业主在物业服务纠纷中的抗辩权

2019年03月（下）法制博览法律经纬物业服务合同履行中业主抗辩权的行使王夏梅海南师范大学，海南海口571127摘要：随着中国房地产业的进一步发展，业主和房地产服务公司越来越意识到自己的权利。

作为业主与房地产服务公司之间的联系，房地产服务合同是独立的公民合同。

观察房地产服务合同履行的权利具有特殊性，体现在房地产服务的不可预测性和连续性。

但是，最高人民法院的司法解释和相关法律法规只规定了在中国履行房地产服务合同时行使和限制辩护权和某些问题的某些方面，关于物业服务纠纷则没有具体的指示。

所有者行使辩护权的方式主要体现在所有者对物业服务企业首次履行合同义务，财产继承人对所欠财产的辩护，所有人对以前的物业服务合同的辩护等方面。

关键词：物业合同；法律效力；合同义务；限制中图分类号：D923．6文献标识码：A 文章编号：2095－4379－（2019）09－0246－01作者简介：王夏梅（1995－），女，汉族，海南三亚人，海南师范大学，法学本科生，研究方向：法学。

一、业主抗辩权在物业服务合同履行中的现状虽然“解释”第5条规定了所有人行使辩护权的权利，但是，该规则存在某些缺陷，主要是体现为以下几点：1．行使辩护权的目的仅仅是主张权利，没有其他行动。

本条规定，行使辩护权的所有人的行为仅限于违反规定的物业服务企业的行为，并且未能履行合同，或者向物业服务企业提供相应的服务，或者没有提供服务，这无疑是对所有者的辩护权产生了限制。

这种限制不仅不会给业主带来好处，也会损害业主的权利。

换句话说，如果房地产服务公司不提供符合标准的服务，业主的辩护权就找不到法律依据，也无助于保护业主的利益。

2．行使辩护权的所有者人数。

在这一规定中，不清楚所有者是否行使辩护权。

3．拒绝支付物业费的数量。

当所有者行使辩护权时，拒绝的财产费是否全部被拒绝或仅拒绝支付部分费用。

如果全部拒绝，是否会影响物业服务企业的运作，如果是拒绝的一部分，该如何确定？这些未在木条中指定。

物业服务纠纷中业主拒付物业费“五抗辩”特点首先，抗议是业主拒付物业费的第一个特点。

在物业服务存在问题或者不满意的情况下，业主会通过书面或者口头的方式向物业公司提出抗议，认为物业服务存在缺陷或者不符合合同协议。

这种抗议旨在表达业主对物业服务质量的不满，并希望物业公司能够解决问题或者提供合理的解释。

其次，抗拒是业主拒付物业费的第二个特点。

当物业公司无法解决业主提出的问题，或者无法提供满意的解释时，一些业主会选择抗拒支付物业费用，作为对物业公司的不合作态度和抗议行为。

这种抗拒行为常常会带来一系列的后果，例如物业公司可能会采取法律手段或者通过断水断电等方式来强制收取物业费。

第三，抗辩是业主拒付物业费的又一个特点。

一些业主可能会对物业公司进行反诉，主张物业公司存在违约行为，导致业主无法按时支付物业费用。

他们认为物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，无法履行合同上的责任，因此拒绝支付费用。

这种抗辩常常需要通过法律途径来解决，双方需要提供相关证据来支持自己的主张。

第四，抗诉是业主拒付物业费的另一个特点。

一些业主可能会将物业公司告上法庭，寻求法律解决纠纷的方式。

他们通过诉讼的方式来争取自己的权益，认为物业公司的行为违反了相关法律法规或者合同协议，希望通过法律程序来保护自己的利益。

总之，业主拒付物业服务费的“五抗辩”特点表明了业主对于物业服务的不满和不信任。

这些特点需要物业公司和相关部门进行积极的沟通和协商，寻找解决问题的最佳方式，以提高物业服务的满意度和业主的认可度。

同时，相关法律法规的规范和执行也是解决物业纠纷的关键，需要保障业主的合法权益并维护社区的和谐稳定。

案例:物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权案例：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权某小区物业服务管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐，部分业主拒交物业服务费。

业主们向电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。

业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。

”该小区物业服务公司向仲裁委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。

笔者颜宇丹律师受业主们的委托代理了这一合并审理的仲裁系列案。

本律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。

涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》（深建物管[2011]45号）颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。

根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。

一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。

一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。

物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。

结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

笔者颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

物业先履行抗辩权例子1. 概述物业先履行抗辩权是指当业主未履行自己的合同义务时，物业可以以业主违约为由，拒绝履行自己的合同义务。

这是物业管理中常见的一种权利，旨在维护双方利益平衡和合同平等原则。

下面将通过一些具体例子来深入探讨物业先履行抗辩权的适用情况和作用。

2. 物业先履行抗辩权例子2.1 未支付物业费在一个住宅小区的物业管理合同中，业主有义务按时足额支付物业费。

然而，某个业主却拖欠了多个月的物业费。

物业方根据合同约定，可以行使物业先履行抗辩权，即暂停该业主的服务，不再提供物业管理服务，直到业主履行支付物业费的义务。

2.2 非法改变建筑结构在一个商业办公楼的物业管理合同中，业主有义务遵守相关法律法规，不得私自改变建筑物的结构和功能。

然而，有一家企业将自己的办公室进行非法装修，改变了原有的建筑结构，导致整栋楼的结构安全性受到威胁。

为了保障其他租户的安全利益，物业方可以行使物业先履行抗辩权，要求该企业停止使用，并进行恢复原状的整改。

2.3 违反居住秩序在一个居民小区的物业管理合同中，业主有义务遵守社区的居住秩序规定，不得扰民、乱丢垃圾等。

但是，有一位业主常常在深夜大声喧哗，且经常将垃圾随意丢弃在公共区域，严重影响了其他业主的居住环境。

为了维护小区的居住秩序和其他业主的权益，物业方可以行使物业先履行抗辩权，采取相应的措施，例如对该业主进行警告、罚款等。

2.4 违约装修合同某个住宅小区的一位业主与物业签订了装修合同，约定了装修工程的范围、进度和质量要求。

然而，在装修过程中，该业主违约，未按照合同的约定完成装修工程，造成工程停工和其他住户的工程无法进行。

在这种情况下，物业方可以行使物业先履行抗辩权，要求该业主履行合同义务，并进行违约责任的承担。

3. 物业先履行抗辩权的作用物业先履行抗辩权作为一种权利，可以有效地维护合同的平等原则，保护物业的利益，同时也促使业主履行自己的合同义务。

它对于维护良好的物业管理秩序，提高小区居民的居住环境，维护住户的合法权益具有重要作用。

论物业服务合同履行中的抗辩权作者：杨洪梅来源：《职工法律天地·下半月》2018年第06期摘要：近年来，物业服务合同纠纷导致的城市住宅小区物业管理矛盾激增，物业服务合同标的物为物业服务，而物业服务本身具有无性、非储存性以及评价的主观性，使得合同双方抗辩权的内容存在多元性、分散性，不利于当事人利益的表达，无助于物业服务行业的发展。

我国《物权法》《物业管理条例》等法律规范也没有对物业服务合同履行中抗辩权的类型和行使作出具体的规定。

因此，明确物业服务合同中的抗辩主体，抗辩权的性质类型以及规范抗辩权的具体内容和行使，将有助于物业服务合同的有名化、规范化并能够充分保护合同双方当事人的合法权益。

关键词：物业服务合同抗辩权；抗辩权类型；抗辩权内容一、物业服务合同中抗辩权的行使主体通常认为，在物业服务合同中，行使抗辩权的主体有两大类：一是单个业主，也是物业服务合同的服务对象。

当纠纷涉及单个业主的利益时，单个业主可以行使抗辩权。

比如小区照明设施毁坏致使某业主下楼时踩空摔伤，此时单个业主完全可以成为抗辩权行使的主体，请求物业服务企业承担未提供合理服务导致的业主损失。

虽然在物业服务合同中，单个业主不是合同的主体，但是由于全体业主范围较广、不易及时保护单个业主权利的特殊性，司法审判中并不否认单个业主行使抗辩权的合法性。

二是业主大会或者业主委员会。

当抗辩内容涉及小区公共利益，比如小区的绿化服务、卫生打扫、供暖供电等情况时，此时由业主大会或者业主委员会行使抗辩权更能保护全体业主的利益。

可见抗辩权的主体在诉讼中遵循了便利诉讼的原则。

二、物业服务合同中抗辩权类型之我见抗辩权主要分为诉讼时效经过的永久抗辩权、履行抗辩权以及保证合同中保证人的先诉抗辩权，本文主要就作为暂时抗辩的履行抗辩权进行分析。

笔者认为，在先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权三种类型中，从物业服务合同的继续性特征以及合同双方抗辩权行使的先后状态来看，物业服务合同履行中的抗辩权应属于同时履行抗辩权。

基本案情我是某小区的业主，我们小区自业主入住时起，就发现物业服务公司没有按照合同的约定履行物业管理与服务。

小区卫生环境差，垃圾随处乱放，仅有的10几平方米的绿地也被业主随意破坏，因此我和部分业主一直拒绝支付物业服务费。

现在物业服务公司也不进行管理维护，物业服务公司已经到法院起诉我和部分业主，要求我们支付物业服务费。

我该如何行使抗辩权？律师分析：根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，结合你的咨询问题，答复如下：一、由于物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。

二、如果物业服务费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业服务企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权。

三、物业服务公司没有按照物业服务合同的约定，提供管理、服务，业主可以相应减少部分物业服务费。

原因分析《物业管理条例》第7条规定，按时交纳物业服务费用是业主必须履行的义务。

第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

也就是说，物业服务合同是民事合同的一种。

作为物业服务企业应按照合同的约定，提供建筑物及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主应按照合同的约定支付物业服务费用，双方的权利义务是对等的。

在物业管理服务企业未能按照物业服务合同履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合合同约定时，业主此时可以要求物业服务企业按照合同约定履行其应尽的义务，就咨询中提到的小区内垃圾乱放、绿地没有及时维护问题，业主可以要求物业公司对小区垃圾进行合理的处理、对绿地进行及时的维护管理，否则业主可以行使抗辩权，拒绝支付物业服务费。

如果物业服务费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权。

业主针对这种情况除了行使抗辩权外，还可以在掌握物业服务公司没有按照物业服务合同履行义务的充分证据后，追究物业管理服务公司的违约责任。

物业先履行抗辩权例子物业先履行抗辩权是指房屋所有权人在房屋物业管理合同生效前，因物业服务承包人未履行其义务所致产生的房屋维修费用、公用事业费用、水电费用等费用的纠纷中，物业服务承包人可以向房屋所有权人主张先履行抗辩权的权利。

这项权利在日常生活中比较常见，在以下例子中更为明显。

比如，某小区物业管理合同尚未到期，但是由于管理不善，物业服务承包人没有按时维修小区的基础设施、固定资产设备，导致小区业主出现各种安全隐患，例如楼梯扶手、水管漏水、墙面漆皮脱落等问题。

为了解决这些问题，业主们都自行找了专业人士进行了修缮，费用共计10万元。

后来，物业公司要求业主支付物业费用，其中包括管理费、维修费等，其中包括了业主们自行修缮的费用。

此时，业主据理力争，认为物业服务承包人没有履行其应遵守的义务，按照《物权法》第二百七十条规定提出了物业先履行抗辩权。

法院在审理时可以支持业主的抗辩请求，判决物业公司先履行其应承担的维修费用，业主再支付其应承担的物业管理费用。

再比如，某小区的业主因为想要改造物业共用区域，就自己找门店整改，对小区共用区域进行改造。

由于改造涉及了一些细节问题和整合方案的问题，最后的结果出现了不尽如人意的完工情况。

物业服务承包人既没有参与设计也没有同意业主开展改造活动，业主因此反感物业公司，并决定不支付物业管理费、维修费等费用。

此时，物业服务承包人主张按照合同的约定主张收取管理费、维修费等费用。

业主发现这些费用中包括了业主们对物业共用区域进行改造的费用，就依照《物权法》第二百七十条规定主张物业先履行抗辩权。

法院可以支持业主的抗辩请求，判决物业公司先履行其应承担的固定资产设备维修费用、基础设施建设费用等，业主再支付其应承担的物业管理费用。

因此，在物业服务合同纠纷中，物业公司的先履行权可以发挥一定的作用，使其可以针对物业服务承包人的不当行为采取措施，维护房屋所有权人的合法权益。

当然，为了降低纠纷可能性，还是建议物业公司要及时履行其合同义务，提供优质服务，避免与业主之间的纷争。

业主拒交物业管理费的七大抗辩理由及应对措施
（1）物业服务质量不满意：
应对措施：1.了解业主抱怨的原因，及时解决问题；2.要求物业服务
提供方加强管理服务，并提供比现有服务更好的服务；3.积极与业主沟通，明确服务内容和服务要求，规范服务过程，以确保服务质量。

（2）物管费过高：
应对措施：1.改进收费标准，根据楼房的建筑特点、物业管理费的用
途等因素合理确定费用；2.把握经济效益，有效控制物业管理费的增长，
合理使用和分配费用；3.摒弃一切损害协议双方利益的措施。

（3）条款不透明：
应对措施：1.物业管理公司应向业主履行义务，准确明确当事双方权
利义务关系，并为业主提供完善的合同内容；2.物业公司应根据业主物业
管理的实际需求，调整物业管理服务方案；3.双方应当根据《物业管理法》和《物业管理合同法》等相关法律规定，认真履行合同义务。

（4）物业管理费收费不规范：
应对措施：1.物业服务提供方应针对不同楼宇，根据其所处位置、楼
宇年龄、楼宇类型、使用性质等因素综合评估，合理定价。

物业先履行抗辩权例子物业先履行抗辩权是指当出租人或房屋所有人要求物业服务提供方先行履行合同义务时，物业服务提供方可以以债权人身份主张自己的债权，并对债务人提起抗辩。

以下是一些相关参考内容，帮助读者理解物业先履行抗辩权的具体例子。

例一：小区绿化问题小区业主委员会与物业服务提供方签订合同时约定，物业服务提供方负责小区内的绿化养护工作。

然而，物业服务提供方在一段时间内未有效履行绿化养护义务，导致小区绿化环境明显恶化。

出租人为此要求物业服务提供方先行履行绿化养护义务，并承担相应的费用。

物业服务提供方可以主张物业先履行抗辩权，并指出出租人应当先行履行付款义务，以解决当前的债务纠纷。

例二：物业设施维修问题租赁合同中明确约定，物业服务提供方应负责对房屋内的设施进行维护和维修。

然而，在租户入住后，物业服务提供方长期无视设施维修问题，导致租户的正常使用受到严重影响。

房屋所有人要求物业服务提供方先行履行维修义务，并承担相应的费用。

此时，物业服务提供方可以主张物业先履行抗辩权，并要求房屋所有人先履行付款义务，以解决当前的债务纠纷。

例三：物业费用纳税问题根据合同约定，物业服务提供方有权向出租人或房屋所有人收取物业管理费用。

然而，出租人或房屋所有人认为物业服务提供方未按照法律规定正确纳税或存在税款优惠没有传递给租户的问题，要求物业服务提供方先行履行纳税义务，并提供相应的税务证明。

在这种情况下，物业服务提供方可以主张物业先履行抗辩权，并要求出租人或房屋所有人先行履行缴费义务，并提供支付凭证，以解决当前的债务纠纷。

综上所述，物业先履行抗辩权在涉及物业服务提供方的债务纠纷中起到了重要的作用，可以保护物业服务提供方的合法权益。

当出租人或房屋所有人要求物业服务提供方先行履行合同义务时，物业服务提供方可以以债权人身份主张自己的债权，并对债务人提起抗辩。

物业先履行抗辩权的具体例子可以包括小区绿化问题、物业设施维修问题以及物业费用纳税问题等。

业主拒交物业费这六种情况法官都不允许近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。

但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。

那末在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢?本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：1、业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩前期物业服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。

合同的签订主体并非业主主要是因为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由建设单位代为行使。

虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同的签订主体，但是该合同的内容却是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的约束。

这主要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖协议之中，建设单位所享有的物业服务之债权发生转移，业主取得了这一债权，于是享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同中的义务，所以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。

故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力可以追及业主，所以业主的并非合同当事人不能成为抗辩理由。

2、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称物业服务纠纷司法解释)第 6 条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。

若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成为了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。