城镇低效用地再开发专项规划编制要点浅析—以义乌市为例

城镇低效用地再开发利用建议1. 引言1.1 城镇低效用地再开发的重要性城镇低效用地再开发的重要性体现在多个方面。

城镇低效用地再开发可以有效利用有限的土地资源，提高土地利用效率，增加城市建设规模，推动城市经济的发展。

通过再开发，可以改善城市环境，提升居民生活质量，促进社会稳定和和谐。

城镇低效用地再开发还有助于推动城市更新，促进城市功能的优化和提升，提高城市的国际竞争力。

在当前大规模城市化发展的背景下，城镇低效用地再开发更显得尤为重要，可以有效缓解土地资源短缺和城市拥挤等问题，为城市可持续发展奠定基础。

城镇低效用地再开发不仅有利于城市的经济发展和社会进步，也是一种对城市资源的有效利用和保护的重要举措。

1.2 挑战和机遇挑战和机遇是城镇低效用地再开发过程中必然面对的重要问题。

一方面，挑战主要包括土地规划不合理、资源利用不合理、环境保护问题等。

城镇低效用地再开发过程中，如何合理利用有限的土地资源，如何保护生态环境，如何在挑战中寻找机遇，都是需要认真考虑的问题。

城镇低效用地再开发也给我们带来了机遇。

通过再开发利用低效用地，可以有效提升土地利用效率，改善城市环境质量，促进城市功能的提升和发展。

再开发利用低效用地还可以为城市经济发展注入新的活力，吸引更多的人才和资金向城市集聚，推动城市的持续健康发展。

挑战与机遇并存，关键在于我们如何有效地平衡二者，抓住机遇，化解挑战，推动城镇低效用地再开发工作取得更好的成效。

2. 正文2.1 城镇低效用地再开发的现状分析城镇低效用地再开发是指针对城市中存在的利用率低、开发潜力大的土地进行重新规划和开发，以提高土地利用效率，促进城市可持续发展。

目前，我国城镇低效用地再开发存在以下几个主要特点：1. 资源闲置严重：许多城镇中存在大量闲置或低效利用的土地资源，如废弃工厂、废弃仓库等，这些土地资源没有得到有效利用，导致资源浪费和城市空间浪费。

2. 土地利用方式单一：部分城镇低效用地再开发项目只注重单一功能的开发，缺乏综合规划和多元化利用，导致开发效益和综合利用效率不高。

城镇低效用地现状及再开发政策研究作者：何必殊来源：《浙江国土资源》 2015年第2期宁波市国土资源局镇海分局何必殊一、研究背景与意义2014年5月，浙江省政府出台了《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发[2014] 20）号文件，标志着城镇低效用地再开发工作在浙江省的全面启动。

对于镇海区而言，城镇低效用地再开发也有着明确的现实意义。

首先，镇海区经济社会发展已进入建成全面小康社会的决定性阶段，各类用地需求十分强劲，用地缺口巨大。

充分挖掘城镇低效用地潜力，对这些土地进行再开发，有利于盘活存量土地，增加城镇建设用地有效供给，破解土地瓶颈制约，为全区经济社会发展提供用地保障。

其次，根据镇海区分区规划以及镇海区国民经济和社会发展十二五规划纲要，镇海要全力推进新城开发，重点打造新城北部商务区，老城后海塘区域要加快开发建设宁波大宗货物海铁联运物流枢纽港。

开展城镇低效用地再开发工作，加大产业用地内涵挖潜，有利于调整土地利用结构，提高土地利用效率，加快产业转型升级。

再次，2003年以来宁波市实施腾龙换鸟政策，一批市区的重点企业如埃美柯等迁到骆驼街道的机电园区和九龙湖镇三星工业园区，先行予以用地。

但是，由于受2004年国家土地市场治理整顿土地停批等宏观政策调整影响，目前该两区域内至今仍有较多企业土地未办理相关用地审批手续，在社会群众中影响较大。

开展城镇低效用地再开发工作，可积极利用相关政策解决历史遗留问题，促进企业二次发展。

最后，根据镇海区国民经济和社会发展十二五规划纲要，镇海区要有序推进骆驼老镇改造，同时，积极促进部省属大企业参与城市化建设，加快镇海炼化生活区改造提升。

开展城镇低效用地再开发，改造提升旧厂矿、旧城镇、旧村庄，有利于优化国土空间布局和土地资源配置，切实改善城镇人居环境，提高群众幸福指数。

二、镇海区土地利用存在的主要问题目前，镇海区在土地利用上存在的主要问题为：1．人多地少，土地供需矛盾突出根据镇海区二调数据，全区人均土地面积0.1036公顷，耕地面积6630.56公顷，占土地总面积27.95%，人均耕地面积0.029公顷，远低于联合国粮农组织提出的人均耕地0053公顷的生存空间警戒线。

城镇低效用地再开发专项规划2017年9月目录1.“城镇低效用地再开发”问题存在的原因 02.“城镇低效用地再开发”的意义 (1)3.“城镇低效用地再开发”的政策依据 (1)4.“城镇低效用地再开发”的基本原则 (3)5.“城镇低效用地再开发”问题的解决措施 (4)6.“城镇低效用地再开发”总体实施流程及年度计划 (7)7.附件1 个别省份“城镇低效用地再开发”对比指标参考 (10)城镇低效用地再开发专项规划从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。

1.“城镇低效用地再开发"问题存在的原因我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大，基本上都是在比谁的城镇规模大，比谁的城镇扩展速度快，但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了.在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题，对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。

这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在,我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平,就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批，但这样就很容易出现漏洞,造成土地的乱使用,由于审批没有规定，而且要求的程度也不同，这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。

在许多城镇工业建设中,一般负责开发运营的都是公司,但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业,这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争,对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费，还造成土地了资源的破坏。

还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足，使得城镇许多的土地都闲置在那里，城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环,是不利于土地的发展的。

城镇低效用地再开发利用建议随着城市化进程的加速和人口持续增长，城镇低效用地再开发利用成为了当前城市规划和建设中亟待解决的重大问题。

低效用地指的是城市中存在一定利用障碍，无法充分发挥其潜在价值和功能的土地资源，包括废弃工厂、老旧社区、闲置土地等。

有效地再开发利用这些低效用地，可以有效提高土地的利用效率，促进城市功能的多样化发展，推动城市可持续发展。

下面，本文将针对城镇低效用地再开发利用提出一些建议。

要明确低效用地再开发利用的目标和定位。

低效用地再开发利用的主要目标是通过对资源的有效整合和利用，提高土地利用效率，优化城市布局，并为城市提供新的功能空间。

在明确目标的基础上，对低效用地进行准确定位，确定再开发利用的功能和定位。

废弃工厂可以转型为文化创意产业园区，老旧社区可以整体改造提升为宜居社区，闲置土地可以规划建设为绿地公园等。

通过准确的定位和功能规划，可以有效地提高土地的利用效率，满足城市发展的需求。

要加强低效用地再开发利用的政策支持。

政府应加大对低效用地再开发利用的政策支持力度，出台相应的激励政策和配套措施，引导和促进低效用地的再开发利用。

可以给予再开发利用项目一定的财政补贴和税收优惠，简化审批手续，提供土地和融资支持等。

政府还可以借助土地使用权出让、土地置换等方式，激励低效用地的再开发利用，引导土地资源向更有效的方向发展。

政府还应建立健全相关规划和管理制度，规范和引导低效用地的再开发利用，确保再开发项目的推进和实施符合城市整体规划和发展方向。

要推动低效用地再开发利用的市场化进程。

市场化是推动低效用地再开发利用的重要手段和途径。

市场化可以引入更多的社会资本和市场力量，推动土地资源的有效配置和再利用。

政府可以通过土地出让、招商引资等方式，引入社会资本和市场力量参与低效用地的再开发利用。

可以采取土地出让挂牌交易的方式，吸引企业和开发商参与低效用地的再开发利用项目，促进土地资源的有效利用和再配置。

政府还可以通过各种方式提高低效用地的流转性，降低土地资源的使用障碍，促进土地资源的市场化配置和再利用。

城镇低效用地再开发专项规划编制规程1 范围本标准规定了XX省城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。

本标准适用于XX省市、县的城镇低效用地再开发专项规划编制工作。

2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T 19231 土地基本术语GB/T 21010 土地利用现状分类TD/T 1023 市（地）土地利用总体规划编制规程TD/T 1024 县级土地利用总体规划编制规程DB34/T 5071 市县空间规划编制标准3 术语和定义GB/T 19231 土地基本术语中确立的以及下列术语和定义适用于本规程。

3.1城镇urban城市、县、镇和乡人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。

3.2城镇低效用地urban inefficient land经第三次全国土地调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。

3.3低效用地再开发inefficient land redevelopment通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。

4 总则4.1 规划定位城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是设区市和不设区的市及县城镇低效用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管的基本依据。

4.2 规划任务主要任务是：——提出城镇低效用地规划的目标；——对城镇低效用地的空间布局、用地结构及强度进行优化；——对城镇低效用地再开发的时序进行控制；——制定区域城镇低效用地再开发政策；——对城镇低效用地再开发效益进行评估；——加强城镇低效用地再开发的监管。

4.3 规划范围城镇低效用地再开发规划范围为设区的市、不设区的市及县国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，经当地政府认定的低效用地。

低效用地再开发工作成果随着城市化进程的加快,许多城市面临着土地资源短缺的问题。

有效利用现有土地资源,盘活低效用地,对于促进城市可持续发展具有重要意义。

近年来,我市大力推进低效用地再开发工作,取得了显著成效。

一、规划先行,科学统筹低效用地再开发我市按照"规划先行、分类指导、集中连片、节约集约"的原则,编制了低效用地再开发专项规划,明确了低效用地再开发的总体目标、重点任务和保障措施。

同时,建立了低效用地动态监测和评估机制,及时掌握低效用地分布和利用情况。

二、政策扶持,鼓励社会资本参与低效用地开发我市出台了一系列政策措施,鼓励和引导社会资本参与低效用地再开发。

包括落实土地利用年费和城镇土地使用税减免优惠、简化审批流程、给予适当补助等,为低效用地再开发创造了良好环境。

三、多措并举,加快推进低效用地再开发我市采取拆除重建、改造提升、功能疏解等多种模式,分类推进低效用地再开发。

对于老旧厂房、仓库等,采取拆除重建方式,建设住宅、商业等新型城市功能;对于存量土地资源,则通过改造提升,提高利用效率;对于部分工业用地,则疏解到工业园区,实现集约高效利用。

四、成效显著,促进了城市高质量发展通过几年的努力,我市低效用地再开发工作取得了显著成效。

一批闲置的旧厂房、仓库焕发新生机,改建为公共设施或商住楼盘;一些老旧街区进行了有机更新,面貌焕然一新;部分工业用地实现了功能疏解,为城市发展腾出了空间。

低效用地再开发不仅盘活了存量土地,而且优化了城市空间布局,有力促进了城市高质量发展。

低效用地再开发是城市土地资源节约集约利用的重要途径。

我市将坚持规划引领、政策扶持,继续深入推进低效用地再开发,为城市可持续发展注入新动力。

义乌城区变迁规划方案最新引言义乌市作为中国最大的小商品市场和国际贸易中心之一，一直以来享有盛誉。

然而，随着城市经济的快速发展和人口的持续增长，义乌城区的现状已经不能适应城市的发展需要。

因此，预案起草团队制定了最新的城区变迁规划方案，以促进义乌城市的可持续发展。

1. 分析现状首先，我们对义乌城区的现状进行了全面的分析。

目前，义乌城区面临以下几个主要问题：1.1 交通不便义乌城区的道路密度相对较低，交通拥堵问题严重。

特别是市中心地区，经常出现拥堵和交通事故。

这不仅影响了市民的出行，也影响了货物的运输效率。

1.2 城市规划不合理过去的城市规划没有充分考虑到城市功能的合理布局，导致了城市空间的浪费。

许多市中心地区的建筑物老旧破败，需要进行翻新和改造。

1.3 生态环境恶化随着城市规模的扩大，生态环境的问题也逐渐凸显。

空气质量下降，垃圾不当处理和水体污染等问题给居民的生活质量带来了负面影响。

2. 确立目标2.1 提高交通便捷性通过增加道路密度和优化交通网络，改善义乌城区的交通状况，提高市民和货物的出行效率。

2.2 优化城市规划通过调整区域功能布局、提升建筑物质量和保护历史文化遗产，优化义乌城区的城市规划，提升市民居住环境和生活质量。

2.3 保护生态环境加强环境保护力度，改善空气质量、水体质量和垃圾处理，营造良好的生态环境，提高居民的生活品质。

3. 具体措施3.1 交通便利化加大投资力度，扩建主干道和次干道，增加公共交通工具数量，提高义乌城区的交通容量和效率。

此外，优化交通信号控制系统，改善交通流畅度。

3.2 城市规划优化通过调整城市用地规划，合理布局住宅区、商业区和工业区，增加绿地和公共设施的比例，改善城市的生活环境。

对市中心的老旧建筑进行整修和改造，提升建筑物质量和城市形象。

3.3 环境保护加强加大垃圾分类和处理的力度，建设垃圾处理中心，推广可再生能源的利用。

加强污染治理，减少工业废水和废气的排放，改善空气和水体的质量。

44入工业化的中后期，单纯依靠廉价资源以及劳动力成法完成改造，澥浦、九龙湖等区域内亦有在城镇规划范本的传统道路已难以为继，资源价格的持续攀升进一围内的不少村庄面临着脏乱差等问题，改造尤为必要。

步要求用地方式要向更为高水平的节约集约转变。

通过此次低效用地再开发工作，引入市场主体参与改2013年镇海区各类建设用地面积总量为10284.7公造、在资金、收益等方面提供更大力度的支持，对于改顷，占区域面积总量的42%，建设用地总体占比已处造提升整个区域的生活、工作面貌，建设美丽镇海将发于较高水平，建设用地后备资源不足，耕地保护与经挥巨大作用。

济发展矛盾极为突出。

2013年度单位建设用地GDP数值为5.95亿元/平方公里，单位建设用地财政收入为0.8亿元/平方公里，虽然在全省范围内尚有一定优势，但与宁波市域范围内先进地区相比优势并不明显，与深圳、苏州等省外发达地区差距则较为明显（深圳市根据有关文件约定，低效用地再开发工作在完成基2010年每平方公里建设用地GDP就已达到10.38亿础数据调查及数据建库后，需再行编制低效用地再开发元）。

同时，全域城镇及工矿建设用地总量8641.79公转型规划及年度实施计划，报经同级政府审批后，报上顷，占全区建设用地总面积的82%，2013年度三产比级低效用地再开发工作领导小组备案实施。

同时，在实重为1.1∶74.7∶24.2，工业产值在全区产值的比重占施过程中，每年年中允许调整一次，但须再行上报同级绝对优势。

工矿仓储用地在建设用地中占比较高，产政府批准，同时再行报上一级低效用地再开发工作领导业用地利用方式粗放，摊大饼式的发展模式并未根本小组备案。

改变，在存量土地上做文章，优布局、调结构，提质根据初步统计，镇海区涉及低效用地图斑共有179量是当前用地形势下的根本原则。

宗，面积约7300亩，如按照年度实施的原则，则每年完成量应不少于60宗，面积不少于2400亩，由于涉及到改从上世纪90年代初开始，为配合宁波城区范围内的造项目推进中的资金安排、拆迁进度、政府部署节奏等产业转移，镇海区承接了宁波核心城区转移出来的大量不确定因素的影响，势必调整项目将较为频繁，笔者认产业用地，据初步统计该类用地约有1040亩，鉴于当时为，低效用地再开发工作在编制规划阶段就已经建立相用地指标、拆迁因素等众多原因，该类项目一直未正式当完善的项目库，且在每个项目实施时仍需单独将方案办理农转用手续及供地手续。

存量背景下中小城市老城区有机更新规划方法初探——以义乌老城区为例鄢鹿其，郭立德，王嘉摘要：城市有机更新不仅是对城市局部地区物质、经济和社会形态的更新,更是关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措。

作为中国城镇化发展的基础支撑及中坚力量，中小城市同样面临着城市更新的问题。

本文以义乌老城区为例,从老城区现实发展困境出发，明确老城区更新目标及内涵思路，依据老城区二次开发潜力评价，筛选更新对象；针对老城区空间结构及支撑系统的短板和缺陷，提出六大更新计划；针对老城区公共空间及人居环境的品质偏低，提出五类空间控制；以土地+空间双向控制导则，形成有机更新实施计划。

最终建构出一套契合需求、面向实施，“由结构优化（控规层面）到空间塑造（城市设计）再到实施指引（双导则控制）”的老城区有机更新规划行动规则，以期为同类型的老城有机更新规划提供研究参考。

关键词：有机更新，规则建构，义乌老城区，二次发展潜力评价引言近年来，学界关于存量规划的探讨持续升温。

随着国家层面“城市双修”、“城市设计试点”、“棚户区改造”等存量实践工作的相继开展，存量规划逐步成为各级政府城市规划工作的重点。

中小城市作为城镇化发展的基础，依靠劳动力、土地资源优势，承接大城市的产业外溢，有效地缓解了大城市病，成为城镇化发展的广阔腹地。

但与此同时，伴随着城市空间粗放拓展、特色产业或优势资源的衰落、居民生活品质需求不断提升，越来越多的中小城市进入空间调整期，面临着多元且复杂存量更新的问题[1]。

笔者以义乌老城区为例，展开存量背景下中小城市老城区有机更新规划方法、更新策略及实施路径的探讨。

1.背景的提出义乌地处金衢盆地东缘，是浙中地区重要的区域中心城市，与金华共同构成“金华-义乌”浙中城市群。

义乌历史文化悠久，古称“乌伤”。

自1982年第一代小商品市场诞生至今的三十多年里，义乌已经发展成为国际性商贸城市、国家改革先行示范区、一带一路战略支点城市以及世界小商品之都等。

城镇低效用地再开发的做法、成效城镇低效用地再开发是指对城镇中存在的利用率较低的土地进行重新规划和开发，以提高土地的利用效率和城市的整体发展水平。

通过再开发，可以有效利用城市内部的有限土地资源，提高土地的使用效益，同时改善城市的环境质量和居住条件，促进城市的可持续发展。

一、低效用地再开发的做法低效用地再开发需要经过一系列的规划、设计和实施步骤，以下是常用的做法：1. 土地调查和评估：对低效用地进行详细调查和评估，了解其现状和潜力，确定再开发的可行性和方向。

2. 规划设计：根据土地的特点和城市的发展需求，制定合理的规划方案，包括土地用途、建筑布局、交通组织等，以确保再开发项目的可持续发展。

3. 合理用地：通过合理规划和设计，将低效用地改造为高效用地，例如将废弃工厂改造为商业综合体，将废弃的停车场改造为公园等，以提高土地的使用效益和附加值。

4. 基础设施建设：再开发项目需要建设相应的基础设施，包括道路、水、电、气等，以满足人们对城市生活的需求。

5. 环境保护：在再开发过程中，要注重环境保护，采取措施减少污染物排放，保护生态环境，提高居民的生活质量。

6. 社会参与：再开发项目需要广泛吸纳社会各界的意见和建议，增加公众参与度，确保项目的合理性和可行性。

二、低效用地再开发的成效低效用地再开发可以带来多方面的成效，以下是一些常见的成效：1. 提高土地利用效率：通过再开发，将低效用地转变为高效用地，提高土地的使用效益，为城市的经济发展提供更多的空间。

2. 促进城市更新：再开发可以改善城市的环境质量和居住条件，提升城市形象，吸引更多的人才和资金流入，推动城市的更新和发展。

3. 促进经济发展：再开发项目的实施需要大量的投资，可以带动相关产业的发展，增加就业机会，促进经济的繁荣。

4. 改善居民生活：再开发可以提供更多的公共设施和服务设施，改善居民的生活条件，提高居民的生活质量。

5. 保护生态环境：通过再开发，可以修复和保护受损的生态环境，提高城市的生态效益，为人们提供更好的生态环境。

低效用地再开发政策与机制创新要点
低效用地再开发政策与机制创新的要点包括：
1. 制定清晰的政策目标：政府应明确制定低效用地再开发的目标，如提高土地利用效率、改善
城市环境、促进经济发展等，并与城市规划、土地利用等政策相协调。

2. 强化法律法规支持：建立健全的法律法规体系，清晰界定低效用地再开发的权限、责任和程序，提供法律保障和支持。

3. 加强政府引导与市场化机制结合：政府可以通过土地招标、拍卖等方式引导市场参与，充分
发挥市场的配置作用，提高土地的利用效率。

4. 推动公私合作：政府可以与社会资本、企业等进行合作，共同开展低效用地再开发项目，共
享风险和收益。

5. 提供经济激励措施：政府可以出台税收优惠、金融扶持等政策，吸引更多投资者参与低效用
地再开发，提高项目的经济可行性。

6. 强化监管与评估机制：建立监管机制，确保低效用地再开发项目的合规性和规范性，及时发
现和解决问题。

同时，开展绩效评估，评估项目的效果和影响，为政策的优化提供依据。

7. 提供公众参与机制：鼓励公众参与低效用地再开发的决策过程，增强政策的透明度和公正性，提高社会接受度。

8. 加强技术支持与创新：政府可以引入先进的技术和理念，如智慧城市、可持续发展等，推动
低效用地再开发的创新与升级。

9. 加强国际交流与合作：学习国际上低效用地再开发的成功经验，与其他国家和地区进行交流
与合作，共同推动低效用地再开发的政策与机制创新。

目录1.0 策划背景 ....................................................................................................................................................................................................................... ２2.0 规划目标 ....................................................................................................................................................................................................................... ４3.0 技术路线 ....................................................................................................................................................................................................................... ６4.0 工作计划 ....................................................................................................................................................................................................................... ６5.0 规划成果 ....................................................................................................................................................................................................................... ８6.0 项目组织与人员安排........................................................................................................................................................................................... ９7.0 质量控制与管理承诺....................................................................................................................................................................................... １１8.0 项目报价 ................................................................................................................................................................................................................... １２9.0 设计资质和相关经验....................................................................................................................................................................................... １２10.0 附件——相关成果简介 .............................................................................................................................................................................. １４义乌城市空间发展战略规划策划书1.0 策划背景近几年，随着义乌经济的腾飞，义乌市城市建设一直保持着超常规发展的态势，体现在城区规模的不断外扩、人口急剧增长、交通日益繁忙等等方面。

城镇低效用地再开发专项规划编制要点浅析—以义乌市为例发表时间：2018-11-02T11:29:42.577Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第20期作者：彭盛状[导读] 本文从规划背景、土地利用现状及潜力分析、再开发模式、开发强度引导等方面，浅析义乌市城镇低效用地再开发专项规划编制要点。

杭州惠嘉土地规划设计咨询有限公司浙江杭州 310000摘要：城镇低效用地再开发是优化国土空间布局、促进节约集约利用、促进产业转型升级的重大举措。

本文从规划背景、土地利用现状及潜力分析、再开发模式、开发强度引导等方面，浅析义乌市城镇低效用地再开发专项规划编制要点，为城镇低效用地再开发在全国的推广提供借鉴。

关键词：城镇低效用地再开发、专项规划、义乌市随着工业化、信息化、新型城镇化和农业现代化的同步推进，建设用地供需矛盾日益突出，耕地保护难度不断加大，以往粗放、扩张型城镇发展模式难以为继，亟需通过城镇低效用地再开发，切实提升存量建设用地集约利用水平，优化城镇空间布局，促进产业转型升级，实现经济持续健康发展。

为深入贯彻落实资源节约优先战略，切实推进城镇低效用地再开发，国土资源部于2013年6月同意浙江开展城镇低效用地再开发试点工作，相应地省政府也出台了城镇低效用地再开发工作方案及配套政策。

为确保义乌市城镇低效用地再开发工作的顺利有序推进，在城镇低效用地现状调查的基础上，编制义乌市城镇低效用地再开发专项规划。

1城镇低效用地概念城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造和已拆除建筑物的土地，主要包括旧城镇、旧厂矿和旧村庄。

列入再开发范围的城镇低效用地必须位于土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围内。

2规划任务与原则2.1规划任务规划任务主要包括：（1）深入分析城镇低效用地现状及特征。

（2）分析城镇低效用地再开发的理论潜力和可实现潜力。

浅析城镇低效用地再开发摘要：在当前城镇化进程不断加快的环境中，社会经济发展迅速，对土地的需求也在不断的增加，传统城镇对土地的低效利用已日益不合理，如何优化对土地的利用，实现对土地的在开发，同时加强企业的可持续发展，成为当前人们极为关注的问题。

然而如何对城镇低效用地进行再开发，同时确保整个城市的可持续发展，也成为学者关注思考的问题。

我国国家也颁布了较多的法律法规来确保城市土地资源的高效开发，以实现土地的集约利用。

因而逼着对该问题进行探究。

文章探究了城镇低效用地再开发的途径；接着分析了城镇低效用地再开发实践探索及经验；最后提出了相应的建议，以期能够为相关管理者提供有价值的参考。

关键词：城镇低效用地；土地再开发利用；节约集约；资源开发一、城镇低效用地再开发概述1、城镇低效用地的概念使用效率较低的土地称为“低效用地”，不仅出现在农村地区，就连城镇地区也普遍存在，主要包括:土地资源使用不合理、土地容积率较小、投资强度较差、土地产量低下、建筑物密集程度较低等问题，难以达到土地资源标准要求，可以作深入调整，不断提高土地使用效率与产量。

“城镇低效用地”主要是指城镇区域建设用地布局不合理、使用效率低下。

在布局要求、功能用途、参考强度、人居环境质量等方面存在诸多问题，可以纳入城镇低效用地范畴的建设用地，包括建设用地布局混乱、基础设施建设不完善，纳入规划范畴的城镇地区、乡镇、厂矿区等。

城镇低效用地与闲置土地、空闲土地等存在较大差异，城镇低效用地注重首次开发将要完成，不管建设用地是否合法，但由于其他原因导致使用效率较低的建设用地，空闲土地也属于城镇低效用地的范畴。

二、城镇低效用地再开发存在的问题1、土地利用效率低资源型城市具有发展速度快，发展时间短的特征，土地在资源型城市中非常分散但面积也很大，而且城市本身对于土地的利用很宽容。

虽然资源型城市的建设范围非常大，但实际上的建设面积很小，这样造成了大量的土地都被浪费掉，而且城市的聚合度很低，人口与土地直接的矛盾也日益激化。

义乌土地实施方案一、背景。

义乌市作为浙江省的一个重要城市，土地资源的利用和规划对于城市的可持续发展至关重要。

为了更好地推动土地利用，提升土地资源的利用效率，制定并实施一份科学合理的土地实施方案势在必行。

二、目标。

本土地实施方案的目标是在保障土地资源的合理利用的前提下，促进土地资源的可持续发展，提升土地资源的利用效率，推动义乌市经济社会的健康发展。

三、具体措施。

1. 制定土地利用总体规划，明确土地利用的主导功能区和限制性功能区，科学合理地规划土地利用结构，提高土地资源的利用效率。

2. 加强土地资源的保护，建立健全土地资源保护制度，加大对耕地、林地、草地等重点保护对象的保护力度，确保土地资源的可持续利用。

3. 推进土地整治工作，加大对农田水利设施、土地平整和改良、土地复垦等工作的投入，提高土地的生产力和质量。

4. 加强土地利用监管，建立健全土地利用监测和评估体系，加大对违规用地行为的查处力度，保障土地利用的合法合规。

5. 加强土地综合整治示范区建设，探索建立一批示范区，推广先进的土地利用技术和经验，带动全市土地资源的高效利用。

6. 完善土地流转市场，促进土地资源的优化配置，鼓励农民依法有偿退出农用地，推动土地资源的集约利用。

7. 加大土地节约集约利用力度，推进土地多功能利用，实现土地资源的最大化利用。

四、保障措施。

1. 加强土地管理部门的组织领导，建立健全土地实施方案的落实机制，确保各项措施的有效实施。

2. 加大对土地实施方案的宣传力度，引导广大农民和企业了解和支持土地实施方案，形成全社会共同推动土地利用的良好氛围。

3. 加强对土地利用政策法规的宣传解读，引导各方依法依规参与土地资源的利用和保护。

五、总结。

义乌土地实施方案的制定和实施，对于推动土地资源的高效利用、保障土地资源的可持续发展具有重要意义。

各相关部门和单位要高度重视，切实加强组织领导，确保各项措施的有效实施，为义乌市的经济社会发展提供坚实的土地资源保障。

城镇低效用地再开发问题及对策分析摘要：我国城镇化进程不断加深，出现了一些问题。

比如说没有高效的对于城镇土地进行利用，导致土地资源出现了不必要的浪费，不利于城镇的进一步发展。

本篇文章分析了城镇低效用地再开发中出现的问题以及解决问题需要采取的对策，希望能够使土地被更加合理的利用，缓解我国土地资源紧缺的局面。

关键词：城镇；低效用地；再开发；问题；对策为了使城镇用地构造更加的合理，我国相关部门进行了试点，对于城镇低效用地进行了再开发，通过对于现有的土地制度进行完善，对于相关政策进行解读等方式使土地被更加合理的利用，为经济社会的发展提供支持。

一、城镇低效用地再开发问题（一）产权关系并不明确城镇低效用地由于被多次转让等，导致最后使用土地的主体比较多，对其进行再开发时，产权关系并不明确，导致其中出现了较多的问题。

在对于土地进行征用的过程中，既要符合国家法律的规定，又需要从现实情况进行出发，工作难度比较大，需要花费较长的时间，投入的资金较多，导致再开发无法顺利进行[1]。

（二）空间分布并不集中城镇低效用地在进行再开发时，一般是将一整块土地作为开发的主体，还包括了面积较小的土地、种植了花草的土地以及夹在两块土地中间的土地等。

由于这些土地并不是集中在某一区域，而是较为分散的存在于不同的角落，导致其无法形成大规模，发挥出最大化的作用，再开发缺少吸引力。

（三）部分土壤受到了污染部分化工企业停产或者是进行搬迁之后，其原本所使用的土地受到了一定的污染，不能直接进行交易。

必须要对于受到污染的土地进行治理，使其质量能够符合要求。

进行治理需要花费较为庞大的资金，原本的企业并没有足够的资金支持，而由政府进行工作也需要投入较多的成本。

此外，对于土地进行污染治理，需要花费较长的时间，通常情况下，被污染的土地得到修复需要花费至少6个月的时间。

土地受到污染的程度不同，进行治理需要花费的时间也存在着差异。

（四）没有充足的资金作为支持第一，城镇低效用地再开发需要制定方案来对于原本的土地进行利用，并开展施工工作。

城镇低效用地再开发指导意见一、前言城镇低效用地是指在城市规划建设过程中未能合理利用的土地，包括闲置土地、废弃土地和低效用地等。

这些土地的存在不仅浪费了宝贵的城市资源，还会给城市环境带来一定的负面影响。

对城镇低效用地进行再开发是当前城市可持续发展的重要任务之一。

二、再开发目标1. 提高土地利用率2. 优化城市空间结构3. 改善城市生态环境4. 推动经济发展三、再开发原则1. 依法依规进行2. 科学规划设计3. 公正合理分配收益4. 综合考虑社会效益和经济效益四、再开发步骤1. 前期调研：对低效用地进行详细调查，了解其现状及潜力。

2. 规划设计：根据调研结果制定科学合理的规划方案。

3. 土地征收：按照法定程序对低效用地进行征收。

4. 工程建设：按照规划方案进行工程建设。

5. 运营管理：对建成的项目进行运营管理，确保其正常运转。

五、再开发模式1. 政府主导模式：由政府牵头组织再开发工作，吸引社会资本参与。

2. 社会资本主导模式：由社会资本牵头组织再开发工作，政府提供支持和协调。

3. 政府与社会资本合作模式：政府与社会资本共同组织再开发工作，共享收益。

六、再开发难点1. 土地征收难度大2. 资金投入需求高3. 产业升级转型难度大七、建议措施1. 加强土地管理，遏制低效用地形成。

2. 完善法律法规，规范土地征收程序。

3. 建立多元化融资机制，降低投入成本。

4. 加强产业升级转型，提高项目效益。

八、结语城镇低效用地的再开发是当前城市可持续发展的重要任务之一。

在实施过程中，需要遵循依法依规、科学规划设计、公正合理分配收益和综合考虑社会效益和经济效益等原则，采用政府主导模式、社会资本主导模式或政府与社会资本合作模式等再开发模式，克服土地征收难度大、资金投入需求高和产业升级转型难度大等难点，最终实现提高土地利用率、优化城市空间结构、改善城市生态环境和推动经济发展的目标。

城镇低效用地再开发存在的困境与对策路径研究摘要：城镇是人类干预自然环境较为强烈的地方，聚集了高密度的人口和社会经济活动。

城镇扩展是城镇化的直接表现形式之一，也是城镇空间格局变化的综合反映。

我国改革开放以来，各地经济不断创新发展，城市化进程越来越快，在这样的大背景下，我国城市工业用地审批也越来越多，从用地规模、用地范围上看，也表现为城镇建设用地及工业用地面积的飞速增长，但是，由于一些城市没有整体性的设计与规划，造成了规划、管理上的诸多问题，在盲目扩张、无序蔓延的过程中，造成了较多的土地浪费现象，很多的城市用地效率低下，影响到了城市的整体布局。

工业用地占城镇建设用地比例高、产出投入效率低的问题成为普遍现象，存量工业用地低效利用严重影响到了城市的发展，这也是较多城市常态与缩影。

新型城镇化是对城镇发展的新要求，所强调的是提高城镇土地利用效率、深入挖掘存量建设用地潜力，以此，创造新契机，盘活闲置土地，推进城镇化建设。

要在新型城镇化发展的背景下，不断研究探索存量工业用地再利用方向，设计新的发展目标，有效提高城市化发展水平，保证存量工业用地再利用创新。

关键词：城镇低效用地；再开发；困境；对策引言当前，我国经济处于高速发展的关键时期，各地城镇化建设步伐也在提速，城市发展过程中，对土地的开发与利用更加频繁，而在城市建设中，土地的设计与规划非常关键，一些城市发展中对土地的利用不合理现象也多见，影响到了城市土地的利用效率。

我国东西、南北地形上的差异性较大，很多土地都不适宜开发，为了确保城市建设与农田用地的平衡，必须要合理设计，有效规划，才能更好地发挥土地效能，城镇化对我国土地要求越来越高。

在发展中，不但需要开发利用，更要做好低效用地的潜能开发，以此有效实现城镇低效用地再次开发与利用，提升土地利用效率与质量。

1城镇用好低效用地必要性近年来，我国各地纷纷出台各项政策措施以推动城镇工矿用地节约集约利用，卓有成效。

各级政府在土地利用过程中，做好科学规划与设计，出台政策做好土地的规划与整体设计，要求加强土地利用效率与质量，有效推动土地利用集约化、科学化、标准化。

国土资源LAND&RESOURCES12国土资源LAND&RESOURCES土地，是制造业转型产业升级最重要的要素之一。

在千帆竞发、百舸争流的高质量发展大背景下，如何进一步强化土地资源管理、合理利用每一寸土地，是一个重要课题。

对于婺城区而言，作为金华市的主城区，1391平方公里的土地上，面临着空间分散、产出效率不高等问题，极大制约了地方经济赶超发展的步伐。

近年来，该区把城镇低效用地再开发作为提升经济能级、城市能级的关键抓手，以刀刃向内的决心和壮士断腕的勇气，全力推进城镇低效用地整治，开启“突围”之路。

一、金华市婺城区城镇低效用地再开发工作现状特点（一）用“土地存量”撬动“发展增量”一是强力推进“腾笼换鸟”。

出台《临江工业区“凤凰涅槃腾笼换鸟”专项行动试点工作方案的通知》，针对经营不善的企业，通过协商收回、“退二优二”、实施流转、收购储备、协议置换等多种途径，引导低效资源向优势企业流转。

今年以来，共计集中连片收回1064亩，连片整治拆除927亩，供而未用工业用地整治599亩，完成率114%；临时改变用途专项整治11.3万方，完成率92.4%。

二是加快集聚产业园建设。

利用剩余土地资源和大面积闲置厂房，探索以集聚工业产业特色园为核心，辅以引进其他核心技术生产型企业来促进产业转型升级的新路子，形成汽摩零部件、医药卫生、日化品、仪器仪表等产业集群为主的工业园区，建成“飞扬小镇”、临江工业区等集聚高端产业园，为飞扬小镇今飞重大产业项目等一批工业企业破解了用地难题。

三是提升空间利用效率。

对梳理出来的容积率有提升潜力的企业，进行入企走访，核实企业建筑情况，并与相关负责人做好对接，进行政策宣传，逐一鼓励引导“空间换地”。

2022年，全区有28家企业29个项目实现容积率提升，容积率由原来的1.02增加到1.6。

（二）用“分类施策”实现“盘活开发”一是分类处置低效用地。

认真梳理“僵尸、闲置、低效”企业涉及的主要问题，并根据企业经营状况、困难成因、发展潜力等要素进行分类，对无法继续生存的企业，提出退出市场方案，对仍有发展意愿及潜力的企业，明确帮扶措施，做到对症下药，精准发力。

浙江省国土资源厅关于印发《浙江省城镇低效用地再开发调查要点》和《浙江省城镇低效用地再开发专项规划编制要点》的通知【法规类别】土地利用和治理【发文字号】浙土资厅函[2014]127号【发布部门】浙江省国土资源厅【发布日期】2014.03.12【实施日期】2014.03.12【时效性】现行有效【效力级别】XP10浙江省国土资源厅关于印发《浙江省城镇低效用地再开发调查要点》和《浙江省城镇低效用地再开发专项规划编制要点》的通知（浙土资厅函〔2014〕127号）各市、县（市、区）国土资源局：为规范、有序推进全省城镇低效用地再开发工作，确保城镇低效用地再开发调查和专项规划编制工作顺利开展，现将《浙江省城镇低效用地再开发调查要点》和《浙江省城镇低效用地再开发专项规划编制要点》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻执行。

附件：1.浙江省城镇低效用地再开发调查要点2.浙江省城镇低效用地再开发专项规划编制要点浙江省国土资源厅2014年3月12日附件1浙江省城镇低效用地再开发调查要点一、调查范围市、县（市、区）的中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内的建设用地。

全面调查的市、县（市、区）应按现状建成区、城镇扩展区及乡村三个空间范围区分，分区域统计汇总。

二、城镇低效用地认定和分类城镇低效用地是指在全省土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内，不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃和不符合安全生产和环保要求的存量建设用地，以及在“三改一拆”中计划实施改造和已经拆除建筑物的土地，主要包括：1．旧城镇：在城镇建设扩展过程中，逐步形成的布局散乱、用途不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇建设用地。

2．旧厂矿：不符合规划用途、需要实施“退二进三”的厂矿用地，不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，属于国家和省规定的禁止类、淘汰类厂矿用地，利用强度、投入产出水平明显低于建设用地控制标准的厂矿用地，产业落后、企业经营困难需要退出的厂矿用地，以及已经闭坑的采矿用地。