焦作市住宅市场调查简报一、焦作简介焦作是一座新兴的旅游城市。
焦作位于河南省西北部，东连新乡，西接洛阳，南临黄河与省会郑州一衣带水，北依太行与晋东南一脉相连，现辖二市四县四区，辖区面积4071平方公里。
城区面积68平方公里，总人口330万人，城市人口72万人。
规划中的“南水北调”运河从市区穿过，把市区整体分为2块——习惯上，以北称北区“老城区”，以南称南区“高新区”。
二、住宅市场分析1.市场概况受城市特征和城市规划等因素的制约，焦作市在商品房的建设上起步较晚，同时焦作房地产市场的演变经历着由粗放型逐渐走向成熟、规范化的过程，而且房地产市场日趋活跃，呈现较好的发展势头。
目前，焦作房地产市场表现为：第一，绝大多数购房者购房是用来改善自己居住条件的，购买者多为二次置业或三次置业；第二，焦作居民的收入和房价是处在一个较为同比增长的状况；第三，前几年，大量单位集资房和福利房的推出也刺激了购房者的购房积极性和消费需求；第四，开发投资空间大，受建设开放型新城中心区的发展方向的影响，新建商品房已经由老城区向新城区转移，且多为中高档社区。
从市场调查和了解的民风民情可看出，焦作市民的住宅需求以多个房间搭配的中大面积户型为主；市区现有居民住房大部分老化陈旧，也有部分是自建房，故二次购房的需求比较大；又，随着人民生活水平的不断提高，需求高品质的现代化社区的人群也在不断增多，特别是年轻群体更加明显。
综合来看，房地产发展的空间还很大，需求度比较高。
但是，居民对住宅的认识仍停留在初步阶段，对住宅的功能性、户型的多样性、小区的规划、居住环境和品质的缔造以及高层和小高层住宅的认识有不深入之处，仍是停留在传统的居住观念之上，包括部分楼盘的销售人员的住宅专业知识和销售意识也同样浅薄，使人群没有得到超前居住意识的引导。
2.楼盘分布及价格分析根据市场调查中选定的13个代表性住宅楼盘的情况，做出以下价格状况分布图：9综上可知，目前整体市场的商品房的销售均价为1500元/㎡，其中高层（小高层）价格在1700-2200之间；另据调查所知，总价20万元以下、面积为120-130㎡的三房，在市场上最受购买者欢迎。
目前居民心理认为最好的宜居环境、配套和楼层，最高价位没超过1600元/㎡；从市场反应看，总价在１5万元之内的房源较为缺乏。
另外，新城区商品住宅的销售均价较老城区高约200-300元/㎡。
3、住宅投放与销售分析根据市场调查中选定的13个代表楼盘的情况，做出以下投放情况：由上图可看出：A、投放情况：目前市场中1）投放形态上，高层、小高层主要集中在高新区，而在老城区则更多以多层产品出现；2）投放户型中，量体最大的是三房110-130㎡、130-150㎡，再结合市场调查情况可得出目前市场中三房120-135㎡及两房80-90㎡的传统户型占领市场总量的绝对份额，同时也反应了120㎡之内的户型和精简户型的产品还是相对缺乏。
此种表现说明，由于房地产市场的发展现状、商品房单价低、居民居住和生活习惯的特征、当地人文和社会环境等因素的表现，在购房需求中，体现出来的仍然是传统的购房需求，而没有形成多元化、多功能的产品配比和规划特色。
另外，市场当中也有部分60㎡以下的小户型产品推出，主要表现在峰尚国际公寓当中，具体以下有解。
3）通过调查和对户型的分析，总价在15万-25万的产品占有市场投放的主要份额，其中15-20万的产品是市场需求的重点和暂时性的空白点。
B、销售情况：1）“太极景润”“南北苑”则分别为南北区的代表作，但销售态势却相差较大。
这就反映出了两个问题，一是高新区精品路段的强大生命力，二是规划、户型、景观更讲究的产品所带来的竞争优势。
2）“碧海云天”则更体现了外地客户的真实需求。
（即140~160㎡大户型）3）“福安九里香堤”“风尚国际公寓”这类个案所反映的特点是：案量虽不是很大，且去化量不大，但销售时间比较短，因此整体看来，销售是不错的。
结合市调情况，在售楼盘的整体销售情况较好，且销售周期普遍相对较长（多为一年或两年），投放较为突出的户型销售基本持平，仍然体现在传统两房和三房当中，仅有个别面积较大的四房和复式销售低迷。
4、区域性市场分析结合焦作市场特点和本次市场调查的结果，把市场分成两个区域进行分析——新城区、老城区. （1） 新城区AB、重点楼盘介绍峰尚国际公寓（标注14）：位于丰收路与政一街交汇处，户型特点：多层38~46㎡小户型，小高层：87㎡的“楼中楼”，挑高4.8米，销售均价：1600~2000元/㎡。
新城国际（标注11）：项目位于丰收路与迎宾街交汇处在售为商铺。
总占地235亩，后期住宅部分约180亩。
据了解，规划近10栋小高层住宅。
现未正式推出，均价约2000元/㎡。
锦祥花园（标注1）：项目位于丰收路与政一街交汇处路南，在售为3栋多层；后期规划有2栋小高层住宅。
主力户型：130~145㎡3房。
均价1420元/㎡，目前去化约5成。
福安九里香堤（标注6）：项目位于人民路与孟州路交汇处，在售为四栋多层和两栋小高层。
小高层均价1550元/㎡，为周边同期楼盘最低价位。
户型为2房95㎡，3房119~127㎡。
目前多层售罄，小高层去化约3成。
碧海云天（标注5）：项目位于人民路与新丰一街交汇处，多层、高层。
高层共2栋，110余套。
面积分别为140㎡，160㎡的3房和4房。
销售均价1950元/㎡。
目前，只剩下不足10套房源。
太极景润（标注13）：项目位于塔南路与新安路交汇处西南角，主推户型：87~95㎡的2房；122~146㎡的3房；150~165㎡的4房。
其中，122~146㎡的户型占一期总投放7成左右，去化速度比其它户型更快。
均价水平：2100元/㎡。
纯板式小高层社区，一梯两户的布局和较宽的楼间距保证了通风、采光。
一期产品为6栋小高层（11.5层），约120套。
由于自身的地段优势、规模和规划特点，以及对各种面积段的把握，兼顾了较多层面的客户需求，取得了不错的销售业绩。
近几个月，大概还有6栋小高层投放市场，均价可能会达到2200元/㎡以上。
卖点：中心景观。
（2）老城区A、区域位置与市场特征（见下图）B 、重点楼盘介绍远大·南北苑（标注1）： 项目位于解放路与塔南路交汇处西100米，在售产品为多层、小高层住宅和一栋高层写字楼。
目前多层已售罄，小高层约240套左右，主推户型为136㎡~147㎡的三房，均价2200元/㎡，整体去化约6~7成。
百瑞小区（标注9）：项目位于车站街与建设路交汇处，9栋多层，主力户型为两房85~95㎡ 三房120~135㎡，均价1450元/㎡。
少量余房，且已是现房，付款方式为一次性付款。
华苑新城（标注8）：项目位于民主路与建设路交汇处，多层项目，主力户型为125-145㎡的3房，其均价为1500左右元/㎡。
目前，一期售罄。
二期将于近期对外销售。
三、本案SWOT综合以上市场调查结果，结合本地块的实际情况，对于本案做出以下SWOT分析：S（优势分析）：地块位于市政规划发展的区域内，有一定的开发潜力；又地处新老城区结合处，因此既借到老城区的配套和人气，又迎合了中上层人群及外地人群对新区的向往；地块所处区域，行政机关单位和其他事业体较多，有利于吸引单位职工购房及其他中高收入人群购房，人群具有一定的消费能力和购买能力；地块周边交通相对便利（路况好，流通性强），绿化率高，紧邻“南水北调”运河，自然环境好，具有居住小区得天独厚的自然条件；地块所处区域受到政府扶持的力度较大；地块本身具备很强的商业能力，能够满足多方面的消费需求；W（劣势分析）：目前，周边基础配套设施建设相对不完善，生活机能相对落后，没有形成居住性楼盘应有的氛围；地块周边公交车路线稀少，交通配置不好，不利于居民出行；规划为高层建筑，普通居民接受度相对较低；O（机会分析）：本案可以理解为商业项目的配套项目，多种商业业态并存，市场中同类型的楼盘相对缺乏，是市场需求的一大空白点，将更能弥补市场空白，满足特殊客群需求；商业购房老客户和商业经营者将为本项目提供一定的客户源；适当的加入住宅成分，会拉动一些人气，可以缓解商业部分后期销售压力，同时也对商业经营也起到一定促进作用；住宅与商业在某种程度上形成互补；从调查情况得知，市场中户型相对单一，另外客户对精简户型和特殊户型也有相当量体的需求，本案定位的产品中适量的加入此类户型，并适当拉开价格带，将适应市场需要，从而在某种程度上可以加速销售进度和推案进度；随着城市总体规划的纵深发展，所处区域将受到更多的重视和投入，市政配套设施的将日趋完善；客户对本区域住宅的关注程度和需求程度在不断增大；T（风险分析）：市场实际需求空间不大，加之销售价格普遍较低，又因地价和建安成本等因素的制约，开发的项目的实际利润空间会减低；城市人口少，外地流动性人口少，会在某一个角度限制客户的容纳量；周边投放个案的时间较集中。
四、产品初步建议：考虑到本案（塔南路与新安路交汇处）具体位置特点：属于高新区的精品路段。
北面有市政规划的“南水北调”项目作依托，不仅有水景且有绿化带作配套，西有塔南路连接新老城区，且与迎宾路汇合，方便与外界联系；南临商业步行街，最大程度的满足了交通、购物、休闲等生活需求。
正因为是新老城区结合处，因此既借到老城区的配套和人气，又迎合了中上层人群及外地客商对新区的向往。
适当的加入住宅成分，不仅缓解商业部分后期销售压力，而且也会拉动一些人气，对商业也起到一定促进作用。
结合本地块特点，假如作住宅规划，综合利润点和产品竞争力来讲，毋庸置疑应主推小高层产品，12F为宜。
主选板式高层，1梯2户或3户，慎选2梯四户（周边楼盘均以板式1梯2户来提高自身品质）。
在面积上，建议主力户型设在105~115㎡（单卫）精简三房和125~135㎡（双卫）经典三房（抓出一个空白点和一个市场需求热点），不宜随波逐流，把3房面积考虑过大（因为前面讲到高层产品在本区域的大量投放，可能会导致供大于求的局面）。
但根据目前市场情况来看，引入小户型不是最好时机，可适当加入两房产品。
价位制定上，可具体参考太极景润二期定价，1850~2050元/㎡，可以较大程度提升产品竞争力；但客观上，我们地块的面宽更大，临水面更宽，以及视野更通透，这些小分也是不可忽视的一些优势，也是周边楼盘所难以媲美的。
使得在落实定价上游刃有余，空间会更大一点。
2006年2月20日星期一。
