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房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。
因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言，位置越好，项目的价值就越高。
如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。
而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
韶关项目开发可行性研究报告一、项目背景及意义韶关市位于广东省北部，是广东省四大地级市之一，也是粤东经济圈的核心城市之一。
韶关市拥有得天独厚的自然资源和人文资源，是一个充满发展活力的城市。
近年来，随着国家“粤港澳大湾区”规划的逐步推进，韶关市的发展机遇与挑战并存，市民生活水平和城市化水平不断提高，市场需求日益增长，也为项目开发提供了广阔的发展空间。
因此，通过对韶关市项目开发的可行性进行深入研究，有助于为韶关市的经济发展提供科学的指导，同时也有助于为相关企业和投资者提供参考，促进韶关市的经济持续健康发展。
二、项目概况本项目拟对韶关市的不同行业领域进行开发，具体内容包括但不限于：1. 旅游业开发：韶关市拥有得天独厚的自然风光和悠久的历史文化，如丹霞山、埔田古村等，具备了丰富的旅游资源。
因此，通过对旅游景点的开发，可以吸引更多游客，提升旅游业的经济效益。
2. 农业产业开发：韶关市拥有丰富的农业资源，如水稻、柑橘等农产品种植。
针对不同农产品的生产、加工、销售等环节进行开发，有助于提升农产品的附加值，提高农民收入。
3. 城市建设项目开发：韶关市城市化水平不断提高，需要大量绿化、道路、公共设施等基础设施建设，同时也需要开发商业地产项目，以满足市民的生活需求。
三、项目可行性分析1. 市场需求分析韶关市拥有庞大的人口和不断增长的消费需求，市场潜力巨大。
通过对不同行业领域的市场需求进行深入分析，可以发现有利的市场机遇，有助于项目的开发。
2. 技术条件分析当前，韶关市在多个行业领域拥有先进的技术条件和技术人才，如旅游业、农业、城市建设等，为项目的开发提供了有利的技术支持。
3. 资金投入分析项目开发需要大量的资金投入，需要对资金来源、投入规模和资金回报等进行详细分析，以保证项目的投资能够得到合理的回报。
4. 经济效益分析通过对项目的经济效益进行全面评估，包括收入、成本、利润等方面的评估，以确定项目的可行性和持续发展性。
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大,回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则；同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力.这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词：开发项目；区位因素; 区位选择; 市场定位; 经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。
就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动,能获得更大的利益。
土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。
这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。
如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。
作为不动产的房地产，其区位性很强。
一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内,不能移动;另一方面,人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求,这就使它的销售受到极大的区域性限制。
无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产,第一要考虑的就是地段,就是区位。
土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。
第二产业区域规划分析以韶关市为例韶关市是广东省重要的老工业城市，2019年入选国家第二批产业转型升级示范区以来，韶关市以高质量发展为引领，推动产业结构调整和城市更新改造，城市发展活力和内生动力有效增强，传统产业加快转型升级，新兴产业培育取得新进展，生态文明建设展现新风貌。
2019年1-11月，全市规上工业增加值实现304.24亿元，同比增长5.3%；一般公共预算收入实现85.98亿元，同比增长12.8%。
一、以转型升级打造现代产业新体系。
一是以信息化为传统产业注入新动能。
韶钢以智慧制造为引擎，主打冷镦钢、轴承钢及汽车用钢为核心的中高端棒线产品，推动高质量发展。
韶钢智慧中心实现了铁区和能介生产的大规模集控、无边界协同和大数据决策。
信息传输业业务增加值增长率30%。
建成5G基站17座。
“一杆多用”141根智慧灯杆试点项目全部建设完成。
韶关冶炼厂搬迁项目通过节能评估审查和环评报告审批。
南雄犁牛坪、新丰金竹、乳源大布等风电场已建成投产。
韶关电厂2台600万千瓦机组、华电南雄“上大压小”热电工程一、二号机组已并网发电。
韶能浈江、新丰生物质发电项目并网试运行。
二是积极培育新能源汽车、大数据、生物医药等新兴产业。
广汽南方（韶关）智能网联新能源汽车试验检测中心项目正式动工。
“华南数谷”云计算中心、广东联通智能BPO、广东移动5G智慧城市及大数据产业合作稳步推进。
华韶数据谷项目开工仪式启动。
博雅生物制药（广东）通过GMP认证并投产。
三是加快发展现代服务业。
红色旅游和生态旅游生机勃勃，红军长征粤北纪念馆建成并开馆。
“大丹霞、大南华、大南岭、大珠玑”景区进展顺利。
粤北国际物流中心、韶关港、EMS跨境电商清关中心加快建设。
二、以创新创业形成转型发展新动力。
韶关华工众创空间等4家市级科技企业孵化器（众创空间）获认定。
韶关高新区成功创建机械装备国家级孵化器。
众投邦加速器、达安创谷孵化器建成运营。
东阳光公司成为韶关市首个产值超百亿元的民营企业。
房地产开发项目的区位条件分析引言房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。
区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。
本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析，以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。
地理位置房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。
地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力，增加购房者的购买意愿。
具体来说，优秀的地理位置应具备以下特点： - 交通便利：临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽，方便居民出行。
- 环境优美：临近公园、湖泊、绿地等景观资源，提供良好的居住环境。
- 靠近商业中心：临近商业区、购物中心等商业设施，方便购物和娱乐。
综合考虑这些因素，开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房地产项目的发展。
交通便利性除了地理位置外，交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要因素。
交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。
具体来说，交通便利性的要素包括： - 公共交通：项目附近是否有公交车站、地铁站等公共交通工具，便于居民出行。
- 道路网络：项目周边是否有便捷的道路网络，方便居民通勤和车辆出行。
- 高速路和快速通道：是否有高速公路和快速通道相连，提供便捷的长途交通方式。
在选择房地产项目地点时，开发商应综合考虑交通便利性因素，以满足购房者对出行便利的需求。
周边设施周边设施是另一个重要的区位条件因素。
周边设施的完善程度直接关系到居民的生活便利性和舒适度。
以下是一些常见的周边设施：- 学校教育：附近是否有优质的学校，提供良好的教育资源。
- 医疗设施：附近是否有医院、诊所等医疗机构，方便居民就医。
- 商业设施：是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施，方便日常购物和娱乐。
- 公共设施：是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施，提供良好的居住环境。
开发商在选择项目地点时，应注重周边设施的完善度，提供便捷的生活服务给购房者。
关于房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。
但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。
大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。
由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。
所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。
除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。
因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。
所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。
正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。
”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。
（1）宏观环境风险政治环境风险。
指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。
社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。
产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。
经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。
经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。
主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
（2）区域环境风险区位风险。
商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。
韶关市（曲江区）调研报告1.韶关市社会现状及发展分析（一）城市概况1、地理位置韶关市地处广东省的北部，位于东经112°50′—114°45′、北纬23°57′—25°31′之间。
西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东面与河源市接壤，西连清远市，南邻广州市、惠州市。
京广铁路大动脉、武广客运专线、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市，均经过韶关市区。
我国南北公路运输干线107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。
2、发展历史1949难9-10月，粤北各个县陆续解放，11月广东省设北江临时行政委员会，管辖韶关市，曲江县等17县市。
1950年1月更名北江专区。
1970年专区更名地区。
1975年11月韶关市升为地级市，辖曲江县。
1983年地市合并称韶关市。
3、人口状况a)韶关市2010年末户籍人口321.54万人。
其中：非农业人口124.79万人，农业人口200.75万人。
全年出生人口3.78万人，人口出生率11.69‰；人口自然增长率6.95‰。
年末常住人口282.66万人。
根据第六次人口普查结果，韶关市人普查总人口282.6612万，其中汉族人口268.92万，占98.32%，各少数民族人口为4.59万，占1.68%。
韶关市少数民族以瑶族、畲族为主，还有满、回、京、苗、黎、白、侗、土家等，共31个。
瑶族主要分布在乳源瑶族自治县、曲江县和始兴县，畲族主要分布在南雄市和始兴县。
b)曲江区年末全区常住人口为30.1万人，户籍人口总户数为9.89万户、总人口为31.60万人。
户籍人口中，当年迁入3218人，迁出3717人；非农业人口14.43万人，占45.7%；农业人口17.17万人，占54.3%；按性别分，男性人口16.24万人，女性人口15.36万人，性别比为105.7：100。
全年计划生育率95.04%，出生人口3529人，出生率为11.11‰；死亡人口1601人，死亡率为5.04‰；全区净增人口1928人，人口自然增长率6.07‰。
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告1. 引言本报告旨在对住宅地产开发项目的区位因素进行分析和研究，为开发商和投资者提供决策参考。
通过对区位因素的深入研究，我们将揭示该因素对住宅地产项目成功与否的重要性，并提出相应的策略建议。
2. 区位因素的重要性区位因素是住宅地产开发项目成功的关键因素之一。
一个理想的区位可以为项目带来诸多好处，包括但不限于：- 方便的交通和基础设施：一个好的区位应当有便捷的交通网络和完善的基础设施，方便居民出行和生活。
- 丰富的资源和配套设施：区位应当靠近商业区、学校、医疗设施等重要资源和配套设施，为居民提供便利。
- 良好的居住环境：优质的区位可以提供美丽的自然环境、宜人的居住氛围和安全的社区。
3. 区位因素的分析3.1 地理位置地理位置是区位因素分析的首要考虑因素。
一个良好的地理位置具备以下特点：- 便捷的交通网络：靠近主要道路、公共交通站点等，方便居民出行。
- 优质的风景和环境：拥有美丽的自然景观、绿地和公园等。
- 适宜发展的土地条件：具备合适的土地特征和规划潜力。
3.2 周边配套设施周边配套设施的健全与否对住宅地产项目的吸引力起着重要作用。
优质的配套设施应包括：- 商业区和购物中心：提供购物、娱乐和休闲的机会。
- 学校和教育机构：提供高质量的教育资源。
- 医疗机构和保健设施：保障居民的健康需求。
3.3 市场需求和潜力对市场需求和潜力的分析可以帮助开发商确定项目的市场前景和投资回报。
考虑以下因素：- 人口增长趋势：人口增长将带动对住宅需求的增加。
- 市场供需平衡：根据市场数据分析供需关系，确定项目的市场空间。
- 政策支持和发展方向：考虑政府的土地规划政策和发展导向。
4. 策略建议基于对区位因素的分析研究，我们向开发商和投资者提出以下策略建议：- 选择具备良好地理位置的区域进行开发，以确保项目具备便捷的交通和优质的环境。
- 重视周边配套设施的完善，建设商业区、学校和医疗机构等，提升项目的吸引力。
房地产开发项目区位因素分析与研究——以广东省韶关市为例宜春学院生命科学与资源环境学院资源环境与城乡规划管理专业万扬扬指导老师：杜国平摘要：2014年以来，在全国房地产市场不景气的大背景下，韶关市房地产亦受到严重影响，跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因，结合当前韶关房地产市场实际，参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等，综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素，提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。
关键词：房地产开发、区位、有关理论、交通Abstract:Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski "accessibility index" theory, considering the current and future environmental Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects.Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic目录摘要 (1)Abstract (1)1前言 (2)1.1研究的背景及意义 (2)1.1.1研究背景 (2)1.1.2研究意义 (2)1.1.3国内外研究概况 (2)（1）国外 (3)（2）国内 (3)2.有关房地产开发项目区位理论 (3)2.1克里斯塔勒中心地理论 (3)2.2伯吉斯同心圆模型理论 (4)2.3克诺曼斯科通达指数 (4)3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析 (4)3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状 (4)3.1.1房地产项目沿河开发 (4)3.1.2房地产项目沿铁路开发 (5)3.1.3房地产项目依山而建.................. (5)3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题 (5)3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重 (5)3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足 (5)3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析 (6)3.3.1盲目逐利因素的影响 (6)3.3.2受政府行政因素的影响 (6)3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏 (6)4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究 (6)4.1围绕市行政、商业中心向四周发散 (6)4.2因地制宜的开展房地产项目建设 (6)4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素 (6)4.3.1着重考虑交通因素 (6)4.3.2考虑好行政因素 (6)4.3.3考虑市场因素.................................... (6)4.4适当增加学区房等一些区位房的建设 (7)4.5适当增加养老房的建设 (7)参考文献.................................... . (7)致谢 (7)1前言1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景2008年，在中央4万亿的财政刺激下，全国各地市纷纷开始跟风造楼，随着时间的推移，房地产市场供过于求使得房价下跌、“鬼城”出现等问题开始显现，在这场“造楼运动”中，房地产开发项目区位选择不合理是造成如今房地产市场不景气的重要原因之一。
以广东省韶关市为例，2009年，高铁站韶关站正式建成通车，2012年，围绕韶关站占地490平方公里（其中城市建设用地约110平方公里）的房地产开发项目韶关芙蓉新城开建，2014年，韶关市高铁新城的核心区域，建筑面积139万平方米，可入住3775户的恒大新城初步建成，由于距离韶关市区过远（距韶关市中心约15公里），截至2014年11月，入住率仍不足一成。
因本课题研究的是在当前中国房地产市场陷入低迷的条件下，韶关市区房地产市场的发展变化，通过多个方面来分析韶关市房地产市场的现状、面临的问题以及韶关市房地产业未来建设的区位选择方向。
通过针对我国房地产建设区位选择的了解提出自己的一些看法，希望对解决韶关市房地产市场低迷、去库存压力大的问题能有一定的帮助。
1.1.2研究意义房地产产业是我国经济的三大支柱产业之一，房地产市场发展的健康稳定关系到我国社会主义市场经济的平稳运行。
根据国家统计局发布的报告显示，2014年第三季度，我国GDP 增长仅为7.3%，低于7.5%的增长预期，其中，房地产市场成为拖累中国经济增长的主要原因，因此，一个健康稳定的房地产市场对我国经济市场的平稳发展有着至关重要的作用。
在中国房地产市场整体低迷的情况下，譬如学区房等一些区位房却业绩斐然，不仅不受房地产市场低迷的影响，反而受到大批消费者的追捧，由此可见，房地产开发项目的区位选择对满足消费者需求，加速房地产市场去库存，从而推动我国经济健康平稳的发展有着重要的作用。
通过本课题研究，深入分析韶关市市区的自然环境和社会环境，得出韶关市市区最优房地产开发项目的区位选择。
1.1.3国内外研究概况（1）国外最早的区位理论是由德国经济学家杜能在1826年发表的《孤立国》一文提出的，他认为：农业土地利用类型和土地集约化程度主要是依赖于当时的经济状况和生产力水平，其中，农业生产用地到农产品消费地的距离是最优先考虑的因素。
欧洲工业革命开始以后，大量工厂开始分布于城市周边地区，德国学者龙哈德在1885年发表的《国民经济学说的数学论证》中提出最小费用区位理论，即工业企业布局因素中的“重量三角形“和价格漏斗模型”所形成的龙哈德最小费用区位理论。
1909年，德国经济学家阿尔申尔德·韦伯发表了《论工业的区位》一文，进一步发展了工业区位理论，标志着工业区位理论的正式诞生。
1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论。
上世纪50年代开始，中心地理论开始流行于欧美国家，后来又开始在世界各地传播，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。
（2）国内我国的房地产开发起步时间较晚，因此我国的房地产开发区位研究相对于国外来说具有一定的落后性，现有研究大多数是基于国外理论研究之上。
目前，我国房地产开发区位研究的重点主要是集中在如何控制房地产开发成本方面，如：目标控制、全面控制和权责利控制等方面，其主要目的就是实现房地产开发成本的最小化。
施建刚在《房地产开发项目区位因素分析与研究》[6]中，对房地产区位因素进行了研究分析，阐述了房地产项目开发时区位选择应该侧重的地方，并提出了定量的分析法，用具体数据的变化来分析房地产开发的最优区位选择。
周璐红在《区位因素对城市地价影响的分析》[7]一文中，将区位因素分为经济区位因素、自然区位因素和交通区位因素三大类，通过以南京市为实例，研究分析区位因素与房地产开发项目用地土地地价的关系。
2.有关房地产开发项目区位理论2.1克里斯塔勒中心地理论1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。
克里斯塔勒认为，市场原则、交通原则和行政原则支配着中心地体系的形成。
在不同的原则支配下，中心地网络呈现不同的结构，而且中心地和市场区大小的等级顺序有着严格的规定，即按照所谓K值排列成有规则的、严密的系列[9]。
如图1所示，在克里斯塔勒命名为K=3的中心地网络中。
中心地A为K级中心地（克里斯塔勒中心地理论中最高级别的中心地），由于中心地的市场区都是圆形的，而中心地又不只存在一个，如果按最小成本建设中心地，则在三个中心地所切形成的空间里的消费者将得不到商品供应，为满足这部分消费者的需求，在建设K级中心地A时，不得不建设多个较A次一级的中心地B，且中心地A与中心地B有部分市场区是重合的，这些重合的市场区将原本为圆形的市场区切割成六边形的市场区。
图1克里斯塔勒中心地理论模型（模型来自百度百科）2.2伯吉斯同心圆模型理论1923年，伯吉斯（E.W.Burgess ）在研究芝加哥的土地利用和社会特点后，提出了五个同心圆带组成的城市格局理论。
他总结出城市社会人口流动对城市地域分异在向心、专门化、分离、离心、向心性离心五种力综合作用下，城市地域产生了地带分异，城市居住带自内向外呈同心圆状地带推移。
他认为在城市不断扩张的同时，形成了不同质量的居住带，如图2所示，向外依次为：市中心为商业中心区→过渡带→工人住宅带→良好住宅带→通勤带。
图2伯吉斯同心圆理论模型（模型来自百度百科）2.3克诺曼斯科通达指数克诺曼斯科（Czamanski ）在1966年构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”理论，他认为，所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。
如图3所示，城市中地价与交通便利度有着极高的正相关性，自城市中心向市郊延伸，地价随着交通便利度的降低呈逐步下降趋势。
高地价点往往出现在道路交通网的结点上，地价沿城市对外交通干道延伸明显。
不过需要注意的是，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。
如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区。
3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状3.1.1房地产项目沿河开发 高 土地价格 交通便利度 低 克诺曼斯科通达指数曲线图3克诺曼斯科通达指数 O水是生命之源，人类自古就有逐水草而居的习惯，在现代城市建设中，河流仍然是最重要的区位因素。
河流不仅可以满足人们生产生活所需要的水，也可以满足部分工业原材料及产品的运输需求（迄今为止，水运仍然是最廉价的运输方式）。
随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也在不断地提高，仅从自然环境来说，依山傍水成为人们购买住房的首选。
