港铁TOD开发分析

香港tod案例
香港TOD案例
TOD（Transit Oriented Development）是指以交通为导向的城市发展模式。

这种模式在全球范围内越来越受到关注，因为它有助于缓解城市交通压力和减少环境污染。

香港是
一个高度城市化的地区，TOD的应用具有重要意义。

以九龙站为例，在未来十几年里，地铁站周围的区域将被重新规划为公共空间、商业
和住宅区。

这种综合发展将使得居民可以步行或乘坐公共交通工具前往商业区和文化设施，这样一来就可以减少交通拥堵和空气污染。

另一个例子是大坑山地铁站。

地铁站周围的区域正在进行TOD，目的是将周边的空地
开发成商业、住宅和公共空间。

果园道一带已成为城市农业的典范，这提醒我们在城市发
展中要注重生态环境的保护。

此外，该地区还规划了自行车道和步行街，为骑行爱好者和
游客提供更多选择。

再一个例子是西铁线的尖东站和旺角东站。

周边的空地已经被开发成了住宅、文化和
商业区。

该项目还专门规划了包括人行天桥、儿童游乐区和自行车道在内的公共空间。

总的来说，TOD在香港得到了广泛的应用，有望成为未来城市发展的重要趋势。

它将
使得居民生活更加便利，同时减少城市拥堵和空气污染。

这样一来，香港将变得更加宜居
和可持续发展。

May 2014从港铁的个案去解读TOD 与R+P:香港机场快线/東涌线Case Study of MTR’S TOD and R+P model:Hong Kong Airport Express/Tung Chung Line梁秉坚房地产总经理-珠三角区域2014年6月18日西铁观塘线将军澳线迪斯尼线落马洲支线港岛线深圳市东涌线机场快线轻铁东铁马鞍山铁路荃湾线80年代90年代2000年后1970年前香港现有铁路网络1. 香港机场快线/东涌线香港机场快线TOD主导的轨道规划青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD延伸区域性枢纽注入动力至老城区415,900 平方米109万平方米667,652平方米291,870平方米1,028,910平方米59,460平方米82,75063,500平方米46,17056,000平方米机场/东涌线沿线物业发展概况2. TOD-公共交通为导向的规划Transit-Oriented-DevelopmentTOD (Transit-Oriented Development)•公共交通为导向的规划引导片区开发•提升土地利用效率及价值•提升公交使用率/降低小汽车使用率青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD延伸区域性枢纽注入动力至老城区3.机场快线/東涌线的TOD规划理念香港站Î把中环CBD扩展到新填海区香港站成功地把CBD扩展到新填海区,建成“国际金融中心IFC”香港站选址90年代初中环海旁西九龙海旁(1989)开发完成（2010）九龙站Î香港CBD的延伸–新的金融文化中心九龙站选址九龙站-新的金融文化中心香港地标: 维多利亚海港门廊香港站国际金融中心¾九龙站项目将西九龙变身为香港的新金融中心1980年代奥运站：在旺角/大角咀旧城区注入新动力，区位的可持续发展• 从老旧住宅区变成新型商住混合区, 辙底改变老旧区域形象。

• 四个地段，由行人天桥相连。

24SPECIAL专题□ 文/黄溢能港铁的发展策略：由地下融入地上社区香港铁路有限公司（简称“港铁”）在扩展铁路网的同时，发展了不少地产项目，当中内地投资者较为认识的可能是日出康城及奥运站项目。

日出康城和奥运站日出康城位于香港新界将军澳，港铁康城站及将军澳车厂上盖，是一个包括住宅、商场、公园的铁路上盖发展计划。

地盘总面积32.68公顷，总发展面积1,652,800平方米；规划中住宅面积最多1,612,800平方米，商场面积40,000至50,000平方米，绿化及休憩面积为55,000平方米。

整个发展计划预计于2019年全部完成，届时将建有50幢楼高46至59层的楼宇，提供21,500个住宅单位，可供58,000名居民居住；另建有1■ 港铁旺角站D1出口。

香港以城市轨道交通发展为导向的规划方式，在带来全新的物业形态的同时，也对物业服务产生了新的需求。

通过这种方式，交通导向规划得以重塑城市社区的形态，并改变人们的生活方式。

MODERN PROPERTY MANAGEMENT · NEW PROPRIETOR2010.07现代物业・新业主个大型商场、1个小型商场、文娱康乐设施、教育机构、幼儿院、小区会堂及公共运输交汇处。

以住宅数量计算将会成为香港最大的屋苑。

奥运站位于香港九龙大角咀西部新填海区的边缘，原址是前大角咀码头。

奥运站启用初期，因该站周边上盖物业大部分未入伙，因此使用量稀少。

直至启用数年后，随着周边上盖物业陆续入伙，人流才不断上升。

主要大厦及购物中心有：奥海城、维港湾、柏景湾、帝柏海湾、君汇港、凯帆轩、富荣花园、汇丰中心、中银中心。

日出康城及奥运站均为港铁的交通导向规划（TOD ，TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT）之项目，本文试就港铁的TOD发展模式作出分析。

交通导向规划的特色TOD的基本概念是把一个大的住宅区或商业区建基于交通枢纽之上，增加公共交通的使用量，降低私家车的出行及对泊车位的需要。

铁路TOD发展现状历史回顾铁路TOD（Transit-Oriented Development，铁路沿线区域开发）是一种城市规划和土地利用模式，旨在将铁路交通系统与城市发展相结合，以提高交通效率、改善居民生活质量和保护环境。

根据国际经验，TOD模式已经在许多发达国家得到成功应用，并取得了较好的效果。

中国自20世纪90年代开始尝试引入TOD模式，并在近年来取得了一定的发展。

T0D的意义TOD模式的引入对于中国铁路系统的发展具有重要意义。

首先，TOD模式可以提高铁路交通的吸引力和竞争力，使其成为城市交通体系的重要组成部分。

其次，TOD模式可以促进城市发展和土地资源的合理利用，提高土地财政收入，增加城市税收。

此外，TOD模式还可以改善居民的出行条件，减少城市交通拥堵和空气污染。

国内TOD发展现状城市选择目前，中国的TOD试点城市主要集中在一线和部分二线城市，如北京、上海、广州、深圳等。

这些城市具有较发达的铁路交通系统、较高的人口密度和较大的土地压力，是引入TOD模式的理想选择。

TOD示范项目针对TOD模式的推广和示范，中国在一些城市已经建立了一些TOD示范项目。

例如，北京的地铁13号线沿线设立了几个TOD示范区，以推动公共交通与城市规划的有机结合。

上海的轨道交通金融中心站周边也建设了TOD示范区，以促进金融业与城市交通的互动发展。

TOD发展的面临的挑战尽管中国的TOD发展取得了一定的成绩，但仍然面临着一些挑战。

首先，城市规划和土地管理体制需要进一步完善，以打破各部门之间的壁垒和利益分割，推动TOD的整体设计和实施。

其次，缺乏一套完整的TOD技术和标准体系，使得TOD的实施过程中存在一定的不确定性和风险。

另外，由于大多数TOD项目需要涉及多方合作，如铁路公司、地方政府、开发商等，协调难度较大，需要建立更有效的合作机制。

TOD的未来展望随着中国城市化进程的加快和国家对于可持续发展的需求增加，TOD模式在中国的发展前景十分广阔。

栏目主持：江苏省城市交通规划研究中心江苏省城市规划设计研究院江苏省城市交通规划研究中心王进坤江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu香港地铁TOD 开发模式的启示香港地铁（MTR ）于1979年起开始逐段投入运营，至2007年与九铁的车务运作合并后，正式形成全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTRCorporation Limited ）负责运营。

香港地铁作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD （Transit-Oriented Development ，公交导向型开发）开发的典范，值得快速城市化进程中的内地城市学习借鉴。

1、功成名就的偶然与必然TOD 模式理论起源于20世纪90年代的北美，但其具有实践意义的开发案例则大多来自土地资源相对紧缺的西欧和北欧国家，并在其后逐步推广至亚洲、南美洲等地，成为“新城市主义”者在全球范围内倡导的一种城市开发模式。

港铁的“地铁+物业”开发模式起初并非源于TOD 理论，其联合开发模式的产生甚至早于TOD 理论的提出，这与香港地铁建设的时代背景和港府采取的审慎商业原则有重要关系。

实际上，香港地铁的规划始于20世纪60年代，但迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，直至1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。

从香港地铁建设之初，港府就秉承“量入为出”的财政理念，拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担。

因此，香港地铁公司受“平衡财务”的驱动，在其后多年的运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。

城市更新背景下的TOD项目分析及启示随着城市的不断发展和更新，交通运输也逐渐成为城市更新和建设的重要内容之一、其中，TOD（Transit-Oriented Development）作为一种城市更新模式，逐渐受到越来越多城市的青睐和追捧。

本文将对TOD项目进行分析，并提出相应的启示。

首先，TOD项目通常是以轨道交通（如地铁、轻轨等）为核心进行规划和建设的。

通过将交通节点与城市中心区域相结合，以轨道交通作为城市更新的核心枢纽，TOD项目旨在提高城市交通的便捷性和可达性。

相比传统的城市更新方式，在TOD项目中，人们可以更加方便地使用公共交通工具，减少了对私人车辆的依赖，有效缓解了城市交通压力，提高了城市交通的效率。

其次，TOD项目在城市更新中注重混合用途的开发。

传统的城市规划通常将商业区、住宅区和办公区等划分为不同的区域，并逐渐形成了“单一用途”的发展模式。

而TOD项目则将不同功能区域融合在一起，如在地铁站周围建设商业设施、住宅区和办公场所等，使其形成一个集居住、工作、娱乐等多功能于一体的综合区域。

这种混合用途的开发模式可以减少人们的出行距离，提高城市内部的可达性和便利性。

再次，TOD项目注重城市空间的紧凑和高密度。

在传统的城市更新模式中，由于地价和限制性规划等因素，往往导致城市新区域的扩张过度，形成了城市蔓延现象。

而TOD项目则强调城市空间的紧凑和高密度，通过将轨道交通和相关设施紧密整合在一起，有效利用土地资源，降低交通和运输的成本，实现城市发展和更新的可持续性。

最后，TOD项目对城市建设和规划提供了一些启示。

首先，城市更新需要注重公共交通的发展和建设，以提升城市交通的便捷性和可达性。

其次，城市规划和建设需注重混合用途的开发，形成多功能的综合区域。

再次，城市更新需要注重空间的紧凑和高密度，实现城市发展的可持续性和经济效益。

最后，城市更新应充分考虑人民群众的利益和需求，打造宜居的城市环境。

通过这些启示，可以为未来的城市更新和建设提供有益的借鉴和参考。

DOI : 10.16767/j .cnki . 10-1213/tu .2021.03.077建筑工程浅谈TO D 理念的发展与应用—以亚洲某国家及香港为例钱铭中国生态城市研究院摘要:通过对城市发展以及轨道交通建设的历程进行分 析与研究发现，轨道的建设关系到了城市的建设与发展，而要想 实现城市与轨道交通的健康持续发展一项重要的手段就是实施 TOD 模式。

在国际上，亚洲某发达国家与中国香港的TOD 模式 较为突出，且获得了显著成效，因此值得对TOD 理念的发展与应 用进行分析与探讨。

所以，下文将分别对中国香港以及亚洲某 发达国家的TOD 项目进行分析，并对TOD 理念的发展谈谈自己 的几点看法，以供参考。

关键词:T O D 理念;发展；应用1 TOD 理念的概述T 0D 西方国家在二战结束后郊区化进人新阶段的产物，是 建立在新城市主义思潮基础上，以区域公交发展为导向贯彻精 明增长理念。

早在1992年，彼得•卡尔索尔普为了遏制城市空间的蔓延增 长，率先提出T0D 概念。

其在自己的著作中提出以T0D 替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制 订了一套详尽而具体的准则。

当前国际上对TOD 概念定义较为广泛，归纳来说主要是基 于“以人为本”的理念，科学混合用地功能以及使用人群,实现土 地的集中、高效以及紧凑的开发与利用，围绕轨道交通站点的交 通结构来建设适合步行与自行车出行，以公交为导向的立体交 通网络，实现交通可达性的提高，以及城市结构的改善,促使城 市得以良性发展。

简单来说就是以公交干线和轨道交通站点为 中心，向外半径400m ~800m 范围内建设一个集居住、商业、办公、 教育、文化为一体的城市中心或广场，让人们不排斥汽车交通工 具的同时，可以便捷的选择步行、自行车以及公交车等出行 方式。

2 T 0D 的类型通常T0D 分为城市型与邻里型两类。

其中城市型T0D 主要 是指在公共交通网络主干线上以半径600m 或是步行lO m in 的距 离建设规模较大的交通枢纽以及就业、商业中心。

tod香港案例
在香港，TOD（Transit Oriented Development）模式在城市规划中得到了广泛应用。

以下是一些具体的案例：
1. 港岛线：在地铁港岛线兴建时，港铁公司得到了太古站康怡花园住宅的开发权，作为对地铁建设的补贴。

这是一个典型的地铁建设和地产开发互相促进的案例。

2. 九龙湾：九龙湾是香港的一个新市镇，其规划和发展受到了地铁和公屋政策的共同影响。

这个区域的发展，得益于地铁和公屋的引导，吸引了大量人口从中心城区迁移至此。

3. 将军澳线：将军澳线沿线地区的发展也受到了地铁的显著影响。

这条线路的建设，推动了沿线地区的人口增长和经济发展。

以上案例仅供参考，建议查阅TOD相关书籍或文献，获取更多信息。

1 TOD落地常见问题与原因我国内地约从15年前开始以公共交通为导向的开发（Transit-Oriented Development，TOD）模式的探索和实践，一些先行先试城市（如北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州等）都进行了相关前期规划、土地收储、开发模式等方面的研究，并取得了相关突破。

深圳是TOD实践成果最为丰硕的城市之一：深圳市地铁集团有限公司按照“建地铁、建城市”的理念，创新确立了“轨道+物业”发展模式，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现了轨道交通的可持续发展。

深圳地铁地产2015年获评“深圳市房地产品牌价值十强企业”，在2016年深圳市房地产综合实力排名第14位。

2016年度深圳地铁全年完成投资257.00亿元，实现营业收入124.63亿元，利润总额2 663.00万元，成为全国首家在全成本核算方式下实现盈利的轨道交通运营企业。

截至2016年底，深圳地铁总资产2 703.57亿元，净资产1 789.44亿元，资产负债率33.81%。

在2017年深圳房地产开发企业综合实力十强中，深圳市地铁集团有限公司位列第三。

但总体上内地轨道交通综合开发的发展历程较短，无论是政府还是轨道交通企业，在物业开发方面的经验相对缺乏，尤其是遇到很多政策上的限制。

在物业开发的实际操作过程中，各城市的轨道交通综合开发基本上处于一事一议，尚未形成较为成熟的开发模式。

在落地过程中，普遍遇到的问题和难点包括：（1）难以控制土地资源，难以调规；（2）开发主体和主导权不明确；（3）轨道交通企业难以获得土地开发权；（4）各方对土地价值预期差异巨大；（5）近期房地产市场无法支撑开发；（6）政策频出但难以落地。

造成这些问题的原因多种多样，有技术方面、市场方面，也有政策法规体制机制方面。

而且TOD工作推进的最大难点在于：即便知道问题出在哪里，还是难以发力、难以把理论上成立的解决方案落到实处。

TOD理念下的城市设计要点探索——以大型高铁枢纽站前片区为例摘要当前，国家印发了《交通强国建设纲要》，着力推进建设交通强国。

与此同时，TOD建设理念也在国内快速推广，TOD综合开发围绕高铁枢纽站及城市轨道站全面展开。

本文主要针对大型高铁枢纽站前片区结合TOD建设理念，通过城市设计的开展，达到站城一体化的目标要求，并探索TOD理念下城市设计的工作要点。

关键词：TOD、城市设计、高铁枢纽、站城一体化、一、高铁枢纽与城市关系的发展高铁枢纽与城市的关系迄今为止，大致经历了四个时代。

第一代：站房、站场与换乘功能三者分离，同时将城市割裂，一分为二；第二代：站房站场结合，与换乘功能分离，同时将城市割裂，一分为二；第三代：站房、站场与换乘功能三者合一，同时将城市割裂，一分为二。

从前三个时代可以看出，高铁枢纽的换乘关系不断改善，功能不断优化，但是存在将城市割裂的情况。

当前，高铁枢纽正进入第四个时代：在站房站场与换乘功能融合的条件下，努力改变城市割裂的局面，形成高铁枢纽与城市相通融合。

大型高铁枢纽与站前城市的融合，需要在城市设计阶段按照TOD的建设理念，强调空间联系、功能协调，并通过慢行、绿廊、VI导视及公共交通系统等专项一体化设计，实现城市设计对于站城一体化要求的达成。

二、TOD理念下的城市设计控制要点（一）建筑空间的联系当前高铁站房的建筑空间已在充分考虑与城市建筑的联系，但因为不同站房站场的建筑功能、规模及布局不同，与城市建筑的融合联通方式也不一样。

大致分为两种：一种是城市建筑上盖站房建筑结合布置；一种是城市建筑与站房建筑分离布置。

城市建筑上盖站房建筑结合布置，因为在同一个场地平面投影里，通常需要在竖向布置上进行了合理的功能分配，同时强化竖向交通联系，保证物理空间的连续性，实现现代枢纽满足多种城市功能需求的叠加复合。

当前已有很多实际的案例，如香港西九龙站、日本新宿站、重庆沙坪坝枢纽站等都基本采用了城市建筑上盖铁路枢纽的空间布置方式。

概析基于TOD的产业模式TOD（Transit Oriented Development）是“以公共交通为导向”的开发模式。

它兴起于20世纪90年代，最早是为了帮助美国解决二战后城市的无限制蔓延才提出的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行的城区发展模式。

20世纪80年代后，美国低密度和郊区化的城市发展模式的确经历了一段辉煌的时期，但是后期这种模式的弊端越来越显现，例如道路的拥堵、城市的无序蔓延、环境严重污染以及人们逐渐缺乏社区归属感等，种种原因使得传统的城市模式受到大家的青睐。

学习国外城市交通发展过程，不仅仅能够清楚地掌握TOD的产生背景，而且对我国交通和城市的决策以及发展也有一定借鉴作用。

TOD的整体区域要方便人们步行，周围的配套设施要方便大家出行，到达他们的目的地。

它的核心理念包含以下三个方面的内容：以公共交通包括轨道交通为导向、适宜的步行环境、升值的空间环境的混合。

TOD的优势包括以下五个方面：（1）区位效益。

TOD区域不仅要求地理位置优越，还要求公共交通方便，是人们向往的生活和工作的地方；（2）多样选择。

TOD社区集社区、商业空间等多个城市工程空间为一体，在该区域范围内，可以提供给人们各式各样的生活以及活动的选择；（3）资金回报。

在这种便捷的交通体系里，投资者能够得到良好的回报，所以说TOD产业模型隐藏着巨大的商机；（4）活力区域。

人们在该区域内的集聚，给社区带来了更多的活力，可以吸引越来越多的人们来这里居住、生活、工作和娱乐；（5）交通一体化。

公交站点与社区相融合，便捷的交通体系，提高了城市居民的出行效率。

1 交通与产业的关系从图1可以看出，在没有轨道交通项目的时候，土地在保持原来区域条件时，由于土地的市场供需以及土地稀缺性的影响，土地的价值是呈现上升的趋势，但是上升得比较慢，即直线的斜率比较小。

一旦城市轨道交通项目在这座城市中规划，并且实施之后，我们看到土地的用途以及周边环境条件等都发生了巨大的变化，土地价值的变化又呈现出了另外的一种情况，包含了三个时期，分别是突变期即图上标示的Ⅰ、高速增长期即图上标示的Ⅱ、稳定增长期即图上标示的Ⅲ。

TOD（Transit Oriented Development）是指“以公共交通为导向”的开发模式。

这种开发模式的核心思想是以公共交通站点为中心，进行高密度、混合用途的开发，以实现城市的高效、绿色和可持续发展。

TOD模式的核心理念是将公共交通作为城市发展的主要方向，通过优化交通网络、提高公共交通的可达性和便捷性，降低人们对私家车的依赖，从而减少城市交通拥堵和环境污染。

在TOD模式下，开发项目通常包括住宅、商业、办公、公园等不同功能区，这些功能区相互融合，形成一种综合性的城市形态。

这种开发模式有助于提高城市的密度和多样性，促进城市的可持续发展。

此外，TOD模式还强调公共交通与步行、自行车等慢行交通的有机融合，提供便捷的出行方式，减少对私人汽车的依赖。

同时，TOD模式注重城市设计与环境可持续性的结合，通过绿色建筑、绿色能源、绿色交通等方式，减少对环境的负面影响。

总的来说，TOD模式是一种以公共交通为导向的城市发展模式，它能够提高城市的效率和可持续性，促进城市的经济发展和社会进步。