中广信2011廊坊广阳区纬一路地块前期定位报告3

4 9 14 19 24 5 10 15 20 25
外部因素
环境质量状况 社区道路等级 周边环境影响 停车方便度 位臵 规 划 路
1
2 7 12 17 22 27
3
8 13 18 23 28
水系
6
11 16 21 26
8
9 10 11 12 内部因素
地块私密性
距社区入口 临路条件 面积 景观
29
30
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176
第五篇
启动区建议及财务测算
第一章 第二章 第三章
地块价值分析 开发顺序及建议 启动区建议
第四章
财务测算
地块价值分析
纬一路
通过对地块各部分资源 分析，并进行相应的资
源整合，得出地块的不 同价值区域。并以此为 依据进行价值分配，进 规 划 路 桐万路
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地块价值整合
序号 因素 权重 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2
地块编号
8 9 10 内部因素 社区道 周边环境影 地块私密 距社区 位臵 临路条件 景观 响 性 路等级 出入口 0.05 0.15 0.1 0.05 0.05 0.1 0.1 7 8 8 8 8 7 8 7 7 7 5 8 7 7 8 7 7 5 10 9 7 8 8 9 8 9 8 8 5 3 6 5 6 7 4 8 7 7 5 10 9 7 7 5 6 4 7 9 6 8 8 9 9 9 8 9 8 8 9 8 9 8 8 7 6 5 5 8 8 6 3 4 3 5 5 7 4 5 3 6 5 6 7 4 8 8 9 9 9 8 9 8 8 9 8 9 8 8 5 4 5 7 6 6 6 7 8 8 9 8 8 8 7 8 8 8 8 8 8 7 7 7 5 10 9 7 3 4 3 5 5 7 4 5 3 6 5 6 7 4 7 6 5 5 7 8 6 7 5 5 4 7 9 5 5 4 5 7 6 6 6 3 4 3 5 5 7 4 3 4 4 8 5 4 4 3 4 4 8 5 4 4 5 3 6 5 6 7 4 5 3 6 5 6 7 4 3 4 4 8 8 4 4 3 4 3 5 5 7 4 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅
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与周边开矿企业的区隔
通过传统栅栏，并使用高达乔木，配合以坡地实现与周边开矿企业的隔离
通过高大乔木及坡地使用
遮挡视线；
使用栅栏区隔与开矿区之
间的关系； 通过路网及出入口的设计
商品房 区域
开矿区
解决开矿区与商品住宅之 间的关系；
171
户型建议
三居：面宽大，南北通透，功能齐全，分区明确，飘窗、落地窗
三室二厅二卫：114平米
三室二厅二卫：117平米
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客群定位
整体定位
形象定位 产品定位 价格定位
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6.7 6.0
7.0 6.3
5.3 4.5
结论1：项目地块地段较好。
结论2：项目中心部分地块价值较高。
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地块价值整合
对地块价值进一步整合发现，地块中段价值最高，最不受周边环境影响，适合建 高端住宅产品
地块编号 备注 有一定景观资源，临主干道， 可达性好，且人流量较大，但 有一定噪音污染 临规划路，有一定可达性，但 无景观资源，地块一般 私密性较好，受周边环境影响 最小，居住品质较高 地块有一定景观资源，但受高 压线影响，地块品质相对较差
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价格定位
定价说明——通过对比手段，将不同类别的价格影响因素通过定性和定量的方法 赋予不同权重进行计算。
定价依据
定价方式
区域竞争对手价格影响因素
市场影响因素与市场动态发展结合 采用竞品加权方法测算本项目静态基价
距社区配 套距离 0.1 7 9 9 7 3 9 4 6 7 4 9 3 6 7 3 6 7 9 9 3 7 9 3 9 7 7 3 3 3 3
公用设施 便利度 0.2 8 8 9 9 5 9 5 9 9 5 5 5 9 9 6 9 9 9 5 5 5 5 6 5 5 5 5 5 5 5
3 外部因素 环境 质量状况 0.1 9 7 8 10 5 8 4 10 10 5 5 5 10 10 7 10 10 8 5 5 5 4 7 5 6 6 5 5 6 5
183
地块价值整合
地块各区域分级（整合后）
序号 1 2 3
外部因素 因素
4
5
6
7
8
内部因素
9
10
合计
距社区 公用设 社区道 距社区 环境质 周边环 地块私 临路条 配套距 施便利 位臵 量状况 路等级 境影响 密性 出入口 件 离 度 0.1 1 7 0.2 7.8 0.1 7.8 0.05 7.0 0.15 6.6 0.1 7.4 0.05 0.05 4.8 8.2 0.1 7.6
173
价格定位
定价方法——采用市场比较法来进行价格定位。
市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 3、建立价格可比基础； 5、进行交易日期修正； 2、选取可比实例； 4、进行交易情况修正； 6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
9、求出比准价格；
8、进行容积率和土地使用年期修正；
10、对若干个比较实例的比准价格。
市场影响因素与市场动态发展结合
静态
动态
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价格定位
本项目销售价格拟定。
五级加权计算法 项目区位 规划设计 周边配套 环境规划 周围交通 项目规模 物业形态 产品类型 权重 盛德金地 华夏铂宫 华夏幸福 城 20% 90% 80% 80% 95% 105% 10% 110% 90% 90% 105% 90% 15% 90% 85% 85% 105% 80% 10% 110% 80% 90% 95% 90% 15% 95% 85% 90% 105% 95% 项目均价 10% 105% 85% 85% 95% 90% 10% 110% 90% 95% 95% 95% 5% 105% 95% 90% 105% 95% 绿化率 5% 110% 90% 90% 95% 95% 加权值 5800 7672.5 6543.75 6567 6527.5 6529 比例 10% 5% 20% 35% 30% 100%
音影响较小，较适于居住 纬一路连接科技谷和万庄新城，人流量
北侧
相对较多，且路对面生态景观资源较好
紧邻矿场和农田，环境污染较大，将对
南侧
项目产品品质造成影响
地块价值：北侧＞南侧，西侧＞东侧
矿厂
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17 7 因素层 基本因素层 距社区配套距离 公用设施便利度 纬一路
新古典主义建筑细节
简约柱式 简约线脚 三 段式 八 角窗 真 石漆 底部石材
北京绿城百合
广州恒德
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园林景观规划建议
一条衔接南北的景观轴线
1+1+n
一座表达灵魂的主题广场
用明朗的景观序列打造优雅的自然园
n个呼应主题的景观节点
行产品线分配。
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地块价值分析
地块条件北侧优于南侧，西侧优于东侧
方位 东侧
备注 紧邻大皮营沟渠，有一定景观资源，但 高压线影响较大，不利于居住
树林
纬一路 沟 渠 规 划 路
西侧
规划路带来较好的通达性，且受车流噪
景观功能示意
水景在廊坊属于稀缺
资源，局部利用水资 源造景可带来不菲的 市场价值。 坡地可以带来丰富的
视觉变幻，为园林景
观注入活力，同时增
加园林的趣味性和价
值感。
坡地的利用与改造
利用现有地块条件 “造坡、造水“
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地块价值整合
整合前 整合后
主入口 沟渠
规 划 路
1
2 7
3 8
4 9
5 10
1
3
6
11
12 17 22 27
13 18 23 28
14 19 24 29
15 20 25 30
2
4
次 入 口
16 21 26
5
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水元素——适量使用叠水及枯山水增加社区景观的趣味性
属自然属性，通过人工利用与人为修饰加入 到社区景观体系中。水景是客户喜好度较高的一 种景观，精致的水景观可极大的提升景观品质， 成为项目的一大卖点