三亚市旅游发展总体规划

一、规划背景在2006版总体规划调整时，此前作为旅游发展备用地的海棠湾、红塘湾以及亚龙湾二线的储备地提前启用。

从海南省委、省政府到三亚市委、市政府，都对海棠湾、红塘湾的建设大力支持，并提出了严格要求和美好愿景。

而红塘湾原有控规囿于权属原因，两块用地分别编制，且完成于国际旅游岛战略生效前夕，编制时未能有效衔接二三线腹地开发，两块用地的衔接也不充分，急待整合与优化。

因此，三亚规划委员会于09年11月正式决定重新编定该控规，将红塘湾旅游度假区置于国际旅游岛的大背景前，置于大三亚发展蓝图里，联系天涯镇地区的广大腹地开发，重新确立发展定位和路径，充分体现红塘湾旅游度假区作为三亚西部重心的重要价值和地位，确定最优化的综合开发模式。

二、规划范围规划范围：规划区用地呈东西长而南北短的狭长带状，北至225国道，南至红塘湾海岸最高潮位线，东至天涯镇，西至高尔夫球场西侧边缘，总占地面积390.7公顷。

东西向长约6公里，南北向纵深300-500米，最宽处为800米。

三、现状分析1、区位条件。

红塘湾地处三亚近郊，毗邻三亚西部两大著名景点，东邻天涯海角景区，西接南山佛文化旅游区，三面环山（东为马岭、西为红塘岭），南部面向广阔南海，更有通达的各类交通设施，区位优势十分明显。

距离三亚市中心区15公里。

距离天涯海角国家重点风景旅游区1.5公里。

距离国家4A级南山佛文化旅游区约10公里。

目前通过该地区的外部公路交通干道有225国道和西线高速公路。

建设中的环岛铁路也经过此地。

距离凤凰国际机场约8公里。

此外，在东西两侧的天涯海角风景区和南山旅游区，都设有旅游码头，沟通水上航线十分便捷（见区位分析图）。

2、社会经济条件规划区内目前没有城市建设用地，主要集中分布有隶属天涯镇的几个自然村，经济形态来源单一、与旅游发展隔绝、财政收入及人均收入偏低。

四、定位和规模1、规划定位红塘湾旅游度假区是大三亚湾西部旅游组团的核心片区，以个性化、主题化、人文化为特色，依托天涯文化发展衍生主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能，是面向国际国内高端市场的综合性高端旅游度假区。

三亚热带海滨风景名胜区总体规划
项目规模：规模：224.61平方公里
设计时
间：
2006
获奖情
况：
有无A4样
本：
有
项目涵盖面大，基本涉及了三亚市整个滨海地区（三大景区四个景点）。

规划强调对资源的保护和利用，在一定程度上与部分人士快速发展的思路形成了一定的冲突。

如何更加有效地保护资源和发展是规划所面临的重要问题。

既要保证三亚的永续发展，又要兼顾当前城市的发展需要，规划明确协调了景区和城镇之间，以及景区本身的发展关系。

利用其相互依托的关系，使景区与城镇功能相互协调，使景区功能更加单一，更加利于对资源的保护。

创新与特色：区内各景区景点分散分布在三亚市域内，与市域内的城镇一一对应，形成相辅相存的空间关系；各景区景点的发展决定着各乡镇以及整个三亚市的发展。

这种空间上和发展上相辅相成、荣辱与共的特点决定了风景名胜区的规划在很多方面具有其独特性。

规划性质：三亚热带海滨风景名胜区是以海水、沙滩、岛屿礁石、热带生物、海洋生物和南国风情为
特点的风景名胜区，主要发展热带休闲观光、娱乐和度假项目。

其规划性质是“以热带海滨风光和地
域文化为特色的国家级风景名胜区”。

(2012-06-28 12:08:13)。

三亚市城市总体规划（2008--2020）（公示稿）三亚市城市总体规划（2008--2020）（公示稿）三亚市人民政府2011年01月目录1.总则 (2)2．发展目标与策略 (3)3．市域城乡统筹规划 (3)4．滨海地区规划 (8)5. 中心城区规划 (11)6．规划实施保障措施 (17)1.总则1.1编制背景国际旅游岛建设：2009年12月31日，国务院批准《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，要求三亚在国际旅游岛建设中必须承担先锋的角色与义务。

海南省推进全面建设小康社会，城乡一体化发展：根据省委省政府相关文件和相关省域规划要求，在海南省全面建设小康社会的战略部署中，三亚要发挥带头作用，作为推进城乡统筹、建设社会主义新农村的示范区，并进一步强化南部中心城市的职能。

农垦体制改革：2008年6月18日，国务院常务会议通过《关于推进海南农垦管理体制改革的意见》，明确农垦体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场的原则，三亚垦区将纳入三亚市统一规划和管理。

现行城市总体规划2010年即将到期。

1.2指导思想深刻认识三亚区位及资源的独特性和唯一性，认识生态环境是发展的根本，以科学发展观为指导，坚持生态优先、可持续发展。

贯彻国际旅游岛建设思路和精神，按照国际旅游城市建设要求，进一步优化和完善旅游及相关产业，明确城乡整体空间结构，合理有序发展。

以人为本，统筹考虑游客等外来人口和本地常住人口需求，改善人居环境，完善公共设施，保障城市发展惠及广大民众。

充分发挥政府职能，强调政府在战略性资源管控、公共服务设施建设等方面的主导作用，充分发挥城市规划的引导和调控作用，促进城市健康有序发展。

1.3规划期限2008年-- 2020年。

近期为2008年--2015年；远期为2016年--2020年；2020年以后为远景。

1.4规划范围本次总体规划分为市域、滨海地区和中心城区三个层次。

常建国简历“慧景智业”机构总裁，北京建国慧景旅游规划设计院执行董事，北京奇奥慧景投资咨询有限公司总经理。

生于1964年，陕西人，西北大学工商管理专业。

曾于2001-2003年10月在王志纲工作室任首席执行策划，2003年10-2004年12月在北京达沃斯巅峰旅游规划设计院任规划总监，2005年在北京大地风景旅游规划院任副院长。

2005年12月底创办“慧景智业”。

多年来致力于中国旅游业的发展，旅游规划界的通才型实力人物，行业中屈指可数的优秀策划大师。

从事区域经济、旅游规划设计、房地产项目策划和节事活动策划等多年，擅长于战略定位、大项目策划、文化资源挖掘、景观建筑等领域的规划设计和创意策划。

以复合型的知识结构，极强的知识转化能力，创新的观念，独特的思路，丰富的职业经历，在多领域建树颇多。

从2004年进入北京达沃斯巅峰旅游规划设计院起，常建国院长纠正了行业中许多错误思想观念，其创新的思维和咨询方法，令其在进入行业的一年时间里，连夺西安、宁波、大连三个副省级城市旅游规划竞标的第一名，被誉为“常胜将军”。

2007年，他率先提出“旅游综合体”的理念，被杭州等地大量采用，以及后来进一步延伸提出的“服务业综合体”、“产业综合体”、“城乡综合体”的理念，使公司在产业融合发展、区域综合开发和“多规合一”的规划实践上比其它同行领先了5-7年的时间。

2013年以来，他通过对中国旅游度假、旅游地产、健康产业、养生养老等的全面梳理，再一次发现几乎全是不对的“行业”，人们在认知、理解、策划、规划和开发上都长期陷入“傻帽”般的误区，目前由他主持正在规划的三亚项目，在示范性、先进性上完全超越了海南的现有和其它规划项目，有望提出中国养生度假的新标准，打造出中国旅游度假的升级版，创造出健康产业的新典范，生态文明建设新样板。

项目经历：1.咨询策划经历2001年前从事管理顾问工作，曾任数家企业和地方农业银行的常年咨询顾问，曾承担过近200项管理咨询、投资项目可行性研究及项目评估，咨询经验丰富。

三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案目录1. 项目策划报告总览 (2)1.1 项目概述 (3)1.2 项目背景与定位 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场分析 (7)2.2 竞争对手分析 (8)3. 项目规划与设计 (9)3.1 总体规划布局 (10)3.2 产品规划与设计 (11)3.3 环境与可持续发展规划 (13)4. 建筑设计与建筑方案 (14)4.1 建筑风格与设计理念 (15)4.2 单体建筑设计 (17)4.3 配套设施设计 (19)5. 运营管理计划 (20)5.1 运营目标与策略 (21)5.2 营销推广计划 (23)5.3 客户服务与体验 (24)6. 财务分析 (25)6.1 投资估算 (27)6.2 融资计划 (28)6.3 财务预测与评估 (30)7. 风险评估与应对措施 (31)7.1 项目风险识别 (33)7.2 风险分析 (35)7.3 风险应对策略 (36)1. 项目策划报告总览本项目策划报告旨在全面阐述三亚海棠湾国际养生度假地的定位、发展目标、项目内容、市场分析、投资估算、融资计划、实施步骤和风险评估。

以下是报告的总览概述：三亚海棠湾国际养生度假地位于中国海南省三亚市的滨海旅游区域，拥有得天独厚的自然资源和区位优势。

随着人们对健康生活方式的需求日益增长，这一区域正具备成为国际一流养生度假目的地的潜质。

本项目的开发旨在打造一个集养生、休闲、娱乐、商务为一体的综合性国际度假地，满足不同层次的旅游需求，同时推动地方经济的可持续发展。

本项目的总体目标是建设成为高端国际养生休闲目的地，引领健康旅游趋势。

具体目标包括：市场分析方面，我们将调查国内外养生度假市场的需求趋势，分析潜在的目标客户群，评估竞争对手的优势与不足，制定有效的市场营销策略。

本项目估算总投资额为XX亿元人民币。

融资计划将结合项目投资结构和市场发展趋势，选择合适的融资渠道，包括但不限于银行贷款、私募融资、政府扶持资金等。

三亚市2024年城镇开发边界局部优化方案三亚市自然资源和规划局2024年6月目 录一、工作原则及依据 (1)（一）工作依据 (1)（二）工作原则 (1)（三）数据来源 (1)二、优化情形 (2)三、城镇开发边界局部优化方案 (2)（一）城镇开发边界优化总体情况 (3)（二）城镇开发边界调入地块基本情况 (3)（三）城镇开发边界调出地块基本情况 (14)四、局部优化方案合理性分析 (16)（一）拓展倍数符合性分析 (16)（二）划定规则符合性分析 (16)（三）优化方案影响分析 (17)一、工作原则及依据（一）工作依据1、《自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（自然资发〔2023〕193号）；2、《海南省自然资源和规划厅关于规范城镇开发边界管理的通知（试行）》（琼自然资函〔2024〕432号）；3、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》；4、《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》；5、《全国国土空间规划纲要（2021-2035年）》6、《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》（二）工作原则1、严格落实耕地保护优先序，严守生态保护红线，统筹做好开发与保护；2、坚持局部优化和节约集约用地的原则；3、严格落实省下达的规划控制指标，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破；（三）数据来源1.三亚市“三区三线”成果（部下发版）2.2024年三亚市核实处置后部备案永久基本农田数据3.三亚市2020年度国土变更调查成果4.三亚市2022年度国土变更调查成果5.三亚市域范围内自然资源部备案批准建设用地数据二、优化情形根据自然资源部和海南省自然资源和规划厅要求，在确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，可对以下几种情形的城镇开发边界进行局部优化。

(1)国家和省重大战略实施、重大政策调整、重大项目(含省预备重大项目)建设，以及行政区划调整涉及城镇布局调整的；(2)因灾害预防、抢险避灾、灾后恢复重建等防灾减灾确需调整城镇布局的；(3)耕地和永久基本农田核实处置过程中确需统筹优化城镇开发边界的；(4)已依法依规批准且完成备案的建设用地，或已办理划拨或出让手续的建设用地，或已核发建设用地使用权权属证书，或已报自然资源部备案通过的历史围填海处理方案范围内的用海，确需纳入城镇开发边界的；(5)已批准实施全域土地综合整治确需优化调整城镇开发边界的；(6)规划深化实施中因用地勘界、比例尺衔接等需要局部优化城镇开发边界的(项目范围界线与城镇开发边界100平方米以内的误差，视为符合城镇开发边界，无需开展局部优化)。

三亚市城市总体规划说明三亚市城市规划局中国城市规划设计研究院国家事业法人代码40001080城市规划设计证书登记甲级城市规划设计证书编号0010001院长:王静霞总规划师:王景慧主管总工：汪志明（教授级高级城市规划师院副总规划师）主管局长：黄源钢（高级城市规划师规划局局长）欧桂芳（规划局副局长）曾清泉（规划局副局长）项目总负责人：赵燕菁（高级城市规划师所长）项目负责人：易翔（高级城市规划师分院副院长）王昊（城市规划师）吴振晋（规划科科长）阶段参加人：缪淇（高级城市规划师，所主任工程师）尹强（高级城市规划师，分院总规划师）张广汉（城市规划师）龙慧（助理城市规划师）李雅静（助理城市规划师）马承志（助理城市规划师）邓建明（助理城市规划师）兰武军（科长）李斌（科长）陈健（科长）陈汉华（城市规划师）陈河川（城市规划师）目录00. 前言 (5)01. 修编的重点问题01.1. 修编背景01.2. 修编依据01.3. 基本认识01.4. 指导思想01.5. 1990 年批准的总体规划实施概况01.6. 总体规划修编的主要问题02. 城市性质与规模02.1. 城市性质02.2. 城市人口规模02.3. 规划范围和规划期限02.4. 城市发展目标03. 三亚市域城镇体系规划03.1. 市域基本条件03.2. 市域城镇体系规划范围03.3. 城镇体系的现状特点和存在问题03.4. 城市化水平预测03.5. 目标及战略03.6. 城镇体系规划04. 滨海地区规划04.1. 规划范围和规划目标04.2. 布局结构及控制内容04.3. 岸线利用规划04.4. 旅游规划04.5. 对外TRANBBS交通系统规划04.6. 重要基础设施规划04.7. 环境保护规划05. 主城区总体布局05.1. 布局结构要素05.2. 用地布局规划05.3. 专项用地规划06. 城市道路交通规划07. 城市景观规划07.1. 景观分析及规划07.2. 近期改造重点08. 市政基础设施规划08.1. 给水工程规划08.2. 排水工程规划08.3. 供电工程规划08.4. 电信工程规划08.5. 燃气工程规划08.6. 环卫设施规划09. 防灾规划09.1. 规划原则09.2. 消防规划09.3. 抗震规划09.4. 防风规划09.5. 人民防空规划09.6. 防洪防潮规划10. 近期整治和建设规划10.1. 近期建设10.2. 近期整治11. 远景发展设想12. 规划的实施前言1988 年应海南省筹建组要求并受三亚市委托，中国城市规划设计研究院编制完成了《三亚市城市总体规划（1988 —— 2005 ）》，并于1990 年由海南省人民政府批准实施。