戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT

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【优】办公楼新风比较最全PPT

用于大型商业居多，新华国际广场商业（商之都）部分新风设计为此系统，基本上大型商业多为此系统
7=3240m3/h，去除走道，取3000m3/h。
7米，每层新风量1Q.=1全500热×0交. 换器新风系统，通过排风冷却新风，不需接冷水及冷媒管 2运. 用项目：安粮东道怡，金融需广场做，新合肥风滨湖及会排展中风心，管省道立医，院等适用于多联机系统，办公楼及小空间新安徽新华房地产风系统可考虑运用此系统，此系统起到节能作用 72=. 3240m3/h，去除2.走运道，用取3此000系m3/统h。的办公楼：财智中心，政务区科瑞国际中心 1市. 场采价设备约为34.5经000元济/台预，风算管：安装办约6公000楼0元每/层，层配可电约用500面0元积，单约层预为算1约5110万0元平，方单栋，预算换23气1万元次，数考虑取到新0.风8负，荷，多联规机划室设外计机部型可能吊加顶大，标增高加约2为.74米0万，元，每因此层每新栋办风公楼量新Q风系=统15造0价0约×为207.18万×元。2.7=3240m3/h，去除走 77风==机3322盘4400管mm33加//hh新，，风去去系道 6除除0统走走0，运道道0用，，取0于取取元水33300/0系00层000统mm033，末m//hh端。。配3，/h通电。过约风市机5盘场0管0采进0元行价末，端设制单备冷层，约新预风为机算4组5约补0给01新01元风万，/元该台系，，统运单风用栋广管泛预安，（算装宾2馆约3，1写万字楼元，，设有包7=厢32的40娱m3乐/h场，所去等考除等走虑）道，，到该取系新30统00风必m3须负/h运。用荷于，水系多统空联调机中，室并从外冷机冻水型管接可水能来冷加却新大风，，除湿增。加约为40万元，运5万用元项，目单：栋安预粮算东因3怡04此金. 融每广场栋，办合肥公滨湖楼会新展中风心，系省统立医造院等价约为271万元。

合肥板块部分市场分析PPT课件

董
铺
二环路
水
库
高新区建成区
高新技术产业聚集
合肥高新区作为安徽省最大的高新技术产业化基地，累计引进内外资项目800多个，2009年实现生产总值171.6亿元。
高新产业交通便利
高端楼盘云集、客户认知良好
绿城桂花园
合肥传统富人区，绿城桂花园、华润澜溪镇、梦园小区等高端楼盘云集；市民对高新区认知良好，环境好、素质高，但大多局限在蜀山以东区域。
产品形式
高层850010000元/㎡
高层为主
客户特征
对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力
代表万达广场、融项目侨官邸等
市中心板块
商业中心，人气聚集
市中心商业氛围浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气；交通便利，可方便通往全市。
万达广场
市中心项目高价面市
市中心项目相对较少，但都实现了较高的价格：万达广场的高层平层豪宅实现了13000元/㎡的价格（含精装3000），融侨官邸在限价的情况下也实现了近9000的价格。
市中心
区位优势
望江路二环路
区位优势明显，在老城区、大蜀山区、政务新区的环抱之中，享有他们的资源条件。
区域的局限
由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧改项目为主。
本报告是严格保密的。
二环路
基础设施良好
经过十多年的发展，政务新区已经发展为市政配套齐全的居住、办公区，未来随着万达、万象城等大型商业的进驻，商业配套会日趋完善
客户认知度高
以完善行政功能与优质生态资源为核心驱动的政务新区，其居住价值已被逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资价值也日益凸显

戴德梁行商业项目定位策划报告PPT

2020/4/5
23
新城市商业中心娱乐休闲新地标
住宅区的配套商业
2020/4/5
商业档次定位建议
打破区域内传统或现有商业推广模式，将本项目商业部分作为重点单独推广，以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为主动传递给业主不一样的商业信息，即:商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。
• 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园，层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游乐的游乐场
• 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
停车位：
地面6000个，停车楼共13400个
预计开业日期： 2009年
2020/4/5
项目目前仍在建设过程中，商业部分招商尚未启动，但项目整体定位以娱乐为主，目的性消费较为明显
2. 现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；
3. 现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；
102国道
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
2020/4/5
现有燕郊居住中心区
正在开发住宅区域
华泰忆江南
已入住未入住 3
2020/4/5
冲动型消费，愿意为新鲜事物以及休闲娱乐等付费
人口构成人口素质家庭状况居民收入消费结构消费水平消费习惯消费需求

合肥市写字楼调研报告PPT文档共50页

6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
度下降，但在2006年略有回升； 3、合肥写字楼/住宅平均价格比为1：4，低于全国平均的1：5的平均水平，
可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
2、4 合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析
6
4
2
0
可出租面积（万㎡）已出租面积（万㎡）可出租增长率已出租增长率入住率
2002 4 3.8 0 0
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
2、3 合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析
的硬件设施，在中心区域内的租金在55元/月·㎡及以上，或在中心区域外，租金在 50元/月×平方米及以上，已经开始运营使用的写字楼物业。
4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据
1、合肥市写字楼市场土地供需分析 2、合肥市写字楼市场供求状况 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 5、合肥市写字楼2003—2007年主要写字楼售价一览 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 7、成功案例借鉴

戴德梁行合肥安高城市天地办公楼项目前期营销

品质 ——全面刷新合肥现有的办公楼品质标准
形象 ——知名的实力品牌形象满足企业荣耀需求
国际化标杆化平台化
国际化
进入合肥第一选择
标杆化
办公品质的新标竿
平台化
泛长三角联动平台
项目形象定位
城市核心商务一品
➢心：核心区域，具备辐射安徽全境的能力，同时也是链接中西部与长三角的核心枢纽 ➢一品：不预备高度昭示性，突出合肥首个国际甲级写字楼的概念。
销售周期
•根据市场经验，每年第一季度受假期影响市场相对停滞，将积蓄一定潜在需求 •从历史成交数据来看，历年3至5月份基本将成为每年的第一个成交旺季 •夏季及年底受天气及企业财务影响，对办公楼的租赁及购置需求将暂时搁置
工程进度
•预计本项目的沃尔玛将于2009年6月份正式进驻，引爆第一次市场热点 •根据工程进度，项目将完成到楼体部分1/2以上，有助于树立市场信心 •预计2009年第一季度，可完成销售接待中心及样板层、看房通道的内部装修
强销期
巩固期
持续期
第一阶段： ( 8、9、12、13、18、20F )
• 开放各区的部分层面，给首批客户足够的选择范围 • 推出最高区域一个楼层，以提升项目市场价值形象 • 保留最低几个层面，以便后期随项目形象实现价格提升
第二阶段： ( 10、11、15、16、19、22F )
• 推出价格略高的中、高区，树立项目价格的增值形象 • 针对前阶段的剩余单元，利用整体价格的提升加快去化
2>5>1>3>4>6
24 F
23 F
24
~
22 F
19Leabharlann 21 F20 F19 F
18 F
17 F

合肥市写字楼市场研究分析报告

合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。

随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。

商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。

商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。

商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。

经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。

三是商务写字楼功能的综合性。

商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。

二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。

一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。

从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。

相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。

1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。

在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。

合肥市写字楼市场调研报告2012-38页PPT资料

五里墩商务区
以汇金大厦为代表的五里墩商务区三里庵黄金商圈完善的配套是此区域办公物业发展的良好保证，该区域供应充足，超高层，高品质的写字楼不断涌现，标准越来越高，入住率已达到90%。
高新商务区
以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新商务区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒挂现象严重，市场不活跃，使用率低，且区域写字楼业态不够集中，分散现象严重，租金及入住率相对较低。
滨湖商务区
以滨湖世纪城写字楼为代表的滨湖商务区，其完善和强大的资源配套为其提供了充分的基础保障，政府的规划和支持对其发展起到很大的引导和促进作用，滨湖商务区随着滨湖的快速发展必将实现物业价值的 “水涨船高”。
合肥写字楼分布几大板块
合肥写字楼的分布特征
从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。
➢其次教育培训、金融保险、外贸批发零售业也是入住较多的行业。
入驻企业租赁面积多在100㎡以上
各商务区基本情况对比
写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨
17000 15000 13000 11000
9000 7000 5000 3000 1000
合肥主要写字楼销售情况
价格（元/㎡）
销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
合肥市写字楼市场区域分布图
随着经济水平的不断提升，合肥地区形成了8个商务区域并存的局面。
濉溪路商务区

政务商务区
市中心商务区
包河商务区
滨湖商务区
市中心商务区
以百大CBD、邮电大厦为代表的市中心商务区，交通便利，配套设施丰富且完善，环境成熟，人气旺盛，大型办公购物综合体的建立品质越来越高，整体办公环境处于最佳水平，入住率较高，，由于开发时间较早，部分硬件环境已经不能满足需要。

合肥写字楼市场报告(最终) - 副本

电子通信美容保健
1001800
100-200
科教文 100-400
外贸、批营销售发、零售后
多元化
100-400 100-400 400-500
客户群体特征：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
金融类客户
对形象要求很高；需求面积大，多选择高层区，价格承受能力很强；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。
安粮东怡广场
B座
C座 A座
项目名称项目地址占地面积总建面积销售时间交付时间开发商物业公司停车位数量
公摊
安粮东怡广场
阜南路与蒙城路交叉口 1.24万方；
16.6万方；写字楼A座：3.6方； B座：8.6万方，C座4.8万方 2011年7月 2012年12月31日安徽安粮地产有限公司
中介服务类客户
对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。
实业类客户
对形象要求一般，；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。
10002000
100-700
能源业
2002200
咨询业房地产业 100-200 100-1000
企业类型交通运输饭店旅游业传媒业
需求面积区间（单位：㎡） 100-1000 100-200
100200
网络信息业
100-700
建筑装饰法律会
业
计业
100-300 100-800
企业类型
需求面积区间（单位：㎡）
蜀山区商务区分布：三里庵、五里墩周边；

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合肥写字楼现有供应分析
老城区作为合肥最为成熟的商务区域，写字楼较为集中，品质亦相对较高，空置率较低，目前中高端项目其租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天
区域介绍
作为合肥最主要的商务商业中心，区域内聚集了众多省一级的政府机构和社会组织，配套设施丰富，商务氛围浓厚，但道路交通条件较为拥挤，在合肥未来的城市发展过程中，该区域将仍然是合肥最主要的经济中心。
合肥市历年产业结构比例
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市宏观经济状况
城市固定资产投资、房地产开发投资在历经2002-2005的波动期后，近几年开始出
现快速增长态势，其年增长率远高于长三角众多一、二线城市的15%~20%，尤其是
2006年以来在城市基础设施的大力投入，将充分带动房地产投资的进一步增长
3.1 品质定位 3.2 主题定位 3.3 客户定位
戴德梁行合肥4安、高城营市销天地策项目略办设公想
楼市场研究及项目定位建议102PPT
第一部分
宏观环境篇
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市宏观经济状况
合肥市GDP多年来保持平稳较快增长，近两年增长率保持在18%左右，第三产业增加值增长率则有所放缓，近两年增长率平均为14%
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
第二部分
写字楼市场篇-基本概况
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
三孝口、鼓楼区域为主要的商务板块城市一环沿线亦有一定供应政务区、高新区少量供应
合肥写字楼现有供应分析
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥市历年外商投资实际利用额横向比较单位：亿美元
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市发展状况
合肥城市空间格局与工业园区的开发密切相关，东部、北部工业区发展较早，且临近主城区，因而限制了城市空间向东部、北部的扩展，高新区和经济开发区的启动则推动城市空间逐渐向西部、西南部发展
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研
究及项目定位建议 102PPT
2020/11/19
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
报告目录
1、宏观环境研究
1.1 宏观经济 1.2 城市功能
2、市场态势研究
2.1 基本概况 2.2 销售市场 2.3 未来供应
3、项目发展定位
就近期城市发展方向而言，近期重点方向在于向南、向西发展；
建设滨湖新区、科技创新示范基地。其中科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6 个地区是近期具体发展重点。
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
CBD中央大厦
香港广场
Байду номын сангаас
徽商国际大厦
邮电大厦
安徽科技大厦
天徽大厦
市场特征
• 目前市中心的写字楼主要分布在百花井、三孝口以及四牌楼三大板块；
• 邮电大厦是目前合肥品质最高的写字楼项目，该项目内聚集了合肥大部分最高端的客户群体；
• 由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将对该区域未来写字楼的发展产生一定的制约。
合肥市城市空间发展格局
1.城市发展初期(1949-1981)
北郊工业区主城区
• 1954年东郊工业区启动 • 1956年北郊工业区规划确定 • 1958年西南郊工业区规划
2.城市定位调整(1982-1990)
•1982年重新规划工业区
✓ 东郊区停止工业用地开发 ✓ 北郊区以仓储为主，开辟建材生产基地 ✓ 西南郊区以发展机械、电子和仪表为主
经济开发区
3.城市快速发展(1991-2005)
•1991年后多个开发区开始建立
相继开辟高新区、新站区、经济开发区、常青、桃花、蜀山经济区，东北部、西部、西南部区域得到发展戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市发展状况
在新一轮空间拓展中，向西、向南已成为主要发展方向，政务文化新区得到快速开发，高新区的科技创新示范基地和楔入东、北两轴间的新站北地区亦有所发展。本项目处于老城区与政务区两大商务区的衔接地带，具有较强的发展潜力
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
单位：亿元
合肥市历年固定资产投资、房地产开发投资及其增长率
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市宏观经济状况
外商直接投资在近两年亦保持40%以上的高速增长，因其与长三角其他城市相比基数仍相对较低，在未来几年内仍有较大上升空间
合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率单位：亿美元
合肥城市宏观环境总结
合肥近几年大力发展第二产业，承接长三角产业的梯度转移，经济发展快速；房地产开发投资在历经2005年的调整后继续在06-07保持高速增长，其增速远高
于长三角众多二线城市15%-20%的平均增速；基础设施投资的增幅亦在07年达到100%以上的历史高位；合肥城市格局的初期发展与工业园区的兴起密切相关，基于历史和所处区位的原因，东部、北部目前可发展空间较少，“向西”、“向南”已成为城市未来发展的主力方向；本项目处于老城区和政务新区的衔接处，在老城区不可避免地出现待开发土地日益减少、交通状况改善有限等众多不利因素的情况下，区域在吸引老城区众多存在外迁需求的企业集团进驻上存在较强的吸引力。另外，区域内众多安徽省级机构集聚所带来的“行政效应”和众多住宅项目的“高端形象”亦有助于提升目标客群对区域高端形象的认可度；
单位：亿元
合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率
戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议102PPT
合肥城市宏观经济状况
产业结构在近两年出现一定幅度的调整，自2005年后第二产业得到大力发展，其占 GDP的比重持续上升，第三产业亦保持14%的年增长率，但因其增速略低于GDP年均增速，故其所占比重有所下降