城市土地价格研究与探索_以石家庄市为例

精明增长理念下低碳经济发展与城市土地集约利用动态耦合研究——以石家庄市为例曹彦鹏;冯忠江【期刊名称】《水土保持通报》【年(卷),期】2015(35)1【摘要】[目的]通过对2005—2011年河北省石家庄市低碳经济发展和城市土地集约利用的动态演变情况进行实证分析和测算,探究两大系统的耦合互动关系及其耦合协调度发展趋势。

[方法]以"精明增长"理念为指导,以石家庄市作为样本区域,引入物理学中的耦合度概念,构建低碳经济发展和城市土地集约利用的综合评价指标体系及其耦合协调度模型。

[结果]两大系统大体趋于同步发展,具有明显的正相关性,表明二者存在良好的耦合互动关系;耦合协调水平由2005年的严重失调阶段发展到2011年的优质协调阶段,整体呈现由低级向高级过渡、耦合互动效应增强的趋势,客观地诠释了石家庄市低碳经济发展和土地集约利用的发展动向。

[结论]伴随时间的推进和政策建议的相继落实,二者耦合协调关系将逐渐优化。

【总页数】7页(P242-248)【关键词】精明增长;低碳经济;土地集约利用;耦合协调度;石家庄市【作者】曹彦鹏;冯忠江【作者单位】河北师范大学资源与环境科学学院;河北省环境演变与生态建设实验室【正文语种】中文【中图分类】F205;F293.2【相关文献】1.低碳经济视角下的城市圈土地节约集约利用评价研究——基于遗传算法的投影寻踪模型 [J], 余光英;员开奇2.武汉市低碳经济发展和土地集约利用的耦合关系研究 [J], 顾颖敏;周浩;黄朝禧3.精明增长理论下的城市群土地功能系统耦合协调度研究——以粤港澳大湾区内地城市群为例 [J], 丁晓欣;魏思琦;李睿璞4.精明增长理论下的城市群土地功能系统耦合协调度研究——以粤港澳大湾区内地城市群为例 [J], 丁晓欣;魏思琦;李睿璞5.低碳经济视角下长春市城市土地集约利用评价研究 [J], 梁珍玮;李淑杰;马晓葳;孙博因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

河北省地价影响因素差异性研究李晓进;李灿;葛京凤;段娅静;王婉莹;苏松【摘要】Based on the analysis on spatial distribution characteristic of land price in Hebei Province, this paper chooses 9 factors of land price from the geographical location, economic development, urban size and potential, the construction of infrastructure and environment, and built the GWR model to explore the regional differences of land price influenced by each factor which will provide proposal to the coordinated development of Beijing-Tianjin-Hebei.The research shows that, there is different effect of land price influenced by each factor in different area.Distance from Beijing and Tianjin and population density have the greatest influence on land price of surrounding Beijing-Tianjin area.per capita GDP, urbanization rate and highway mileage have the greatest influence to Cangzhou city.And the number of bed in medical institutions has the greatest impact on central south of Hebei, energy consumption per unit GDP takes secondplace.What influence the area along Taihang mountains best is the per capita disposable income.The northwest area of Hebei is affected greatly by average wage of the worker, and it's affected small by the energy consumption per unit GDP.The land price of Tangshan and Qinhuangdao is affected greatly by the energy consumption unit GDP.The strategy of coordinated development of Beijing-Tianjin-Hebei emphasize on importance of geographical location to land price in Hebei Province.The paper recommends the infrastructure of highway and railway should beimproved to shorten the distance from various places in Hebei Province to Beijing and Tianjin City as well as make different land policy in different regions.%以河北省地价空间分布特征分析为基础,从地理区位、经济发展、城市规模和潜力、基础设施状况以及环境条件等方面选取9个地价影响因子,通过构建GWR模型,探索各因子对河北省地价影响程度的空间差异性,以期为京津冀协同发展提供建议.结果表明:① 河北省不同地区地价受各因子的影响程度存在差异性.距京津距离和人口密度对环京津区地价影响最大;人均地区生产总值、城镇化率和公路里程对沧州地价影响大;医疗卫生机构床位数对冀中南区地价影响最大,单位GDP 能耗对该地区影响程度次之;对太行山沿线地价驱动力最大的是城镇居民人均可支配收入;冀西北区地价受在岗职工平均工资影响大,受单位GDP能耗影响小;唐山、秦皇岛地区地价受单位GDP能耗影响最大.② 京津冀协同发展突出了地理区位对河北省地价的影响,建议完善公路、铁路基础设施以缩短各地区距京津的最短距离,并且在各地区制定差别化的土地政策.【期刊名称】《地域研究与开发》【年(卷),期】2017(036)003【总页数】7页(P129-135)【关键词】地价;影响因素;GWR模型;京津冀协同发展;河北省【作者】李晓进;李灿;葛京凤;段娅静;王婉莹;苏松【作者单位】河北师范大学资源与环境科学学院,石家庄 050024;河北省环境演变与生态建设实验室,石家庄 050024;河北师范大学资源与环境科学学院,石家庄050024;河北省环境演变与生态建设实验室,石家庄 050024;河北师范大学资源与环境科学学院,石家庄 050024;河北省环境演变与生态建设实验室,石家庄 050024;石家庄市地产交易市场,石家庄 050021;河北师范大学资源与环境科学学院,石家庄050024;河北省环境演变与生态建设实验室,石家庄 050024;河北誉露测绘服务有限公司,石家庄 050000【正文语种】中文【中图分类】K902自京津冀协同发展战略提出以来，京津冀各城市之间物质、信息、人口流动加速，京津两直辖市在快速发展的同时带动了河北省各地区的整体发展，使该城市群成为中国经济新的增长极。

·135·工作研究农业开发与装备 2022年第12期城市标定地价评估技术路径与应用实践张小燕（漳州市芗城区自然资源局，福建漳州 363000）摘要：现行的城市土地价格体系中，基准地价受土地区位、成交时间等因素影响难以适应快速变化的土地交易市场，标定地价评估成为完善城市土地价格体系的重要技术手段。

明确标定地价评估的理论内涵和基本原则，实践标定地价评估的技术流程，对于推动土地市场健康发展具有重要意义。

通过梳理标定地价评估的内涵、原则和技术流程，并以芗城区下辖镇区土地市场较活跃的区域为案例地，实践标定地价的评估过程。

依次完成标定区域划定、标准宗地选取和标定地价评估等阶段性目标。

本研究选取了商服、住宅、工矿仓储三种土地用途共18宗标准宗地，完成了标准宗地的地价评估。

该研究可作为政府管理和土地评估的重要参考依据，还可进一步结合地价修正体系，应用到土地增值税核算、企业土地资产评估、土地使用权出让价格测算等更广泛的领域。

关键词：土地价格；标定地价；标准宗地0 引言随着我国城市用地需求持续增长[1]，土地资源供求矛盾日益突出，土地价格变化较快，基准地价作为区片平均价格且两年一更新，难以直接指导城区的土地供应[2-3]。

现行的城市地价体系中，宗地地价评估具有较大弹性，易受人为因素影响，对于指导某一具体宗地定价存在一定的局限性[4-5]。

为此，亟须完善当前地价体系，加强标定地价评估的标准宗地布设方法创新性研究，推动土地市场健康发展，在土地资源配置中充分发挥市场的决定性作用和政府的调控指导作用。

1 基本内涵与研究流程1.1 基本内涵标定地价是指在正常的土地市场、经营管理条件和政策环境作用下，根据政府部门需要确定的，在某个估价期日、一定使用年期内具体宗地的土地使用权价格。

标定地价可以在基准地价的基础上，根据土地使用年限、估价期日、容积率、面积大小、地块形状、基础设施条件、交通便利度等影响因素进行系数修正评估得出；也可以选取具有代表性的市场交易案例，使用一定的评估方法进行评估。

石家庄市城镇低效利用土地情况分析城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，目前石家庄市存在部分城镇低效利用土地，此类用地在形成和发展过程中存在各类问题，本文针对不同问题深入剖析，提出了解决措施及建议，以实现城镇低效用地的合理开发和可持续利用。

一、低效用地分类城镇低效利用土地按现状使用用途可分为：国有土地所有权老旧住宅、集体土地所有权城中村、散乱分布不符合规划用途旧厂矿、脏乱差商业地块及农贸大棚等。

城镇低效利用土地主要存在以下问题：（一）老旧住宅小区占有一定规模。

老旧小区卫生环境条件较差，交通拥堵不便利，文体娱乐等公共设施较为缺乏，小区内普遍存在私搭乱建现象，消防专用车道缺乏，安全隐患比较突出，尤其是事业单位、高校和工厂宿舍和家属院，分布不均、不成规模。

（二）城中村问题比较突出。

随着社会经济发展和城市建设不断加速，部分村庄已由政府和开发商主导进行了一部分改造，主要是位于城市内部区位条件优良或热点地段，市场主动性强，开发积极性高，但多为无序开发，缺少计划性。

（三）一直存在低效商服用地分布散脏乱问题。

除去一些核心商业区以外，其他商服分布特点均呈现点状特征、沿街店铺混乱无序、未形成大型商业中心、且存在大量集体权属的农贸市场或商业服务业大棚，影响了土地的高效利用。

二、存在的问题（一）城镇低效用地较多存在历史遗留问题。

一部分还涉及混合产权或者一户多宅问题，现有土地相关政策对这些問题还没有提出严格界定。

目前大部分城镇低效用地再开发和改造过程中，大量不合法建筑以及不明土地产权的复杂性等问题的存在，加大了城镇低效用地再开发利用的难度。

（二）城镇低效用地再开发过程中矛盾较多。

首先规定补偿价值的标准和补偿总量基础是拆迁补偿房屋权属和建筑属性的认定;其次是安置方式，无论是异地安置还是就近安置，住房来源的有效供应是拆迁能否成功的首要条件;三是补偿原则主要矛盾集中在老百姓的主观性和补偿标准的客观性上，主要表现为被拆迁户过高的期望值与现实客观情况相违背之间的差异性的矛盾;四是被拆迁房屋的产权问题，房屋产权不明确，或无法及时联系产权人，或是多个产权人意见不统一等问题的存在都加大了方案落实时的阻力。

第27 卷第6 期2003 年11 月河北师范大学学报(自然科学版)Journal of Hebei Normal University (Natural Science Edition)Vol. 27 No. 6Nov. 2003Ξ土地开发程度修正及在基准地价更新中的应用———以石家庄市为例黄志英, 葛京凤, 梁彦庆, 褚英敏(河北师范大学资源与环境科学学院,河北石家庄050016)摘要:土地开发程度修正是国土资源部《城镇土地估价规程》中规定的内容,是基准地价评估中常用的一种修正方法. 提出了土地开发程度修正的主要方法———系数修正法、加减补正修正法,并对土地开发程度修正在基准地价更新中的应用进行了研究.关键词:土地开发程度修正; 基准地价更新; 系数修正法; 加减补正修正法中图分类号: F 301 文献标识码:A 文章编号:100025854 (2003) 06206312031 土地开发程度修正的必要性1. 1 国土资源部《城镇土地估价规程》的规定土地开发程度修正是国土资源部《城镇土地估价规程》中规定的内容,该规程规定“:经计算后的样点地价需进行样点地价的修正,修正的主要内容有:交易情况修正、估价日期修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套程度修正、出让年期修正等”.“在不同基础设施配套程度下的样点地价,必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价. 基准地价评估中的基础设施配套程度, 可按各级(区域) 土地基础设施配套现状程度的平均水平设定”. 所谓的基础设施配套程度修正即是土地开发程度修正.1. 2 房地产开发市场发展的需要由于城市土地越来越稀缺,近年来,随着社会经济的发展,地价不断上扬,规划师、建筑师与开发商都做了很多有益的探索,如:复式住宅、平面布局中的尽端转角单元等,城市房地产开发逐步由低层建筑向多层建筑转变,许多城市出现了中高层、高层建筑,对提高住房率,减少开发成本等都起到了积极的作用. 基准地价是在某种土地开发条件下形成的,反映了特定的土地开发程度下的地价水平. 土地开发程度是指该区域基础设施建设的程度,如供水、排水、供电、供气、通暖、通路、通讯及场地平整等. 土地开发程度的差异会带来地价的差异,所以,不同开发程度的土地对基准地价会产生很大影响[ 1 ] . 房地产开发商为了赚取更多利润,将目光集中在土地开发程度配套设施建设上. 有远见的房地产开发公司以较小容积率、较低建筑密度、优美的环境(如花园式高级住宅小区) 、具有现代化的物业管理设施和措施、一流的室内外装修、适合部分居民意愿的房屋结构等转换自己的开发形态. 尽管楼面单价比较高,仍然会吸引那些购买力强、希望高环境质量的购买者. 此时,开发公司的利润就有可能大大提高,即“开发程度就是提高房地产价格”[ 2 ] .1. 3 消费者维护自己合法权益的需要由于个人购房比例的迅速上升,使越来越多的人开始关注房地产市场、了解有关房地产方面的信息. 这种供需之间直接或间接的信息交流,使市场变得更加透明,对规范和完善市场也起到了积极作用. 作为一个购房者,希望能够了解购买房屋的基础设施配套、公共事业建设配套和小区开发配套等设施建设的情况,帮助自己把握购买房屋所拥有的权利,维护自己的合法权益.Ξ 收稿日期:2002 11 28 ; 修回日期:2003 03 11基金项目:国土资源部试点项目基金资助( [ 2001 ]32)作者简介:黄志英(1977 ) ,女,河北廊坊人,河北师范大学硕士研究生,研究方向为资源开发与利用.632 河北师范大学学报(自然科学版) 第27 卷2 土地开发程度修正的方法2. 1 系数修正法2. 1. 1 具体修正方法实际开发程度下的地价,必须修正到基准地价所设定的平均程度下的标准地价,才能用来计算基准地价. 各城镇的土地开发程度是不同的,有的是三通一平,有的是五通一平,因此各城镇基准地价开发程度的涵义、内容也不相同. 比较待估宗地地价定义与基准地价内涵,当二者内涵一致,开发程度相同时, 不必进行土地开发程度差异修正,当二者不一致时,则必须进行土地开发程度差异的修正. 即实际开发程度下的地价,必须修正到基准地价所设定的平均程度下的标准地价,才可用来计算基准地价.五通一平”(通电、通路、供新一轮国土资源大调查中基准地价内涵为:各土地级别或均质区域内“,水、排水、通讯及场地平整) 的土地开发程度,平均容积率下,同一用途的完整土地使用权的平均价格.石家庄市土地的平均开发程度与新一轮国土资源大调查中基准地价内涵相一致,即各类用途均为“五通一平”,因此,必须将实际开发程度下的地价修正到这一平均开发程度下.设定平均开发程度后,在某一区域按土地用途进行抽样调查,得到平均开发程度下的单位面积平均地价,再在同一区域调查同一用途在某一实际开发程度下单位面积的平均地价,然后按下列公式计算土地开发程度修正系数K d = P jd/ P j ,式中K d 为开发程度修正系数(将实际开发程度下的地价修正为平均开发程度下地价的修正系数) ; P jd 为某一区域某一用途平均开发程度下单位面积的平均地价; P j 为某一区域某一用途在某一开发程度下的单位面积平均地价.据调查测算,石家庄市各类用途土地开发程度修正系数如表1 所示.表1 石家庄市各类用途土地开发程度系数修正表开发程度七通一平六通一平五通一平四通一平三通一平未达三通一平商业用地0. 94 0. 98 1. 00 1. 03 1. 05 1. 10住宅用地0. 91 0. 96 1. 00 1. 03 1. 05 1. 13工业用地0. 87 0. 92 1. 00 1. 03 1. 13 1. 26 对不同开发程度下发生的交易地价,按下式修正到平均开发程度下的价格,P d = K d ×P ij ,式中P d 为修正到平均开发程度下的地价; K d 为开发程度修正系数; P ij为某一开发程度下的样点地价.例如,石家庄市一级商业用地某宗地地价为4 525 元/ m2 ,对应的土地开发程度为“四通一平”(通路、通电、通上水、通下水及场地平整) ,而平均土地开发程度为“五通一平”,二者开发程度不一致,必须进行修正,据表1 ,该开发程度的修正系数为1. 03 ,则此商业用地修正到平均土地开发程度条件下的基准地价为 4 525 元/ m2 ×1. 03 = 4 660. 8 元/ m2 .2. 1. 2 修正中存在的问题1) 在开发区的开发建设过程中,政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等,但这种开发程度对开发区来说,是指区内的“通”或“平”,而对于开发区内某一块地(宗地) 来说,各种设施一般只建设到宗地红线外,而宗地内还没有建成房屋等建筑物,通常只达到平整或许多开发设施并没有真正建设到宗地红线,有的可能距离几十米、几千米甚至几十千米,这种情况下,宗地红线内的设施建设要由所有者进行建设. 因此,在一般地区,土地开发程度还比较容易分析,而在山区尤其是独立工矿区的土地开发程度的设定通常就比较困难了[ 3 ] .2) 由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外,因此,经常出现宗地红线内外土地开发程度不一致的现象,尤其是独立工矿区.第6 期黄志英等: 土地开发程度修正及在基准地价更新中的应用———以石家庄为例633①红线外开发程度比红线内低. 这种情况主要是由于设施自建,如排水设施自建,则宗地内有排水,而宗地外无排水.②红线外开发程度比红线内高. 主要是宗地所处区域有各种设施,而宗地内没有用,如煤矿的矸石山,红线外可能有通讯,但矸石山不用,内部也没有建设.③某种设施红线内有,红线外也有,但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的,如石家庄市市中心的某大酒店,酒店为了满足经营的需要,供暖设施是自建的,而该宗地所处的区域也有市政供暖设施,可是红线内外并不搭界,这种情况下应该按照客观估价的原则,确定宗地内外均有该设施.基于上述2 点,系数修正法将土地开发程度的修正确定为平均开发程度下的基准地价的修正,而没五通一平”中的有考虑具体某一地区、某一宗地的实际开发程度的修正. 例如在高山地区和平原地区“,通路建设,平原区的开发成本较高山地区要少得多,笼统的开发程度的修正方法,在实际应用中会造成基准地价的偏离(偏高或偏低) .2. 2 加减补正修正法为了弥补系数修正法的缺点,根据石家庄市的实际情况总结出了直观、更便于应用的修正方法———加减补正修正法. 加减补正修正法是指根据具体某一项土地开发的实际平均开发成本进行修正. 经过实际调查,并参考一些房地产开发公司的资料,计算出石家庄市平均开发程度的费用为90 元/ m2 . 各类土地开发的平均成本见表2 ,土地开发程度修正见表3.表2 石家庄市市区土地开发平均成本元/ m2开发项目及成本合计土地开发程度通电通水通路排水通讯通暖通气土地平整七通一平8 . 4 4 . 8 31 . 4 17. 6 7 . 7 30 30 20 . 1 150六通一平8 . 4 4 . 8 31 . 4 17. 6 7 . 7 30 20 . 1 120五通一平8 . 4 4 . 8 31 . 4 17. 6 7 . 7 20 . 1 90四通一平8 . 4 4 . 8 31 . 4 17. 6 20 . 1 82. 3 三通一平8 . 4 4 . 8 31 . 4 20 . 1 64. 7 数据统计范围 4 . 1～11 . 9 1 . 9～5 . 4 23 . 0～40 . 0 13 . 6～18 . 7 6 . 7～8 . 2 25 . 0～35 . 0 28 . 0～32 . 0 16 . 1～29 . 1表3 石家庄市土地开发程度修正值表元/ m2土地开发程度三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数+ 25. 3 + 7. 7 0 - 30 - 60据表3 ,上例开发程度下通讯开发成本为7. 7 元/ m2 ,则此商业用地修正到平均土地开发程度条件下的地价为4 525 + 7. 7 = 4 532. 7 元/ m2 .加减补正修正法是综合考虑具体评估地块的实际情况,根据具体的某一项开发项目进行修正. 开发项目不同,土地开发成本不同;即使开发项目相同,不同的类型,不同的区域,开发成本也不同. 如通路, 不同的路面,开发成本不同,对于柏油马路,路宽为40～60 m ,一般投资费用为35. 0～40. 0 元/ m2 ;水泥路面,路宽为15～30 m ,投资费用仅为20. 0～23. 0 元/ m2 ,而加减补正修正法采用的是平均开发成本, 取二者平均值31. 4 元/ m2 .3 结论系数修正法和加减补正修正法是土地开发程度修正常用的两种方法:系数修正法对于城市开发程度均一的城市,应用起来方便简捷,便于操作;而加减补正法适合于具体某一宗地的地价修正,明确的提出了具体的开发程度修正值,便于应用.(下转第648 页)648 河北师范大学学报(自然科学版) 第27 卷值比例2∶1 ;理论考核分为课本上的内容和现场学生作为观众对某一场比赛的评价,二者分值比例2∶1 ; 比赛考核过去只注重名次,名次靠前分值高,一定程度上忽略了个体间的差异,有的学生不用费劲就可以战胜顽强拼搏也无济于事的学生. 不仅挫伤了一部分学生的学习积极性,而且提不起轻松获胜学生的兴趣. 因此,在比赛中模仿专业比赛设立各种奖项如“最佳运动员奖”“, 最佳拼搏奖”使能力各异的学生都有机会获奖,而这些都作为分值因素考虑,从比赛中期某一时段开始正式记录10 场比赛成绩,比赛成绩与获奖的分值比例也是2∶1. 裁判能力的考核是新加内容,它是人的诸如及时预见、准确判断等能力的综合体现,所占分值不高但意义不小,比赛中也设立“优秀裁判员奖”. 通过进一步量化考核指标,使所有的学生在学习过程中时时刻刻认真努力,全面学习,全面发展,摒弃了以往一些学生自恃某一方面能力强,不学别的内容也能考试过关的现象以及能力差的学生再学也无济于事的状况,使羽毛球真正成为没有败者的运动.参考文献:[ 1 ]曲宗湖,杨文轩. 现代社会与学校体育[ M ] .北京:人民体育出版社,1999. 1562199.[ 2 ]曲宗湖,杨文轩. 学校体育教学探索[ M ] .北京:人民体育出版社,2000. 1732175.Conception of Match m Us Three Steps in Badminton Teaching of CollegeHAO J un2long , J IA Wen2tong( College of Physical Education , Hebei Normal University , Hebe i Shijiazhuang 050016 , China)Abstract :Badminton is a course that college students Loker. A conception of playing badminton by three steps was proposed. That’s to say : students’self t rying , self2 practicing and independent probe in playing. In this way , we can not only change the original way of teaching st ructure which is unfavorable for students , but also provide good example for the other teaching reforms in ball games.Key words :badminton ; three steps ; teaching reform (责任编辑蔡丹英)(上接第633 页)参考文献:[ 1 ]李何超. 城镇基准地价涵义特征确定方法及应用[J ] .国土经济,1999 , (6) :27228.[ 2 ]陈顺清. 容积率的确定及其对土地开发效益的影响[J ] .武汉城市建设学院学报,1995 , (6) :32238.[ 3 ]国家资源部土地估价师资格考试委员会. 土地估价理论与方法[ M ].北京:地质出版社,2000. 2052206.The Modif ication Methods of Land Exploitation Degree andIts Application in the Basic Land Price Notation———T a king Shijiazhuang City as a CaseHUA N G Zhi2ying , GE Jing2feng , L IAN G Yan2qing , CHU Ying2min( College of Resource and Environment Sc iences , Hebei Normal University , Hebei Shijiazhuang 050016 ,China) Abstract : Land exploitation degree modification is the stipulated contents in Urban Land Appraisal Regulations constituted by the National Department of Land Resources. It is also a common method in the basic land price assessment of town zone. proposes The main methods of land exploitation degree modifica2 tion —coefficient modification and add and revise modification are proposed ,and studies it s application in the basic land price notation.Key words :land exploitation degree modification ; basic land price notation ; coefficient modification ; add and revise modification(责任编辑蔡丹英)。