连锁选址之商圈分类

商业商圈选址要点一、什么是商圈？商圈是指以某地理标志点为圆心，沿一定距离为半径，在该区域之内的商业项目经营活动范围，称为商圈。

简而言之商圈就是店铺吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。

需要注意的是，首先该地理标志可能并非建筑，其次该商圈可能并非一个圈，有可能为不规则的多边形。

最后该商圈的半径距离，是以消费者能够认同的步行距离为核心距离。

然而这仅能作为原则性标准，实际上商圈在具体设定时,还要考虑可能存在的地形地貌、建筑体量、商业业态、交通分布等因素对商圈的影响。

对商圈的概念再简化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不过“地段”这个概念过于单薄，无法进行更多的系统化描述，所以本文中还是以商圈作为定义标准。

需要明晰的是“商圈”有很多层次，需要区别分析。

从理论上分析，商业服务所能够覆盖的地域就是所谓的“商圈”，但这里说的是一个概念范围，而非真的说这是一个“圈”。

商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。

例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。

而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。

二、商圈的种类（一）以距离和消费者消费份额划分通常在实操定位之中，我会将商圈按照距离模式进一步划分为三个层次：1、核心商圈核心商圈是指以某地理标志点为圆心，半径1.5公里到2公里之间，消费者步行在20分钟通勤的范围。

这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的核心顾客，其对项目的消费贡献能够达到80%以上。

实践中，为了增加项目的消费者，一些开发商会以综合体的模式进行修建，例如辅盖以写字楼、酒店、停车场、游乐场、住宅区等，以增加消费者密度。

当消费者密度越大、人员流动性越高，则消费成交机会越大，玖足以保障项目的高租金和增值空间。

商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：
1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。

核心商圈的客户占比一般在55%-70%。

2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。

3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。

除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。

一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。

以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。

商圈分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈三大类型。

商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。

无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。

次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。

本商圈内顾客较为分散。

边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。

商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

关于商圈的划分和图址的构成、画法的基本要素商圈信息的收集
1、网络（当地的BBS，或者当地的政务网站）
2、报纸
一、商圈的划分
1、按大小划分：
（1）、城市商圈（2）、县级商圈
2、按行业划分
（1）、综合性商圈：火车站、综合批发市场
（2）专业性商圈：步行街（县级市场的主街道）、商场
（3）性别类商圈：女人街、男装商场
三、画商圈的六要素
1、店址方向
2、店址名称（所在马路名称）
3、店址周边各经营店铺的名称
4、店址所在商圈的位置
5、店址目标消费群体人流走向（时间段：早上和晚上）
6、了解竞争对手的基本情况①面积大小②营业人数③营业额④货品情况⑤价格
7、居民区所在商圈的位置
四、代开业店铺的基本情况（视现场情况而论）
1、店铺的平面图、立体图、门头图片大小
2、面积
3、整体外观
4、门头大小
5、天花
6、地板
7、壁面
8、消防安全
9、供水情况。

连锁家具店八种地段选址分析连锁家具店是一种非常流行的零售业务模式，通过连锁的经营方式，可以快速扩大市场份额，并提供一致的产品和服务。

选址对于连锁家具店的成功非常重要，不同的地段选址可以影响店铺的客流量、销售额和盈利能力。

下面将对连锁家具店的八种地段选址进行分析。

1.商业中心区：商业中心区是城市中心的商业聚集地，拥有大量的人口流动和购物需求。

在商业中心区选址开设连锁家具店，可以吸引到更多的顾客。

但是商业中心区的租金较高，竞争也激烈，需要有强大的品牌影响力和差异化的产品来吸引消费者。

2.购物中心：购物中心是人们购物娱乐的主要场所，拥有大量的人流和车流量。

在购物中心选址可以借助购物中心的品牌影响力和客流量，提高连锁家具店的知名度和销售额。

但是购物中心的租金也相对较高，需要有足够的资金和盈利能力来支撑。

3.居民区：居民区是人们生活的地方，也是他们购买家具的主要场所。

在居民区选址可以方便顾客购买和运输家具，降低顾客的购买成本。

此外，居民区的租金相对较低，可以降低经营成本，提高盈利能力。

4.家居建材市场：家居建材市场是家具销售的重要渠道，拥有各类家具品牌和配套产品。

在家居建材市场选址可以借助市场的客流量和品牌影响力，提高连锁家具店的曝光度和销售额。

但是在家居建材市场的竞争也比较激烈，需要有独特的产品和优质的服务来吸引消费者。

5.外国人社区：外国人社区是外籍人士居住的地方，对于一些高档的家具品牌具有较高的购买力和消费需求。

在外国人社区选址可以针对外国人的需求定制产品和服务，提高销售额和盈利能力。

但是需要了解外国人的文化和消费习惯，提供符合他们需求的产品和服务。

6.大型住宅小区：大型住宅小区通常有较高的人口密度和购买力，为家具销售提供了较好的市场。

在大型住宅小区选址可以方便顾客购买和运输家具，降低购买成本。

此外，大型住宅小区通常有物业管理，可以提供安全和便利的环境，吸引顾客前来购买。

7.工业区：工业区通常有大量的劳动力和人口流动，为家具销售提供了潜在的市场。

品牌加盟店店址选择地域类型注意事项
品牌加盟店店址选择地域类型注意事项
有人说，做生意要借巧力，以达到“事半功倍”的效果。

而开店，也要开得巧，“开得妙，选择“旺地”为自己的投资借一份巧力是很重要的，我们甚至可以说，选对了开店的地段就成功了一半。

一般来说，每个城市都有五种基本的地域类型，即中心商业区、次级商业区、专门商品商业区、居民街坊区和近郊区，每种区域适合不同的.店铺。

车站区：火车站、地铁站、长途汽车站附近，旅客会选购容易携带的商品，加之人流量大，特别适于开食品、小商品等方面的商店。

商业区：商业区是顾客购物、逛街、体闲的理想场所，也是商店开设的最佳地点。

这些地段的特征是：商圈效益使得销售额相对较高;投资费用相对较大;竞争激烈。

此地段除了适宜大型综合商店之外，较适合有特色的专卖店。

办公区：该类地段上班族集中，顾客光顾商店的目的主要是采购生活用品、办公用品，谈生意、进餐等。

这种地段的经营特点是午间和晚间为营业高峰期，周末与节假日的生意清淡。

适合开餐馆及文化用品商店。

学校区：在学校附近开店，应针对学生的需要并为其提供所需要的服务，适合开些小的饮食店及书店、药店。

不过要注意的是，寒暑假期间是生意的淡季。

住宅区：家用消费品在此区域的需求量较大。

因此，为家庭生活提供服务的各种商店、服务公司受欢迎。

市郊区：由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。

这一地段的特征是：主要为流动顾客提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。

商圈选择办法一、商圈定义：从零售行业角度来看，商圈可以简视为商家的贸易区，是‚一家商店在这里招徕顾客的地理区域‛。

商圈按照规模可分为三个层次：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。

如图：核心商圈是顾客的最主要来源。

对于移动行业而言，核心商圈可分为综合商圈和专业商圈。

综合商圈是指周边存在经营业绩良好的零售百货，综合超市以及IT市场等。

专业商圈主要指通信市场以及手机经营相对集中的区域。

二、优势商圈内具体布点位置选择：在确定建店商圈里需要对候选布点进行综合评估,选择最适合建店的具体位置。

1、人流量要多车站周边、大学周边、市区中心街道是人流量较多的地方。

人流量多，大型折扣店和百货、各种便利设施当然就会多，这样的协同效应会更加激活商圈潜力。

在这种商圈里，任何地段上的任何行业经营都会非常好，但问题是得考虑保证金和转让金等成本支出。

在这里需要考虑的是，与其选择前途不明的居住商圈地点，不如选择位于车站周边、大学周边、市区中心的地点。

2、要有很好的接近性（易于接触）店铺要位于人们容易找得到，而且很方便到达的地方，这就是‚接近性‛。

除了特殊情况，人们通常更愿意选择易于接近的店铺，构成店铺接近性的因素有很多，如：第一，附近是否有公交站点或地铁站，是否有人行道，店铺的出入口大小及是否醒目，是否有阶梯和停车设施，交通是否复杂，这些因素都对接近性产生影响。

第二，商圈内的剧院或者大型书店等便利设施也对网点产生重要影响。

3、小型低层办公楼比大型高层办公楼更适合通常人们都会认为，大型建筑密集的地方会比小型建筑密集的地方生意兴隆。

其实不然。

随着5天工作日的实行，除了中午时间，大型办公楼密集区域的人们都如潮水般流失，大多店铺都是处于虽营业但休业的状态。

小型办公楼密集区大部分位于车站周边，其交通网状况非常好。

4、须具备各种便利设施选址的好坏最终取决于顾客的判断。

顾客是否经常光顾是衡量好店铺的标准。

因为不论谁，当然都愿意光顾好找、方便到达的店面。

店铺选址中常见的商圈分类找店铺不可盲目，店铺位置的好坏多少决定你生存的基本条件。

而我们通常的选址先从商圈下手，确定了商圈性质以后，就可以基本判定适应的餐饮品类和具体面对的消费人群。

甚至细致的人流情况都可以一探究竟。

城市商圈大致可分为以下几种：1、流量商圈：机场车站等，客流量节奏快，候车时比较无聊，人流心态一般较急躁。

适合快节奏消费品，同样在此类商圈类适合的餐饮类型也多为快餐小吃简餐类。

2、社区商圈：社区商圈又可分为以下几类：医院：对食物的要求比较高，考虑营养均衡等，而且早上空腹的比较多，客流会比较集中。

适合水果店、流食店、营养值较高的餐饮品类。

麻辣烫等快餐消费显然并不适合。

写字楼：需要具体看是几线城市的写字楼，可能一般意思上觉着写字楼里都是上班的白领，购买力比较强，其实并不是，有些二三线城市的写字楼购买力其实并不强，他们会把主餐放在晚上，中午随便买一点解决就好，任然保持工作的状态，很难放松心情去享受美食。

其包容性会比较大，各种需求不尽相同。

适合出餐较快，均价较低的餐饮品类。

学校：小学没有直接购买力，中学购买力会比较局限，大学购买力相对较高，而且学生都有共通信就是非理性消费。

根据不同品类选址，对于餐饮而言，大学城是个好去处，但是每年的寒暑假会白白损失三个月左右的营业额度。

居民区：老居民区居住人年龄都较大，年轻人多以外来务工的人较多。

而新居民区上班的年轻人则较多。

不一而论，具体情况需要实地考察。

3、复合商圈：以上两种或者两种以上混合，一般属于城市的核心商圈。

此类商圈适应性较强，各种品类的店铺都可以依次为依托而生活的很好，但是此类商圈也有个弊端就是拿店成本太高，前期投入太高，承担风险较大。

且竞争相对较大，多以品牌餐饮为主。

4、店中店商圈：美食广场档口、大型商场、批发市场、家具城等等。

多以小店铺形式呈现，或者是档口类店铺，就餐人相对比较复杂，适应客单价较低，价低量大实惠型的餐饮品类。

根据以上分类，在选择店铺的时候就要考虑你所在商圈是否符合你的实际店铺需求。

商圈是商业企业的经营活动空间和顾客的消费行为空间直接或间接重叠出的一个动态空间范围。

不同的商圈，其功能定位、辐射范围等有所不同商店选址是影响企业经济效益的重要因素，也是企业制定经营目标和经营战略的重要依据。

对各个类型商圈的区位、功能等特征、影响因素和层次体系作深人的分析，有利于商业管理部门的规划和商业企业的选址和功能定位。

一、商圈的类型根据商圈的功能定位、规模体量、服务对象、辐射范围等因素的不同，大致可以将城市的零售商圈分为都市型商圈、区域型商圈、社区型商圈和特色商圈四个类型。

1、都市型商圈。

一般是指商业高度集聚、经营服务功能完善，辐射范围超广域型的商业中心，是最高等级的城市商业“中心地”。

都市型商圈辐射能力强，商业业态、业种丰富多样，在城市经济和社会中具有重要地位，是城市最为繁华的、最具活力的商业街区，服务范围和影响面一般涵盖整个城市和周边地区，甚至国内外更大的范围，一般都市型商圈的购买力有50% (以上来自该区域以外的地区。

都市型商圈的一般特征2、区域型商圈。

一般是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，辐射范围较广的地区商业中心，一般分布在各区通达性较好的地段，主要满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。

随着商圈的不断发展和整个城市功能的调整，某些区位条件好，交通便利的区域型商圈将发展提升为都市型商圈；反之，有些区域型商圈也可能因交通、商务、旅游、居民以及经营的变化在竞争中衰退为社区型商圈。

区域型商圈的一般特征3、 社区型商圈。

一般是指商业一定程度集聚， 主要配置居民日常生活必需的商业和生活服务业的商业集聚区， 是比区域型商圈低一个等级的商业中心地， 是最基本的商圈。

通常认为， 城市商圈规划发展距都市型商圈、区域型商圈1-2公里以外的居住区应有一个相应规模的社区型商圈， 同其他商圈实现联动、错位发展。

社区型商圈的一般特征4、 特色商圈。

一般在城市中心区， 具有浓厚文化氛围、城市风情特色， 能够增强人气， 吸引市外、海外游客和本市消费者的商业休闲功能集聚区。