第四章 个人住房贷款-个人住房贷款的特征

个人住房贷款管理办法试行）第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与治理，有效防范和操纵贷款风险，爱护借贷双方的合法权益，按照我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《商业银行房地产贷款风险治理指引》、中国人民银行《个人住房贷款治理方法》等法律法规及有关规定，制定本方法。

第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用一般住房的贷款。

贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条本方法适用于我行办理的个人住房贷款业务。

第二章贷款条件第四条借款人须具备以下差不多条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65 周岁（含）之间。

（二）具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。

（三）具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明。

（四）具有良好的信用记录和还款意愿。

（五）具有稳固的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比操纵在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比操纵在55%（含）以下。

（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协议）。

（七）具有支付所购房屋首期购房款的能力（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款）。

（八）同意贷款资金采纳受托支付方式，托付我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。

（九）能够提供我行认可的有效担保（有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人）。

（十）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。

（十一）授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情形，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

个⼈住房贷款的特点是怎样的个⼈住房贷款的特点与其他个⼈贷款特点相⽐，具有以下⼏点：1、贷款⾦额⼤、期限长。

2、以抵押为前提建⽴的借贷关系。

3、风险因素类似，风险具有系统性特点。

⼀、的特点是怎样的1、贷款⾦额⼤、期限长。

⽀出通常是家庭⽀出的主要部分，也普遍占家庭负债的较⼤份额，因此，个⼈住房贷款相对其他⽽⾔⾦额较⼤，期限也较长，通常为10～20年，最长可达30年，绝⼤多数采取分期付款的⽅式。

2、以为前提建⽴的借贷关系。

个⼈住房贷款的实质是⼀种融资关系⽽不是商品买卖关系。

在抵押的情形下借款⼈或第三⼈不转移对抵押财产的占有。

3、风险因素类似，风险具有系统性特点。

由于个⼈住房贷款⼤多数为，风险相对较低。

但由于⼤多数个⼈住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。

除了客户还款能⼒和还款意愿等⽅⾯的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个⼈住房贷款风险的影响也较⼤。

4、贷款对象特殊。

根据⼈民银⾏制定的《个⼈住房贷款管理办法》规定：个⼈住房贷款的贷款对象是具有完全民事⾏为能⼒的⾃然⼈，对借款⼈所应具备的条件进⾏了详细的规定。

5、贷款⽤途专⼀。

个⼈住房贷款设⽴是为了配合我国住房制度改⾰，⽀持城镇居民购买⾃⽤普通房，因此贷款只能⽤于⽀付所购买住房的房款。

6、偿还⽅式特殊。

相对于企业贷款，个⼈住房贷款偿还⽅式较为特殊：贷款期限在1年以内(含1年)的，实⾏到期⼀次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的按⽉归还贷款本息。

个⼈住房贷款所具有的以上特点，决定了个⼈住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理⼯作造成困难，⼀定程度上阻碍了该项业务的进⼀步发展，因⽽加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

⼆、个⼈住房贷款的定义个⼈住房贷款是指银⾏向借款⼈发放的⽤于购买⾃⽤普通住房的贷款。

借款⼈申请个⼈住房贷款时必须提供担保。

个⼈住房贷款业务是商业银⾏的主要资产业务之⼀。

他是指商业银⾏向借款⼈开放的，⽤于借款⼈购买⾸次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个⼈的住房)的贷款。

第一章个人贷款概述第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义（一）个人贷款的概念个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款,个人贷款业务属于商业银行贷款业务的一部分，区别于公司贷款。

（二）个人贷款的意义（1）对于金融机构来说，个人贷款业务具有两个方面的重要意义：①开展个人贷款业务可以为商业银行带来新的收入来源。

商业银行从个人贷款业务中除了获得正常的利息收入外，通常还会得到一些相关的服务费收入。

②个人贷款业务可以帮助银行分散风险。

出于风险控制的目的，商业银行最忌讳的是贷款发放过于集中。

无论是单个贷款客户的集中还是贷款客户在行业内或地域内的集中，个人贷款都不同于企业贷款，因而可以成为商业银行分散风险的资金运用方式。

（2）对于宏观经济来说，开展个人贷款业务具有四个方面的积极意义：①个人贷款业务的发展，为实现城乡居民的消费需求、极大地满足广大消费者的购买欲望起到了融资的作用；②对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用；③对扩大内需，推动生产，带动相关产业，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用；④对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量、增加经营效益以及繁荣金融业起到了促进作用。

二、个人贷款的特征1 . 贷款品种多、用途广各商业银行为了更好地满足客户的多元化需求，不断推出个人贷款业务新品种。

目前，既有个人消费类贷款，也有个人经营类贷款；既有自营性个人贷款，也有委托性个人贷款；既有单一性个人贷款，也有组合性个人贷款。

2 . 贷款便利3 . 还款方式灵活三、个人贷款的发展历程1．住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展2．国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展重要事件：1999年2月，中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》。

3．商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展重要事件：2010年2月12日，中国银行业监督管理委员会颁布了《个人贷款管理暂行办法》。

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷后管理● 定义：贷款检查、协助不良贷款催收、对账工作、基金清退和利息划回、贷款手续费的结算、担保贷后管理、贷款数据的报送、委托协议终止、档案管理● 详细描述：（1）贷款检查（2）协助不良贷款催收①逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。

②如果借款人超过90 天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。

③如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。

④逾期180 天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金（3）对账工作：①与公积金管理中心对账②与借款人对账（4）基金清退和利息划回（5）贷款手续费的结算，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行（6） 担保贷后管理（7）贷款数据的报送，承办银行，按时向公积金管理中心报送（8）委托协议终止，承办银行办理公积金管理中心存款账户的销户交易（9）档案管理例题：1.个人住房贷款的（）关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

A.贷后与档案管理B.支付管理C.审批管理D.调查管理正确答案：A解析：个人住房贷款的贷后与档案管理关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

2.在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取（）措施。

A.电话催款B.向借款人发出“提前还款通知书”C.就抵押物的处置与借款人达成协议D.对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置正确答案：D解析：在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置措施。

3.以下不是贷款回收的原则的是（）。

A.先收息B.先收本C.全部到期D.利随本清正确答案：B解析：贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷前调查● 定义：包括对开发商及楼盘项目的调查、对借款人的调查● 详细描述：（1）对开发商及楼盘项目的调查：①开发商资信审查a. 房地产开发商资质审查b. 企业资信等级或信用程度c. 经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照d. 税务登记证明e. 会计报表f.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况g. 企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力②项目审查a. 项目资料的完整性、真实性和有效性审查b. 项目的合法性审查c.项目工程进度审查d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议③对项目的实地考察④撰写调查报告a.开发商的企业概况、资信状况b. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景c. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议（2） 对借款人的调查①调查的方式和要求a.审查借款申请材料b. 面谈借款申请人。

贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成②调查内容a. 材料一致性b. 审核借款申请人（包括代理人）身份证明c. 贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查d. 审核借款申请人偿还能力证明e. 审核首付款证明f.审核购房合同或协议g. 审核担保材料h.审核贷款真实性例题：1.陈小姐是某一公司职员，本月工资收入8000元，本月向同事借款2000元（期限三个月），本月信用卡还款2500元，本月支付保险费500元，其本月所有债务支出与收入比为（）。

A.30%B.37.5%C.45.8%D.75%正确答案：B解析：收入为8000元，债务支出为2500+500。

月所有债务支出与收入比计算公式：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入=中国银行业监督管理委员会要求应将借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

银行个人住房贷款银行个人住房贷款住房一直是每个人生活的重要组成部分。

对于大多数人来说，购买一套自己的住房是实现生活目标的重要一步。

然而，随着房价的不断上涨，很多人发现自己无法一次性支付整个房款。

这时候，个人住房贷款就变得尤为重要。

个人住房贷款是银行提供给购房者的一种贷款产品。

购房者可以通过贷款来支付房屋的购买价格，然后按照约定的期限和利率将贷款还清。

个人住房贷款的期限一般较长，一般为5年到30年不等，可以根据个人的还款能力和需求来选择期限。

而利率可以根据市场情况和合同约定进行调整。

个人住房贷款通常需要购房者提供一定的抵押物作为贷款的担保。

这可以是购房者购买的房屋本身，也可以是其他拥有较高价值的资产。

银行会评估抵押物的价值，并据此决定是否为购房者提供贷款。

同时，购房者需要提供一些相关的材料，如个人身份证明、收入证明等，以便银行对其信用状况进行评估。

个人住房贷款的还款方式也比较灵活。

常见的还款方式有等额本息和等额本金两种。

等额本息是指每月固定还款金额，其中包括本金和利息。

随着时间的推移，每月还款额中的本金所占比例会逐渐增加，利息所占比例则会逐渐减少。

等额本金是指每月固定还款本金，利息金额逐月减少。

两种方式各有优缺点，购房者可以根据自己的情况选择适合的还款方式。

在办理个人住房贷款时，购房者需要了解一些费用。

首先是贷款利率，利率直接影响贷款的成本与还款压力。

其次是一些手续费，如贷款申请费、评估费等。

购房者还需了解贷款合同中的一些条款，如提前还款、逾期还款等。

在办理贷款前，购房者可以通过向多家银行咨询，比较不同银行之间的利率和费用，以获得更好的贷款条件。

个人住房贷款是一种满足购房需求的有效方式。

通过银行的支持，购房者可以分期支付购房款项，降低了购房的经济压力，并有更多的时间来积累资金。

然而，在选择贷款产品时，购房者需要谨慎选择，并对自己的还款能力有清晰的认识。

只有做好充分的准备和合理的规划，才能确保个人住房贷款的顺利办理和还款。

个人住房贷款产品特征1.长期性：个人住房贷款通常是长期贷款，贷款期限一般为10年以上，最长可达到30年甚至更长。

长期性的贷款可以分摊还款压力，帮助购房者分期偿还贷款本金和利息。

2.高额贷款额度：相比于其他消费类贷款产品，个人住房贷款的贷款额度较高。

贷款金额通常由银行根据借款人的还款能力和购房价格等因素来确定，最大贷款额度可达房屋购买总价的80%至90%。

3.较低利率：个人住房贷款的利率通常较为优惠，相比其他类型的贷款产品，个人住房贷款的利率一般较低。

利率的高低一方面取决于市场利率的变化，另一方面也取决于个人的信用状况和还款能力。

4.抵押担保：个人住房贷款通常需要抵押物作为担保，一般情况下，房屋作为贷款的抵押物，以保证银行或金融机构在借款人无法按时还款的情况下能够通过拍卖或变卖抵押物来收回贷款。

5.灵活的还款方式：个人住房贷款的还款方式灵活多样，一般有等额本金还款和等额本息还款两种方式。

等额本金还款方式是指每月固定还款金额，每期还款中还本付息的比例相同，随着每期还款本金减少，利息支出也会相应减少。

等额本息还款方式是指每期还款金额固定，每期还款中利息和本金的比例随着还款期限的延长而逐渐改变。

6.灵活的还款期限：个人住房贷款的还款期限灵活多样，根据个人实际购房情况和还款能力，可以选择不同的还款期限，例如10年、15年、20年、25年、30年等。

较长的还款期限可以分摊还款压力，但同时会增加总利息支出。

7.按揭购房和前置购房：个人住房贷款有两种常见方式，一种是按揭购房，即购房者先支付一部分首付款，然后再通过贷款支付剩余的购房款。

另一种是前置购房，即购房者先通过贷款支付全款购房，然后再按揭偿还贷款。

8.可再贷款：个人住房贷款还有一种特征是可再贷款。

在购房贷款还清后，借款人可以再次向银行申请贷款，用于其他用途，如购买汽车、进行装修等。

以上是个人住房贷款的一些典型特征。

个人在选择个人住房贷款时，应该根据自身的实际情况选择合适的还款方式和还款期限，并提前了解和比较不同银行或金融机构的贷款利率、贷款额度、贷款流程等信息，以便做出明智的决策。

市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为规个人住房贷款业务操作与管理，有效防和控制贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条本办法适用于我行办理的个人住房贷款业务。

第二章贷款条件第四条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65 周岁（含）之间。

（二）具有合法有效的明及婚姻状况证明。

（三）具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明。

（四）具有良好的信用记录和还款意愿。

（五）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协议）。

（七）具有支付所购房屋首期购房款的能力（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款）。

（八）同意贷款资金采用受托支付方式，委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。

（九）能够提供我行认可的有效担保（有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人）。

（十）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。

（十一）授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。

但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。

个人住房贷款个人住房贷款一直以来都是大家购房的重要途径之一。

对于购房者来说，个人住房贷款解决了资金的问题，使得更多人能够实现自己的住房梦。

本文将对个人住房贷款的概念、申请条件、利率计算方法以及还款方式等方面进行详细介绍。

一、个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行或其他金融机构向购房者提供的一种金融产品，借款人可将贷款用于购买住房或进行住房改造。

个人住房贷款分为商业贷款和公积金贷款两种形式。

商业贷款通常由银行提供，而公积金贷款则是由公积金管理中心提供。

二、个人住房贷款的申请条件申请个人住房贷款需要满足一定的条件。

首先，借款人必须为中国公民，具有完全民事行为能力。

其次，借款人需要具备稳定的经济收入和良好的信用记录，能够按时还款。

此外，借款人需要提供购房合同、个人身份证明及贷款申请材料等相关文件。

三、个人住房贷款的利率计算方法个人住房贷款的利率计算方法通常采用基准利率加点的方式。

基准利率是央行规定的贷款基准利率，各银行根据自身情况可以在基准利率上浮动一定的点数。

利率的浮动点数通常根据借款人的还款能力、贷款期限等因素确定。

四、个人住房贷款的还款方式个人住房贷款的还款方式通常有等额本息还款和等额本金还款两种形式。

等额本息还款是指每月偿还相等的还款额，其中利息逐月递减，本金逐月递增。

而等额本金还款是指每月偿还相等的本金额，其中利息逐月递减，还款总额逐月递减。

个人住房贷款在现代社会的发展中起到了重要的作用。

它使得大部分人可以通过贷款来购买自己的房屋，实现人民对美好生活的向往。

然而，购房者在申请个人住房贷款时也要注意合理规划还款能力，避免经济压力过大。

同时，购房者也要了解并选择适合自己的贷款方式，确保还款的可行性。

总之，个人住房贷款是一项重要的金融服务，对于广大购房者来说具有重要的意义。

购房者在申请个人住房贷款时需要满足相关条件，并根据自身情况选择合适的还款方式。

个人住房贷款的发展，为更多人创造了购房的机会，推动了经济的发展与社会的进步。

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷款风险分类和不良贷款的管理● 定义：不良贷款包括次级、可疑和损失类● 详细描述：风险分类：（1）正常贷款:借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的（2）关注贷款:借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（3）次级贷款:借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息（4）可疑贷款:贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任，处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定（5）损失贷款:借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

不良贷款：不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。

不良贷款的催收，不良贷款的处置。

例题：1.当利率处于下降周期时，执行浮动利率制度个人住房贷款的借款人出现违约的可能性加大。

正确答案：B解析：当利率处于下降周期时，执行浮动利率制度个人住房贷款的借款人出现违约的可能性减小。

2.对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，（）至少进行一个贷后检查。

A.每月B.每季度C.每半年D.每年正确答案：B解析：对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一个贷后检查3.下列关于贷款风险分类的说法，不正确的是()。

A.贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类B.贷款风险分类一般是指进行定性分类C.贷款风险分类应遵循不可拆分原则D.贷款分正常、关注、次级、可疑和损失五类正确答案：B解析：贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类，贷款风险分类应遵循不可拆分原则，贷款分正常、关注、次级、可疑和损失五类4.个人住房贷款借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息的贷款是（）A.损失贷款B.次级贷款C.关注贷款D.可疑贷款正确答案：B解析：个人住房贷款借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息5.借款人履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款属于（）。

（⼀）个⼈住房贷款的种类 个⼈住房贷款除了可按前述的贷款保证⽅式、贷款利率是否变化、贷款期限长短、贷款风险承受对象来分类，还可以有下列分类： 1.按资⾦来源，个⼈住房贷款可分为商业性贷款、公积⾦贷款和组合贷款。

2.按贷款偿还⽅式，个⼈住房贷款可以分为到期⼀次还本付息的贷款和分期还款的贷款。

分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本⾦的贷款。

通常贷款期限在1年以内（含1年）的，采取到期⼀次还本付息⽅式；贷款期限在1年以上的，采取分期还款⽅式。

分期还款⽅式⼜有等额本息还款⽅式（简称等额还款⽅式）、等额本⾦还款⽅式、等⽐累进还款⽅式、等额累进还款⽅式等多种。

借款⼈虽然可根据需要选择还款⽅式，但⼀笔借款通常只能选择⼀种还款⽅式，借款合同签订后⼀般不得更改。

3.按住房交易形态，个⼈住房贷款可分为⾸次住房贷款和再交易住房贷款。

4.按贷款⽤途，个⼈住房贷款可分为个⼈购房贷款、个⼈⾃建住房贷款、个⼈⼤修住房贷款等。

个⼈购房贷款按购房类型，⼜可分为个⼈购买经济适⽤住房贷款、个⼈购买商品住房贷款等。

5.按借款⼈类型，个⼈住房贷款可分为本地⼈⼠贷款、外地⼈⼠贷款、港澳台和外籍⼈⼠贷款。

题⽬：按贷款⽤途，个⼈住房贷款可分为：（）。

A.个⼈购房贷款 B.个⼈⾃建住房贷款 C.个⼈⼤修住房贷款 D.个⼈购买经济适⽤住房贷款 E.个⼈购买商品住房贷款 答案：（ABC） （⼆）个⼈住房贷款的特点 个⼈住房贷款有下列⼏个特点： 1.长期性。

个⼈住房贷款期限多为⼗⼏年，⼆⼗⼏年，最长期限可达30年。

2.零售性。

3.分期偿还。

（三）个⼈住房贷款中的⼏个主要术语 l⾸期付款。

简称⾸付款、头款，是指购买住房时的⾸次付款⾦额。

2.⾸付款⽐率。

是指⾸期付款占所购住房总价的⽐率。

⼀般有最低⾸付款⽐率的规定。

如最低⾸付款⽐率为20％，则⼀套总价为25万元的住房，购房⼈的⾸期付款应为5万元。

3.贷款⾦额。

简称贷款额，是指借款⼈向贷款⼈借款的数额。

银行从业资格考试个人贷款讲义二、本科目教材和考试大纲简要分析1。

考试大纲：依据中国银行业协会发布的大纲.具体内容可参照教材的《目录》。

2。

教材内容：全篇共八章内容第一章个人贷款概述第二章个人贷款营销第三章个人住房贷款第四章个人汽车贷款第五章个人教育贷款第六章个人经营类贷款第七章其他个人贷款第八章个人征信系统附录：一、个人贷款的相关法律二、个人贷款的监管政策和法规第一章个人贷款概述学习重点:个人贷款的概念及其意义、个人贷款的特征第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义1.个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款.与公司贷款相区别的特征：合同关系主体双方是银行和个人2。

个人贷款的意义：微观和宏观两方面（1）对金融机构而言:新的收入来源；分散风险（2)对宏观经济而言:满足居民消费需求;促进国民经济发展二、个人贷款的特征1。

贷款品种多、用途广2.贷款便利3。

还款方式灵活三、个人贷款的发展历程1.住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展2。

国内消费需求的增长推动了个人消费贷款的蓬勃发展第二节个人贷款产品的分类一、按产品用途分类1。

个人住房贷款：即指贷款人向借款人发放可以用于购买自用普通住房的贷款.(1)自营性个人住房贷款（2）公积金个人住房贷款(3）个人住房组合贷款2.个人消费贷款：是指银行向个人发放的用于消费的贷款。

（1）个人汽车贷款：购买汽车的贷款-—自用车、商用车;新车、二手车（2)个人教育贷款：满足在读学生或亲属、监护人的就学资金需求的贷款：国家助学贷款、商业助学贷款(3）个人耐用消费品贷款：大额耐用消费品贷款：大型电器(4）个人消费额度贷款：在期限和额度内循环使用的人民币贷款(5）个人旅游消费贷款:银行认可的旅行社组织的旅游（6)个人医疗贷款：就医时资金短缺的需求3.个人经营类贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备、以及用于满足个人控制的企业生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款（1）专项贷款（2)流动资金贷款二、按担保方式分类1.个人抵押贷款：自然人或第三方提供的、经银行认可的、符合规定的财产作为抵押物而向个人发放的贷款.主要都是固定资产、财产2。

初级银行从业考试《个人贷款》高频考点汇总(一)考点：个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义1.个人贷款的概念：是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

个人贷款业务属于商业银行贷款业务的一部分。

在商业银行，个人贷款业务是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果，即借贷合同关系的一方主体是银行，另一方主体是自然人，这也是与公司贷款业务相区别的重要特征。

2.个人贷款的意义：(1)对于金融机构：①可以为商业银行带来新的收入来源②可以帮助银行分散风险。

(2)对于宏观经济：①为实现城乡居民的消费需求、极大地满足广大消费者的购买欲望起到了融资的作用②对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用对扩大内需，推动生产，带动相关产业，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用;③对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量、增加经营效益以及繁荣金融业起到了促进作用。

考点：个人贷款产品的种类一、按产品用途分类（2类）1.个人消费类贷款（4小类）：指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”的借款人发放的个人贷款，具体来说，是银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要有购买个人住房、汽车，一般助学贷款等。

个人消费类贷款包括：个人住房贷款、个人汽车贷款、个人教育贷款、其他个人消费贷（一）个人住房贷款：个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

1.自营性个人住房贷款，也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的自然人发放的贷款。

2.公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。

商丘市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法试行第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与管理,有效防范和控制贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据我国民法通则、合同法、担保法、商业银行法、物权法、银监会商业银行房地产贷款风险管理指引、中国人民银行个人住房贷款管理办法等法律法规及有关规定,制定本办法;第二条个人住房贷款以下简称贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款;贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任;第三条本办法适用于我行办理的个人住房贷款业务;第二章贷款条件第四条借款人须具备以下基本条件：一具有完全民事行为能力的自然人,年龄在18含-65周岁含之间;二具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明;三具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明;四具有良好的信用记录和还款意愿;五具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力,借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%含以下,或月所有债务支出与收入比控制在55%含以下;六具有所购住房的商品房销预售合同或意向书具有购买住房的合同或协议;七具有支付所购房屋首期购房款的能力无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;八同意贷款资金采用受托支付方式,委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付;九能够提供我行认可的有效担保有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;十两个以上借款人共同申请借款的,共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的,不受上述规定限制;十一授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况,或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证;十二在我行开立个人结算账户;十三我行规定的其他条件;第五条借款人应向贷款人提供下列资料：一有效身份证件指居民身份证、户口本和其他有效居留证件；二有关借款人家庭稳定的经济收入证明；三符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五我行要求提供的其他文件资料;第三章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式第六条借款人应直接向贷款人提出借款申请,贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料,贷款人审查同意后,按照贷款通则的有关规定,向借款人发放住房贷款;第七条贷款房屋套数借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女,下同成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定;有下列情形之一的,对借款人拟贷款房屋认定为第二套及以上住房：一借款人已利用贷款购买过一套及以上住房,又申请贷款购买住房的;二通过查询征信记录、面测、面谈必要时居访等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套及以上住房的;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行;第八条贷款额度对申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭,暂时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者;第九条贷款期限一个人住房贷款期限最短为1年含,最长不得超过15年,且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年;两个含以上共同借款人借款的,可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限;二个人住房贷款可申请贷款展期,展期期限与原贷款期限相加,不得超过上述第一款规定;第十条贷款利率一申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;二申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;第十一条还款方式个人住房贷款可采用如下还款方式之一：一按月等额本息还款法按月计息;二按月等额本金还款法按月计息;第四章贷款担保第十二条个人住房贷款担保方式限于抵押或质押阶段性保证担保除外;抵质押担保可采用最高额抵质押担保和普通抵质押担保两种方式;按规定需要提供阶段性担保的,可提供以下3种阶段性担保方式之一本办法有特殊规定的除外：一房地产开发企业阶段性保证;担保条件和有关要求按照本办法相关规定执行;二质押阶段性担保;质物范围及其相关操作规定按照我行个人质押贷款的有关规定执行;三非本笔贷款所购住房抵押;抵押物须为自然人名下具有完全产权的住房;第十三条对一手个人住房贷款,应区分情况在落实以下担保方式的前提下发放贷款：一“阶段性担保+抵押预告登记”后放款;对当地能够及时办理合法有效抵押预告登记的,须在同时落实阶段性担保和抵押预告登记的前提下发放贷款;二“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”后放款;对符合以下条件的,可在向房产登记部门提交了抵押预告登记资料、取得收件收据房产登记部门已受理抵押登记申请材料的回执,并落实阶段性担保的前提下发放贷款：1．当地房管部门管理比较规范,当地银行同业已普遍按照此种方式办理个人住房贷款业务,未发生贷款风险或贷款风险可控；2．经办部门信贷管理水平较高,个人住房贷款质量较好；3．已办妥房屋预销售备案登记；4.属于我行贷款支持的优质房地产开发企业项目;三仅提供阶段性担保后放款;确因当地政府职能原因无法办理抵押预告登记的,可在落实阶段性担保的前提下发放贷款;第十四条以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的,抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的,质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行;第十五条个人住房贷款抵押登记的办理,按照商丘市商业银行抵押物、质物管理办法有关要求执行; 一已取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得房屋他项权证;二尚未取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销预售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记,并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续;第十六条以共有财产抵质押的,抵质押人为全体共有人,且须经全体共有人一致同意,并出具同意抵质押的书面声明或在抵质押合同上签名;第十七条抵押物房龄原则上不超过20年,对于建筑质量、区域位置特别优良的房产,抵押物房龄可适当放宽,对房龄超过20年的要适当降低贷款成数;贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限;第十八条抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认;抵押物的价值一般按以下方式确定：一以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款,抵押物价值一般为房屋的交易价格,如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的,可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;二抵押物价值其他确定方法为：1.抵押房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的,由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;2.符合以下条件之一的抵押房产,可免予由评估机构进行评估：1最近一次交易时间在2年含以内,能提供交易合同或交易契税凭证,且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；2最近一次评估时间在2年含以内,能提供正式评估报告,该评估机构为经我行认可的房地产评估机构,且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；3抵押房屋房龄在5年含以内的;第十九条借款人需购买抵押物财产保险;第五章贷款受理第二十条借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款,应填写商丘市商业银行个人住房贷款申请表见附件四,并要求借款人提供如下资料：一借款人基本资料1.借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明结婚证、离婚证、未婚声明等原件及复印件；2.借款人户籍证明户口簿或其他有效居住证明,对非本地居民的借款人,若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张,还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；3.借款人收入证明及职业证明；4.贷款人要求提供的其他文件或资料;二所购住房资料购买一手住房的,需提供以下资料：1借款人与房地产开发企业签订的商品房销预售合同；2房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件;三贷款担保资料1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供以下资料：1房产权利证明；2房屋全部所有权人的身份证件；3贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；4贷款人要求提供的其他文件或资料;2.法人不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业提供阶段性保证担保,须签署担保函见附件五,并按照相关规定提供相关资料;3.质押担保的,须提供的资料按照我行个人质押贷款相关要求执行;第六章贷款调查、审查与审批第二十一条个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责;贷款调查执行双人调查和见客谈话制度;贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析,当面约见借款人填写个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知见附件六,并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷管理系统;调查要点包括：一所提供的资料是否真实、完整、合法、有效;借款人的身份和购房行为是否真实,贷款申请是否自愿、属实;二借款人的负债和资信状况;通过查询人民银行个人信用信息基础数据库,判断借款人资信状况是否良好,是否具有较好的还款意愿;三借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件;四贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件;五借款人的职业和经济收入是否属实,是否具有按期足额偿还贷款本息的能力,收入还贷比是否符合规定条件;六借款人是否已足额支付首期房款,申请直客式个人住房贷款的是否具有首期房款的支付能力;七所购买或建造的住房是否符合国家有关规定及我行的贷款条件,是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房,或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符;八抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效,抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的,是否按规定进行了评估,评估价值是否合理;九提供阶段性担保的,担保方式及提供的担保资料是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;十贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定;贷款经办部门应切实履行告知义务,要求借款人按诚信原则提交贷款申请材料;贷款调查人员一般应在收妥申请资料后1－2个工作日内完成调查工作;第二十二条个人住房贷款审查工作由贷款审查部门或岗位负责；个人住房贷款审批工作由有权审批人负责;审查及审批要点包括：一贷款资料是否完整、齐全,资料信息是否合理、一致,首付款金额与开发商开具的发票收据或银行对账单是否一致,有无虚假贷款嫌疑;二借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;三贷款担保是否符合规定;以房产抵押的,抵押房产是否合法、充足和有效,价值是否合理,权属关系是否清晰,是否易于变现；提供质押担保的,质物是否已办妥有效冻结且符合我行个人质押贷款相关要求；提供阶段性担保的,担保方式是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;四重点关注调查人是否履行了调查职责,调查意见是否客观;五审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定;第七章贷款签约与贷款发放第二十三条个人住房贷款的签约工作由有权签约人负责;第二十四条对审批和签约同意的,签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后,签署个人借款/担保合同和借据;放款核准人员按规定要求办理贷款发放手续;对于符合贷款发放条件的贷款申请,办理贷款发放手续应在担保落实后1个工作日内完成;第二十五条个人住房贷款须采取受托支付的方式,借款人须委托贷款经办部门将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象;直客式一手房个人住房贷款,在贷款审批通过后,贷款经办部门可根据借款人要求向其提供个人住房贷款放款承诺函见附件七;借款人收到贷款承诺后与开发商签署商品房预销售合同并缴纳首付款,经贷款经办部门审核无误后,采取受托支付方式发放贷款;确因售房人和借款人等客观原因不能直接将贷款资金划至售房人账户的,贷款经办部门可先将贷款资金发放至与借款人约定的我行指定账户进行冻结监管,再按照合同约定向借款人交易对象支付;第八章贷后管理第二十六条个人住房贷款贷后管理相关工作由贷后管理部门负责;贷后管理内容包括贷后监督、贷后检查、逾期贷款催收等,要按照个人信贷业务相关操作流程执行;第二十七条受托支付完成后,贷后管理部门应详细记录资金流向,归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存;第二十八条贷后管理部门和贷后管理人员要通过信贷管理系统监测分析个人住房贷款还款情况,对不同结果区间的贷款,采取相应的差别化贷后管理措施;第二十九条提供阶段性保证担保后发放贷款的,贷后管理部门应关注借款人所购房产的相关情况,待房产具备办理房屋所有权证的条件时,应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十条取得房产登记部门受理抵押预告登记资料收件回执后发放贷款的,贷后管理部门要指定专人负责抵押预告登记管理工作,建立送交办理抵押预告登记台账,掌握在办抵押预告登记状况,办妥抵押预告登记后,及时做销记处理;要对按揭项目进行监管,自项目具备办理房屋所有权证的条件后,督促开发商及借款人办理房屋所有权证,并及时将期房抵押预告登记转为正式抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十一条符合条件的个人住房贷款,在借款人提出申请的情况下,贷后管理部门可对合同要素进行变更或调整,具体内容包括：一抵押物、贷款期限、还款方式变更;二提前还款;借款人应提前至少15个工作日向我行提出申请,填写提前还款申请书;贷款经办部门受理提前还款申请后,应在规定时间内通知借款人办理贷款部分归还或结清手续,退还相关凭证;合同约定收取提前还款违约金的,要按合同约定标准向借款人收取提前还款违约金;三原借款人变更;由于房产赠与、继承、夫妻离婚或增加、减少借款人等原因需变更借款人的,贷后管理部门在确保贷款担保足额可靠的前提下,可根据借款人申请对原借款人进行变更;第九章房屋保险第三十二条以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续;抵押期内,保险单由贷款人保管;第三十三条抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错造成的毁损,由借款人负全部责任;第十章借款合同的变更和终止第三十四条借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议;第三十五条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同;第三十六条保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续;第三十七条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止;第十一章抵押物或质物的处分第三十八条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物或质物;第三十九条处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人;第四十条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权;第四十一条借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼;第四十二条借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行贷款通则的有关规定,对借款人追究违约责任：一、借款人不按期归还贷款本息的；二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的；三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的；五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押质押的;第十二章附则第四十三条个人住房贷款不得用于购买豪华住房;城镇居民修房、自建住房贷款,参照本办法执行;第四十四条个人住房贷款在个人住房贷款科目核算;第四十五条本办法自印发之日起执行;附件：1、个人住房贷款合作机构准入申请表2、按揭贷款项目申请表3、按揭贷款业务合作协议4、商丘市商业银行个人住房贷款申请表5、担保函6、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知7、个人住房贷款放款承诺函8、个人情况证明书9、同意借款承诺书及信用报告查询授权书10、保证承诺书及信用报告查询授权书11、支付申请12、参保承诺书附件1个人住房贷款合作机构准入申请表附件2按揭贷款项目申请表附件3按揭贷款业务合作协议编号：甲方：商丘市商业银行乙方：经甲乙双方协商,就乙方开发并销预售的项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：第一条经双方协商,同意由甲方作为项目的按揭贷款办理银行;甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为万元,最高贷款成数％,最长贷款期限不超过年,贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房;第二条该项目占地面积 ,项目总建筑面积 ,预计可销售面积 ,可售住房套,预计售房款约为万元人民币;第三条乙方同意甲方按照商丘市商业银行的有关规定,在与借款人办妥有关贷款手续后,根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户,账户户名为： ,账号： ;第四条在借款人办妥正式抵押登记手续不含抵押预告登记,并将房屋他项权证交甲方收押之前,乙方同意为借款人购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证,并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5％的款项,作为履约保证金,未经甲方同意,乙方不得动用该款项;如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务,乙方保证在接到甲方书面催款通知后日内履行还款义务;如乙方未主动履行上述还款义务,即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收;第五条甲方向乙方提供项目建造、预售和销售过程中的存款、结算业务和物业租金、管理费的代收代付业务;第六条在本协议履行过程中,如发生争议,由甲乙双方协商解决;协商不成,向贷款人所在地人民法院提起诉讼或申请强制执行;第七条约定的其他事项：一乙方保证购房人按个人借款/担保合同设定的抵押物,其销售时没有另外设置抵押权,且不存在任何产权纠纷和财务纠纷;若存在重复抵押或产权、财务纠纷,乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息;二乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副文本一式份;乙方不得通过虚假交易合同套取甲方贷款,否则,甲方可以乙方做虚假合同为由,要求乙方偿还该户借款本息;三乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式,向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方及相关交易人提供一切贷款,并立即收回已向乙方及相关交易人发放的所有贷款本息;四甲方向乙方及相关交易人提供的个人住房贷款资金划至乙方账户后,乙方应按不低于该住房贷款资金的％用于归还乙方在甲方的贷款本息及其他欠款本息,直到还清为止;＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第八条本协议一式四份,经甲、乙双方法定代表人/负责人或授权代表签字加盖公章后生效;甲、乙双方各执两份,具有同等效力;甲方公章：乙方公章：。

银行业初级资格《个人贷款》考点个人住房贷款导语：个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款。

借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款。

个人住房贷款的分类2.个人住房贷款的特征(1)贷款金额大、期限长。

(2)以抵押为前提建立的借贷关系。

实质是一种融资关系，是以抵押为前提建立起来的一种借贷关系。

(3)风险因素类似，风险具有系统性特点。

客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的稳定性和标准性对风险的影响较大。

3.个人住房贷款的开展历程第一阶段，1995年民银行公布《个人住房担保贷款管理试行方法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。

第二阶段，以1998年住房制度改革及民银行公布《个人住房贷款管理方法》为标志，个人住房贷款业务进入快速开展阶段。

(1)贷款对象具有完全民事行为能力的自然人：①合法有效的身份或居留证明;②有稳定的经济收入，良好的信用，归还贷款本息的能力;③有合法有效的购置(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤贷款银行规定的其他条件。

按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。

个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍。

①贷款最高期限为30年;②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限;③一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。

常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。

贷款期限在1年以内(含)的，实行到期一次还本付息法，贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。

一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。

个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式，以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式，保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。

个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类(1)个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买白用普通住房的贷款。

(2)个人住房贷款的类型按资金来源：①自营性个人住房贷款②公积金个人住房贷款③个人住房组合贷款按交易形态：①新建房个人住房贷款②个人再交易住房贷款③个人住房转让贷款按贷款利率：①固定利率贷款②浮动利率贷款(3)自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款是银行向购房各个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。

(4)公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强特点。

(5)个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、个人住房贷款的特征①贷款金额大、期限长。

个人住房贷款期限一般为10-20年，最长可达30年；贷款比例最高可达90％。

②贷款以抵押方式为主。

个人住房贷款一般有抵押、质押和保证方式。

但个人住房贷款通常以住房作抵押，实质上属于融资关系，而非买卖关系。

③风险因素类似，风险具有系统性特点。

④分期付款为偿还方式。

⑤具有零售业务金额小、成本高、贷款手续繁琐、时间长等缺点。

三、个人住房贷款的发展历程第一阶段，20世纪80年代中期至90年代中期，以烟台等试点城市开始发放住房贷款。

1995年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。

第二阶段，以1998年住房制度改革以及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。

四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。

年满18岁具有完全民事行为能力的小国公民；在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人；在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。