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借力数字化打通住宅专项维修资金堵点
商磊
摘要：住宅专项维修资金是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而缴纳的款项，但使
用比例与效率低下时常遭到诟病，甚至被调侃为最不透明的资金之一。随着《民法典》的实施和数字化技术
的发展，利用数字化技术提升住宅专项维修资金的管理水平，成为管理部门一个新的课题。
关键词：数字化；住宅专项维修资金；管理水平
中图分类号：F287.8 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-(2021) 03-0059-61 收稿日期：2021-02-07
作者简介：商磊，山东省寿光市房产服务中心。
59物业管理CHINA REAL ESTATE
1《民法典》对住宅专项维修资金规定的
变化
一是要定期公布使用情况。《民法典》第281 条规定，建筑物及其附属设施维修资金的筹集、
使用情况应当定期公布。公布住宅专项维修资金
使用情况成为管理部门的法定义务，这是《民法
典》生效后新的规定，管理部门应该积极应对，
完善公布制度，制订公布流程。目前，由于相关
具体细则尚未出台，对外公布的范围如何界定亟
需明确。
二是使用要求降低。《民法典》第278条规 定，业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的
维修资金”等其他事项时，应当有“双三分之二
以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双
过半"业主同意。这意味着在此条规定的情形下，
业主共同表决通过一般事项的最低门槛，是全体
业主的三分之一以上同意即可。较原《物权法》
第76条规定的“双过半”同意，使用的要求标准 明显降低。
三是更注重大多数人利益。《民法典》第278 条规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面
积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之
二以上的业主参与表决”。即，业主大会会议召
开或者议事启动需要“双三分之二以上”业主参
住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
山东省住宅专项维修资金管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 省住房和城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
尚未结束房改的单位，其住宅专项维修资金管理工作由所在地的财政部门或者物业主管部门负责；已结束房改的单位及商品住宅的住宅专项维修资金管理工作，统一由当地物业主管部门负责。
县级以上地方人民政府物业主管部门下设的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），具体负责管理商品住宅、已出售公有住房的住宅专项维修资金，保证资金安全、使用便利。
第二章 交存
第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
上海商品住宅维修基金管理规定的应用解释试行
This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012. 关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释（试行）
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第二十八条规定，现就《办法》有关条文的应用问题解释如下：
一、第三条管理部门
市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区。县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立。归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作。业务指导和培训。
二、第四条维修基金的设立
本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月l日起纳人内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。
三、第五条维修基金专户的开立
本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。 区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本。
区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册。
区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。
四、第六条首期维修基金的交纳标准
本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
