房地产企业税务内部控制研究

房地产企业内部控制探析

时元华

（济南同乐置业有限公司，山东济南250014）[摘要]内部控制能有效抵御风险。目前，我国房地产内部控制的现状是：内部控制没有突出主要风险、内部控制的执行不到位、监督力度不够、企业内部的信息沟通与传递不畅等。强化房地产企业内部控制的方法和对策是：健全企业的风险预警机制；制定防范主要风险的内控措施;完善内部控制的监督机制，加强内部控制运行的执行力度；畅通信息传递与沟通渠道，构建内部控制的保障体系。[关键词]房地产企业；内部控制；现状与对策[中图分类号]F830[文献标识码]B第2012年第9期（总第405期）商业经济SHANGYEJINGJINo.9，2012TotalNo.405[文章编号]1009-6043（2012）09-0041-02

[收稿日期]2012-08-13一、引言内部控制本身具有诸多内在功能，包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等，由于其在企业中占有十分重要的地位，近年来广泛受到理论与实务界的关注，使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段，最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色，但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因，在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题，尤其是2010年以来，国家相继出台了一些调控政策，给房地产企业带来了空前的危机。所以，对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性房地产行业与其它行业不同，它需要大量资金作支撑，企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置，从而实现经济效益的最大化。由此，内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。(一)内部控制能有效抵御风险在房地产企业当中，最为重要的一项组成部分即为土地，它为国家所有，所以受到政府宏观调控的影响较大，国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导，从而实现供需平衡。另一方面，房地产的经营不但受到经济变化的影响，受政策变化的影响也较大，变数较多。加之政策环境变得严厉，融资环境不断恶化，对开发品质的要求也逐渐提升，最终导致项目成本的上升。(二)健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求近些年来，房地产企业为了适应行业的发展需求，不断扩展规模，企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展，企业管理趋于规范与严格，传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企业最为重要的一项管理方法，它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。通过健全一套完善的内部控制制度，可以强化房地产企业的管理与经营，形成一个完整的制度系统，实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合，加强企业的管控能力，对经济活动实现较好的监督与控制，保障其严格执行，最终促进企业经营目标的顺利实现。三、房地产内部控制的现状分析(一)内部控制没有突出主要风险据相关数据显示，我国房地产业平均寿命仅有3.5年，企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后，加大了企业的经营风险，特别是加息与限购令的颁布实施，政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%，这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言，多数企业的现金流控制并不到位，没有将风险细化，同时，制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密，可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的，没有突出主要风险，与风险管理的融合性不强。(二)内部控制的执行不到位就目前情况而言，部分企业进行了内部控制制度的建设，但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离，即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来，就应该保障能够被企业地执行，但在房地产企业的日常管理工作中，仍然存在只看领导不看制度的现象，制度成为了企业的一纸空文，流于形式，可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真，造成资产损失，在企业的采购、销售、投资业务中，有人为了一己私欲，中饱私囊，这都十分不利于企业的持久发展。(三)内部控制的监督力度不够监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最

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企业内部控制与税务风险防范研究

作者：吴洁

来源：《商情》2013年第51期

【摘要】随着市场经济的不断发展和深入，企业经济活动日益频繁、复杂，加之税收政策、法规的不断调整和出台，致使企业面临的税务风险随之上升，而完善的内部控制机制可规范业务流程，强化涉税活动管理，利于规避或降低税务风险。对此，本文以企业税务风险为切入点，分析了税务风险与内部控制的关系，并就税务风险防范措施进行了研究。

【关键词】企业内部控制 税务风险 防范

税务风险与财务风险、经营风险一样，是企业风险体系的重要构成，且随着经营模式和经济行为的复杂化而逐渐攀升，因其涉及企业诸多业务活动，故是企业运行过程中难以避免的。但若基于切实、完善的内部控制，即通过专设部门岗位、健全风险防范体系、强化审批监督等，可有效解决税务问题，减小税务风险损失，可见加强企业内部控制是防范税务风险的有效途径。

一、企业税务风险概述

当下国际上就税务风险的定义尚未达成共识，但普遍具有两层含义：一是企业在开展涉税活动时，因未遵守国家税收法律法规而出现少纳税或未纳税现象，由此面临着补税、加收滞纳金、罚款、刑罚、形象受损等风险，二则是企业涉税行为虽适用于税收政策法规，但因认知不足缴纳了不应承担的税款而引发的税负加重风险。但无论是何种形式的税务风险，均不利于企业的长远发展，故寻求行之有效的应对途径，强化企业税务风险防范十分必要、迫切。

二、企业内部控制与税务风险防范的关系

企业税务风险的形成主要体现在三个方面，而这均与企业内部控制的不完善存在一定关系。

一是在经营活动中，因企业对当下税法理解不深入、不全面，遵循惯例缴纳税款，造成漏税或多交，如在签订员工合同、办理业务、作出重大决策等活动中忽视纳税因素，房地产只缴纳土地出让金，忽视土地使用税、印花税、契税等。但若企业在内部控制中重视涉税管理，强化税务管理，则可避免税务盲区，减少风险隐患。

第 1 页 共 2 页 房地产审计工作内容概述

房地产审计作为保障地产企业财务健康、合规运营的关键环节，涵盖多个方面，确保企业在财务、内部控制、经营业绩、合规性、项目和税务等方面的健康运营。以下是房地产审计的主要工作内容：

1. 财务审计：

财务审计是审计的核心，包括对地产企业的财务报表进行审查。这一过程关注以下方面：

财务报表的真实性、准确性和完整性。

会计政策和准则的遵循程度。

资产负债表和利润表的准确性和合规性。

2. 内部控制审计：

内部控制审计旨在评估企业内部控制体系的有效性和合规性，包括：

内部控制的设计和运行的审查。

内部控制体系的合规性和有效性的评估。

提供改进建议，优化内部控制。

3. 经营业绩审计：

经营业绩审计主要关注地产企业的盈利能力、偿债能力和增长能力，包括：

对销售收入、成本费用、利润率等方面的审查。

对经营决策和风险的评估。

4. 合规性审计： 第 2 页 共 2 页 合规性审计确保地产企业在法律和规章制度方面的合规性，包括：

法律法规和规章制度的遵守情况的审查。

合规制度的合理性和有效性的评估。

发现潜在的法律风险和合规问题。

5. 项目审计：

项目审计专注于对特定项目的审查，包括：

对项目计划和预算的审核。

对项目实施过程和结果的评估。

项目的可行性和风险评估。

6. 税务审计：

税务审计关注地产企业的税务情况，包括：

对税务申报和纳税义务履行情况的审查。

对税务筹划和税务政策的合规性的评估。

7. 其他职能：

制定审计计划和审计方案。

监控和审核财务管理。

完善审计相关手册、流程、模板、表单。

整理和归档审计相关资料。

房地产审计通过以上工作内容，旨在全面把握企业的财务状况、内部控制、经营表现、法律合规性等方面，为企业的持续发展提供有力支持。

关于房地产企业税务风险的几点思考

摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。

关键词 房地产企业 税务风险 策略

房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：

一、建立管理税务风险的专设机构

房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。