财务管理制度—销售及收款管理制度
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XXXX控股集团有限公司
财务管理制度－销售及收款管理制度
第一章 总则
第一条 为了加快商品房销售，加强内部协作，规范操作流程，提高工作效率，根据国家商品房销售的有关法律、法规的规定，结合XXXX控股集团有限公司（以下简称集团）的实际情况，制定本制度。
第二条 本制度只适用于集团下属从事房地产开发、经营的各项目的商品房销售的子公司，房地产项目商品房销售必须遵守本制度规定。
第二章 销售价格及权限管理
第三条 商品房开盘的销售价格是在充分市场调查的基础上，根据项目公司自身的总体战略，由各项目公司经理室会同开发、销售、工程、财务等部门共同制订。
第四条 各项目公司制订的开盘销售价格在实施前须报集团总部审查，由集团董事长、总裁、集团各部门、上报公司总经理等有关人员参加的价格论证会，论证通过后由董事长签发给项目公司执行。
第五条 销售过程中的调价按开盘价的制订流程作出，报集团董事长批准。
第六条 在销售过程中各项目公司应制定销售折扣权限，报集团董事长批准。各公司总经理、部门经理、售楼员在各自的权限范围内履行职责，超出职责范围的应向上一级书面报批，最终审批权在集团董事长。
第七条 销售价格及其变动、销售折扣权限及其变动的文书，应报送各项目财务管理制度—销售及收款管理制度
2 公司财务部门。销售价格折扣审批单附于销售合同中报送公司财务部门备查。
第八条 项目公司销售部必须严格遵守销售价格权限和审批程序，项目公司财务部认真做好价格监督并提供有关价格执行情况的财务信息。
第三章 收款管理
第九条 客户交纳房款，售楼人员应事先通知客户交款银行及帐号，引导客户直接将房款解交银行，有利于避免由于现金引发的安全隐患，财务部门必须对现金缴款单的真伪进行认真审核。
第十条 外地客户或确实直接解交银行不方便的客户，可直接向财务部门交纳现金，财务人员应积极做好收款工作，不得拖延、怠慢。
房地产开发企业会计制度
一、总说明
(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。
(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记账簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。
会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。
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1 注册会计师考试辅导《税法》第八章讲义2
应税收
二、确定增值额的扣除项目
（一）对于新建房地产转让，可扣除：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本：
是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
地价款、开发成本，一般情况下，按实际发生额扣除。另外，要注意和应税收入进行配比，地价款配比时，根据“总支出×开发的项目占用土地面积的比例×出售的部分所占建筑面积的比例”计算扣除项目。
【例题·综合题】（2011年节选）府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500 m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
要求：
（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？
（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。
第八章投资性房地产习题答案
（一）单项选择题
1.D 2.B 3.B
4.B【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，
房地产成本=20 000+150=20 150（万元）
至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A 7.A
8.C【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。计算如下：
20×8年度房屋应提折旧额=380202012×11=16.5（万元）
9.B【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020×4-200=7 900（万元）
10.B 11.B 12.C 13.D 14.C
15.A【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D
