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新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。
其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
精装修住宅项目管理应用研究—以上海市徐汇乔高综合体开发项目一期 3A住宅精装修工程为例摘要：随着国内生活水平的日益提高，对于房地产行业发展的提出了更高的要求，为迎合市场，特别是一线城市，结合人们生活节奏的加快，精装修住宅省时省力的特点仍具有很大的市场空间，对于房地产开发企业、施工企业的管理也提出了更高的要求。
本文以笔者所在做的上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程为例，在精装修住宅的施工管理方面，包括施工周期内的施工策划、样板先行、质量管理、进度管理、重点方案等进行总结。
关键词：精装修住宅；项目管理；施工管理策划；样板先行；进度可视化管理；模块化下单；防水质量引言精装修住宅项目因自身批量化、模块化、精细化的特点，包括结合开发商快、紧、精的要求，在施工质量的保障以及施工技术的提高，决定了施工单位在施工过程需要精细化的管理，本篇文章主要结合阐述笔者及项目团队所从事精装修住宅项目管理过程中的经验及教训总结。
1上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程概况上海市徐汇乔高综合体开发项目一期3A住宅精装修工程位于上海市徐汇区西部漕河泾板块，本项目一期住宅共三栋住宅，笔者企业所施工的为其中两栋住宅，共计184套，建筑面积约18000㎡，造价约4700万元。
2本项目住宅的施工特点（1）多为99㎡户型，户型较小，房型较为统一；（2）集合施工内容，可统一尺寸、集中加工，批量化安装；（3）投标单价较低，利润空间小；（4）工期较短，施工节奏紧张；（5）一户一验，过程第三方检查及交付压力大。
3精装修住宅项目管理要点与优化措施3.1施工管理策划的主要内容有效的施工管理策划，它是施工项目部管理的导向，是项目成功的保证，又是提高项目盈利水平的有效工具。
施工管理策划的主要内容：（1）项目概况：包括项目各参建方、地理位置、项目管理架构、工期目标、质量目标，施工界面、主要施工内容等；（2）进度管理：包括进度目标、施工部署、总进度计划表、实体样板及工序样板计划表、劳动力计划、材料封样计划、图纸深化计划、资金计划等；（3）质量管理：质量目标、质量管理架构、质量管控主要措施如全员读图、工程重难点分析如湿区防水、吊顶质量通病预防、地面找平质量控制等；（4）安全管理：安全目标、安全管理架构、施工周期内安全管控重难点、安全管控主要措施、文明施工如临电临水布置、文明宣传布置、材料堆放、仓库设置等。
研发项目名称企业名称税务登记证号码法人代表本企业项目负责人联系电话项目起始时间项目终止时间填报时间该项目在技术领域中的类别技术研发成果最终归属权5. 如本企业研发项目列入省部级或区县科技计划的，需填报文号及名称。
6. 每个项目填写一份，本表在次年的3月底之前报主管税务机关。
说明：1. 本表适用于集中进行研究开发项目的企业填报，其发生的研发费用可以按照权利和义务、费用支出和收益分享一致的原则，合理地在受益的集团成员企业间进行分摊。
2. 本表所称研发项目是指企业为获得科学与技术（不包括人文、社会科学）新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、工艺、产品（服务）而持续进行的具有明确目标的研究开发项目，不包括企业产品（服务）的常规性升级或对公开科研成果直接应用等活动（如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等）。
3. 本表所称“项目在技术领域中的类别”是指《国家重点支持的高新技术领域》（国科发火〔2008〕172号）和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高新技术产业化重点领域指南（2007年度）》（公告2007年度第6号）规定的项目类别，本项目应填报小类名称。
如，研发费用项目为“系统软件”，则填报“国家重点支持的高新技术领域/电子信息技术/软件/系统软件”；又如，研发项目为“网络设备”，则填报“当前优先发展的高新技术产业化重点领域指南（2007年度）/信息/网络设备”。
4. 本表只适用于财务制度核算健全并能准确归集研究开发费用的查账征收企业填报，核定征收企业不得享受研发费用加计扣除企业所得税优惠政策。
上海市企业研发项目情况表（集中开发类）企业盖章： 金额单位：元法人代表（签章）： 填报人： 填表日期： 年 月 日2. 集中研究开发协议或协议，该协议或合同应明确规定参与各方在该研究项目中的权力和义务、费用分摊方法等内容。
3. 集中研究开发项目的立项书、研究开发费用预算表。
4. 集中研究开发专门机构或项目组的编制情况报告和专业人员名单。
上海某建筑设计集团个人发展计划(IDP)培训个人发展计划(IDP)是一项帮助员工提升技能、提升职业发展的培训计划。
上海某建筑设计集团致力于为员工提供良好的发展机会，并鼓励他们为自己的个人和职业发展设定明确的目标。
以下是我在该公司的个人发展计划(IDP)。
1. 目标设定阶段：我将首先与我的主管一起讨论我在集团中的发展目标，并根据我的目标和职业发展计划制定一个详细的发展计划。
我的目标是在该公司中晋升至中级建筑师，并成为一个领导团队的核心成员，能够更好地为客户提供解决方案和创新设计。
2. 培训需求评估：在这个阶段，我将评估并确定我目前在技术、项目管理和领导能力方面的需求。
我会分析我在这些领域的现有技能，并确定需要提升的技能和知识。
3. 培训计划制定：根据我的培训需求评估，我将制定一个详细的培训计划，包括参加相关研讨会、课程、工作坊和培训活动。
我将选择对我职业发展有帮助的技术培训和专业认证课程，并利用公司提供的培训资源，如内部培训课程和研讨会。
4. 实施培训计划：在实施培训计划时，我将确保遵循计划，按计划参加培训活动，并积极参与讨论和互动。
我还将寻求导师的指导和支持，帮助我在技术和领导方面不断进步。
此外，我还计划参加行业会议和交流活动，与同行交流经验和最佳实践。
5. 绩效评估：在每个培训周期结束时，我将与我的主管进行一次绩效评估，以评估我的发展进展。
我将展示我在各项技能和领导力方面的提升情况，并与主管讨论如何进一步发展。
6. 职业发展机会：在我晋升至中级建筑师并成为领导团队的核心成员之后，我将积极寻求具有挑战性的项目和岗位机会。
我将利用公司内部的职位申请机会和内部推荐制度，提升自己的职位和薪资水平。
总结：通过个人发展计划(IDP)，我将能够制定明确的职业目标，并为实现这些目标采取具体的行动。
这将使我积极参与培训和发展机会，不断提升我在技术、项目管理和领导方面的能力。
通过这个计划，我相信我能够在上海某建筑设计集团实现个人和职业的持续发展。
