已设定抵押的房屋是否可以转让

租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。

因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。

但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。

⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。

”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。

”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。

原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。

”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。

四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。

某房屋土地管理部门基于沈某的申请向其补发了建设用地使用权证，及向沈某颁发了二间二层房屋的房产证。

之后，沈某以该房产作抵押向李某借款30万元用于购货，期限三个月，并且在房管部门办理了抵押登记手续。

沈某借款后不幸遇车祸身亡。

借款到期后，李某遂向法院起诉，要求沈某的继承人在接受遗产的范围内偿还贷款，并要求行使抵押权。

法院判决沈某的继承人在判决，以其继承财产偿还李某借款30万元及利息，逾期以抵押的房产折价清偿。

当事人均未上诉。

案件执行过程中，沈某舅舅吴某以房屋应属其所有，房屋管理部门发证有误为由，向法院提起行政诉讼，要求撤销沈某的房产证和土地使用证，并要求赔偿经济损失；沈某的继承人也以第三人的身份参加诉讼，要求撤销沈某的房产证和土地使用证。

法院遂裁定中止民事案件的执行。

法院对行政案件审理后认为，有关部门在向沈某颁发房产证时未能核实房屋土地的真实来源及相关事实证据，致颁发房屋产证及土地使用权证有误，遂撤销沈某的房产证和土地使用证，对吴某要求赔偿的请求予以驳回。

当事人均未上诉。

而李某的民事案件也未恢复执行。

【评析】本案涉及了房产权证被撤销是否应影响抵押权的效力？从而引出行政案件的审理是否应中止民事案件的执行问题？吴某的损失应有谁承担等问题。

本案有以下法律问题应予明确：一、房屋产权登记的性质与效力。

房屋产权登记是房产管理部门根据房屋产权人的申请，依照法定程序对其房屋产权进行审查，核实、注册登记，颁发产权证书的行为。

包括房屋所有权和房屋他项权利登记。

房地产的权属登记是一种物权的公示方式，房屋的公示是指房屋的享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。

其功能在于对正在交易的第三人提供信赖利益，即只要公示，就以此判定物权归属，进而维护交易安全。

而与之相辅相成的公信原则，则保护信赖公示的第三人取得经过公示但非实际权利人处分的权利。

我国《物权法》已明确规定了“不动产登记的权利正确性推定作用”原则。

该法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力。

2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力通关提分题库及完整答案单选题（共30题）1、卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款（）的赔偿责任。

A.一倍B.两倍C.三倍D.五倍【答案】 A2、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，登记服务的具体工作由（）负责。

A.工商局B.人力资源社会保障部C.中华人民共和国住房和城乡建设部D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】 D3、房地产经纪人员在指导当事人填写示范合同文本时，应告知买卖双方。

对于合同中虽未写入但需要明确的事项，可以签订（）。

A.注释条款B.附加条款或者补充协议C.意向书D.预约合同【答案】 B4、下列不属于不动产登记机构应当履行的职责的是（）。

A.查验申请人提供的权属证明B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估【答案】 D5、买卖双方均具有房屋买卖合同签约主体资格的是（）。

A.买方：本人，9岁；卖方：本人，20岁B.买方：本人，9岁；卖方：代理人，无委托手续C.买方：本人，精神病人；卖方：代理人，有合法委托手续D.买方：父母代签，5岁，能提供父母子女关系证明；卖方：本人，18岁【答案】 D6、不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续。

A.15B.20C.25D.30【答案】 D7、陈某于2018年2月10日向登记机构申请办理了异议登记后未向法院起诉，异议登记自2018年（）起失效。

A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日【答案】 B8、2015年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。

2013年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。

2016年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。

抵押权设立后房屋转让合同的效力一、基本案情2013年5月，荆某因生意周转，向宋某借款50万元，借期2年，利息15%，并以其所有的、位于新疆某县的商品房(以下简称案涉房屋)抵押给宋某并办理了抵押登记。

2013年12月，荆某未经抵押权人宋某同意，也未将案涉房屋的抵押情况告知李某，又与李某签订“房屋买卖协议”，将案涉房屋转让给李某；协议约定：在签订协议时李某交付定金**元，交钥匙时再支付**元，待办理完过户手续再支付尾款**元；按约定李某向荆某支付了定金款和交钥匙需支付的房款后，荆某将案涉房屋交付给了李某。

李某占有案涉房屋后，多次催促荆某办理过户手续，但荆某均以各种理由搪塞推托。

无奈之下，2014年3月，李某以荆某为被告诉至法院，请求判令荆某履行办理案涉房屋过户手续之义务。

庭审中，荆某以其与李某签订的“房屋买卖协议”未征得抵押权人宋某同意等为由，请求确认该“房屋买卖协议”无效。

二、主要问题本案涉及的主要问题有：1.本案中荆某与李某签订“房屋买卖协议”是否有效？2.在抵押权未涂消的情形下，法院对本案应如何处理？三、法律分析1.法律分析。

在对上述问题直接回应前，首先有必要对抵押物转移制度相关的法律条文作一基本分析。

在抵押物转移制度问题上，我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解释，再到《物权法》，经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。

在《担保法》实施之前，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第115条(已废止)通过限制抵押物的转让来保障抵押权人的利益，该条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

”《担保法》对此作了一定的改变，其第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

已经被抵押的房产买卖纠纷案件案例简介：⼆〇〇九年九⽉六⽇，胡某与北京某房地产公司签订⼀份《商品房买卖合同》，约定胡某购买北京某房地产公司的商品房⼀套，总价款⼆百零五万元。

合同签订后，胡某于⼆〇⼀〇年四⽉⼋⽇付完全部购房款，北京某房地产公司也依约交房给胡某。

⼆〇⼀⼀年四⽉⼆⼗六⽇，胡某以北京某房地产公司在合同签订前已将该房的⼟地使⽤权抵押给他⼈为由，诉请法院确认合同⽆效，要求将房屋退回给北京某房地产公司，由北京某房地产公司返还购房款⼆百〇五万元。

经查，北京某房地产公司于2007年将该房的⼟地使⽤权抵押给了⼯商银⾏，并办理了抵押登记，但北京某房地产公司预售房屋的⾏为已得到⼯商银⾏的同意。

胡某提起本案诉讼后，该房屋的⼟地使⽤权抵押权证已于⼆〇⼀⼀年六⽉⼆⼗⼆⽇注销。

分析：当事⼈争议的焦点在于抵押⼈北京某房地产公司在出售房屋给胡某之时，未将该房⼟地使⽤权已办理抵押登记的情况告知胡某，是否影响抵押合同的效⼒呢?有⼈观点认为：抵押⼈转让抵押物并⾮绝对⽆效，要因情⽽异。

抵押⼈转让抵押物虽通知了抵押权⼈，但未告知受让⼈，依照《担保法》第四⼗九条第⼀款的规定，应认定转让⾏为⽆效。

但本案的情况是在诉讼期间抵押登记已注销，不会影响抵押权⼈⼯商银⾏的合法权益，⽽受让⼈刘某作为善意第三⼈，其合法利益也应当保护。

因此应认定本案《商品房买卖合同》有效。

还有⼈观点认为：依照《担保法》第四⼗九条第⼀款“抵押期间，抵押⼈转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权⼈并告知受让⼈转让物已经抵押的情况;抵押⼈未通知抵押权⼈或者未告知受让⼈的，转让⾏为⽆效。

”以及《房地产管理法》第三⼗⼀条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权同时转让、抵押。

”的规定，xx公司出售房屋时，未告知买受⼈刘某所售房屋已抵押的情况，应认定《商品房买卖合同》⽆效。

为此，房地产专家靳双权律师对以上观点做出了如下解释：房产专家靳双全律师认为关于本案所涉及的《商品房买卖合同》真实有效的，但不同意其所持的抵押⼈转让抵押物的⾏为属⽆效的观点。

民法典关于“抵押财产的处分”规定的解读重点法条第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

当事人另有约定的，按照其约定。

抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

条文主旨本条是关于抵押期间转让抵押财产的规定。

条文释义抵押权是不转移财产占有的物权。

传统理论认为，抵押期间，抵押人不丧失对物的占有、使用、收益和处分的权利。

抵押人转让抵押财产的，抵押权人对转让的抵押财产具有物上追及的法律效力。

比如，甲向乙借款时，为担保借款的偿还将房屋抵押给了乙，之后又将该房屋卖给了丙，如果债务履行期限届满甲没有向乙归还借款，乙有权拍卖或者变卖丙所购买的房屋，并就拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。

上述理论和做法有利于加速经济流转，更好地发挥物的效用，但也使抵押权人和抵押财产的买受人承担了一定的风险。

比如，抵押人转让已抵押但没有办理抵押登记的汽车，买受人根据善意取得的规定取得该汽车所有权的同时，抵押权消灭，抵押权就无法实现了。

又比如，转让负有抵押权的财产，抵押权人有权就受让人买受的抵押财产实现抵押权，就可能出现买受人因抵押权的实现而丧失买受的抵押财产，又无法从抵押人处取回已支付的转让价款的情况。

因此，在设计抵押期间抵押财产的转让规则时，既需要考虑发挥物的效用，又要维护抵押权人和抵押财产的买受人的合法权益，作出符合我国实践情况的规定。

我国民事法律中关于抵押期间抵押财产的转让规则经历了以下变化：一、物权法的有关规定物权法在第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

”“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

解读《民法典》抵押物转让规则根据《民法典》第406条第1款的规定，抵押人转让抵押财产无须通知抵押权人或征得抵押权人同意，即允许抵押人自由转让抵押财产。

《民法典》虽然顾及了抵押人对抵押物的转让，但却使得抵押权人尤其是银行大幅增加了监管抵押物的成本，风险显著提升。

那么，应如何准确理解与适用本条规则？由此产生的缺陷该如何弥补？对此，中国人民大学法学院王利明教授在《<民法典>抵押物转让规则新解》一文中，对本条规则进行解读，通过解释论的方法消除抵押物任意转让的立法弊端，发挥该款应有的效益。

01抵押物任意转让的弊端《民法典》将转让抵押物的合同规定为有效合同，允许抵押物转让。

此规定优点有二：一是放开抵押物的转让可以充分发挥物的效用；二是可以提升交易的便捷程度，节约交易成本。

但是这一规定也可能会导致如下问题：第一，对于未登记的动产难以追及。

未登记的动产适用《民法典》403条，未登记的抵押权不得对抗善意第三人。

买受人恶意时，转让合同有效，买受人取得抵押物所有权。

即使动产抵押权已经办理了登记，也不得对抗正产经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，且抵押权人不得追及该抵押财产。

不过，对于动产而言，由于《民法典》第403条的存在，《民法典》的修改对抵押物转让合同效力认定的影响较小。

第二，对于已经登记的不动产可能会遇到抵押权实现的障碍。

抵押权的追及效力无法产生应有效果。

例如，在抵押物未转让的情形下，基于原抵押人的诚实信用，抵押物的变价可以顺畅地进行。

抵押物转让后，由于新的买受人可能已经进入破产程序或拒不清退，会严重威胁抵押权人抵押权的实现。

此外，抵押权的追及效力时常受到阻碍。

根据司法解释，承包人的优先权不得对抗作为消费者的房屋买受人的权利，那么，举重以明轻，不能对抗承包人建设工程优先权的抵押权，更不能对抗业主的权利。

第三，增加了抵押权人追及抵押物的风险。

在动产抵押的情形下，由于动产未经登记就可以设立抵押权，会产生因缺乏公示效果而使第三人并不知道抵押权已设定的情况。

国有⼟地使⽤权转让有哪些流程依法使⽤国家所有⼟地的权利。

国有⼟地使⽤权的主体⾮常⼴泛，任何单位和个⼈，包括境外的企事业单位和个⼈，符合依法使⽤中国国有⼟地条件的，都可以成为中国的国有⼟地使⽤者。

国有⼟地使⽤权具有重⼤意义。

国家作为国有⼟地所有者并不直接使⽤⼟地，⽽是由具体单位和个⼈来使⽤。

国有⼟地的收益权能⼀部分由⼟地使⽤者实现，⼀部分由国家通过收取⼟地使⽤税(费)和⼟地使⽤权有偿出让的形式来实现。

是指民事主体依法对国家所有的⼟地享有使⽤和收益的权利。

由于中国法律禁⽌⼟地买卖，国家⼟地所有权⼀般不能流转，因⽽国家对国有⼟地的处分权主要是对⼟地使⽤权⽽⾔，划拨、出让或者确认、收回⼟地使⽤权的权利，都可以理解为对⼟地的⼀种处分。

有偿取得的国有⼟地使⽤权，可以依法转让，因此，国家⼟地所有权中的处分权有⼀部分也可以有限制的由⼟地使⽤者来⾏使。

在农村，农民使⽤国有⼟地和使⽤本集体所有的⼟地，除了在法律概念上不同外，其他⽅⾯已没有本质的区别。

国家在收回农民长期使⽤的国有⼟地时也要给以适当补偿。

依法有偿受让取得的国有⼟地使⽤权，成为⼀种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与⼀般通过划拨取得的国有⼟地使⽤权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借⼟地所有权对使⽤权进⾏的⼀种限制，是实现⼟地所有权的⼀种措施。

国有⼟地使⽤权转让在我国⼟地所有权分为国有和集体所有两种。

国有⼟地使⽤权转让是指⾸次从国家取得⼟地使⽤权的个⼈或者集体将其⼟地使⽤权以有偿⽅式在⼀定时期内出让，租借给他⼈的经济⾏为。

通常是指城市⼟地使⽤权的转让。

⼀是对⼟地所有者和⼟地使⽤者依法享有的占⽤、收益及处分权进⾏保护。

⼆是对⼟地所有者和使⽤者的这些权利进⾏限制和调节。

按照我国⼟地所有权与使⽤权分离的原则，实⾏国有⼟地使⽤权出让、转让制度。

⼀、⼟地使⽤权出让：指国家以⼟地所有者的⾝份将⼟地使⽤权在⼀定年限内让渡给⼟地使⽤者，并由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。

创业需知的法律常识：房子已作抵押，还能出售吗？案例：斐先生和何先生是同行的朋友。

2009年10月8日，斐先生因资金周转困难，向何先生借款15万元，双方约定了借款期限为1年。

逾期后，何先生要求斐先生还款，但斐先生表示没钱还债。

由于何先生手头也紧，没法继续资金周转，于是他只好向法院起诉，强制斐先生还清借款。

在法院的调节下，何先生和斐先生于2010年11月5日达成调解协议，重新约定了还款时间。

调解书中约定：在斐先生没有还清何先生的欠款之前，斐先生的一栋三层楼房不得变卖。

如果变卖了，必须优先偿还他的15万元欠款。

2011年3月8日，斐先生将该楼房以20万元的价格卖给了李先生。

不久，李某办理了土地使用过户手续，领取了房屋产权证。

何先生得知这一情况后，非常恼火，再次将斐先生告上法院，要求确认斐先生立即清偿15万元欠款，或确认斐先生与李先生签订的房屋买卖合同无效。

请问，何先生的诉讼请求能得到法院的支持吗？案例分析：法院在审理本案时，存在三种不同的意见。

第一种意见是：斐先生与何先生在法院的调解下，达成了一份协议，协议规定：斐先生在没有清偿何先生的欠款之前，不得出售那栋二层的楼房。

该条款由于约定不明确，不具备抵押的性质，因此，斐先生有权处分该楼房，斐先生与李先生签订的房屋买卖合同有效，应驳回何先生关于确认斐先生与李先生签订的房屋出售合同无效的诉讼请求。

第二种意见是：斐先生与何先生约定：在斐先生没有清偿欠款之前，不得将楼房出售，双方的这一约定应为抵押行为。

按照我国担保法的规定，不动产的担保应到有关部门办理抵押物登记才能生效，但是斐先生与何先生并没办理登记。

因此，该抵押约定没有实际的法律效力。

斐先生仍然有权处分自己的房子，也就是说他与李先生签订的房屋出售合同有效，应驳回何先生关于确认斐先生与李先生房屋出售合同无效的诉讼请求。

第三种意见是：何先生与斐先生在调解后约定：在斐先生没有清偿欠款之前，斐先生不得出售那栋二层楼房，这一约定应为抵押行为。

转让有抵押的房屋如何登记作者：李炜来源：《中国房地产》2013年第09期对于有抵押的房屋办理转移登记，业内一直有不同的观点。

《物权法》第191条规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

《房屋登记办法》第34条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第33条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

”可以看出有抵押房屋办理转移登记是可行的，是有法律依据的，只是在办理时需要部分附加条件而已。

在进行登记时遇到抵押房屋转让的情况，大致有如下三种：1.抵押人或者购房人提前清偿债务的。

2.购房人承诺承继原债务和还款义务并与抵押权人签订抵押变更合同的。

3.所有权人死亡或者出赠房屋的。

很多同行依据建办住房函[2008]249号《关于贯彻实施的通知》中第7条规定，转让已设定抵押的房屋，受让人申请设立新的抵押的，登记机构可以将原抵押权注销登记、所有权转移登记和新抵押权设立登记一并办理，认为应该先办理原抵押的注销，再办理转移登记，然后重新设立抵押，即不管是哪种情况，都应当按照先注销抵押权，然后再办转移的程序操作。

笔者认为不妥，对以上三种情况应当分别对待，不能简单等同办理。

《物权法》第177条规定有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

《房屋登记办法》第48条规定：经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

从中可以看出抵押权注销需要的条件。

我们对前文所述经常遇到的三种有抵押房屋的转移，逐一进行分析。

第一种，抵押人或者购房人提前清偿债务的，主债权消灭，担保物权已经消灭，应当办理抵押权注销登记。

抵押房屋处置问题详解作者：郑柯来源：《今日财富》2019年第25期在現代社会经济发展迅速的背景下，人们之间的金钱往来变得更加密切。

因生活、经营需要，人们将房屋进行抵押、出租、转让已经成为常态，由此产生的法律问题也日益增多。

本文将从实操角度阐述对抵押房屋进行处置需注意的事项。

现实生活中，因为要向银行或其他金融机构贷款，而房屋所有人将房屋进行了抵押，那么此时抵押的房屋能否进行租赁呢？若房屋已出租，这个时候是否还能抵押？已抵押的房屋若想转让，需注意哪些事项？上述问题的注意事项如下：根据《合同法》、《担保法》以及有关司法解释的规定，我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。

一、先设定抵押权后成立租赁关系的情况最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

”由此可见，抵押人可以将已抵押的房屋对外出租，但后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。

至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的，则由承租人自己承担。

二、先成立租赁而后设定抵押权的情况《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

房屋在租赁之前存在抵押的情况怎么办承租⼈在租赁房屋的时候，⾸先要明确房屋的产权⼈是谁，以免租到⼆⼿的房屋，确定产权⼈之后，就可以与出租⼈签订租赁合同，⽽实践中有些房屋在租赁前已经抵押了，那么房屋在租赁之前存在抵押的情况怎么办?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

⼀、房屋在租赁之前存在抵押的情况怎样处理出租⼈在出租前将房屋进⾏抵押的，在出租前应该告知承租⼈，租赁合同不得对抗抵押权⼈实现抵押权。

抵押后的房屋也可出租，但应当书⾯告知承租⼈该房屋已抵押的事实。

已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让⼈不具有约束⼒，即受让⼈可终⽌原租赁合同，承租⼈对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。

抵押⼈未书⾯告知承租⼈抵押事实的，抵押权实现造成承租⼈损失的，抵押⼈承担赔偿责任;如果书⾯告知承租⼈该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租⼈损失的，由承租⼈⾃⼰承担。

房屋抵押权的效⼒，只对于被设定为抵押物的房屋本⾝有效，利息、租⾦等孳息不是抵押物。

但当债务履⾏期届满，债务⼈不履⾏债务致使抵押物被⼈民法院依法查封的，⾃查封之⽇起抵押权⼈有权收取该抵押物的孳息。

抵押权⼈未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务⼈的，抵押权的效⼒不及于该孳息。

取得孳息的清偿顺序：(1)收取孳息的费⽤;(2)主债权的利息;(3)主债权。

《民法典》第四百零五条规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

⼆、出租财产抵押通知注意什么要注意的是：第⼀，这⾥的告知⽅式是“要式”的，即需以书⾯形式。

⼝头告知或以默⽰的⽅式视为告知均不符合法律的要求;第⼆，抵押⼈只需告知承租⼈即可，⽆需征得承租⼈的同意。

因为该财产的所有权或经营管理权属于抵押⼈，其处分权⾃然也属抵押⼈。

因此，承租⼈是否同意抵押⼈的抵押⾏为，不影响抵押合同的签订;第三，抵押合同成⽴后，原租赁合同继续有效，出租⼈与承租⼈之间订⽴租赁合同，形成租赁权利义务关系，只要是合法的，就应受法律保护。

一、法律并无规定设有抵押的不动产不得转让。

（１）据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产，被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权原效力。

（２）、抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

（３）在抵押权人不知道或不同意的情况下，转让原产权人（即抵押人）已设定抵押的财产，法律并不禁止。

因此，司法拍卖的房子有抵押也可以办理房产转移登记。

（４）、法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记，则房管部门应保留原抵押登记，但仍应给予办理产权过户，抵押义务由房产原始人承担。

二、司法拍卖的房子有抵押我们如何获得债权
１、据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。

财产拍卖、变卖所得价款，应在抵押权人、质押人或留置权人优先受偿后，其余额部份用于清偿申请执行人的债权。

２、房子设定了抵押权给第三人，在执行时第三人应向法院申报，法院在实施查封时也应向房管部门了解房屋产权登记状况包括抵押状况，在实施拍卖时，拍卖得款应由第三人优先受偿，如有余额，方可用于清偿申请人的债权。

第三人获得优先受偿后，抵押权消灭，这样，法院应在裁定书和执行通知书中写明涂销原抵押，就可以拍得人无任何负担的房屋所有权。

抵押人转让已登记的抵押物，未通知抵押权人或未告知受让案情简介：1996年12月18日，某制药厂与A银行行签订《最高额抵押合同》，约定某制药厂以其房屋、机器设备、土地使用权，对其1996年12月18日至1999年12月18日之间向A银行的贷款在380万元限额内提供抵押担保，抵押物由工商行政管理部门办理登记。

1998年5月13日，某制药厂被其上级主管部门某区工业经济局(以下简称某工业局)转让给B公司。

1998年11月5日，B公司又与本案原告C公司签订《B公司出让其下属某制药厂协议书》，约定：B公司将收购某制药厂的全部资产(包括厂名、商标、药品批准文号、生产工艺文件、药品生产企业合格证等无形资产和土地使用权、生产厂房设备、交通工具、通讯工具、办公用品等有形资产以及债权)出让给C公司，由C公司承担原制药厂的全部债务和经济责任。

协议生效后，C公司向A银行支付了某制药厂的借款利息。

1998年12月12日，原告C公司与被告D公司签订《资产折换协议书》约定：一、C公司将原制药厂的土地使用权及地上所有建筑物、附属物，与D公司等量资产折换后转让给D公司；二、D公司以450万元资产折换C公司上述资产，折换后D公司拥有某制药厂全部土地使用权及地上建筑物、附属物的所有权；三、签订合同时，D公司给C公司支付20万元保证金；合同生效，双方共同办理好D公司的土地使用证并交付给D公司后，D公司再给C公司支付130万元保证金；150万元保证金的同期银行贷款利息由C公司承担，D公司在结算时扣除；四、D公司新建的厂房完工后，C公司必须在30日内将某制药厂设备搬入新厂，以便D公司进场建设；C公司搬迁到新厂后，即与D公司组成移交小组进行资产移交；五、一方违约必须向对方支付违约金25万元，造成损失的赔偿损失。

该《资产折换协议书》签订时，百花公司既未向抵押权人遵义工行通知，也未将财产抵押情况向受让人浩鑫公司告知。

同年12月22日，百花公司与浩鑫公司签订《资产折换补充协议(一)》，约定：一、D公司向百花公司支付的150万元保证金，C公司只承担其中100万元的同期银行贷款利息，剩余50万元的利息由D公司自行承担；二、D公司对某制药厂厂址进行土地开发的一切费用，由D公司承担。

2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力通关试题库(有答案)单选题（共30题）1、下列墙体中，不属于按照构造方式进行的分类的是（）。

A.实体墙B.承重墙C.空心墙D.复合墙【答案】 B2、地籍调查和土地登记的基本土地单元是（）。

A.街坊B.街道C.宗地D.地块【答案】 C3、下列关于房屋转租的说法中，错误的是（）。

A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B.第三人对租赁房屋造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C.房屋转租必须签订转租协议，并办理登记备案手续D.除出租人与转租双方协商另有约定外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期【答案】 B4、王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（）。

A.李某的房屋必须合法B.王某转租须经李某书面同意C.转租期限可以长于原合同规定的期限D.转租期限不得超过原合同规定的期限【答案】 C5、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。

A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理【答案】 C6、借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是（）。

A.指数平滑法B.长期趋势法C.趋势外推预测法D.回归分析法【答案】 B7、房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于（）。

A.合同签订程序B.权属转移方面C.合同约束能力D.合同生效条件【答案】 B8、杨某在某房地产经纪机构网站上以100万元的价格发布其一套房屋的出售信息，这个价格是（）。

A.心理价B.成交价C.挂牌价D.贷款评估价【答案】 C9、下列不属于散热器采暖的优点的是（）。

A.一般没有噪声B.设备简单便于维修C.造价相对较低D.热气梯度合理【答案】 D10、纳税人销售不动产，增值税税率为（）。

1.怎样核查房屋产权信息房屋产权信息核查：（1）核查产权人信息。

弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果属于两个人，他们之间是什么关系。

卖方卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这神情况下，还应当核实卖方的委托书，看委托人是不是产权人本人。

买房时除要查看产权证外，还要查看卖方的身份证等证件，以确认出售房屋的是否是房屋的所有权人。

（2）核查产权的抵押情况。

根据《物权法》的规定，房屋存在抵押的，未经抵押权人的同意，是不能擅自转让的。

而房屋的抵押情况在产权证上有时是反映不出来的，如果卖方隐瞒此情况，那么买方在支付了房款后，却选不到过户的目的。

2.如何核查房屋产权信息(1)核查产权人信息。

(2)核查产权的抵押情况。

根据《物权法》的规定，房屋存在抵押的，未经抵押权人的同意，是不能擅自转让的。

而房屋的抵押情况在产权证上有时是反映不出来的，如果卖方隐瞒此情况，那么买方在支付了房款后，却选不到过户的目的。

因此，买方最好先到房屋登记过户管理部门查询一下房屋是否已经抵押。

深圳律师事务所3.如何核查房屋产权信息呢如何核查房屋产权信息呢？要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果属于两个人，他们之间是什么关系。

卖方卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这神情况下，还应当核实卖方的委托书，看委托人是不是产权人本人。

买房时除要查看产权证外，还要查看卖方的身份证等证件，以确认出售房屋的是否是房屋的所有权人。

（2）核查产权的抵押情况。

根据《物权法》的规定，房屋存在抵押的，未经抵押权人的同意，是不能擅自转让的。

而房屋的抵押情况在产权证上有时是反映不出来的，如果卖方隐瞒此情况，那么买方在支付了房款后，却选不到过户的目的。

因此，买方最好先到房屋登记过户管理部门查询一下房屋是否已经抵押。