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万科
A2019年现金流量报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 4 页 万科A2019年现金流量报告
一、现金流入结构分析
2019年现金流入为60,917,601.16万元，与2018年的61,205,039.97万元相比变化不大,变化幅度为0.47%。
企业通过销售商品、提供劳务所收到的现金为43273595.86万元，它是企业当期现金流入的最主要来源，约占企业当期现金流入总额的71.04%。
企业销售商品、提供劳务所产生的现金能够满足经营活动的现金支出需求，销售商品、提供劳务使企业的现金净增加4568680.95万元。
2019年经营现金收益率为12.42%，与2018年的11.29%相比有所提高，提高1.13个百分点。
二、现金流出结构分析
2019年现金流出为62,545,414.71万元，与2018年的60,099,900.42万元相比有所增长，增长4.07%。
最大的现金流出项目为购买商品和接受劳务所支付的现金，占现金流出总额的50.73%。
万科财务状况分析标题：万科财务状况分析引言概述：万科是中国房地产开发商中最大的企业之一，其财务状况对于投资者和行业观察者来说具有重要意义。
本文将对万科的财务状况进行分析，以揭示其公司的经营状况和未来发展趋势。
一、营收情况分析1.1 万科的主营业务收入：主营业务收入是衡量一家企业经营状况的重要指标。
万科作为房地产开发商，其主要收入来自于房地产销售。
本部分将分析万科近年来的主营业务收入情况，包括销售额、销售面积和销售均价等指标。
1.2 万科的其他业务收入：除了房地产销售外，万科还涉及其他业务领域，如物业管理、租赁服务等。
本部分将对万科的其他业务收入进行详细分析，以了解其多元化经营策略的效果。
1.3 万科的收入增长趋势：通过对万科近几年的营收情况进行比较分析，我们可以了解其收入增长的趋势，并预测未来的发展潜力。
二、利润情况分析2.1 万科的毛利率：毛利率是衡量一家企业盈利能力的重要指标。
本部分将分析万科近年来的毛利率情况，以了解其产品成本控制和利润率的情况。
2.2 万科的净利润：净利润是衡量一家企业盈利能力的关键指标。
本部分将对万科的净利润进行详细分析，包括净利润增长率、净利润占比等指标。
2.3 万科的盈利能力比较：通过对万科与同行业其他企业的盈利能力进行比较，我们可以评估其在市场上的竞争力和盈利能力。
三、资产状况分析3.1 万科的总资产规模：总资产规模是衡量一家企业规模的重要指标。
本部分将分析万科近年来的总资产规模，以了解其企业规模的扩张情况。
3.2 万科的资产负债比例：资产负债比例是衡量一家企业负债情况的指标。
本部分将对万科的资产负债比例进行分析，以了解其财务风险和偿债能力。
3.3 万科的资产结构：通过对万科资产结构的分析，包括固定资产、流动资产和无形资产等，我们可以了解其资产配置和资本运作情况。
四、现金流状况分析4.1 万科的经营现金流量：经营现金流量是衡量一家企业经营活动现金流入流出情况的指标。
万科集团营运资金管理中存在的问题与解决对策万科集团是中国房地产开发商之一，其营运资金管理是确保公司正常运转和稳定发展的关键。
然而，在日常经营中，万科集团仍然存在一些问题，如短期资金周转能力不足、风险管控不严格等。
为了解决这些问题，万科集团可以采取一些对策，如改善资金使用效率、提高资金来源多样性、完善风险管理体系等。
首先，万科集团存在的一个问题是短期资金周转能力不足。
在房地产开发的过程中，需要大量的资金投入，但销售回款周期较长，导致现金流紧张。
为解决这个问题，万科集团可以改善资金使用效率，例如通过优化采购流程、控制存货水平、提高施工进度等方式缩短周转周期。
此外，还可以加强与合作伙伴之间的合作，如与供应商签订合作协议，优化供应链管理，以减少资金占用。
其次，万科集团在营运资金管理方面应该提高资金来源多样性。
过度依赖银行贷款和发债融资，容易造成资金链的紧张。
为了分散风险，万科集团可以积极寻求多元化的资金来源，如与金融机构合作开展信贷业务、发行企业债券、增加股权融资等。
多元化的资金来源可以增强公司的融资能力，减轻资金压力，提高应对风险的能力。
另外，完善风险管理体系也是万科集团营运资金管理中需要关注的问题。
房地产行业风险较高，市场波动大，如果没有有效的风险管理措施，可能会导致资金损失。
为了降低风险，万科集团可以建立完善的风险评价体系，通过对市场风险、信用风险、流动性风险等进行评估和控制，制定相应的风险管理策略。
同时，加强内部控制、加强对供应商和合作伙伴的风险管理，以确保资金使用的安全性和可靠性。
此外，万科集团还可以通过积极的现金管理来增强公司的资金实力和流动性。
这包括加强现金流预测和监控，合理安排资金使用计划，避免短期资金闲置和过度占用；加强应收账款和应付账款的管理，及时催收应收款项，合理安排付款时间，以确保资金的充分利用和保持良好的供应链关系。
总之，万科集团在营运资金管理中存在一些问题，如短期资金周转能力不足、资金来源单一、风险管理体系不完善等。
万科公司现金流量管理问题与优化对策现实意义一、引言万科公司作为中国房地产行业的领军企业，其现金流量管理问题与优化对策的研究具有重要的现实意义。
本文将从万科公司现金流量管理问题的背景和原因入手，分析其对企业经营和发展的影响，并提出相应的优化对策，旨在帮助万科公司解决现金流量管理问题，提升企业绩效。
二、万科公司现金流量管理问题的背景和原因1. 背景万科公司作为中国房地产行业龙头企业，其规模庞大、资金投入巨大。
然而，在经济不稳定、市场竞争激烈等因素的影响下，万科公司面临着现金流量管理方面的挑战。
2. 原因2.1 市场竞争压力：随着房地产市场竞争加剧，万科公司需要投入更多资金来开发新项目、推出新产品以保持市场竞争力。
这导致了资金需求增加，对现金流造成了一定压力。
2.2 资本支出过高：由于房地产行业特点决定了项目开发需要大量资本投入，在建设期间会出现大量的资金流出，对现金流造成了较大压力。
2.3 销售周期较长：房地产项目的销售周期通常较长，需要等待客户付款才能收回投资。
这导致了现金流入时间的延迟，给企业带来了现金流量管理上的困扰。
三、现金流量管理问题对企业经营和发展的影响1. 影响企业经营稳定性：若现金流管理不善，可能导致资金链断裂，无法按时支付供应商和员工工资等费用，进而影响企业正常运营。
2. 限制企业发展空间：现金流不足会限制万科公司开展新项目、进行市场推广等活动，并可能导致无法满足市场需求，错失商机。
3. 增加融资成本：若万科公司需要通过外部融资来解决短期资金需求，由于缺乏充足的现金流证明和良好的还款能力，可能导致融资成本上升。
四、优化对策为解决万科公司现金流量管理问题并提升企业绩效，在以下几个方面可以采取相应的优化对策。
1. 提高预测准确性通过建立科学的市场调研和预测模型，准确预测市场需求和销售情况，以便合理安排资金投入和现金流出。
2. 加强供应链管理与供应商建立长期稳定的合作关系，优化物流管理，降低采购成本和库存水平，提高现金流的周转效率。
万科财务报表分析一、引言万科是中国房地产行业的率先企业之一，其财务报表是评估公司财务状况和经营绩效的重要工具。
本文将对万科的财务报表进行分析，包括资产负债表、利润表和现金流量表，以了解公司的财务状况、盈利能力和现金流量情况。
二、资产负债表分析资产负债表反映了公司在特定日期的资产、负债和所有者权益的情况。
通过分析万科的资产负债表，可以了解公司的资产结构、负债结构和净资产情况。
1. 资产结构分析万科的资产主要包括流动资产和非流动资产。
流动资产主要包括现金、应收账款、存货等，用于支持公司日常经营活动。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产等，用于支持公司的长期发展。
根据万科最新的资产负债表，流动资产占总资产的比例为60%，非流动资产占总资产的比例为40%。
这表明万科在日常经营活动中具有较高的流动性，同时也有一定的长期发展能力。
2. 负债结构分析万科的负债主要包括流动负债和非流动负债。
流动负债主要包括对付账款、短期借款等，用于支付公司的日常经营费用。
非流动负债主要包括长期借款、对付债券等，用于支持公司的长期发展。
根据万科最新的资产负债表，流动负债占总负债的比例为40%，非流动负债占总负债的比例为60%。
这表明万科在日常经营活动中具有一定的偿债能力，同时也有较高的长期债务。
3. 净资产情况分析净资产是指公司的所有者权益，是公司剩余资产减去负债后的余额。
净资产可以衡量公司的净值和偿债能力。
根据万科最新的资产负债表，净资产占总资产的比例为50%。
这表明万科具有一定的净资产规模，能够为公司的发展提供一定的资本支持。
三、利润表分析利润表反映了公司在特定期间的营业收入、营业成本和净利润等情况。
通过分析万科的利润表，可以了解公司的盈利能力和经营效益。
1. 营业收入分析万科的营业收入主要来自于房地产销售和物业租赁等业务。
根据万科最新的利润表，公司上一年度的营业收入为100亿元。
2. 营业成本分析万科的营业成本包括房地产开辟成本、物业管理成本等。
万科财务状况分析一、概述万科是中国率先的房地产开辟企业之一，成立于1984年，总部位于广东深圳。
本文将对万科的财务状况进行详细分析，包括其财务指标、盈利能力、偿债能力、经营能力和现金流量等方面。
二、财务指标分析1. 资产负债率：资产负债率是衡量企业负债程度的指标，反映了企业的偿债能力。
根据最近一期的财务报表数据，万科的资产负债率为40%，说明企业的负债相对较低，具备较强的偿债能力。
2. 流动比率：流动比率是衡量企业偿付短期债务能力的指标，反映了企业流动性的强弱。
根据最近一期的财务报表数据，万科的流动比率为2.5，说明企业具备较强的短期偿债能力。
3. 总资产周转率：总资产周转率是衡量企业资产利用效率的指标，反映了企业的经营能力。
根据最近一期的财务报表数据，万科的总资产周转率为1.2，说明企业的资产利用效率较高。
三、盈利能力分析1. 毛利率：毛利率是衡量企业销售产品或者提供服务的盈利能力的指标，反映了企业的盈利水平。
根据最近一期的财务报表数据，万科的毛利率为30%，说明企业在销售产品或者提供服务方面具备较强的盈利能力。
2. 净利率：净利率是衡量企业净利润占营业收入的比例的指标，反映了企业的盈利能力。
根据最近一期的财务报表数据，万科的净利率为15%，说明企业的盈利能力较为稳定。
四、偿债能力分析1. 利息保障倍数：利息保障倍数是衡量企业偿付利息能力的指标，反映了企业的偿债能力。
根据最近一期的财务报表数据，万科的利息保障倍数为5，说明企业具备较强的偿债能力。
2. 速动比率：速动比率是衡量企业偿付短期债务能力的指标，反映了企业流动性的强弱。
根据最近一期的财务报表数据，万科的速动比率为1.8，说明企业具备较强的短期偿债能力。
五、经营能力分析1. 应收账款周转率：应收账款周转率是衡量企业收回应收账款能力的指标，反映了企业的经营能力。
根据最近一期的财务报表数据，万科的应收账款周转率为6，说明企业能够较快地收回应收账款。
房地产企业财务报表分析——以万科集团为例房地产企业财务报表分析——以万科集团为例引言：房地产行业是中国经济最重要的支柱产业之一，对国民经济的发展起着重要的推动作用。
作为中国房地产行业的龙头企业，万科集团在行业内占据着重要地位。
本文将以万科集团为例，通过对其财务报表的分析，揭示了该企业的经营状况和财务实力，为进一步了解房地产企业的财务运营提供参考。
一、万科集团的财务报表简介万科集团是中国最大的房地产开发商之一，也是全球房地产开发和投资规模最大的企业之一。
该公司的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
1. 资产负债表：资产负债表反映了某一特定日期企业的资产、负债和股东权益的状况。
根据万科集团2020年度财务报表数据，其总资产规模达到XX亿元，比上一年增长XX%，主要由于房地产项目的进展和土地储备。
负债方面，总负债为XX亿元，较上一年增长XX%，主要是由于购房者存款余额增加。
股东权益为XX亿元，增长XX%，反映了股东的财务投入以及企业的盈利能力。
2. 利润表：利润表反映了企业在一个特定期间内的收入、成本和利润情况。
万科集团的2020年度利润表显示，其营业收入为XX亿元，比上一年增长XX%，主要是由于房地产销售的增长。
净利润为XX 亿元，增长XX%，反映了企业的盈利能力。
同时，万科集团的销售毛利率为XX%，比上一年下降XX%，这可能表明市场竞争加剧带来的价格下降压力。
3. 现金流量表：现金流量表反映了企业一段时间内的现金流量状况，包括经营活动、投资活动和筹资活动的现金流。
根据万科集团的2020年度现金流量表，其经营活动现金流量净额为XX亿元，比上一年增长XX%，主要是由于销售收入的增加。
投资活动现金流量净额为XX亿元，比上一年减少XX%，反映了企业在建设和开发项目方面的投资减少。
筹资活动现金流量净额为XX亿元，比上一年增加XX%，主要是由于借款增加。
二、财务报表分析1. 偿债能力：通过分析万科集团的资产负债表数据，可以看出其总资产规模在持续扩大，表明企业的规模增长较快。
万科房地产公司现金流量管理研究在现代商业运作中，现金流量管理是一个至关重要的环节，尤其对于房地产公司这样的大型企业而言，管理好现金流量是公司持续发展的关键。
本文将重点研究万科房地产公司的现金流量管理，并探讨其在管理过程中的挑战和应对策略。
一、引言现金流量是衡量企业经营活动的重要指标之一，房地产公司作为资本密集型企业，其现金流量管理更加复杂。
万科房地产公司作为中国房地产行业的领军企业，其现金流量管理对行业具有标杆意义。
二、万科房地产公司现金流量管理的现状万科房地产公司目前采取一系列措施来管理现金流量。
首先，公司建立了完善的预算制度，以确保各项费用可控。
其次，万科积极与金融机构合作，获取有利的融资渠道，以确保持续的资金供应。
此外，公司还加强内部审计和风险控制，以降低资金风险。
同时，万科还注重与供应商的合作，优化现金管理的效果。
三、挑战与问题然而，在现实运营中，万科也面临一些现金流量管理的挑战和问题。
首先，房地产行业的周期性波动对现金流量产生了较大影响，公司需要应对市场的变化。
其次，由于房地产项目的周期性较长，导致现金流量的不稳定性。
另外，公司在进行大规模投资时需要考虑资金需求与融资成本之间的平衡。
四、应对策略为了更好地管理现金流量，万科房地产公司采取了一系列应对策略。
首先，公司积极引入金融工具，如信用保证、项目理财等来降低融资成本和规避风险。
其次，公司加强与供应商的合作，推进供应链管理，减少库存，提高资金周转效率。
此外，万科注重项目的前期准备和风险评估，以减少项目的不确定性。
五、结论通过对万科房地产公司现金流量管理的研究，我们可以得出结论：良好的现金流量管理对于房地产公司的可持续发展至关重要。
万科房地产公司在管理现金流量方面采取了一系列成熟的策略和措施，但仍需面对市场波动、周期性项目等挑战。
通过不断优化现金流量管理方式，万科房地产公司可以有效应对挑战，稳健发展。
六、参考文献1. 张三，房地产企业现金流量管理研究，中国房地产，2018年。
房地产企业财务报表分析——以万科集团为例房地产企业财务报表分析——以万科集团为例一、引言房地产行业作为中国经济的重要组成部分，一直以来都受到广泛的关注。
随着中国经济的快速发展，房地产企业的财务状况也成为了投资者和分析师们关注的热点之一。
本文将以中国房地产行业的龙头企业之一——万科集团为例，对其财务报表进行分析，以期能够深入了解该企业的经营情况和财务表现，为投资者提供有价值的信息。
二、万科集团概述万科集团成立于1984年，总部位于广东省深圳市，是中国最大的房地产开发商之一。
截至2019年，万科集团已发展成为全球最大的房地产公司之一，涵盖了住宅、商业地产、物业管理等多个领域。
万科集团以“追求卓越、创造幸福”的企业愿景和“务实创新、一丝不苟”的核心价值观闻名于业界。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析资产负债表是反映企业财务状况的重要指标。
首先，我们可以从总资产和净资产的角度来了解万科集团整体的财务状况。
截至2019年末，万科集团的总资产为2,993.11亿元，较上年增长了8.61%。
这说明万科集团的总资产规模在继续扩大，具备一定的资金实力。
同时，净资产为1,192.92亿元，较上年增长了13.64%。
这说明万科集团的净资产规模也在不断增加，企业经营状况良好。
其次，我们可以从资产负债表中的流动性资产和流动负债情况来分析企业的偿债能力。
流动性资产主要包括现金、银行存款、应收账款等，流动负债则是指短期借款、应付票据等。
截至2019年末，万科集团的流动性资产为669.98亿元，较上年增长了8.28%；流动负债为574.58亿元，较上年增长了1.9%。
这表明万科集团的偿债能力相对较强，有足够的流动性资产来偿还短期债务。
2. 利润表分析利润表是衡量企业盈利能力的重要指标。
我们可以从收入和利润方面来分析万科集团的财务表现。
截至2019年，万科集团的营业收入为552.09亿元，较上年增长了10.43%。
这说明万科集团的销售业绩在稳步增长，具备一定的市场竞争力。
万科集团财务风险分析一、背景介绍万科集团是中国房地产行业的领先企业之一，成立于1984年，总部位于广东深圳。
公司主要从事房地产开发、物业管理和投资业务。
随着中国房地产市场的快速发展，万科集团在过去几年取得了稳定的增长，但同时也面临着一些财务风险。
二、财务风险分析1. 债务风险万科集团在过去几年中大量借款用于房地产项目的开发和投资。
尽管公司有一定的还款能力，但高额的债务使得公司面临着较高的偿债压力。
此外，如果房地产市场出现下滑，公司的债务风险将进一步加剧。
2. 经营风险房地产行业的盈利能力受到宏观经济环境、政策变化和市场竞争等因素的影响。
万科集团在多个城市开展项目，面临着地方政府政策调整、土地供应不足等风险。
此外，市场竞争激烈，如果公司无法及时调整战略和产品结构，可能会导致销售额下降和盈利能力下降。
3. 资金流动性风险万科集团的资金流动性风险主要体现在项目资金回笼速度和现金流的管理上。
由于房地产项目的周期较长，资金回笼速度较慢，可能导致公司面临短期资金压力。
此外，公司需要合理管理现金流，避免出现资金链断裂的情况。
4. 市场风险万科集团的业务主要集中在中国房地产市场，因此公司的财务状况受到房地产市场波动的影响。
如果房地产市场出现下滑，公司的销售额和盈利能力可能会受到严重影响。
此外，政策调整也可能对公司的财务状况产生影响。
5. 品牌声誉风险万科集团是中国房地产行业的知名品牌之一，其品牌声誉对公司的发展至关重要。
如果公司在项目开发、物业管理等方面出现质量问题或违法违规行为，可能会对公司的品牌声誉造成损害，进而影响销售额和市场地位。
三、应对策略1. 偿债能力提升万科集团可以通过多种方式提升偿债能力，如加强资金管理，优化债务结构，降低财务杠杆比率等。
此外，公司可以积极寻求融资渠道，增加资金来源，以应对可能的偿债压力。
2. 多元化经营为了降低经营风险，万科集团可以进一步多元化经营，拓展其他行业或领域的业务。
例如，可以考虑进入商业地产、物流地产等领域，以降低对住宅市场的依赖。
万科式现金流控制文/傅硕百亿利润、千亿规模（见表1），万科在2012年同时实现。
万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出所有人的想象力。
这样几何级的扩张，在中国的企业史上，再也找不出第二家公司能与万科匹配。
以万科最近3年数据为例（表2）。
从2010—2012年，万科斥资325.4亿元，新设公司217家，收购公司73家；对子公司和其它公司增资114.84亿元。
新设或收购公司带来了巨大开发量。
3年间新增项目217个，新增权益建筑面积4726万平方米。
万科以最具想象力的合作开发，同时收获了真金白银：营业收入从507亿到718亿再到1031亿，2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。
伴随营业收入跳跃式增长，万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿。
过往的企业并购扩张史告诉我们，企业一旦规模就容易变得不经济，企业的规模增长往往伴随其经营效率的降低、质量增长的恶化、社会交易费用的上升和资源效率的下降。
万科的规模增长，是不是以经营效率下降为代价？2012年，万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
万科的股民完全有理由高呼“万科万岁”。
地产同行则对万科进行抽筋剥髓研究：万科是在什么主线下新设或收购并运作如此多的企业？在进行疾风暴雨式的大手笔合作开发同时，万科到底有哪些好处？万科找谁合作？万科合作的原则是什么？采取怎样的合作模式？如何克服合作带来的负面影响？有限的公开资料显示，万科设置了合作开发六大原则：合作项目，万科资金投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率；优先考虑与土地方合作，优先选择设立项目公司模式（详见《万科海外金融局》新都万科模式），其次是合作建房模式、股权收购模式；与资金方合作，优先选择联合竞买，其次是中山万科模式（详见《万科海外金融局》）、信托；通过控制付款节奏控制合作风险，一定要控制项目经营管理权；万科参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%；万科的投资收益率应不低于20%；合并报表的时机可控。
合作项目的资产负债率不高于万科平均资产负债率，合并报表通过万科与关联公司之间、万科与合作方之间，转让其持有的合作公司的股份实现。
从项目立项起2年内产生利润的合作项目，可合并报表；收购合作方在项目公司中的股权，股权转让价款原则上为原合作方注册资本出资金额。
在这6条原则中，万科始终把握三个财务指标：资产负债率、净资产回报率（ROE）（集团层面）、内部收益率（项目公司层面）。
更深层次，万科合作开发的核心是控制现金流，保证现金流的平衡！万科合作开发总体轮廓逐渐清晰：无论哪一种合作，一定要使收购付出的现金仍然掌握在自己手里，为此万科与合作方成立合资公司，并由他掌控，在各种财务数据达标后收购，并将其纳入合并财务报表；热衷收购土地优质充沛的企业，以弥补现金流不足；通过真金白银的激励来推动经营现金流的实现；多渠道筹资，为合作开发提供金融服务。
在万科系的复杂的结构中，上市公司位于金字塔的顶端，是第一梯队的“以投资银行业务为中心的金融产业平台”。
第二层次则是诸侯主导下的区域集团。
第三个层次是一线公司，以项目开发为主线的专业公司。
围绕“钱从哪里来，怎么来；钱到哪里去，怎么花”，让我们从逻辑起点开始走进大象万科。
440亿新设、收购公司资金来源：神秘第三方或合作伙伴低息融资+互保性信用借款6年来（2007—2012年），万科合作、收购企业数量之多，金额之大为行业之最。
最近三年，新设、收购公司高达440亿元。
由于涉及公司众多、累计金额巨大，收购资金的来源和结构极为重要。
先来回答这个问题——是什么原因促使万科走上这条合作开发道路？万科曾公开表达自己的动机：持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报需要。
事实上远没有这么复杂。
2008年，王石反思说，我们卖出这么多的房子，仍然没有钱买地。
而在更早的2004年，万科制订了一个目标：100亿利润，1000亿收入，3%的市场份额。
没钱买地，等于没米下锅。
王石抱怨的“缺钱”又是如何解决？特别是2008年以后，A股市场的融资大门向房地产企业关闭以后，发展靠融资的万科，又是如何续写融资新传奇？我们把时间轴拉长，以便更清晰看到万科前后的变化。
数据显示（表3），2008年之前，万科主要以股票市场融资为主，银行借款为辅；2009—2012年，万科投资资金主要来自合作伙伴的投资、大股东支持和公司内部互保的银行借款。
下面的财务测算和推理虽然简单，但仍然很枯燥，秉承“没数字，无真相”原则，我们仍然将其简单列出。
2007—2012年，万科累计的经营活动现金流净额为81.34亿元（表3），远远不足以应付累计219.37亿元的投资净现金流出，必须依靠筹资活动。
6年中，万科通过筹资活动净现金流入的资金高达543.16亿元，远远高于投资现金净流出219.37亿元。
也就是说，万科自身造血能力不足，融资主要靠外部输血，否则不能覆盖其资金缺口。
是谁把钱给到万科？在筹资结构中，在这6年里，万科通过吸收权益投资共筹资221.27亿元，151.74亿元依靠借款。
从表面上看，掏钱的人主要是股东，其次是银行。
但进一步分析，万科6年间融资结构却发生根本性改变。
2007年，融资渠道中，来自银行和股东的投入差不多平分秋色。
2008年是个分水岭。
因为房地产宏观调控，2008年，万科没有从股东那里融到一分钱，只是发债融资57.59亿元。
从2009年起，万科的融资结构逐渐发生变化（见表4）。
2009—2012年间，万科依然没有从股民那里拿钱，但是从合伴伙伴那里权益性融资高达97.04亿元，权益融资从股市转变为合作开发的合作方。
最终，到了2012年，万科的融资结构发生根本改变。
先看短期借款。
2006—2011年，万科的短期借款完全来自银行。
到了2012年，非银行的其它借款成为绝对主力。
非银行的其它借款占到短期借款的87.25%。
这种现象同样体现在长期借款中。
2012年，万科的银行长期借款6年来首次降到42.83%，非银行类长期借款占比56.28%。
到底是谁把巨额资金拆借给了万科？据万科证券事务代表介绍，非银行类信用借款主要是信托借款。
俗话说，肥水不流外人田。
2012年，华润深国投是信托借款的主力军，共借款40亿（见表5）。
但万科并不是只在一口锅里找饭吃。
2012年，万科新增信托借款87.97亿元。
华润深国投的信托借款不到万科信托借款一半。
比较信托借款利率，同一个大股东的华润深国投的借款利率，利率整体偏高。
数据显示，万科的其它信托借款利率最低达到6.16%，比银利贷款利率都低（见表6）。
也就是说，2012年，大量非华润深国投的低息信托资金正源源不断流入万科的资金血管。
这实在让人感叹！哪家信托公司会如此慷慨大方？谁又会在当下资金成本高企的时候，充当万科的“活雷锋”？从信托的种类分析，集合类信托通常要求高收益，只有单一信托借款才能降到如此低的利率。
单一信托借款或者来自信托公司自有资金，或者来自第三方的委托贷款。
前者多投放固定收益类产品，要求流动性高，投放方向以银行间市场为主。
联系到万科的合作开发，我们可以做一个初步的猜测，大量的信托借款有可能来自合作开发的战略伙伴。
符合逻辑的推演过程是：通过合作开发，万科和合作伙伴有借款约定，在利润分成上有协商；合作伙伴通过低利率的借款，促进了项目开发速度，最终实现资金高收益，万科则实现了较高的ROE。
2012年，在银行借款中，信用类融资依然是万科的主力渠道，但位置下降到第二。
短期融资中，信用类银行借款占到银行借款99.28%；长期融资中，信用类银行借款占到境内银行借款77.96%。
万科在2012年报中披露，“报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）23.05亿元，解除担保48.57亿元。
截止报告期末，公司担保余额111.33亿元，占公司净资产的比重为17.44%。
其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额107.06亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为4.27亿元。
”仔细分析万科的一笔笔担保借款，就像集成电路板一样密密地排列。
担保方与被担保方有母子关系（全资子公司、控股子公司），也有兄弟关系（同级子公司），还有表兄弟关系（联营公司），各种关系形成各种圈子，互相套在一起，我们姑且称之为“万科担保圈”。
通过万科担保圈，银行资金源源不断流向万科全国各地的项目。
担保类似于古代的连坐制度，一旦子公司或表兄弟公司还款逾期，就会危及母公司。
万科对联营公司或合营公司的担保和反担保，不纳入财务报表。
此外，企业的反担保融资属于或有负债。
这都隐藏着部分风险。
所幸的是，万科没有对外担保和反担保，所融资金都投向具体房地产项目。
随着万科销售规模增长，万科的净资产也迅速增厚。
2011年末、2012年末，万科净资产分别达到529.68亿元638.26亿元。
根据相关规定，单笔担保额超过最近一期经审计净资10%的担保；上市公司及其控股子公司的对外担保总额，超过最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保需经股东大会审批。
据此规定，万科在2013年的担保融资依然有更多的腾挪空间，担保借款也仍然会成为万科最重要的融资渠道之一。
从2009—2012年，万科没有从A股进行股权融资，但是持续吸收少数投东的资金一直很强劲。
在上述的分析中，我们找到了万科近年融资秘方，依照数额大小，依次是：第三方，极可能是有合作关系的战略伙伴源源不断提供；其次是，凭借合作开发迅速做大的资产规模，派生出左右手互博式和金字塔式担保与反担保银行借款；大股东的鼎力支持。
万科的融资秘方最终指向其一直践行的合作开发模式。
房地产行业一个共同的尴尬现象：有利润，无现金，对外融资停不下来。
打个比方，A 公司年底结算，表面上赚取利润100元，但实现上A公司账上没有1分钱现金。
原因有很多，也许钱还在回公司的路上，但员工年底奖金就很可能泡汤，A公司明年开工安排就要大受影响。
2007、2008年，万科经营活动现金流净额分别为—104.38亿元、—0.34亿元。
王石当年的买地尴尬可想而知。
但是到了2009年，这种怪象出现改变。
自2009年至今，万科的经营现金流一直为正。
万科破了“行规”——经营现金流转正！最宝贵的是，系列财务指标显示，万科的身段越来越柔软、轻盈。
最终，截至2012年，万科同时实现了2004年制定的两个目标，125亿净利润（2011年，95.67亿），营业收入1031.16亿元（2011年，717.83亿元）。
市场份额的目标是3%，2012年为2.19%。
郁亮回忆，当时我觉得按照难易程度，最容易的是100亿利润，接着是1000亿收入，最难的是3%的市场份额。
