卓越集团房地产金融专题探讨共40页文档

房地产项目定位报告提纲封面前言本文主要观点目录第一章×××项目分析一、土地性质1.地理位置2.四至范围3.经济技术指标4.地形地貌现状特点二、周边环境1.地块周边的建筑物2.绿化自然景观3.历史人文景观4.周边不利干扰三、交通条件1.市政路网2.公共交通四、周边配套1.购物场所2.文化教育3.医疗卫生4.金融服务5.邮政服务6.餐饮酒吧7.娱乐文体8.生活服务第二章项目SWOT分析三、项目开发SWOT分析总结1.定位策略2.产品策略3.营销策略【按语】此部分对影响项目用地价值的内部因素和外部因素的评价分析，寻找项目的有利的差异性，可以规避的风险，为项目的市场定位作出明确的指导。

第三章市场细分选择一、市场细分1.按市场供给特征细分2.按消费需求特征细分二、细分市场评估1.评估细分市场规模2.评估细分市场发展3.评估细分市场结构A市场新进入者和潜在竞争者B产品设计创新C市场替代产品D顾客需求能力E同质楼盘竞争4.评估企业目标和资源三、细分市场选择方案1.2.3.1.第四章定位方案一一、目标客户群定位1.主要竞争楼盘的目标客户群2.目标市场选择A来源区域B受教育程度C年龄结构D职业职务E收入情况F目标市场置业次数3.目标市场特征描述A目标客户群的主要特质B目标客户群对产品需求C目标客户群消费行为心理二、项目功能定位三、项目档次定位四、项目产品定位1.项目概念设计阶段须提供的研究成果：A项目规划主题概念：开发理念、居住文化、居住模式B项目分期开发设想：C产品组合定位：多层、小高层、高层、情景洋房、联排别墅、独立别墅D主力户型定位：一房、二房、三房、四房、五房、跃式、复式E建筑风格F建筑空间：总体平面规划、功能分区示意、规划与周边关系G建筑体量与特征H交通规划：与外部交通衔接出入口、内部道路系统规划I景观规划：J日照朝向：K公建与配套：会所、商业、娱乐、餐饮、学校L卖场规划、风格、环境五、项目价格区间定位1.市场比较法AB确定类比竞争楼盘的参照权重C测算价格2.有效需求成本加价法A成本估算B目标利润C价格测算3.结论第五章定位方案二本章结构同第四章第六章定位方案推荐附件。

《房地产金融》课程作业房地产金融案例分析——以越秀地产为例组长：李莹0804030089小组成员：林妍婷0804030104欧诗韵0804030132李燕娜0802020037刘昊洋0802020043****：***目录一、企业简介 (4)（一）越秀集团概况 (4)1.企业架构 (4)2.企业文化理念 (4)（二）越秀地产概况 (5)二、越秀集团之“战略管控” (5)（一）3+X产业组合 (5)（二）信息化建设 (6)（三）规划战略——十二五规划 (8)1.明确一个战略定位 (8)2.搭建两个战略平台 (8)3.推行三大战略举措 (8)4.完成四大战略任务 (9)三、越秀集团之“专注地产” (9)（一）地产为支柱产业，结合交通、金融，打造全新服务业 (9)（二）越秀地产标志性项目 (9)1.天河新区：定制商业新中心 (10)2.星汇云锦：重塑CBD顶级豪宅标准 (10)3.二沙岛：开启广州豪宅岛居时代 (10)4.大学城：第二个岛居传奇即将启幕 (11)四、越秀地产发展历程 (11)（一）阶段一：品牌打造阶段（1985—1998年） (12)1.政府政策及资金扶持 (12)2.市场份额占先，产品质量占优 (12)（二）阶段二：内部重组阶段（1998—2009年） (13)1.广州城建并入香港越秀 (13)2.香港越秀并入广州越秀 (13)（三）阶段三：“全面提高”发展阶段（2009年后） (14)1.产业结构调整，突出核心产业 (14)2.践行“十二五”规划，地产业务做大做强 (14)五、越秀地产“REITs转机” (15)（一）资产重组设立越秀REITs (15)（二）越秀REITs上市准备及发售 (16)（三）越秀REITs上市对越秀地产的影响 (17)1.越秀REITs上市前越秀地产的财务状况 (17)2.越秀REITs上市后越秀地产的财务状况 (18)六、越秀地产融资手段 (20)（一）增发配股 (20)（二）银行借贷 (21)（三）越秀REITs融资模式带来的优势 (22)1.融资规模较大 (22)2.融资风险较小 (22)3.越秀REITs成为长期发展的平台 (22)（四）越秀集团资产重组 (23)七、越秀地产未来发展的机遇与挑战 (23)（一）越秀地产公司发展趋势良好 (23)1.越秀地产股票投资潜力大增 (23)2.越秀地产业务不断扩张，即将进入高速发展期 (25)3.越秀REITs投资回报率稳定 (29)4.越秀地产业务展望 (29)（二）公司目前面临的主要发展问题 (30)1.地产业务范围扩张缓慢，收益主要依赖珠三角地区 (30)2.半年内四次融资，销售不佳资金受压 (31)八、小结 (33)一、企业简介（一）越秀集团概况1.企业架构越秀集团是广州市政府于1985年在香港设立的商贸企业。