购房利息损失与违约金不可并存文/广东省中山市中级人民法院张煌辉裁判要旨民事诉讼中，对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益。
商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。
如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。
案号一审：（2013）中一法三民一初字第286号二审：（2014）中中法民一终字第90号案件当事人上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司（简称荣基公司）被上诉人（原审原告）：李萍案情摘要2010年1月12日，李萍与荣基公司签订商品房买卖合同，约定：李萍向荣基公司购买某某房屋，购房总价1686360元；李萍于2009年12月30前付清全部购房款；荣基公司在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因荣基公司的责任，李萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按如下处理：“如因荣基公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致李萍无法取得房地产权属证书的，李萍有权解除本合同。
无论李萍是否解除合同，荣基公司均应按已付房款的每日万分之一向李萍支付违约金。
”合同签订前，李萍已经付清购房全款。
2010年1月12日，李萍与荣基公司就涉案房屋到产权登记机关办理销售合同登记备案。
2010年2月25日，李萍为购买涉案房屋缴纳契税50591元。
2010年3月31日，荣基公司将涉案房屋交付给李萍，但未能按合同约定的期限，即在2012年3月20日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助李萍办理产权证书。
2013年3月20日，李萍致函荣基公司解除双方涉案商品房买卖合同。
后因荣基公司拒不退还购房款，李萍遂诉至法院。
请求判令：1、确认双方签订的商品房买卖合同解除；2、荣基公司退还李萍购房款；3、荣基公司赔偿李萍契税损失及以上购房款、契税为本金的利息损失；4、荣基公司向李萍支付迟延办证的违约金。
争议焦点能否基于同一违约行为，同时主张违约金与购房款利息损失赔偿。
法院裁判一审法院经审理认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，李萍已支付全部购房款，荣基公司因自身原因未能按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助李萍办理涉案房屋的产权证书，构成违约。
2013年3月20日，李萍根据约定已就解除合同事宜致函荣基公司，合同于该日解除，李萍有权要求荣基公司退还已付购房款，并有权要求荣基公司赔偿其相关损失。
关于契税问题，李萍可向相关机关申请退税，其在未办理退税前提下，直接要求荣基公司赔偿契税损失，依据不足。
关于李萍能否同时主张利息损失及违约金问题，双方约定的违约金，仅针对荣基公司逾期办证的违约行为，并不针对合同解除后荣基公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。
一审宣判后，荣基公司不服一审判决，提起上诉。
二审法院经审理认为：双方在商品房买卖合同中约定违约金条款，李萍在追究荣基公司违约责任时应按照司法解释的规定适用约定的违约金条款，如果其认为约定的每日万分之一违约金低于造成的损失，可依根据合同法第一百一十四条第2款的规定，请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。
鉴于约定的违约金过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，结合李萍一审庭审陈述，二审将违约金数额调整为购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息数额。
对于契税利息损失是否应予支持的问题，双方对此没有约定违约责任，李萍已经支付契税，客观上造成损失，原审判令荣基公司赔偿李萍契税的利息损失并无不当。
裁判评析对于本案争议焦点，审理过程中有三种不同意见。
第一种意见认为，诉争利息作为购房款的法定孳息，现基于合同解除购房款返还李萍，因双方对利息没有约定，故诉争利息作为法定孳息，应归还原物（购房款）所有权人李萍。
第二种意见认为，双方约定的违约金仅针对荣基公司逾期办证的违约行为，并不针对合同解除后依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。
第三种意见认为，双方约定由违约金条款，应优先适用违约金条款，不能在支持其赔偿利息损失的请求。
如果违约金不足以弥补实际损失，可申请调高。
本文认为上述第三种意见是正确的。
本案基础法律关系是单一的，李萍所主张购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，它与双方约定的违约金，均是基于荣基公司逾期办证这一违约行为，两者在性质上、功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。
如果违约金不足以弥补实际损失，李萍可申请对违约金作出调整。
具体来说，本案应注意以下三个问题：一、利息应作两个范畴的区分现实生活中“利息”一词用法广泛而笼统，双方当事人只要明白即可。
但在民事诉讼中，当事人所主张的利息有时是指利息收益，它在性质上属于法定孳息；有时则是指利息损失，即法定孳息的损失。
两者性质不同，适用的裁判规则不同。
实务中，法官对利息的性质认定不同，会导致案件处理结果截然相反，因此，有必要对利息的性质作仔细的甄别，明确其到底属于法定孳息收益还是法定孳息的损失。
利益收益，即法定孳息收益的归属问题，应根据法定孳息的相关规定，即在法律没有特别规定或当事人没有特别约定时，孳息的所有权归原物（本金）的所有权人。
利息收益的归属和给付，属于物权法判断范畴，它无需考虑当事人的过错情况，也不受诉讼时效的规制。
而利息损失，即法定孳息损失的填补问题，则属于债权法的判断范畴，它受诉讼时效的规制，同时应当依照损害赔偿的相关法律规定，由过错方赔付，双方当事人均有过错的，根据双方的过错程度分担。
因此，正确认定利息的性质，是正确处理案件的前提。
无论是利息收益还是利息损失，都是在具体的法律关系中发生，利息的定性需要结合案件的类型和法律关系的具体情形考察。
利息收益应根据法定孳息的相关规则处理，相反，在绝大多数案件中，当事人所主张利息依据是民事责任的承担，因而该利息在性质上应属于利息损失即法定孳息损失，它属于债权法判断范畴，受过错因素和诉讼时效的规制。
本案中，用于支付的购房款人民币，属于特殊的种类物，其一经支付所有权即发生转移，所有权归属是明确的，李萍所主张返还购房款是基于荣基公司逾期办证这一违约行为所产生的债上请求权，而不是确定购房款归谁所有问题。
相应的，李萍所主张购房款利息不是基于利息收益的归属问题，而是基于利息损失的请求赔偿，它属于债权法上损害赔偿金的判断范畴，应适用债上请求权关于损害赔偿的相关法律规定。
上述第一种意见正是对利息性质未作区分，混淆了物权法和债权法判断范畴两个不同的规则体系。
二、利息损失与违约金的关系本案中李萍所主张购房款利息与违约金能否并存，需要对两者的基本性质作出界定。
关于违约金的基本性质，根据合同法规定，其对违约金描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数的，也即仍受民法“损失填补”原则规制，故其基本性质应界定为预定的损害赔偿金，是以补偿性为基础的，它是当事人在违约事实发生以前确定的。
当然，违约金的补偿性，并不排除对违约人的否定性评价，不能掩盖违约的可非难可能性。
从促使债务人积极履行的角度考虑，在立法上确定违约金为补偿性的同时，要明确违约金的数额应当包括可得利益的损失，纠正司法实践中不保护可得利益的做法。
这样，补偿性违约金既可以得到类似于惩罚性违约金的效力。
另外，在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实信用原则指导下，约定使用惩罚性违约金，事实上在迟延履行情况下，违约金的惩罚性是难以避免的。
由于我国合同法上的违约金其基本性质属于约定的损害赔偿金，是以补偿性为主的，故其与损害赔偿金在性质及功能上是相当的。
二者的区别在于：违约金数额是事先约定的，而损害赔偿金是在违约发生后计算出来的；违约金的适用可以节省损害赔偿计算上的麻烦，避免就损失举证所遇到的困难。
违约金的适用原则上不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人都应支付违约金。
而损害赔偿违约金的适用则要以实际发生损失为前提，如果非违约方在违约发生后不能证明违约造成的实际损害，则不能适用损害赔偿金。
基于违约金与损害赔偿金在性质、功能上的相当性以及违约金适用上的方便性，根据合同法上的约定优先原则，可以确定两者的基本关系为二者不能并用，且应优先适用违约金条款（责任）。
本案中，基于荣基公司逾期办证这一违约行为，李萍在行使合同解除后，其所主张的购房款利息损失，如前所述属于损害赔偿范畴，其与双方约定的违约金性质相同，都属于补偿性，两者不能并存（上述第二种意见，忽视了合同已经解除、李萍所主张购房款利息损失及违约金均是基于同一违约行为这一基础事实）。
二审判决关于违约金和购房款利息损失不能并存的论证和说理是正确的，判决所确定的双方的权利义务也是恰当的，符合民法损失填补这一基本规制。
但二审判决表述稍欠专业精准，可能出于改判率的考虑，直接判令给付购房款利息损失和契税利息损失，并未体现出约定优先原则，优先适用违约金条款。
从法理上讲，本案处理应确定两个顺位规则：第一，优先适用违约金条款；第二，鉴于诉争购房款利息损失和契税利息损失都属于荣基公司违约导致合同解除后李萍所遭受的实际损失，该损失远高于双方约定的违约金数额，故可基于李萍主张对违约金作出适当调整，具体可调整为购房款利息损失和契税利息损失总和。
（摘自：《人民司法》（案例），2014年第12期。
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![天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知-津高法[2016]158号](https://img.taocdn.com/s1/m/2b322053ce84b9d528ea81c758f5f61fb7362812.png)
