南宁房地产发展历程(2010-06-02 08:33:04)1994年开始接触房地产、土地评估，那时中国的房地产市场还极其不发育，土地和房地产估价也还只是刚刚启步。
在从事房地产估价行业和与之相关行业十几年中，我和中国房地产共成长，见证了它的历史进程和成长经历。
我不是楼市的领跑人，但我是楼市和经济发展参与者、领先人也是见证人。
以南宁发展为例，其实也从中看到整个中国房地产的发展历程。
一、南宁市的最初的原形如此狭小落后（中国当时的房地产状况也是如此）以南宁为例，90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保险公司大厦，那时我们高中地理老师还曾开玩笑说：“你们要想出名，直接炸保险公司。
”想不起来当时老师为什么开这么大的国际玩笑。
但记忆深刻的是，在当时楼层最高的就是保险公司大楼，它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那个时代南宁市标志性大楼。
而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南宁市唯一的中心商域。
那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰商场，只有旧的和平商场。
也还没有东葛路延长线，民族大道到92年后才通到现在的麻村菜市路口。
园湖南路90年后来才打通，并成为南宁的环城路。
那时麻村还只是农村，甚至鲤湾路这一带即现在的广西电台周围也还是杂草丛生像是农村郊区。
甚至十一中（现在的天桃实验中学）前面还没有路，周转都是杂草丛生，周围是垃圾回收地。
星湖路和园湖路还未完全相连.南宁市当时人口也只是几十万人口，真像个不小县城。
虽是广西首府，但城市功能单一，经济发展还很落后。
二、南宁市的初发展，速度慢，多磨难随着92年邓小平南巡讲话，改革的春风开始吹遍全国，打破了全国包括广西平静的水面，93、94年的时候，广西北海开发热潮涌现，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人追梦的城市，短暂的繁荣后，开发热潮还没持续一两年，随着泡沫的剧烈增长，宏观政策的调控，银根紧缩，土地政策的调整的诸多原因。
北海楼市在96年时破灭，也带走了许多人美好的梦想，满目苍夷一直到2007年前后，北海的房地产市场和烂尾楼才开始盘活，经济才得到复苏。
94、95年那时南宁还赶不上北海的热闹，但也有少量的开发商进驻南宁。
所以后来随着楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响也是有限，但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也出现了多个烂尾楼盘。
著名的如现在的民族大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重要地块，当时一个叫“润华大厦”，那张“润华大夏，永远的庆典”足足挂了近十年也还未动工。
国贸大厦也就围起挖了个大坑而搁置了近十年光阴。
民族大道上最耀眼的大楼仍是金融大夏和电信大楼。
东葛路上也同时出现了几个烂尾楼盘，如现在的嘉和自由空间及凯丰大厦等。
而泰安大厦也是那时候崛起，当时一个月三层的速度进展，足以令感觉很惊叹。
而桃源路一带的工行大厦、信托投资大厦、财政大厦，石油大厦、海关大厦等单位建设大楼，也在这个时期密密麻麻地拨地而起。
当时像东葛路银宇大厦这样的写字楼都已算中高档写字楼，泰安大厦则是唯一一栋商品房甲级写字楼。
而那时裕丰商场、永华行、新百货大楼等也开始动工，但商业圈还只是以这些地方为中心。
可见到九十年代中后期，南宁的发展还是很缓慢的。
三、房改推动房地产市场的发展一直到1998年，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业才慢慢发展起来，但九十年代后期还是鲜有商品房，南宁早期的明秀小区，北湖小区，二桥头的三元小区都是安居工程和经济适用房。
而住宅区多为七八十年代建的大板房主要还是单位小区。
98年之前，我们的房地产评估及相关业务最多涉及到的是单位的企业改制，破产清算，单位合并等项目，及少有商品运作房的评估。
而到了2000年初，涉及到的房地产评估业务也只是不良资产及楼盘的处置项目，法院拍卖房地产司法处置项目，极少涉及到商品房个贷业务。
比如2002年涉及到的嘉和自由空间这个项目前身烂尾楼的处置，其涉及到以前规划设计的不合理，土地管理及资金运作不合理倒置成了不良资产，也是改革开发初期，土地和规划管理薄弱的历史见证。
参与盘活后，嘉和自由空间才得以继续建造成现在的模样。
从政策也可以看出1998年-2002年房地产市场发展的特点，98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率。
这些政策对我国房地产的启动、起步发挥了重要作用。
1998年-2002年是住房改革后经济适用住房投资占房地产投资比重最高的阶段。
经济适用住房在这一阶段对我国房地产市场发展起到了不可替代作用。
四、作为支柱产业，房地产市场开始迅速发展。
2003年国办发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），明确将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
2003年后，南宁市的房地产市场像全国房地产市场一样得到了充分发展，这是大家有目共睹的。
2003年左右，江南金湾花城开始开发，那时的市场起步价仅为1800元/平方米。
2003年南宁市均价不到2000元/平方米。
2004年南宁市房地产市场均价为2300元/平方米左右; 2005年南宁商品房的均价达到2500元/平方米左右，其实从下图中可以看出，2003-2004年南宁市的房地产市场一直处于缓慢及平稳的一种上升态势。
05、06年南宁市城市建设随着东盟商务中心的确立而得以加快步伐，宏观调控政策并未让南宁市楼市受到影响，南宁市房地产市场的发展一直很健康平稳。
2005年-2006年南宁市房地产价格有所控制，发展平衡，2006年均价达2900元/平方米左右。
随着城市改造及规划发展，南宁市城市建设和发展速度也令人惊叹。
2007年琅东开发区初俱规模。
南宁市政治文化中心东移，南宁市心的商务圈开始增加，传统的南宁百货大楼为中心的商务圈，逐步扩大到以五象广场、民族大道古城路口民族宫为次中心商圈的多元化格局。
2007年，股市上涨，全国房地产投资全面活跃，2007年南宁市房地产均价已经快速增长到4900元/平方米。
2007年面对全国房地产过快增长的速度，2007年七次加息来抑制房地产过快增长的步伐。
2007年底房地产市场开始降温，全国房地产市场开始出现了下行的趋势，2008年中后期，受金融危机的影响，房地产市场一度陷入了低迷期，全国出现了大量土地流拍、退地、退房现象。
而南宁也不能独善期身，南宁房地产市场也一度进入低迷的状态，到2008年底土地拍卖多次流拍，做为土地估价师曾参与市国土局的土地定价会议。
也见证了这一特殊时刻。
2008年南宁市房地产价格水平基本维持在2007年底的基础上。
2008年下半年，国家开始出台一系列对房地产采取宽松的房地产政策，比如五次降息的宽松货币政策以缓解房地产的资金压力，加上一系列的税收优惠政策，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策以及普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%。
一系列刺激政策后，南宁和我国大部分地区房地产市场价格2009年飞速上扬。
五、多元化和多功能格局已经基本确定2009年底至2010年四月份，随着全国房地产上涨大潮，南宁商品房均价也已达到6500元/平方米。
南宁发展十余年来，从不成熟到快速发展，可谓是风风雨雨，但一直都较为健康平稳。
2010年，我们发现南宁市城市结构发现了明显的变化，城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形。
例如：兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区;青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游区和东向工业走廊;西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教优势区;江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区、空港产业基地;邕宁区建成城郊休闲旅游区、专业化生产基地和工业发展战略基地;良庆区打造成为广西重要的工业基地、现代物流基地和出口加工基地以及南部片区文化、体育、行政中心。
随着南宁市区域结构的调整及区域经济的发展，特别是对五象新区的重视，良庆区行政、文化、体育中心开发建设，区域不均衡的现状已有较大的改观，房地产发展重心在原来围绕青秀山，拓宽房地产发展空间的基础上，向良庆区、江南区偏移。
形成了南宁各区域各具特色的楼市格局，各区域房地产市场定位明确，市场均相当活跃。
六、南宁市房地产进入多元化高质量的品牌时代2010年春天，随着房地产市场过度火热，国家又出台了一系列的房地产宏观调控政策，比如营业税年限的恢复，“国十条”的颁发，再一度使南宁市房地产市场起了波澜，和全国各地一样，南宁市房地产市场状况正处于不明朗观望状态。
但今后无论市场的走势如何，2010年乃至今后的楼市发展，都将进入满足多层次消费需求的多元化发展时代、市场规范化的产品时代和品牌时代。
从不成熟的单一市场到规范化的多元化发展，是南宁市楼市的必经之路。
楼市发展到成熟市场阶段，市场竞争的必然结果是品质化和品牌化。
对理性的购房者而言，只有质量优越、具备一定知名度和成功开发经验的品牌开发商开发的楼盘，才能够获得他们的认同与青睐无论市场变化如何，高品质，原生态、环保健康型的商品房和完善的基础配套环境始终会受到购房者的追捧。
见证南宁市房地产十余年的进步与发展，所以相信南宁的明天会更好！南宁只是全国范围的一个代表,但也是全国房地产发展的一个缩影，所以相信中国的明天会更好！南宁城市规划与发展一、原则同意修订后的《南宁市城市总体规划（2011—2020年）》（以下简称《总体规划》）。
二、南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区中心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。
要以科学发展观为指导，遵循城市发展客观规律，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好南宁市城市规划、建设和管理的各项工作。
要按照合理布局、集约发展的原则，推进经济结构调整和发展方式转变，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，完善公共服务设施和城市功能，加强城市生态环境治理和保护，逐步把南宁市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
三、重视城乡统筹发展。
在《总体规划》确定的6559平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。
要加强城中村和城乡结合部整治和改造，城镇基础设施、公共服务设施的建设，应当统筹考虑为周边农村提供服务。
要根据市域内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展。
四、合理控制城市规模。
到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内。
根据南宁市资源、环境的实际条件，坚持集中紧凑的发展模式，切实保护好耕地特别是基本农田。
重视节约和集约利用土地，合理规划利用城市地下空间资源。
