的主要融资渠道。
其具有融资的时间效率高,可获得性好,融资的成本低,具有抵税作用等优点;但也存在企业还债压力较大,而且贷款条件的审查很严格等不足。
但是可预见,在今后3-5年内银行贷款仍将作为房地产企业融资的最主要方式。
2.股权融资。
通过股市融资是房地产企业与资本结合的理想渠道,它具有长期性,不可逆性和无负担性等特点,且可以降低企业资产负债率,增强公司的举债能力,提升企业竞争力;但上市融资条件很高,使国内大多数房地产企业无法达到,目前我国房地产上市公司数量还很有限,有待进一步发展。
3.房地产企业债券。
当前我国房地产企业融资总额中的比重比较小,主要是因为我国对发行债券的主体要求严格。
另一方面我国债券市场相对规模较小,发行和持有的风险均较大。
使得绝大多数房地产企业都被拒之门外。
但因其具有发行成本低、具有抵税作用、不稀释控制权等优势,债券融资已成为国际融资的主渠道,在我国也有很大的发展空间。
4.房地产预售与合作开发。
预售房地产是我国房地产开发市场中一项有利于开发企业的政策,也是房地产开发企业销售资金回笼和筹资的重要手段。
预售房地产可以用客户的资金建房,同时也完成了房屋销售工作,即售房又筹资,资金来源既无息又安全。
合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目,与他方共同投资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目。
且只需合作一方具备房地产开发经营资质即可。
它对于缓解开发企业自身资金压力、分担风险大有好处。
5.房地产投资基金和信托融资。
房地产投资基金在国内主要有海外地产基金和国内机构发起的,包括房地产开发企业和信托公司,其回报率在10%-20%4,信托具有很大的针对性,能有力地支持房地产开发项目的顺利实施。
但其有200份的限卖,且212号文件的政策限制。
信托在我国还有很大发展空间。
6.其他融资方式。
还有工程垫资,融资租赁,典当,并购等融资方式,他们各有特点:像垫资是我国房地产行业的普遍现象;典当以其方便快捷的特点参与中小企业短期融资贷款业务;并购可使小型企业获得大企业的资金支持,提高市场竞争力等。
四、企业融资方式的选择1.项目各阶段融资方式的选择。
1.1取得土地资源的融资。
土地资金占用应该纳入企业的长期战略规划。
据行业统计,目前土地总价占项目总投资比重在30%-40%;134实证分析且对资金来源的稳定性和可持续性要求高,选择期限较长的权益型融资方式最为适宜。
对于大型企业可以考虑通过上市、并购或与海外房地产投资基金联合投资等方式融资;中小企业则可优先考虑在二、三线城市拿地,或采取合作开发,以解决土地出让金筹措问题,保证企业资金链的连续。
1.2/四证0齐全之前的融资。
除去土地成本,本阶段还需要用自有资金支付设计费,市场调研费,场地平整费等,但还不够条件取得银行贷款,此时夹层融资的信托产品就是一种非常适合的融资方式,它可绕开银监会212号文规定,可作为此阶段融资的首选。
1.3取得预售许可证之前的融资。
建设阶段要求融资进度尽可能与开发进度相配合,这样既能满足资金需求,又可降低资金使用成本。
工程垫资和银行短期贷款是本阶段实际操作中的主要资金来源,但在当前传统融资渠道变窄的现实背景下,企业若计划扩张需拓展融资渠道,像信托融资尽管融资成本较高,但受政策限制较少,较易筹得资金,是解决短期资金需求较理想融资选择。
1.4取得销售许可证后的资金运作。
取得预售许可证后,购房者首付和按揭款的收入,大大减少了开发商的资金压力,此时开发商要支付的是工程款以及销售的相关费用,同时就是寻找新的项目进行下一个开发。
对于急需资金的开发企业还可采用商品房/包销0模式回笼资金。
2.项目开发各阶段资金使用成本分析。
通过第三章融资方式的综合比较和上述项目开发各阶段融资方式选择的分析,可用下图更直观来描述项目开发各阶段融资方式的选择及资金使用成本情况:图4-1 开发商对资金成本的承受能力与项目开发阶段的关系 在房地产项目整个过程中开发商资金使用成本呈下降趋势(如图4-1),其一是因为国家政策对融资方式的限制,在四征齐全以前一些融资渠道的资金无法流入;其二是随着项目的进展,风险随之减少,项目盈利情况逐渐明朗化。
3.不同规模房地产企业融资的思考。
3.1大型房地产企业融资选择。
市场走低情况下,大型开发企业要整合企业实力,塑造企业品牌,建立多元化融资渠道,积极去资本市场获得权益资金,也可利用自身优势去获得海外资金扩充融资渠道,提高企业资金实力和抗风险能力。
大型企业由于自身优势几乎所有的融资方式都可以选择,且大都是多个项目同时进行,可以整体考虑资金的运用,实现资金的良性循环。
3.2中小企业融资的思考。
房地产市场走低对中小企业考验最大,他们抗风险能力较差,此时可选择退出房地产市场或选择生存下去:选择退出的,像那些以其他行业为主业的企业或计划转向投资其他行业的企业可考虑将拥有的项目或土地套现退出市场;选择生存下去的企业,这时需要做好自身市场定位以及解决企业资金需求问题。
中小企业因其项目开发规模较小,一般以自有资金和短期融资为主,也主要通过银行贷款解决资金问题,但一旦银行贷款不到位或销售不畅,易陷入财务危机。
因此中小企业要根据自身和资金需求特点积极拓展融资渠道,像房地产典当,委托贷款业等;同时也可考虑合作开发或并购,提高抗风险能力等。
五、结语当前融资是企业普遍的问题,房屋市场销量的持续走低,资金回笼缓慢引起了开发商和投资者的关注,对市场的预测,开发项目的融资以及项目风险的控制就成为开发商成败的决定因素。
每种融资方式都有自身的优点和约束条件,企业融资的关键是在对开发项目盈利能力充分论证和完善风险管理意识的前提下吸引各方资金流入,并结合企业自身状况,根据资金的可获得性,使用成本和融资风险等因素灵活选择合适的组合方式,使多种融资方式优势互补,分散风险,使资金在循环中实现企业的增值。
参考文献:[1]谢代银.现代企业融资策略研究[M ].成都:西南财经大学出版社,2004.[2]汪波.我国房地产企业融资渠道探讨[J].北京:中国物价房地产市场,2008(7).[3]王海燕.中美房地产融资模式比较分析[J].西安:西安金融,2006(9).[4]方芳.房地产开发企业财务管理.[M ]上海:上海财经大学出版社,2006.[5]2009年中国房地产市场年度发展报告.中国国家信息中心,2009.[6]52008年中国房地产融资策略研究报告6.中南控股集团企划中心,2008.(上接93页)制工程结算书的必备用资料。
应在施工开工就开始积累,分门别类存放,以便查找,并对其内容要熟悉,通过这些资料去现场解决设计意图,熟悉施工工艺及操作,这是快速、准确确定工程结算造价的前提。
