昨天，我的一位朋友（我上家公司的一位下属现到另一家公司做领导了）来电说需要借鉴我以前的管理方案，今天我就把我以前的部门管理思路贴出来，作为对那些有需要借鉴的同行朋友们起到一点抛砖引玉之用！但如有不高明之处望各位同行不要见笑！
XXXX社区工程部管理思路
一、物业概况：
蔚蓝XX社区（1—4期）位于深圳市南山后海片区，东滨路以北，后海路以东，后海滨路以西，紧临深圳湾，主要由填海而成；总占地面积29.87万平方米，总建筑面积77.04万平方米，建筑栋数47栋；居住总户数4545户；私家车位3895个；社区绿化率57%，容积率2.58；其主要配套设施有：高低压配电房6处，消防监控室3处，生活消防水泵间5处，及现代会所3座，大型室外游泳池3个；其中主要配套设备有：日立牌电梯148台；电力干式变压器21台，低压配电柜139组，备用发电机组2台；冷冻机组2台；高中低区变频器共11台，生活水泵47台，消防水泵13台，水景水泵93台，泳池循环系统3套，道闸收费系统8组，背景音乐系统4组，消防风机165台，监控设备若干等；另外还有幼儿园/北师大附小/北师大附中、3条法国风情商业街、社康医院、儿童游乐设施等可谓是应有尽有，各种园艺小品穿插其中、一草一木都体现出浓郁的大洋情调和优雅的生活氛围，它是蛇口标志性社区，也是XX物业管理的超大型社区之一。
(现也取得〈国家优秀示范住宅小区〉称号)。
二、工程部人员方面的管理：
人员管理方面提倡：用人所长、资源共享,主动管理、全方位结合。
具体体现如下：
（一）、人员设置：
工程部人员现有编制为42人，其中主任1人，主办2人、班长3人，维修技工36人。
（二）、岗位要求及专业分组：
实行楼栋、设备分管责任制：按维修人员的各自专长划分分管楼栋、设施设备，以充分发挥各自的潜能和工作积极性；并按专业类同进行专业分组，通过专人负责，组员交替，领导抽查相结合实施全方位性的设备设施管理。
具体分为设备运行班（下设运行值班组、弱电维修组）、维修班(下设维修值班组、公共维修组)。
现归纳如下：
1、设备运行班：共有12人。
人员要求：责任心强、稳重、细心，对专业设备管理经验丰富并持有相关上岗证书。
⑴、运行值班组（7人分三班倒）：负责1—4期所有变压器、高/低压配电、发电机组、电梯、二次供水设施设备、冷冻机组等的维护、保养、清洁工作，保证设备系统经济高效运行；（其中2人兼负1—4期所有客梯、货梯的日常巡查检测、设备问题的预见及改进方案提交，并及时协调督促维保单位进行完成；确保电梯设备安全高效运行）；
⑵、弱电维修组（4人常白班）：负责1—4期所有消防自动报警系统、智能监控系统、安防门禁系统、车库道闸系统等的日常维护、保养、测试工作，保证设备系统长期处于正常工作状态；
2、维修班：共有29人。
人员要求：勤劳实干、技能全面；工作要求：快捷、高效、有礼。
为了管理程序更快捷更简单化现将维修班划分为：一二四期维修班、三期维修班；
⑴一二四期维修班：安排19人。
其中班长1人，维修技工18人。
①、维修值班组（5人分两班倒）：人员要求：综合素质高、技能全面；
负责处理来自客服中心、监控中心以及业户等所有关于1、2、4期的报修及投诉问题的处理，对自己不能处理的维修单进行到现场了解、向上反馈、及跟踪关注直至完成并回访业户得到认可为止。
②、公共维修组（13人常白班）：人员要求：勤劳、实干、快捷。
负责处理一、二、四期户外所有公共设施设备（包括景观、泳池的供排水设施设备）的维护、更新及日常检查；并负责社区所有装修现场的巡查管理，对违规项目及时叫停并督促更正；以及对户内维修组与其它部门给予必要的援助与配合。
⑵、三期维修班：现共有9人。
其中班长1人，维修技工8人。
①、维修值班组（3人分两班倒）：人员要求：综合素质高、技能全面；
负责处理来自客服中心、监控中心以及业户等所有关于3期的报修及投诉问题的了解与处理，对自己不能处理的维修单进行到现场了解、向上反馈、及跟踪关注直至完成并回访业户得到认可为止。
②、公共维修组（5人常白班）：人员要求：勤劳、实干、快捷。
负责处理三期户外所有公共设施设备（包括景观、泳池的供排水设施设备）的维护、更新及日常检查；并负责社区所有装修现场的巡查管理，对违规项目及时叫停并督促更正；以及对户内维修组与其它部门给予必要的援助与配合。
由于户内维修直接与业户发生关系，因此特别要求注重服务礼仪，办事效率及按质按量完成自己的工作任务的能力；对维修值班人员的能力表现进行每月排序，将排名末位的人员调往公共维修组、又将公共维修组综合能力强的人员补充到维修值班组，以保证维修班值班人员的积极性；以减少投诉、增进业户对我们的管理工作的认同，让业户真正感受到我们维修管理工作的规范化和程序化。
（三）、班次安排：
班次安排的原则是：最优化地集中人力，保障日常工作能很顺利地开展，但又要考虑到分配公平，以及各专业组在任意哪一天都能有该专业组的人员在当班，以利于各专业项目存在的问题能连贯性地跟踪处理。
（具体安排方法详见附表）
（四）、班组员工激励：
人员激励方面提倡：激情互动，奖罚分明、末位淘汰。
1、人员培养：多为大家组织提供相互交流学习的机会，使大家都能成为具有一专多能型人才、为部门构建人才梯队。
⑴、对公司ISO9000文件规定的操作程序、标准进行培训执行，以期逐步达到服务操作的专业化、规范化、统一化；
⑵、对岗位服务礼仪进行再培训、团队意识进行逐步培养，以提高人员整体素养；
⑶、对工作技能进行相互培训、互讲互学（部门内部进行），以提高大家的综合知识、技能水平；
⑷、对本部门岗位人员进行适当地互换，让大家都有学习锻炼的机会，增加激发大家对岗位工作的新鲜感、积极性，以储备人才和满足换血需求。
2、执行力：任何再好的计划如果没有执行都是空谈，执行力的落实好坏直接关系到计划结果的质量，因此执行力度尤为重要。
⑴、（依照公司ISO9000文件规定）制定统一岗位标准、行为规范，并严格要求执行，使大家心中都逐步树立相同的共识；
⑵、通过利用公正公开的奖罚手段（有功必奖、有过必罚、奖罚分明），来促进计划的落实；对奖罚结果进行跟踪，如连续被罚者进行过错垒加，以警示不愿上进者，以此来逐步强化树立思想意识；（具体奖罚标准见附表）
⑶、对本部门员工进行每月表现名次排序，连续两个月排名部门末位的员工，除按规定处罚外主管将对其进行谈话以帮助改进；对年度汇总后排名末位的员工进行淘汰，以此增强大家的危机意识，促进大家的积极性。
3、创新：提倡大家参与对自己岗位工作不断发现问题并积极地进行发表建议，通过提出问题——寻求对策——不断完善——总结归纳，进而使我们总结经验不断更新，最终达到更贴近客户需求。
三、物业工程方面的操作管理：
如对：装修管理，空置房管理，公用设施、设备的管理，家居维修服务管理等方面鉴于各个公司都已有完善的规章制度、本人在此也就不再重复了。
四、团队建设：
团队建设方面提倡：团队协作、互助成长。
经常组织开展对本部门员工专业技能、服务礼仪的再培训，取彼长补己短、让大家相互学习共同参与提高，使每位员工都能成为具有一专多能的复合型人材，更使大家都具有很强的思考性、自主性、合作性的团队精神；并与其他部门相互协作、密切配合，共同做好XX海岸社区的一切管理事务，为广大业主们提供更优质高效的服务，更好地落实公司“（安心、省心、放心、开心、同心）”的五心服务理念。
以上便是本人在XX海岸社区工程部时的管理模式，如有不妥当之处望大家给予指点。
谢谢！。
