解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（《会计准则》《国税函[2008]875号》文件，已经确定了销售货物收入实现的条件，这里强调开发产品完工条件目的是什么？是否意味着只要开发产品完工，不管会计上是否结转收入，也不管是否符合国税函[2008]875号文件的规定，在计算企业所得税时都要按照实际结转收入、成本？）总局所得税司二处，何处长回答：只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（这里的发票指的是什么，包括企业开出的加盖本企业公章的其他票据吗？代收费用在什么时点确认为收入，成本如何计算？）总局所得税司二处，何处长回答：包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。

解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。

国税发[2009]31号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。

为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。

国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。

看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。

关注1.适用范围国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。

这里的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。

对外商投资企业而言，国税发[2009]31号文件对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。

我们中税网的客户群中有不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文件的释义和解读。

任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。

房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

关注2.开发产品完工条件国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二)开发产品已开始投入使用；(三)开发产品已取得了初始产权证明。

沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。

不过国税发[2009]31号文件第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。

如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。

国税发[2009]31号文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

解读二从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。

我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。

直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。

非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。

通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。

一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。

由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。

举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。

国税发[2009]31号解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》日前，国家税务总局出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）（以下简称新文件），该文件是在原国税发[2006]31号文件（以下简称原文件）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。

在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。

新文件首次在以下几方面进行了明确：一、适用企业的类型新文件适用于各种类型的企业，即从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。

但是从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前未销售的已完工开发产品，在以后年度取得的收入，仍按国税发[2001]142号文件的内容执行。

2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件的相关政策执行。

二、计税成本的核算1、计税成本对象的确定原则。

新文件规定成本对象可以按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则来确定。

以上原则要求企业在开工之前合理确定并报主管税务机关备案，并且一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

2、开发产品计税成本支出的内容，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。

开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致。

3、计税成本核算的一般程序，归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中，在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配，对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。

解读国税发[2009]31号文作者：罗远辉 2009年08月08日 10:05从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。

我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。

直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。

非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。

通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。

一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。

由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。

举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。

解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

解读：国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》张国林第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

〖解读〗本条表明立法基础。

本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括很多程序性问题。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

〖解读〗适用范围：“从事”二字说明主营或兼营均适用，只要营业执照经营范围中有此内容；同时，对内资、外资均有效。

（2008年1月1日以前，内资企业执行原31号文件，而外资企业则执行国税发[2001]142号文件。

）第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

〖解读〗1、土地开发是指一级开发，即房地产企业受政府委托，把毛地开发为净地，土地使用权不移交，开发取得的收入属工程劳务（建筑业）收入；房地产开发是土地的二级开发，开发程度必须达到25%以上才允许转让。

2、本条有关开发产品是否完工的法定要点。

有以下作用1）区别“在建”与“完工”，是界定预售和销售的前提，即是确认销售收入的拐点。

2）也是对开发产品达到预定可销售状态具体界定条件：可以出售，应停止利息资本化3）完工条件采用了孰先的原则，满足一个条件即成立：已报备案、投入使用、初始产权证。

4）“开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用”（国税函[2009]342）3、本条对土地开发的完工条件没有进一步明确，应参考建筑业有关规定执行。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。

三、通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。

第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

解读国税发[2009]31号房地产企业的企业所得税税务处理明确今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。

近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。

为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。

国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。

看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

解读国税发[2009]31号文件为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。

关注一、适用范围国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。

这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。

对外商投资企业而言，国税发[2009]31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。

我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。

任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。

房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

关注二、开发产品完工条件国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。

不过国税发[2009]31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。

如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。

国税发[2009]31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

国税发[2009]31号：未完工房产不在当年度汇算清缴2009-05-06 14:05 来源：王俊学我要纠错| 打印| 大| 中| 小日前，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），用以规范从事房地产开发经营业务纳税人的纳税行为。

不少房地产开发企业对于未完工开发产品应不应该汇算清缴的问题不太清楚，笔者归纳总结如下。

未完工开发产品不进行汇算清缴国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。

同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。

由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。

企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。

而未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

举例说明，A房地产开发公司截至2008年12月31日账面共有2780万元的未完工开发产品预售收入，虽然在各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额，但在2008年度汇算清缴时，预售收入2780万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

国税发〔2009〕31号文”的主要变化字体: 小中大 | 打印发表于: 2009-9-10 15:01 作者:qgf163 来源: 房地产会计网解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。

这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。

笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。

变化1 总体框架更加清晰明了该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。

现将该办法的基本框架简述如下：第一章总则共4条本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。

第二章收入的税务处理共6条本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。

第三章成本费用扣除的税务处理共14条本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。

第四章计税成本的核算共11条本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。

第五章特定事项的税务处理共2条本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。

第六章附则共2条本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称新31号文)，从2008年1月1日起执行。

此文的出台是自新企业所得税法实施以来，对房地产开发企业如何进行税务处理，终于给出了一个明确的说法。

它不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。

笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读其主要变化和应关注事项.一、八大变化：（1）总体框架更加清晰明了新31号文是在原国税发[2006］31号文件(以下简称原31号文）的基础上，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。

在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。

全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条,每一章的内容明确，每一条的表述清晰。

相对原来的“国税发〔2006〕31"号文以及“国税发［2001]142号文”没有章节结构，只有条款之分而言，总体框架清晰明了，思路明晰。

(2）计税毛利率降低，调整了预缴方法,大大降低房企资金压力和预征税负：新31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发［2006］31号规定相比，将一般开发项目计税毛利率每档分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外)尤其值得关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同.国税函[2008]299号规定:企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发［2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。

一、未完工开发产品取得的收入国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。

第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

收入会计准则的规定销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

比较会计与税法关于收入确认条件，会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发【2009】31只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

所以企业的预售房收入会计记入预收帐款，不确认收入，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。

也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。

在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。

预收账款属于税法的收入需要注意以下几个问题：1、不是一次性确认全部收入，还要看确认收入的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收入。

2、预收账款属于税法的收入，有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比如何申报纳税?收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。

3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。