房屋承租人优先购买权问题分析
（写作要求及提纲附后）
承租房屋买卖合同纠纷案
【案情】
原告：曹雨婷。
被告：高敏杰。
被告：徐庆达。
A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。
讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人高敏杰所有。
2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告徐庆达。
另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。
原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二
房的公房，后因该房产拆迁，与A市甲企业签订了一份《A市房屋拆迁安置协议》，约定原告方被永迁安置在A市B区高海路闵惠大街5号202房居住。被告高敏杰于2004年6月4日通过拍卖竞购取得甲企业所有的上述房屋产权，其竞购时已清楚该房产不能交吉的事实，也默认原告长期永迁安置在此的现实，原告与甲企业和被告高敏杰的事实租赁关系延续至今。其间，原告在多种场合多次向被告高敏杰表示了要求购买该房屋的意愿，但被告高敏杰在未解除租赁关系、未告知原告的情况下，偷偷摸摸擅自将该房转卖给被告徐庆达，侵犯了原告的优先购买权。故起诉请求：（1）确认两被告对A市B区高海路闵惠大街5号202房的买卖或转让行为无效；（2）判决原告对被告高敏杰的A市B区高海路闵惠大街5号202房享有以同等条件优先购买的权利；（3）由被告承担所有的诉讼费用。
被告高敏杰辩称：其不同意原告的诉讼请求。因为讼争房屋的被拆迁人是原告的姐姐曹雨琴而非原告本人，原告人住讼争房屋后，从未支付过租金，也未与被告签订过租赁合同，因此原告并不是法律意义上的承租人。另外，据其到居委会了解，原告本人不在讼争房屋居住。无论是从形式还是从实际出发，原告都不享有优先购买权。其在拍卖取得讼争房屋的产权后已经发函通知原告，询问原告是否购买讼争房屋，并表示如果其不购买就限期迁出，原告已经收到被告发出的函件，但一直没有提出要求购买，只是起诉要求和被告签订租赁合同，法院已经驳回了原告的诉讼请求，后其也曾经起诉要求原告支付房屋使用费，其间原告也没有提出要求购买讼争房屋，故其认为原告已经放弃了其优先购买权，请法院驳回原告的诉讼请求。被告是在2004年7月以每平方米2300元的价格将讼争房屋出售给被告徐庆达的，当时没有签订买卖合同，直到2006年7月7日才将讼争房屋过户给被告徐庆达。即使法庭认定被告的买卖行为无效，其也不同意以每平方米2300元的价格出售给原告，因为15万元是2004年的价格，现在的房价已经涨了，原告要购买的话就要以每平方米3500元的价格购买。被告徐庆达辩称：其同意被告高敏杰的意见。其是在2004年向被告高敏杰购买房屋的，购买时没有看过讼争房屋。被告在取得房产证后才知道讼争房屋由他人居住，原告没有在讼争房屋居住。
【审判】
A市B区人民法院认为：曹雨琴与胜达房管站签订的租赁契约中已经载明原告作为曹雨琴家属共同承租使用A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房，被告认为该租赁契约中家属名字笔迹不一样，对其真实性有异议，但被告不能提供相关证据以否定租赁契约中家属名单的真实性，故本院认定原告属于共同承租人。因此，虽然原告没有在曹雨琴与甲企业签订的《房屋拆迁安置协议》中签名，但原
告仍然属于被拆迁人，依法享有拆迁安置的权利。甲企业向曹雨琴发出永迁通知后，原告作为被拆迁户与甲企业指定的物业管理公司签订了《住户入住合约》，并人住了甲企业安排给其永迁居住的讼争房屋，虽然原告一直没有与讼争房屋的所有权人签订租赁合同，但却形成了事实租赁关系。被告高敏杰在参加竞拍时，已经明知讼争房屋为不交吉拍卖，在取得所有权后，在本院审理（2006）B民三初字第349号案件时，也答辩称愿意与原告签订一年期的租赁合同，表明被告高敏杰已经认可了原告的承租人地位。被告高敏杰辩称原告不是法律意义上的承租人的意见无理，本院不予采纳。两被告均辩称原告已不在该屋居住，原告对此予以否认，被告高敏杰在庭审中欲向法庭提供A市B区凤阳街司法所的书面证明以佐证其主张，但因被告高敏杰没有在举证期限内提交该证据，原告表示不予质证，故本院对被告高敏杰提交的该证据不予采纳，被告主张原告不在讼争房屋居住的事实缺乏证据，本院不予认定。
至于被告高敏杰辩称在2004年6月已经通知原告出卖房屋的意见，因被告高敏杰在2004年6月22日邮寄给原告的《通知》只是要求原告搬迁及缴纳租金，虽然其中提到其在此前已经通过A市汇涛房地产咨询有限公司向原告发出通知，要求如购买所租住房的住户于2004年6月16日前签署落实购买事宜，但被告高敏杰并不能提供此前已向原告发出购买通知的证据，原告也否认曾经收到过被告之前发出的购买通知，因此，该《通知》并不能证明被告已经通知原告出卖房屋的事实。而原告在本案中提供的《意向登记表》来自被告高敏杰在另一案件中提交的证据，该《意向登记表》只能证明原告曾经表示过要购买讼争房屋的意向，并不能证明被告已将出卖房屋尤其是交易价格和交易方式等条件通知了原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，被告高敏杰有义务在出卖前的合理期限内将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知原告，以保障原告能够行使在同等条件下优先购买的权利。现被告高敏杰不能提供证据证明其在出卖讼争房屋给被告徐庆达前的合理期限内已履行了上述义务，其出卖讼争房屋的行为侵犯了原告在同等条件下优先购买讼争房屋的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。原告关于确认被告高敏杰转让讼争房屋给被告徐庆达的行为无效和其对讼争房屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，本院予以支持。原告虽然享有优先购买权，但其要求被告高敏杰按每平方米2300元的价格将讼争房屋转让给其，而被告高敏杰在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告，因原告和被告高敏杰在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原
