物业经营管理成本测算
物业概况1、用地面积:9984.85m2
2、总建筑面积:23470m2
3、地上建筑面积:19970 m2
4、地下建筑面积:3500 m2
5、建筑占地面积:4450m2
6、建筑密度:44.6%
7、建筑容积:2.008、绿化率:30.4%9、商铺:9000 m210、商务公寓:10970 m211、停车位:92
各位上述项目,物业经营管理成本应怎么测算?欢迎大家参与二、人员配置架构设置说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。-
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2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
(1)人员编制和基本工资标准:见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序号项目人数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)一管理人员13 2346.00 30500.00
四维修人员5 1000.00 5000.00
二收费员3 800.00 2400.00
五治安员20 750.00 15000.00
三服务员14 600.00 8400.00
六保洁员6 550.00 3300.00
七合计序号:一项目人数(人):管理人员13工资标准(元/月):2346.00总额(元/月):30500.00(2)费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)一基本工资
二福利费20341.50注(1) 1.148
三加班费/ /暂不计
四服装费1625注(2) 0.081
五合计
注(1):福利费为工资总额的35.5%,
其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。
注(2):服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:
维修保养费=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:
(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:
(4部×7层)×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化管理费:
小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表(3)
绿化管理测算表(3)
序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)1绿化工具费400元/年400.00 0.010
2劳保用品费400元/年400.00 0.010
3绿化用水费1吨/ M2.年, 1.35元/吨4097.25 0.017
4农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.001
5景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.001
6合计/ / 0.039
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表(04)
清洁卫生费测算见表(04)
序号项目测算依据金额(元)测算结果(元/月.M2)
1工具购置费300元/人.年1800.00 0.008
2劳保用品费300元/人.年900.00 0.008
3化粪池清掏费(注4) 3000.00 0.013
4垃圾外运费2880元/年2880.00 0.012
5水箱清洗/ / /
6合计/ / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。
5、保安费:
保安费用测算见表(05)
保安费测算表(05)
序号项目测算依据金额(元/年)测算结果(元/月M2)1装备费250元/人.年5000.00 0.020
2人身保险费(暂不计)/ /
3房租费(暂不计)/ /
4合计/ / 0.020
6、办公费:(全年开支办公费约12万元)
办公费=12万元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、固定资产折旧费:
固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:
固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970M2)=0.834元/月.平方米
8、利润:
利润取5%,则
利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)
×5%=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、法定税费:
两税一费为前八项之和的5.75%,则
税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57
税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、合计:经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表(1-6)
序号项目金额(元/月.平方米)费用所占比例
1工资福利费4.463 57%
2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3绿化管理费0.039 05%
4清洁卫生费0.041 0.5%
5保安费0.020 0.2%
6办公费0.501 6.4%
7折旧费0.834 10.5%
8利润0.352 4.5%
9法定税费0.425 5.4%
10合计7.817 100%
11、车场管理费收入的补贴:
机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。
费为:分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务经营管理费=7.817-0.230
=7.587元/月.平方米