长沙某酒店式公寓项目市场调研概况
- 格式：doc
- 大小：307.00 KB
- 文档页数：47
下载文档原格式
合集下载
酒店式公寓 研究报告
酒店式公寓研究报告根据最近的市场调研数据显示，酒店式公寓市场正迅速增长。
这种形式的住宅不仅具有酒店的服务设施，而且提供更大的空间和更多的便利性，以满足现代人们对舒适和便捷的追求。
本研究报告将介绍酒店式公寓的概念、市场前景和发展趋势。
首先，我想解释一下什么是酒店式公寓。
酒店式公寓是一种集居住和服务于一体的住宅形式，可以提供类似酒店的服务，如保洁、24小时前台接待、餐饮服务等。
与传统的公寓相比，酒店式公寓拥有更大的空间，并且通常配备厨房和洗衣设备，以满足住客的日常需求。
近年来，由于人们生活水平的提高，对舒适和便捷的需求不断增加，酒店式公寓市场得以迅速发展。
酒店式公寓可以为游客提供更宽敞的居住环境，让他们感受到家的温暖和安全感。
此外，由于酒店式公寓通常位于城市的繁华地段，住客可以享受到便利的交通、购物和娱乐设施。
据市场调研数据显示，酒店式公寓市场正呈现出良好的前景。
首先，旅游业的快速发展为酒店式公寓提供了增长空间。
越来越多的游客选择酒店式公寓作为临时住宿，以更好地体验当地文化和生活方式。
其次，由于城市人口的不断增长，人们对住房的需求也在增加，酒店式公寓可以满足他们对高质量生活的要求。
未来几年，酒店式公寓市场预计将继续保持良好的增长势头。
一方面，随着城市化进程的加快，人们对高品质住房的需求将不断增加。
另一方面，酒店式公寓发展的新模式也将推动市场的进一步发展，如共享经济模式的运用、推出更智能化的服务设施等。
综上所述，酒店式公寓市场具有良好的发展前景。
它不仅能够为住客提供舒适和便利的居住环境，还能够满足他们对高品质生活的追求。
随着城市化进程的推进和新模式的应用，酒店式公寓市场将继续保持良好的增长势头。
长沙酒店市场调研分析
长沙酒店市场调研分析近年来，长沙酒店市场迅速发展，市场竞争激烈。
以下是对长沙酒店市场进行的调研分析，总结出市场现状和发展趋势。
1.市场现状目前，长沙市的酒店市场呈现出以下特点：（1）酒店数量增长迅速：长沙市主要商业区域和旅游景点周围出现了大量的酒店，形成了激烈的竞争局面。
特别是高星级酒店，数量明显增加。
（2）消费升级带动需求增长：长沙市的消费水平不断提高，人们对酒店的要求也越来越高。
高端酒店因为其优质的服务和奢华的环境，备受消费者青睐。
（3）“互联网+”酒店业态发展迅速：长沙市的酒店业也积极跟进“互联网+”的发展趋势，通过在线预订、无人机服务等创新方式吸引消费者。
（4）国际品牌酒店入驻：近年来，越来越多的国际品牌酒店进入长沙市场，提升了长沙的酒店品质和服务水平。
2.市场竞争状况（1）价格竞争激烈：由于酒店数量增加，价格战不可避免。
低价酒店通过降低价格吸引客户，使市场竞争更加激烈。
（2）品牌竞争：随着国际品牌酒店的入驻，市场竞争更加激烈，品牌影响力成为顾客选择的重要因素。
（3）服务质量竞争：服务质量是酒店竞争的关键。
优质的服务和个性化的定制化服务将成为市场竞争的重点。
（4）设施和环境竞争：酒店装修和环境也是吸引客户的重要因素。
舒适的寝具、高品质的餐饮环境将成为市场竞争的优势。
3.发展趋势（1）特色酒店的兴起：在市场竞争激烈的情况下，酒店需要找到差异化发展的突破口。
特色酒店通过提供独特的体验和服务，吸引消费者，成为市场发展的新趋势。
（2）数字化和智能化：长沙市的酒店业将继续推进数字化和智能化，以提升服务质量和效率。
通过手机应用、无人化服务等方式，为客户提供更便捷、个性化的服务。
（3）共享经济与酒店业的结合：共享经济模式在长沙市的酒店市场也有一定的发展空间。
通过共享住房、共享酒店等方式，实现资源共享，满足低消费客群的需求。
（4）环保和可持续发展：酒店业在环保和可持续发展方面的表现越来越受到关注。
长沙市的酒店业将加强环保管理，推进绿色酒店的发展，提升行业的整体形象。
长沙ifs调研报告
长沙ifs调研报告调研报告一、引言长沙ifs作为长沙的一座超高层建筑，为长沙带来了全新的商业体验。
本次调研报告旨在对长沙ifs的规模、品牌、业态、租户及服务等方面进行调查研究，以了解其对长沙商业发展和消费市场的影响。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式，针对长沙ifs的各个方面进行了详细调研。
三、调研结果1. 规模长沙ifs建筑总高度达到400米，共有65层，其中包括商业区、办公区和酒店等功能区域。
与此同时，长沙ifs还通过地下两层与轨道交通相连，为消费者提供了更加便捷的交通方式。
2. 品牌长沙ifs引进了众多国际知名品牌，涵盖了时尚、奢侈品、餐饮、娱乐等多个领域。
例如LV、Gucci、雅诗兰黛等世界一线奢侈品牌，添臻、粤龙酒家等高端餐饮品牌，IMAX、K歌之王等娱乐消遣场所。
3. 业态长沙ifs以丰富多样的业态为消费者提供了全新的购物和娱乐体验。
一层主要集中了奢侈品、珠宝饰品等高端品牌，二层和三层则是时尚品牌和生活方式的集合区域，四层则是餐饮和娱乐的集中地。
此外，长沙ifs还设置了大型影院、KTV等娱乐设施，为消费者提供多样化的选择。
4. 租户长沙ifs租户以国际一线品牌为主，然而另一方面，也引入了一些与长沙地区文化特色相结合的本土品牌，如岳麓书院、李宁等。
这样的运营模式有助于长沙ifs更好地融入当地市场，提供特色化的消费体验。
5. 服务长沙ifs致力于提供高品质的服务，为顾客创造良好的消费环境。
无论是从商品选择到店面陈列，还是从售后服务到投诉解决，长沙ifs都注重细节，力求让每一位顾客都感受到尊贵和舒适。
四、调研结论长沙ifs的建立为长沙商业发展带来了积极的影响。
它不仅为长沙市民提供了更多元化的购物和娱乐选择，也进一步提升了长沙的城市形象。
长沙ifs的引入对推动长沙商业发展起到了积极作用，为长沙创造了更多就业机会和税收收入。
然而，长沙ifs也面临一些挑战。
首先，长沙ifs同样也需要为当地消费者提供更加亲民的价格和服务，并积极结合长沙本地文化特色，以吸引更多消费者的关注。
公寓市场调研报告(共8篇)
公寓市场调研报告（共8篇）第1篇：公寓调研报告1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。
”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：”我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
大庆高新区公寓市场调研报告高新区域是大庆市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目高新区公寓市场规模有限，公寓市场住宅产权为主。
一、典型项目情况1、乾和城位置：世纪大道与创业新街交汇处公寓供应面积区间：55㎡-62㎡栋数：2栋公寓套数：992套产品类型：平层产权类型：住宅产权装修交付标准：毛坯均价：5500元/平米成交情况：自2012年9月开盘至今公寓推出1栋，即496套，至今去化房源216套，近三个月去化约20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套。
客群以年轻单身打工者为主。
2、宝利丰大厦位置：创业新街公寓供应面积区间：32㎡栋数：1栋公寓套数：1320套产品类型：平层产权类型：商业产权1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
长沙市写字楼市场调研报告
长沙市写字楼市场调研报告一、引言长沙市作为湖南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也逐渐兴起。
本报告旨在对长沙市的写字楼市场进行调研，为潜在投资者和租户提供相关信息和建议。
二、市场概况1. 市场规模长沙市的写字楼市场规模较大，包括市中心区和周边区域。
主要集中在岳麓区、芙蓉区、天心区和开福区等繁华商务区域。
2. 租金水平根据市场调查，长沙市的写字楼租金水平相对较低，但近年来逐渐上涨。
在市中心区域，高品质写字楼的租金约为每平方米每月30-50元人民币，而一些次级写字楼的租金约为每平方米每月20-30元人民币。
3. 供需情况由于长沙市的经济发展迅速，写字楼的供需关系较为紧张。
尤其是在市中心区域，供应量相对较少，租赁率较高。
三、市场竞争1. 主要竞争对手长沙市的写字楼市场主要竞争对手包括一些大型房地产开发公司和投资机构。
例如，万科、中海和恒大等知名企业都在长沙市投资建设写字楼。
2. 竞争优势长沙市的写字楼市场竞争主要体现在地理位置、建筑质量和客户服务等方面。
一些位于市中心商务区的写字楼拥有地理优势，能够吸引更多的租户。
同时，高品质的写字楼在建筑质量和设施配套上具有竞争优势。
另外，提供良好客户服务也能够吸引更多租户。
四、市场发展趋势1. 区域扩张随着长沙市经济的不断发展，市中心商务区的写字楼供应已无法满足需求，逐渐向周边地区扩张。
例如，岳麓区的写字楼市场在近年来发展迅速。
2. 空间改造受到写字楼市场的需求和租金上涨的影响，一些旧建筑开始进行改造，成为适合办公的写字楼。
这种空间改造不仅满足了市场需求，也减少了新建写字楼的投资成本。
3. 网络办公兴起随着网络技术的不断发展，越来越多的企业选择线上办公，而不是租赁写字楼。
这给传统写字楼市场带来了一定的挑战，需要采取相应的措施来吸引客户。
五、建议1. 多样化产品为满足市场需求，开发商可以推出不同档次和规模的写字楼产品，以满足不同客户的需求。
2. 提高服务质量客户服务是吸引租户的关键，开发商应提供高品质的服务，提升企业形象和竞争力。
长沙房地调研报告
长沙房地调研报告长沙房地产市场调研报告一、市场概述长沙作为湖南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅速。
根据调研数据显示，截至2022年底，长沙市的房地产市场仍然保持着稳定增长的态势。
其中，住宅销售量持续上升，商业地产市场也呈现出良好的发展势头。
二、住宅市场调研1.市场特点长沙住宅市场的特点主要有以下几点：首先，商品房成交量逐年递增。
长沙市商品房成交量在过去几年中持续上升，其中以中高端住宅项目的销售较为活跃。
这主要得益于长沙市经济的快速发展和人口流动的增加，对住房需求的持续增长。
其次，购房群体以刚需为主。
在购房群体中，刚需购房者占据了主导地位。
由于长沙市的供求矛盾尚未解决，同时政府对刚需购房者给予了一定的优惠政策，使得刚需购房者成为了市场的主力军。
最后，品质和地段成为购房关注的重点。
长沙市购房者对于房产的品质和地段要求较高，追求生活品质和户外配套设施的完善。
因此，开发商在推出房产项目时应关注产品的品质特点和地段选择。
2.发展趋势长沙住宅市场的发展趋势主要有以下几点：首先，产业园区将成为热点区域。
随着长沙市经济的发展，越来越多的企业和产业园区落户长沙，这将对周边住宅市场产生积极的影响。
未来，长沙市将加大产业园区的建设力度，进一步推动周边住宅市场的发展。
其次，人口流入将加速住房需求。
长沙市的发展吸引了大量的人口涌入，尤其是来自其他城市的人口流入较为显著。
这将促使长沙市住房需求的增加，特别是对刚需房的需求。
最后，住宅产品将更加多样化。
在市场竞争加剧的情况下，开发商需要提供更加多样化的住宅产品，以满足不同购房者的需求。
同时，产品的特色和品质也将成为市场竞争的关键因素。
三、商业地产市场调研1.市场现状长沙商业地产市场的现状主要包括以下几个方面：首先，购物中心行业发展迅速。
长沙的购物中心行业日益壮大，各类购物中心如雨后春笋般涌现。
购物中心不仅提供了集购物、餐饮、休闲娱乐等功能于一体的综合服务，还成为了消费者休闲娱乐和社交活动的重要场所。
酒店式公寓市场调查报告
酒店式公寓市场调查报告◎调研报告◎调查报告◎市场调研◎行业分析调研报告目录序言 (3)（一）起源 (3)（二）概念 (3)（三）认识 (4)（四）特点 (5)一、引言 (6)1.1研究目的和意义 (6)1.2研究设计 (6)1.2.1研究方法 (6)1.2.2问卷设计 (6)1.2.3调研对象 (6)1.2.4问卷回收情况 (6)二、市场环境分析 (7)2.1 国家情况 (7)2.2 北京情况 (7)三、市场调查结果分析 (8)3.1家庭年收入和年龄之间的关系 (8)3.2是否关住过酒店式公寓 (9)3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道 (10)3.4消费者对酒店式公寓装修的要求 (11)3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别 (11)3.6酒店式公寓优势特点 (12)3.7酒店式公寓存在的问题 (13)3.8购买酒店式公寓的目的 (13)四、对策建议 (14)附件：问卷 (17)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
论长沙经济型酒店的市场特征(1)
长沙师范学校经济管理系涉外旅游（国际旅游）专业09级毕业论文（设计）题目: 论长沙经济型酒店的市场特征姓名张碧波学号2009521030152指导教师（签名）2011年12 月15 日长沙师范学校毕业论文（设计）开题报告登记表教师指导记录表（此页由指导教师填写）论文（设计）题目论长沙经济型酒店的市场特征学生签名：教师签名：写作过程考核表（此页由学生填写）学生姓名张碧波论文题目论长沙经济型酒店的市场特征长沙师范学校毕业论文（设计）评审登记表说明：评定成绩分为优秀、良好、中等、及格、不及格五个等级，实评总分90分（含90分）以上记为优秀,80分（含80分）以上为良好，70分（含70分）以上记为中等，60分（含60分）以上记为及格，60分以下记为不及格。
长沙师范学校毕业论文（设计）答辩记录表长沙师范学校毕业论文（设计）评审鉴定表长沙师范学校毕业论文（设计）内容摘要长沙经济型酒店的市场特征张碧波（经济管理系09涉外旅游301班指导老师：梁琪瑛）摘要：进入21世纪,各种经济型酒店品牌如雨后春笋般破土而出。
目前, 长沙经济型酒店的发展还处于开始阶段,但这个市场上独特的经济优势及发展潜力却吸引了众多投资主体的目光,多家连锁店在长沙市扯旗开张,种种迹象充分表明长沙经济型酒店的发展即将迎来属于她的春天,进入一个群雄并起的战国时代。
因此,对长沙市经济型酒店的市场特征进行分析就显得尤为重要。
是其能否在激烈的竞争中得以生存的法宝。
关键词：经济型酒店; 特征; 市场特征最近几年，中国的大城市中悄然兴起一种新的酒店业态：经济型酒店。
经济型酒店的诞生给酒店业带来了新鲜的血液，同时也给我们带来了问题和思考，认识经济型酒店的来源，发展，分析经济型酒店的市场特征，看清经济型酒店的发展现状，预测经济型酒店的发展趋势会给我们一个更加清醒的认识。
了解经济型酒店的管理与营销新策略是当前酒店业的重要任务。
研究的滞后和行业管理的缺位导致了经济型酒店行业出现一些概念的混乱和经营的误区。
长沙酒店项目说明
长沙酒店项目说明长沙酒店项目说明一、项目简述长沙酒店项目位于湖南省长沙市，项目计划投资5亿元人民币，项目总建筑面积达到8万平方米，包含300间客房，同时还包括会议中心、多个餐厅、休闲娱乐设施等。
二、项目背景随着经济的发展和旅游业的兴起，长沙市成为一个旅游、商务、文化的聚集地，也成为中南地区经济重要发展城市之一。
长沙市的旅游经济、商务经济、文化经济等多个方面都处于高速发展的阶段。
因此，建设一家高品质、现代化的酒店，成为了长沙市的紧急需求。
三、市场调研市场调研发现，长沙市酒店市场有巨大的潜力。
目前，长沙市的酒店市场规模巨大，但分布不均。
其中，大型酒店很少，更多的是星级酒店和经济型酒店。
而随着国内外客流的增加，高端、豪华的酒店在市场上越来越受欢迎。
经过市场调研，我们相信这样一家现代化、高品质的酒店，将会迎来大量高端客户。
四、投资收益分析目前，长沙市高档酒店市场仍存在缺口，预计长沙市酒店市场将会持续增长。
通过调研我们计划投资5亿元人民币，如果每年利润率可以达到15%，投资回报期将在6年左右，与利润相比，投资风险还是比较小的。
可以说，长沙酒店项目将成为一项可行的商业投资。
五、项目成本长沙酒店项目总计投资5亿元人民币，其中包括以下成本：1.土地成本：1亿元。
2.建筑和设备成本：2.5亿元。
其中，建筑成本包括建筑设计和施工成本，设备成本包括酒店的各种设施、家具等全部费用。
3.预计开发费用、运营费用、销售费用、管理费用等费用：1.5亿元。
六、市场定位长沙酒店项目的市场定位主要是以商务人士、高端旅游客户、顶级会议、社交及婚庆活动客户群为核心客户。
严格把控服务质量，推崇不断创新的服务理念，致力于为不同类型的客户提供专业、高安全性、高价值、多元化的服务。
七、项目核心优势1.优越的地理位置：酒店位于长沙市中心，交通便利，能够迅速地到达市中心区域。
2.高端的品质和服务：酒店的每一个细节都以高品质为标准，同时配备有专业的服务团队。
长沙市酒店市场分析报告
长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析报告长沙湘地行顾问有限公司二零零九年三月目录第一部分长沙市经济及社会概况 (3)1.1、长沙市概况 (3)1.2、长沙市社会经济概况 (4)1.3、长沙市宏观经济总结 (7)第二部分长沙酒店市场特征 (8)2．1、酒店的结构分析 (8)2.2、长沙酒店的分布情况 (9)2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况 (10)2.3.1、酒店物业规模分析 (10)2.3.2、酒店物业业态分布情况分析 (10)2.3.3、酒店物业客房配比情况分析 (11)2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势预测 (12)2.4.1长沙酒店市场总结 (12)2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势预测 (12)第三部分酒店物业市场定位建议 (13)4.1、项目概况： (13)4.2、项目SWOT分析 (14)4.3、酒店物业整体市场定位建议 (15)4.3.1、项目整体定位的主要依据： (15)4.3.2、水泵厂酒店项目规模建议 (16)4.3.3、水泵厂项目形象档次定位： (16)4.3.4、酒店物业的业态定位 (16)4.3.5、酒店客房组合建议 (16)小结 (16)第四部分产品演绎 (17)4.1酒店基本经济技术指标建议 (17)4.1.2、酒店客房户型定位 (17)4.1.3、酒店规划定位 (19)4.2、规划建议 (19)4.2.1、大堂标准建议 (19)4.2.2建筑及外立面风格建议 (19)4.2.3、酒店外立面建议 (21)4.2.4、客房建议 (22)4.2.5 泛会所及商业配套建议 (23)（本策划报告之版权归湘地行所有，未经许可不得外传）第一部分长沙市经济及社会概况1.1、长沙市概况1.1.1、长沙市概况长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心又是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万人。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
前言近两年来，市房地产迅猛发展，特别是商业项目更是开展得如火如荼，但写字楼市场依然兴旺不足，主要表现在专业写字楼不多，档次不高，配套不全，不少商住楼打着亦住亦商的旗号，但仍然以住宅为主，没有充分体现写字楼的本身需求。
总的来看，的写字楼正处于升级换代的发展过程中。
纵观的写字楼市场，我司在实际调研的基础上，根据写字楼的几种载体，进行了商住楼、酒店式公寓及纯写字楼几大部分的市场调研，因而对现有写字楼市场有了一定的了解，并结合本项目的情况，提出项目相关的规划建议。
一、市商住楼、酒店式公寓及纯写字楼市场现状调查表（一）主要在售楼盘调查表名汇达大厦：案例说明 7楼01单元面积：173.02㎡单价：5020元/㎡总价：868，560.40元按揭：6成10年，首付40%：348，560.24元贷款60%：52万元月供：5710元/月君临大厦：案例说明 B栋15F面积：155.63㎡单价：3，508元/㎡总价：546，000元一次性付款：95折，518，700元银行按揭：7成20年首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月新世界商贸城：案例说明：单位：A型5楼面积：142.14㎡单价：2，920元/㎡总价：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27万元月供：2140元鸿信大厦：案例说明单位：北栋A型01户型12楼面积：142㎡单价：3，090元/㎡总价：438，780元单位：南栋E型东07户型15楼面积：160.18㎡单价：3，160元/㎡总价：506，159元明景公寓：案例说明单位：607J户型面积：61.64㎡单价：2980元/㎡总价：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元贷款：12万月供：794元财富中心：案例说明单位：富座15楼4号房面积：156㎡单价：4，030元/㎡总价：628，680元首付30%：188，660元贷款：44万月供：2913元顺天国际财富中心：案例说明：单位： H户型11F 面积：185.33㎡单价：4，560元/㎡总价：819，752元首付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月 锦绣中环：案例说明单位：18楼面积：56.9㎡单价：5，410元/㎡总价：307，829元平和堂商贸大厦SOHO顺天城:和府酒店公寓:万顺家园:●三重大厦:●智邦家园:佳逸豪园:●锦绣华天:●天心城市广场：亚大时代：新大新：（二）主要指标分析根据项目定位的需要，我们选取了市场上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘，分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面的具体容，为项目定位提供借鉴。
1、住宅均价分析市住宅楼盘基本上分为商品房、经济适用房与综合用房。
由于经济适用房多属于政府行为，在价格上表现较低，且与项目住宅部分性质不同，没有比较意义，因此我们选择商品房和部分综合用房作为参考。
从上表可以看出，市区商品房价格主要区间在2500-3500元/㎡，综合用房的价格根据使用性质的不同，可作为住宅、写字楼及商业门面，因而有很大差异。
据调查，因受地域性较大程度的影响，市郊的楼盘价格多在1500-2000元/㎡。
2、面积分割从在售楼盘调查表可以看出，面积从31.85到329.88㎡都有分布，可见面积分割区域较大，但是进一步的调查可知，大部分的面积区域却在110—150㎡之间，基本符合居住、办公两相宜的一种现状，这也是纯写字楼不火的原因之一。
3、配套设施分析市部分楼盘配套设施一览表：从上表可以看出，楼盘配套逐步趋向于更加完善，向更高水平迈进。
一般来说，高级电梯、充裕车位、宽带网络及先进安防配套不可缺少，基本预示着楼盘配套发展的大方向。
4、物业管理据调查，市的物业管理水平大多在1元/㎡·月左右浮动，部分推出市场不久、素质较高的楼盘达到1.5-1.8元/㎡·月，个别案例达到2.5元/㎡·月。
物业管理费总体水平较低，特别是高层项目也只能收取1元多的物管费，反映出消费能力的不足，消费市场的不成熟，没有充分意识到物业管理的重要性。
新开发的项目中，注重了物业管理档次的提升，聘请、等地的名牌物业管理公司，对楼盘的物管水平的提高有一定的推进，对于楼盘的销售也有一定的促进。
5、策划代理及广告推广调研可知，在售的项目中自营及代理的比例相差不大，在策划代理及广告推广选择方面，本地公司与外地公司比例也相近，但是，无庸质疑的是，楼盘开发比以前越来越注重策划代理及广告推广了。
二、写字楼市场分析90年代初，写字楼一直属于高投资低回报的房产品种。
随着经济的复和楼市的回暖，近几年已走出市场低谷，日渐红火起来。
尤其是一批中小型现代公司蓬勃发展壮大之后，写字楼的概念正进行着一场深刻的部变革。
纵观全市商务中心地带的写字楼市场，不仅空置率下降许多，其租金价格也上升至每天1.6元/㎡甚至2.6元/㎡。
随着城市建设的日益发展，写字楼市场将获得更加稳步的发展和壮大。
（一）发展起源据有关资料反映，写字楼的成功开发最早可追溯至1993年的平安大厦，让当时处于摸索阶段的地产商们找到了一种新的开发模式。
于是，在1994年，写字楼圈地运动开始上演，这个阶段真正成为代表作的只有华侨大厦、华联大厦等配套比较超前的高素质项目。
1998年，国楼市借助宏观背景的支持，骤然由阴转晴，一批新兴企业开始脱颖而出，写字楼市场再度引起开发商的高度注目。
与以往稍有不同的是，介入者更趋谨慎。
其中，尤以银华大厦、平和堂、商业银行大楼、新闻大厦等城区主干道旁边的写字楼引领着业界时尚。
同时，随着一批大品牌公司的崛起，一些星级酒店也纷纷加盟写字楼市场，瓜分日益膨胀的市场蛋糕，使写字楼在不断攀升中出现了多极分化的局面。
到了楼市火爆的2000年，写字楼再度扮演了一个生力军角色，并且以“信息化”的新锐理念开创了地产开发的现代流派。
这种新生代开发主要体现在“SOHO居家办公”的悄然兴起。
在，最有说服力的作品要数SOHO顺天城，该项目凭借鲜明的个性定位，先入为主的优势效应，无论是建筑风格还是销售业绩都写就了一个新的篇章。
2001年，一种以“商务酒店+公寓”的复合型物业再次给强劲的写字楼市场注入活力。
酒店公寓以户型小、酒店式服务等特色满足了新的市场需求，也刺激了一部分潜在消费。
写字楼的上述演变，反映出写字楼的市场发育状态，总体来说呈现着良性的发展趋势。
（二）现状分析1、分布地区从地理位置的分布来看，五一广场圈、芙蓉路沿线的比例最高，如五一广场圈的平和堂、新大新、名汇达、亚大时代等，芙蓉路欲打造CBD，中高档写字楼众多，如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、青大厦、金属大厦等；火车站、袁家岭、韶山路紧随其后，如有财富中心、顺天国际财富中心、和府等；然后是黄兴路、解放路、蔡锷路等，如有鸿信大厦、明景公寓等；其他地点则比较分散。
2、写字楼类型从消费者对写字楼类型的选择来看，选择商住楼的比例明显高于纯写字楼，而发展商开发的写字楼类型中，商住楼也占较大比例，纯写字楼所占比例不大，这在一定程度上反映出，的写字楼市场发展还处于一种缓慢成长过程，既与的整体发展水平相联系，又与市场消费习惯相适应。
但一些传统型商住两用写字楼在位置和功能配套方面还不尽人意，存在着服务性功能较差，停车位严重不足，户型面积设置不合理等缺陷，外立面设计普遍无特色，个性气质不够，不能充分体现买方的企业形象，因而不为现代型公司所青睐。
3、面积大小调查的项目面积都偏大（如表一、表二），但近期开发的一些项目，已经向小户型靠拢，以低总价吸引投资者、消费者（如表三）。
表一：表二：表三：4、写字楼价位写字楼价位受写字楼所在的地理位置、设施档次、交通配套、物业管理等因素影响，呈现出较大程度的差异。
从区域上看，五一商圈、袁家岭、芙蓉路沿线价位较高，其他区域较低。
据统计，价位在3000—4000元/㎡之间的比例最大，其他比例依次递减。
部分在售楼盘均价统计5、配套设施写字楼要考虑的硬件设施主要包括车位、电梯、通讯网络、安防设施，以及商务型的综合配套，如会议厅、银行、酒店、娱乐休闲设施等；在软件方面，写字楼智能化程度、物业管理水平等因素都是衡量写字楼价值的具体体现。
不少业主都认为电梯够用、速度快，车位充足、网络快捷，商务配套功能齐全，物业管理完善的写字楼具有更大的使用价值和投资价值。
然而，现有的写字楼却存在着或多或少、这样那样的缺陷和不足，仅五一广场商圈附近的写字楼各种配套相对较为齐全，租售业绩都比较好，而其他区域的写字楼则不同程度的存在着“明伤”“暗伤”，租售业绩不尽如人意。
（三）写字楼市场现状成因及分析写字楼现状形成有它的市场原因，据调查，主要有下面几个原因：1、城市经济发展水平不高城市的整体经济发展水平还只是国中等水平，因而决定了其商业、住宅等产业的规模和档次，也决定了写字楼市场只是中等水平。
因为较高档次的写字楼必定需要较高购买能力或消费能力的客户群体来支撑，从的经济发展速度来看，近两年，高档写字楼市场不可能有很大改观。
2、市场需求不足大型公司不多，而且这些大公司大都有自己的办公楼。
中、小型公司因为实力与规模限制，不愿意租售高档写字楼，转而考虑租售价格相对低廉的商住楼，有些小公司本身就是办公与住宿合二为一的，另一方面写字楼本身暴露出不少管理与配套上的问题，这些都使得写字楼市场需求不足。
3、写字楼本身结构与布局不合理写字楼市场需求有限，加之本身结构上的缺陷与布局上的不合理，使得其出卖价位和出租业绩也无法得到提升，发展商、投资者都谨慎观望，不愿意冒太大风险涉足写字楼市场。
在那些地段较好、办公氛围较浓的区域，写字楼相对较集中，租售市场也竞争激烈，而那些没有地段优势、行业不成规模的区域则难觅写字楼之踪影，反过来又制约了写字楼的合理发展。
（四）写字楼市场趋势探讨在西方发达城市，写字楼早已迈入CBD的专业化时代，而且CBD的规划和发展往往以众多银行、证券等金融机构为基础，强调一流的地理位置，注重配套设施齐全，高智能化，星级管理服务以及具有浓郁文化涵和较高的附加值。
从CBD的角度来说，目前还缺乏完全意义上的与国际接轨的高档写字楼。
市场总是发展的。
近两年来，尤其是加入WTO后，经济发展迅速，城市建设明显加快，宏观经济好转， IT网络等高科技公司急于抢滩，成就了写字楼的“小阳春”，但历年来的空置依然是个大包袱。
作为写字楼产品来说，更新换代是本身的发展需要，也更是市场发展的客观要求。
未来市的写字楼发展趋势，具有以下几种特点：1、区域性突出，新的写字楼聚集区域将涌现从传统的写字楼分布来看，五一广场圈、袁家岭、芙蓉路沿线集中了绝大多数的写字楼，由于黄兴路的扩通，商业项目的增多，五一广场商圈还将有一定的写字楼新生量，良好的市场氛围及完善的配套，为此区域带来更多的写字楼客户。