租金回报率的计算方法

1、售后返租优劣势与适用性分析

特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等

发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金

优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感

分割灵活，客户层面广

劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

模式 长期售后返租

特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同

优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；

模式 短期售后返租

特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；

如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报

劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；

如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；

因返租而产生相应的法律风险

适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 商处得到固定的租金回报

优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；

前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；

帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；

劣势 承担前几年的返租补贴；

返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；

因返租而产生相应的法律风险

适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：

模式 长期售后返租

特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同

优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；

适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；

如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报

劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；

如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；

因返租而产生相应的法律风险

适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目

模式 短期售后返租

特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报

优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力； 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金

优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感

分割灵活，客户层面广

劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；

 目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中心成功盈收的关键。本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平

不同业态的承租水平

服饰类 生活服务类

餐饮类 休闲娱乐类

各个业态租金水平分析总结

不同级别城市的租金水平

在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达45.1元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一线城市购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。

二线城市购物中心租金水平

三线城市购物中心租金水平

一二三线城市租金水平分析总结

二、租金回报率计算方法

1、售后返租回报率计算方法

（1）分析经济条件

租期时间为8、10年计

选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）

假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率

（2）租金计算

根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额

以上公式用数字表示为：

销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）