海南省2015年房地产估价师《制度与政策》：合同的解除考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法2、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。
A．容积率B．运营成本C．利息备付率D．成本利润率3、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。
后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。
其面积误差比为。
A：1％B：3％C：6％D：9％E：执行层的组织协调4、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去6、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是。
A：弱流动性B：异质性C：寿命周期长D：不可移动性E：借款合同7、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。
A．领导定价法B．随行就市定价法C．目标定价法D．挑战定价法8、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章9、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。
A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章10、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。
A．交通的通达程度B．物业的规模大小C．人口的分布密度D．居民的购买能力11、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的__。
A．存在效益外溢和转移B．需要适时更新改造投资C．不一样性D．保值性与增值性12、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格13、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9 B.1 C.14 D.614、下列属于要约邀请行为的是。
A：竞买人举牌报价B：投标人将标书寄给招标单位C：采购单位向生产单位寄送采购合同D：拍卖机构发出拍卖公告E：执行层的组织协调15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A．2400B．2580C．2607D．276016、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是__。
①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥③⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦17、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。
__A．时间风险B．资本价值风险C．比较风险D．或然损失风险18、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的__。
A．1%～3%B．0.2%～0.8%C．0.25%～1.5%D．0.2%～1.0%19、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。
A：出让地价款B：前期工程费C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同20、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。
A．商场B．住宅C．高尔夫球场D．写字楼21、《廉租住房保障办法》属于。
A：房地产的法律B：房地产的行政法规C：房地产的部门规章D：房地产的规范性文件E：房地产估价机构必须加盖公章22、下列哪项不属于平均指标__。
A．众数B．中位数C．水平指标D．调和平均数23、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A．2938B．2982C．3329D．337924、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23.4B．28.6D．46.825、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。
A．消费者剩余B．消费者偏好C．消费者均衡D．消费者观念二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。
A：建筑物价值B：房地产价值C：土地价值D：建筑面积E：楼层2、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。
A．330B．450D．7003、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到__指标。
A．容积率B．绿化率C．灭失率D．吸纳率4、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。
A：规划B：鉴定C：估价D：赔款清算E：估损5、房地产的独一无二特性导致了（）。
A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大6、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。
(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％B：按房产余值计征的为2．4％C：按房屋租金计征的3％D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收E：按房屋租金计征的为12％7、资产负债表是由企业的组成。
A：经济资源B：资产C：负债D：所有者权益E：利润8、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元／㎡。
A：2870B：3330C：3430D：3460E：执行层的组织协调9、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是__。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C．房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E．房地产估价既是科学又是艺术10、下列不属于房地产金融特点的是__。
A．集中性B．资金周转期短C．资金运动同定性D．资金增值性11、房地产金融按其融通方式可划分为__。
A．政策性金融和直接金融B．短期金融和长期金融C．直接金融和间接金融D．政策性金融和自营性金融12、编制城市分区规划的主要任务是。
A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排B：以便与城市详细规划更好地衔接C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求D：强化城市规划的控制功能E：指导修建性详细规划的编制13、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。
A．利害关系人之间的交易B．供求不均衡C．急于出售的交易D．交易税费非正常负担的交易E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易14、根据净收益求取的不同，收益法可分为．【2006年考题】A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法15、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。
A．1.05B．0.95C．0.98D．1.0316、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。
拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。
A．7B．15C．20D．3017、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。
A：税收政策B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率18、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。
A．用作公共休憩的架空层B．本幢公共使用的电梯井C．本幢的公共门厅D．本幢的公共过道19、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。
A：定向使用B：安全运作C：严格时限D：按时使用E：执行层的组织协调20、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由认定。
A：拆迁人B：拆迁主管部门C：房地产权属登记部门D：规划行政主管部门E：执行层的组织协调21、长期资金市场的特点有。
A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险22、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A．家庭B．社会C．文化D．政策23、零售商业物业的商业辐射区域通常包括．(2008年试题)A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域24、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。
