深圳房地产月度统计分析报告（2010年7月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层目录第一部分：上半年深圳主要宏观经济数据第二部分：土地市场第三部分：住宅市场一、一手住宅1、供应分析1.1、新增供应分析附：7月份开盘项目1.2、新增预售分析附：7月份获批项目2、成交分析2.1、7月份新房成交均价分析2.2、7月份新房成交量分析附：7月份深圳市各行政区成交结构附：深圳市各行政区09年7月～10年7月新房成交走势图3、7月份楼盘成交龙虎榜TOP103.1、小户型物业成交龙虎榜TOP103.2、改善型物业成交龙虎榜TOP103.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10二、二手住宅1、出售部分1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区09年7月～10年7月二手住宅挂牌均价走势图1.2、7月份罗湖区二手房价格分析1.3、7月份福田区二手房价格分析1.4、7月份南山区二手房价格分析1.5、7月份盐田区二手房价格分析1.6、7月份宝安区二手房价格分析1.7、7月份龙岗区二手房价格分析2、出租部分2.1、7月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区09年7月～10年7月二手住宅租赁均价走势图2.2、7月份罗湖区住宅租赁价格分析2.3、7月份福田区住宅租赁价格分析2.4、7月份南山区住宅租赁价格分析2.5、7月份盐田区住宅租赁价格分析2.6、7月份宝安区住宅租赁价格分析2.7、7月份龙岗区住宅租赁价格分析3、各区热点楼盘行情4、成交分析4.1、7月份全市二手商品房成交概况附：深圳市09年7月～10年7月二手商品房成交走势图4.2、7月份二手房、新房成交比较5、7月份各区中介成交龙虎榜第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：7月份获批的商业项目2、一手商业成交分析附：7月份一手商业成交TOP10二、二手商业1、出售部分2、出租部分第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析2、一手写字楼成交分析附：7月份一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分第六部分：小结第一部分：上半年深圳主要宏观经济数据2010年上半年，深圳积极推进发展方式转变和结构调整，全市经济继续保持回升向好的态势。
上半年深圳市生产总值4215.57亿元，同比增长11.6%。
其中第一次产业增加值2.95亿元，下降15.9%；第二次产业增加值1953.43亿元，增长13.0%；第三次产业增加值2259.19亿元，增长10.4%。
主要经济指标方面，工业生产稳步增长，上半年全市规模以上工业增加值1769.67亿元，同比增长12.8%。
固定资产投资平稳增长，上半年全社会固定资产完成投资727.25亿元，同比增长11.1%。
其中，基本建设投资440.15亿元，增长6.7%；房地产开发投资205.71亿元，增长16.8%；更新改造投资60.33亿元，增长18.1%；其他投资21.05亿元，增长41.7%。
社会消费品零售稳步增长，上半年全市消费品零售总额1403.49亿元，增长16.1%。
外贸进出口继续回升，上半年全市进出口总额1452.24亿美元，同比增长27.5%。
其中出口总额838.43亿美元，增长21.8%；进口总额613.81亿美元，增长36.2%。
市场消费价格有所上升，上半年居民消费价格同比上升2.6%。
第二部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2010年7月份全市共成交3块土地，其中1块是住宅用地，2块是商业服务业设施用地。
1块住宅用地是《深圳市城市更新办法》实施以来的第一块协议出让土地，位于龙岗区龙城街道爱联岗贝村，该项目改造面积共计69992平方米，容积率为3.85，地上建筑面积269522平方米，其中住宅建筑面积209608平方米；商务公寓建筑面积36919平方米；地上商业建筑面积15525平方米，由保利集团雅豪园投资有限公司协议取得，该地块的协议出让，突破了现有的“招拍挂”方式，是土地出让的一项重大突破，此外，在这个项目中，配备了12985平方米的保障性住房建筑面积，约占住宅建筑面积的6.2%，在城市更新项目配备保障性住房的规定也是《城市更新办法》的一大亮点。
2块商业服务业设施用地共计用地面积32681.95平方米，建筑面积213480平方米，成交金额9.53亿元，折合楼面地价4464元/平方米。
编号为B116-0029的宗地位于福田中心区南部，由中国平安人寿保险股份有限公司竟得，该地块的出让对竞买主体有很苛刻的要求，在深圳注册的法人企业；在相邻地块有投资1亿元人民币以上的建设项目，并以该宗地作为项目配套用地；自有建设资金不少于15亿元人民币，基于上述三个条件，该地块被成为“史上要求最苛刻的土地”。
编号为A002-0040的宗地位于宝安区新安街道，由深圳市华侨城酒店集团有限公司竟得，该宗地对建设开发、竞买者均有较严格的限制，本宗地上的酒店必须按国家“白金五星级”酒店标准设计和建设，在酒店未建成及取得经评定的五星级酒店资格证书之前，酒店不得转让；依法转让的，只能整体转让，不得分割转让。
本宗地上商务公寓可分割进入市场销售。
竞买申请人应为正在经营五星级酒店的法人，且在深圳拥有已挂牌的五星级酒店物业。
第三部分：住宅市场一、一手住宅1、供应分析1.1、新增供应分析宏观调控持续，楼市观望态势加重，在未来前景不明朗的大环境下，开发商谨慎应对，放缓开发项目的建设步伐，楼市推盘量大幅减少。
根据深圳房地产信息网的监测，2010年7月份全市仅公园大地一个项目加推新品，推售住宅面积9874.35平方米，环比暴减92.8%，同比暴减96.7%，住宅推售套数104套，环比减少95.7%，同比减少96.5%。
附：7月份开盘项目1.2、新增预售分析楼市走向不明朗大大延缓了开发商的建设步伐，7月份预售量暴减，根据深圳房地产信息网的监测，2010年7月份全市住宅预售面积73910.45平方米，环比锐减46.5%，同比大减87.9%，全市住宅预售套数475套，环比减少八成，同比减少92.8%，7月份全市仅3个项目取得预售许可证，1个项目位于宝安，2个项目位于龙岗，宝安观澜的观湖园获批住宅面积60172.89平方米，获批住宅套数355套，是全市批售量最大的项目。
附：7月份获批项目2、成交分析2.1、7月份新房成交均价分析随着特价房的逐渐减少，深圳新房的成交均价环比出现反弹，但中低端产品仍然是楼市的成交主力，高端产品仍然受到压制，因此，深圳楼市成交均价仍处于相对低位。
根据深圳房地产信息网的监测，7月份深圳的新房成交均价为18179元/平方米，环比上涨7.1％，同比上涨14.5％。
各行政区方面，福田区由于高价的东方新天地7月份出现成交，大幅拉高全区的成交均价，达28366元/平方米，环比大涨38.4％，同比也上涨近10％；南山区由于价格相对较低的丽湾商务公寓和侨城馨苑的成交量逐渐减少，低端产品独大的局面有所减弱，成交均价随之回升，为25530元/平方米，环比上涨近9％，同比上涨近23％；盐田区7月份仍然没有别墅成交，全区只有金山碧海一个项目成交，成交均价为15649元/平方米，环比上涨6.3％，同比大跌28.4％；罗湖区7月份少量的低价产品成交小幅拉低了全区的成交均价，为23105元/平方米，环比小幅下跌2.2％，同比下跌13.4％；宝安区的成交均价环比继续小幅回落，但仍超过20000元/平方米，环比下跌2％，同比仍大涨约28％；龙岗区7月份的新房成交均价有较明显的回落，跌破13000元/平方米，为12767元/平方米，环比下跌4.4％，同比仍大涨约30％。
2.2、7月份新房成交量分析※定义：小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）特价房的供应减少，使其对成交量的支撑力度减弱，再加上淡季、政策等因素的影响，使得成交量再次探底回落，根据深圳房地产信息网的检测，7月份深圳共成交新房1681套，环比减少11％，成交面积14.2万平方米，环比减少6.7％，成交量水平同比减少7成左右。
成交物业构成方面，70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积8.4万平方米，占全市总成交量的近60％，70㎡以下的小户型和140㎡以上的大户型成交面积相差不大，各有2.9万平方米左右，各占约20％。
罗湖区7月份的共成交新房49套，环比减少14％，成交面积4477平方米，环比减少近7％，成交量水平与去年同期相比减少约87％。
金翠园仍然是全区的主力成交楼盘，贡献了全区6成多的成交量，其次是兰亭国际公寓。
物业型态方面，7月份罗湖区成交的新房中有2/3为改善型物业，小户型占近19％，大户型占近15％。
福田区7月份的新房成交量止跌回升，但体量仍然较小，成交面积为2796平方米，环比增加约17％，成交套数46套，环比增加约24％，成交量水平同比减少90％左右，全区成交的项目有五个：皇御苑、七街公馆、东方新天地、御河堤、NEO企业大道。
物业型态方面，7月份福田区成交的户型中约3/4为小户型，约1/4为大户型，改善型没有成交。
南山区7月份的新房成交量继续减少，环比减少两成左右，为201套/1.4万平方米，同比减少8成多，丽湾商务公寓、宝能太古城、首地容御、侨城馨苑、中海阳光玫瑰园等是全区的成交主力。
物业型态方面，南山区7月份的新房成交以小户型和改善型为主，分别占约43％和45％，大户型的成交量仍然较小，占约12％。
盐田区7月份仍然只有金山碧海一个项目有成交，共成交12套/1032平方米，环比减少约14％，全区成交量水平同比减少9成多，所成交的单位均为改善型。
宝安区7月份由于龙华片区的交易活跃，成交量环比大幅增加，为7月份全市成交量最大的区域，不过，同比仍大幅减少，成交面积为6.4万平方米，环比增加近6成，同比减少50％，成交套数789套，环比增加约50％，同比减少近30％，万科金域华府、水榭春天、招商澜园、金地上塘道、富通御岭公馆等是全区的成交主力。
物业型态方面，改善型为成交觉得主力，成交面积占全区的64％，小户型占约20％，大户型占约16％。
龙岗区7月份的新房成交量环比大幅回落约4成，为584套/5.6万平方米，同比也大幅减少约75％，上品雅园、公园大地、天健阳光城、中海康城国际等是全区的成交主力。
物业型态方面，改善型物业的成交量占绝对优势，成交面积占全区的近6成，大户型占近29％，小户型占近13％。
附：7月份深圳市各行政区成交结构附：深圳市各行政区09年7月～10年7月新房成交走势图3、7月份楼盘成交龙虎榜TOP103.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，丽湾商务公寓7月份共销售70㎡以下的小户型物业3324.6平方米/74套，取得了小户型成交龙虎榜冠军；花样年花郡以3120.62平方米/77套位居亚军，天健时尚空间以2192.2平方米/48套位居季军。
