龙湖地产可行性研究报告

工程设计证书编号：A222000384 工程编号：

龙湖区龙祥街道夏桂埔社区

“百村示范、千村整治”美丽宜居乡村建设工程

初步设计

二○一八年十一月 龙湖区龙祥街道夏桂埔社区“百村示范、千村整治”美丽宜居乡村建设工程

I 目录

1 设计说明书 ........................................................................................... 1

1.1 概述 ..................................................... 1

1.1.1 任务依据 .............................................................................................................. 1

1.1.2 设计标准 .............................................................................................................. 1

1.1.3 工程概况 .............................................................................................................. 1

龙湖商业地产模式研究

商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。——龙湖集团董事长 吴亚军

龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。

龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战略合作关系。

天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。

星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。

从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对企业还会带来多个层面的复合价值。

浅析房企集团不同发展阶段管控模式的选择

摘要：房地产行业在数年高速发展之后，在国家出台一系列调控政策以及购房者的购房行为的日趋理性的情况下，宣告房地产暴力时代基本结束。如何有效的让处在不同发展阶段的数万家房企，能够在完全的市场竞争中，选择合适的管控模式。从而建立自身的竞争力，是房企普遍面临的亟待梳理和决策的首要问题。

关键词：房企；发展阶段；管控模式；选择

本文主要通过对中国房企所处的不同阶段所面临的管控难题和模式选择进行分析，试图找到共性和方法论，对具有同样困惑的房企具有较强的指导意义。

1、房地产行业概况

现今，房地产企业生存环境日益恶化。相比过去粗放发展，盲目扩张的野蛮生长状态，

行业竞争日趋激烈，政策调控持续从紧，购房者的购买行为更加专业和理性。中国现有6万家房企，将面临着并购和重组、生存和死亡优胜劣汰的自然选择。不同的企业也将面临着不同的选择。当然，如果只要不选择退出的房企，做大做强始终是他们渴望达到的目标，都将会在如何确定战略、控制成本、提高资金周转率、合理建立企业结构、有效分权，从而最终实现利润增长等核心问题上存在困惑。

2、企业集团的本质和目的

企业集团是以资本为纽带，通过全资持股、控股、参股、生产经营合作等方式，形成的核心层企业、紧密层企业、半紧密层企业和松散层企业等多层级企业组织结构，具有当代市场经济社会的显著特征。

企业集团实现其战略目标必须有高水平的管理，就是通过对各子公司实现集团总体战略所做的一切工作，包括如何确保各子公司实现子战略，如何在确保子公司实现各自子战略得以实现集团总战略以及如何保持子公司目标与集团总体目标一致等所做的一切工作。简而言之，企业集团管理应围绕以下目的进行工作：（1）集中资源优势，获得规模效应；（2）优势互补，获得协同效益；（3）提高企业创新能力和综合竞争能力；（4）扩大企业边界。

关于34街区规划小学及周边用地合并成片改造可行性研究

摘要：本文从15宗用地的区位分布、规模大小、可开发建设量、城市发展等方面研究合并成片改造的必要性；从两版城市总体规划、片区法定控规方面研究合并成片改造的规划符合性；从开发强度方面研究合并成片改造的社会经济预期效益；从省府、市府相关政策文件方面研究合并成片改造的政策可行性。

关键词：城市规划；必要性；可行性

《汕头市34街区控制性详细规划（修编）》于2015年4月21日经汕头市第十三届64次市政府常务会批准后生效。该规划是34街区范围内城市建设和开发的法定性文件。凡在本规划区范围内进行的各项土地利用规划和建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，执行本规划。下一层次修建性详细规划和建筑、工程设计也应遵循本规划的原则和具体要求进行设计。

1、工程案例

本文研究的用地位于龙湖区34街区中部，星湖城小区北侧、银安花园东南侧，由珠池街道、广东南洋电缆集团、市荣达织造厂、金园工贸和金园物资（同一产权人，共7宗）、中马街道（金平区，共4宗）、新兴街道（金平区）等6个权属单位共计15宗用地组成，各用地的编号、分布情况，详见图1。

2、用地合并成片改造的必要性

2.1从小学的实施建设分析合并成片改造的必要性

近年来龙湖区经济快速发展带来了城市快速发展和人口集聚增加，龙湖东片区更是重中之重，以嵩山路—珠池路—泰山路—中山路围合的范围高楼林立，城市开发强度相当高。大量人口生活也带来了很大的学位压力，学位需求急剧增加。与龙湖东片区城市快速发展相比，教育设施配套建设却没有与之相对应， 34街区现状既没有小学，也没有初中和高中，街区内各阶段的学生都需要分流到周边学校，既加剧了周边学校的压力，也给街区内的居民带来很多不便，入学难一直是居民诟病的热点主题。因此，规划小学的尽快实施建设是民心所盼。34街区控规编制时，既考虑了本街区的实际需求，也结合15宗用地产权比较分散，大部分无法独立改造的实际情况，规划按“合并成片改造”的思路，将诸多小工业用地进行整合，规划为二类住宅用地，共同配套18班小学一处，用地面积为0.81公顷。