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邯邯郸郸商商业业区区改改造造初初步步策策划划思思路路及及建建议议汉汉世世佳佳投投资资顾顾问问有有限限公公司司Dec 16, 2003目录目录 (2)第一部分邯郸商业项目的策划背景 (4)第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作方法 (6)2.1在市场调查方面 (6)2.2在市场分析及可行性研究方面 (10)2.2.1市场分析内容与工作流程 (10)2.2.2工作方法 (13)第三部分项目地块周边环境 (14)第四部分项目所在区域的商业现状及存在的问题 (16)4.1现状概况 (16)4.2要紧存在的问题 (16)4.2.1、在规划方面存在的问题 (16)4.2.2业物业营销中的问题 (17)第五部分邯山商业街区营销策略 (20)5.1邯山商业街区定位 (20)5.2邯山商业街区营销策划模式的选择 (20)5.3核心营销策略的制定 (21)第六部分总体进展策略及开发模式 (22)6.1项目总体进展策略 (22)6.2项目开发模式 (22)第七部分对邯山商业步行街的规划建议 (27)第八部分项目拆迁时期应该注意的问题： (29)第一部分邯郸商业项目的策划背景中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代。
我们敢讲，商业地产定会成为中国房地产开发的下一个热点。
值得我们注意的是，尽管同出地产体系，但商业地产的开发操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与住宅有着专门大的不同：➢作为一个动态地产，商业地产要紧依靠经营获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色。
➢商业性更强，关于开发商和物业治理的商业经营、治理水平要求更高。
➢商业建筑的土地出让金要比住宅更高，一般情况下，土地出让年限只有40年。
➢商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依靠比较强。
……面对商业地产开发中的种种与住宅物业的不同，我们稽山房地产邯郸商业项目如何制定开发策略、经营策略、销售策略；如何通过本项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。
目录一、调查背景 (2)二、调查方式 (3)三、调查对象 (3)四、调查时间 (3)五、调查问卷及调查数据分析 (3)六、总体分析 (7)七、主要观点……………………………………………７八、相关建议 (8)九．总结和号召 (12)一、调查背景从整体来说，城市环境综合治理是在党和政府的领导下，强化政府环保部门的职权，依靠政府其他部门的分工配合，运用各种手段组织和监督各单位和市民从各方面共同努力综合防治环境的管理过程。
而从部分来说，作为城市环境综合治理的一部分，人们对街道环境卫生要求越来越高，如何保护街区环境，营造整洁有序、生态宜人、文明和谐的宜居街区，已经成为城市治理的重要环节，也是城市化的必经之路。
2017年11月17日，全国精神文明建设表彰大会在京举行，邯郸市委书记代表我市接受了授奖。
我市成功创建全国文明城市。
从2014年邯郸市城市精细化管理办法正式施行开始。
22类、293项城市精细化管理标准成为创城依据和努力目标。
而伴随着邯郸市成功创城，我市应对城市环境的维持更为重视，而在城市环境中，街区环境的好坏直接影响着城市综合环境的好坏，也体现着我们对创城工作成果的维护。
邯郸市作为三线城市，其街区环境状况在近年内得到很大的改善，但其存在的问题依然显著。
首先作为人口大城，邯郸市的人口承载压力较大，而巨大的人口量导致了邯郸市街区环境的破坏，导致了包括垃圾处理不当、社区环境混乱、街道卫生较差等一系列街区环境问题。
对街区环境状况的调查有利于我们了解环境现状，更好地维护和治理邯郸市的街区环境，促进邯郸市的精神文明建设，建设成为真正意义上的文明城。
和平路康德路段到绿化街路段位于市中心繁华地带，沿路覆盖学校商场医院等多个大型公共场所，人流量密集，人口流动性强，街区环境问题具有代表性，采集样本具有代表性，因此选择该路段作为样本，反映整个城市的街区环境状况。
问卷调查的方式有利于我们直观，真实地了解到邯郸市中心街区环境的现状以及居民对街区环境的关注度，同时也具有易操作，省时省力的好处。
对康德等几家商圈调研的报告调查目标：了解现有业态的经营状况及分布，对邯郸金亿城的项目的合理定位提出依据调查时间：2014年7月23日至2014年7月25日。
调查对象：新世纪、康德、海悦、国风、新丹兰、地一大道、苏宁、国美、阳光三联调查方式：实地走访、商户沟通、内部讨论一、各商场调查情况总结及简要分析（一）新世纪商场1、新世纪地处人民路和中华大街交叉口，地理位置优越，环境优雅、舒适，是集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物广场，他的市场定位是以中高端消费群体为主要目标。
在邯郸的零售业中是一面旗帜，在走访了新世纪1—7楼，了解各楼层的分类及各商品布局状况。
2、1—5层的主要是以品牌为主，走的是中高档路线，他的受众群体是以有身份的、高消费者为主要目标，1—5层的商品定位不是我们未来的目标。
但7层经营的电影院、KTV、健身房是不受人群的限制，与项目的初衷6层是以经营餐饮娱乐一致的，通过了解，生意状况不错，这给了我们很多的启发。
3、6层经营：饮食、保龄球、健身房、电子城、瑜伽、茶社、儿童游乐场、书画展览馆，美容、美发等，真正体现了一站式吃喝玩乐集一体的多元化业态。
由于电影院、电子城等是属于特种行业，需要提前到相关部门报批手续：1）在文化部门的文化市场管理所办理娱乐场所许可证。
2）到公安消防部门办理消防许可证。
3）到卫生部门的防疫站办理卫生许可证。
4）到公安治安部门办理特种行业许可证等。
（二）康德商场1、康德商城的整体规模在6-7万平方米左右，共有6个层；1—4层的经营方式是以市场化经营，商场化管理的模式。
1-2层的商品摆放还是延续了传统的70～80年代末的柜台式方法销售；3-4层女装是以形象店的形式，每一家商铺都有自己的形象店，货品齐全。
特别是在针织小百方面，借鉴了河南胖东来的模式——单一品类一网打尽。
商场整体实现了货品多元化，购物形式多元化，更大范围的适应中低端消费群体中的目标顾客，在打好“便宜”牌的同时进行细分的差异化服务。
燕山大学毕业设计（论文）题目邯郸市新世纪商业广场的经营研究专业经济学班级09经济学一班学生学号0915********学生姓名侯指导教师2011 年 8月摘要新世纪商业广场是引领时尚、展示流行、品味乐趣的特色百货公司。
但在营业过程中因自身存在的弊端（如员工工作的不到位，顾客对商场的各种信息不了解等）而引发各种问题，顾客在购物过程中也相继存在各种投诉问题。
商场针对各种问题，经过一系列的分析研究，采取了各种措施（如对员工进行培训，每天都开例会，使他们了解更多的商场信息；加大对新世纪的广告宣传力度，加强法制建设等手段），从而把问题都一一解决。
【关键词】：百货；定位；现场管理目录一、百货公司的特点 (1)二、新世纪商业广场在营业过程中遇到的问题 (2)（一）新世纪的定位存在缺陷 (2)（二）现场营业中也存在诸多问题 (2)（三）员工工作行为不规范 (3)（四）新世纪发布信息不充分 (4)（五）顾客投诉处理不当 (4)三、引发新世纪现场营业问题的原因 (4)四、新世纪现场营业问题的解决方案 (5)（一）重新确定定位 (5)（二）科学组织现场营业 (6)（三）提升新世纪内部员工的整体素质 (7)（四）针对顾客的盲目性，加大新世纪的宣传力度 (8)（五）针对顾客投诉问题，加强售后服务 (8)（五）全面化营业，加强法制建设 (11)参考文献 (12)致谢 (13)新世纪商业广场的经营研究百货公司是一种大规模的把各种商品都综合起来经营的一个零售商业企业，它把所有老百姓所需要的商品都整合到一起，不论各种档次、各种类别，都能让顾客在百货公司购买到想要的商品的一个场所。
百货公司属于大型的零售商企业，通常位于城市的商业中心，或新近的发展购物中心，其出售商品种类繁多，对顾客提供的服务多。
现在的百货公司趋向多元化发展，超级市场、大型综合超市、便利店、专业点、专卖店、大型购物中心等零售业等纷纷加入其中，并以规模宏大、商品丰富、服务周到、购物舒适为特征，已成为零售业的旗帜。
目录一、企业背景 (5)1.1 工商信息 (5)1.2 分支机构 (5)1.3 变更记录 (5)1.4 主要人员 (9)1.5 联系方式 (9)二、股东信息 (10)三、对外投资信息 (10)四、企业年报 (10)五、重点关注 (12)5.1 被执行人 (12)5.2 失信信息 (12)5.3 裁判文书 (12)5.4 法院公告 (13)5.5 行政处罚 (13)5.6 严重违法 (13)5.7 股权出质 (13)5.8 动产抵押 (13)5.9 开庭公告 (13)5.11 股权冻结 (14)5.12 清算信息 (14)5.13 公示催告 (14)六、知识产权 (14)6.1 商标信息 (14)6.2 专利信息 (15)6.3 软件著作权 (15)6.4 作品著作权 (15)6.5 网站备案 (15)七、企业发展 (15)7.1 融资信息 (15)7.2 核心成员 (15)7.3 竞品信息 (16)7.4 企业品牌项目 (16)八、经营状况 (16)8.1 招投标 (16)8.2 税务评级 (16)8.3 资质证书 (16)8.4 抽查检查 (17)8.5 进出口信用 (17)8.6 行政许可 (17)一、企业背景1.1 工商信息企业名称：邯郸市康德超级市场有限公司工商注册号：130400000010006统一信用代码：911304007158799526法定代表人：张雪组织机构代码：71587995-2企业类型：其他有限责任公司所属行业：零售业经营状态：开业注册资本：1,000万(元)注册时间：1996-05-16注册地址：邯郸市丛台区和平路122号营业期限：1996-05-16 至 2048-05-15经营范围：针纺织品、床上用品、服装、鞋、帽、家具的加工、销售；百货、家用电器、化妆品（不含危险化学品）、陶瓷制品、通讯器材、五金电料、钟表、照像器材、文体办公用品、厨房用具、工艺饰品（不含黄金）的批发、零售；食品、酒的销售；干鲜瓜果、禽、蛋、肉、蔬菜、水产品、（限初级农产品）及农副产品的收购、销售；粮食销售；烟的零售；儿童娱乐、照像的服务；餐饮服务；物业服务；美容服务；本企业房屋租赁、柜台租赁；体育比赛组织策划，游艺厅（室内）。
对康德等几家商圈调研的报告
调查目标：了解现有业态的经营状况及分布，对邯郸金亿城的项目
的
合理定位提出依据
调查时间：2014年7 月23日至2014年7 月25 日。
调查对象：新世纪、康德、海悦、国风、新丹兰、地一大道、苏宁、
国美、阳光三联
调查方式：实地走访、商户沟通、内部讨论
一、各商场调查情况总结及简要分析
（一）新世纪商场
1、新世纪地处人民路和中华大街交叉口，地理位置优越，环境优雅、舒适，是集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物广场，他的
市场定位是以中高端消费群体为主要目标。
在邯郸的零售业中是一面旗帜，在走访了新世纪1—7 楼，了解各楼层的分类及各商品布局状况。
2、1—5 层的主要是以品牌为主，走的是中高档路线，他的受众群体是以有身份的、高消费者为主要目标，1—5 层的商品定位不是我们未来的目标。
但7 层经营的电影院、KTV、健身房是不受人群的限制，与项目的初衷6 层是以经营餐饮娱乐一致的，通过了解，
生意状况不错，这给了我们很多的启发。
3、6 层经营：饮食、保龄球、健身房、电子城、瑜伽、茶社、儿童游乐场、书画展览馆，美容、美发等，真正体现了一站式吃喝
玩乐集一体的多元化业态。
由于电影院、电子城等是属于特种行业，需要提前到相关部门报批手续：1）在文化部门的文化市场管理所办理娱乐场所许可证。
2）到公安消防部门办理消防许可证。
3）到卫生部门的防疫站办理卫生许可证。
4）到公安治安部门办理特种行业许可证等。
（二）康德商场
1、康德商城的整体规模在6-7万平方米左右，共有6个层；1—4层的经营方式是以市场化经营，商场化管理的模式。
1-2层的
商品摆放还是延续了传统的70～80年代末的柜台式方法销售；3-4
层女装是以形象店的形式，每一家商铺都有自己的形象店，货品齐全。
特别是在针织小百方面，借鉴了河南胖东来的模式——单一品
类一网打尽。
商场整体实现了货品多元化，购物形式多元化，更大
范围的适应中低端消费群体中的目标顾客，在打好“便宜”牌的同
时进行细分的差异化服务。
2、康德商场的经营是对店铺以收取租金的形式，但设置统一收
银柜台，3～7天回款，既提高的商场形象，又强化了对商户的管理，使消费者在康德购物享受无条件退换货的服务。
3、康德地下一层是以经营小商品，每个店铺均10平米左右，
年付租金16000～20000元/间。
货品丰富，门类齐全、人流较多。
商场规模大，货品集中，对顾客来说更有吸引力，更能体现一站式购物。
在康德购物安全，也是吸引客流的一种好的方式。
（三）苏宁、国美、阳光三联
邯郸市的三大家电，阳光三联、苏宁、国美的客流普遍都较少，以老年人居多。
苏宁设四层，仅开放两层，经分析，家电行业近些年来一直深受网购的影响，所有店面客流及销售都受到影响，取而代之的是京东网购，而苏宁、国美电器也加入了网购的行业，越来越多的实体店实际上已经成网购的样板厅。
所以不建议考虑此项。
（四）新丹兰步行街
1、装修风格特色化，货品陈列个性化，是新丹兰的最直观的印象。
经营货品价格不低，和新世纪不相上下，但产品品质却参差不齐，也能发现一些批发市场的货品，也有一些品质较好的产品。
总
体来说，新丹兰购物环境是吸引部分追求个性、收入稳定的年轻群体休闲逛街“淘宝”的好去处。
2、新丹兰的经营方式采取的是统一收银、统一管理，实行的是
租赁合作。
租金价格每平方米、每月在150～200元左右，商户更新较为频繁，现有装修商户近十家，有部分空铺还在闲置。
（五）海悦、国风、地一大道
1、海悦尚未开张，预计八月一号开张，租金情况为：一层50
元/平米/月，二层四层整体外包，三层20元/平米/月(2014年后半年)，35元/平米/月（2015年），签约一年半。
价格制定的策略，值
得我们分析和借鉴。
2、地一大道，地处商圈中心地下，规模很大，但部分商铺闭店，客流除饮品区外人比较少，整体特色不鲜明，卫生环境较差。
讨论
分析：商场的前期定位及后续的管理是保证一个商场能否顺发展至
关重要，商品在组合上没有体现特色和创意也很难有生命力。
结合
邯郸市场的实际情况（外来人口较少，城市吸引力弱，整体消费规
模比较稳定），在周围聚集的商圈里竞争，要想分得一杯羹，必须要有自己的特色，才能处不败之地。
3、国风购物广场是以租金方式合作，每7天返款一次，在返款中再扣2%点。
每个铺位的租金是根据不同位置制定不同租金标准，每平方米每月租金在190～210元左右。
商场的特点是以小商品（四层）带动客流，据了解国风购物广场前期的效益也不是很好，后期
由于对四层进行了改造和调整，增加了小商品大类商场客流、效益
回升。
二、启示和借鉴
（一）合理定位、突出特色
作为一个商业集合体，在开业前首先要明确的就是其商业的准
确定位。
通过走访多家邯郸市场，从而初步定位是：面向中低收入
群体、以周边郊县消费为主，以多种业态组合，用不同元素合理安
排各楼层的商品布局，如：婚庆产品一站式购物广场、家居家纺广场、服装服饰广场、文化图书用品广场、针纺针棉广场、日用产品
广场等批发兼零售为主的、商场化管理、市场化运营的大型一站式
购物中心。
利用我们大体量的优势，借鉴康德优势和河南胖东来的成功经验，力争将单一门类产品做大做全。
利用商场化的管理模式，在收费模式上，采取“租金+扣流水”相结合的模式，这样做的好处有二点，首先，对商户的管理上有为有效，特别是在商场进行大型促销活动时，可以借鉴国风的流水倒扣的方法，按流水收取活动费用。
第二，对商户的经营状况的总体
了解，通过数据分析，按照经营流水的反馈，我们可以更好的分析经营品类的优劣，以及下一步招租商户的选择。
（二）整合资源、打造亮点
如何打造我们项目的亮点，也就是最为突出的品类，通过实地
走访及项目周边调研（具体数据下一阶段提供），预计将一站式购买
的婚庆产品作为项目的亮点，原因有二，第一，通过走访邯郸各大
商场和市场，并未发现有规模的婚庆市场，大多采取按照产品种类
进行分割到不同楼层和区域（比如义乌），这是邯郸市场的空白，而
包头、威海等类似的二线城市都已经出现这样的市场。
第二，我们
项目周边均为新楼盘，同时邯郸东部属新区，新开发的楼盘居多，
势必年轻人中作为“结婚购房”的比例应不在少数（具体数据需要
调研分析），而周边并未有以婚庆为特色的专业市场，甚至整个邯郸
都没有，这是打造特色的机会，如果能一炮打响，影响力和利润应比较可观。
三、下一步计划
（一）进一步走访市场，重点为专业市场
具体包括：电子市场、茶艺市场、副食品市场、农副产品市场、
灯具市场等，通过走访和商户沟通，了解市场经营和管理状况，做出分析报告。
（二）项目周边深度调研
项目周边的深度调研，一方面在于研究项目周边的人口数量能否支撑我们项目的经营；一方面在于对这个范围内的核心消费者的消费特征进行研究，以便于合理定位。
对范围内市场和消费者的研
究越详细深入，对项目的准确定位和纠偏作用巨大。
通过了解，生意状况不错，也给了我们很多的启发，。
