第二章 中国房地产金融发展概况

中国住房金融发展的三个阶段向军董时红业内有关人士认为，中国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的，其发展主要经历了三个阶段。

第一阶段：从1988年至1993年，我国住房金融形成阶段。

这一阶段的特点是初步确立了住房金融业务经营管理体制：明确了住房金融服务、住房制度改革的经营方向。

根据1988年国发11号《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神，建立与现阶段房改与房地产市场相适应的住房金融经营管理体制，即政策性业务实行“三自两单”，经营性业务充分发挥金融机构积极性，支持房改和住房建设。

第二阶段：1994年至1997年，住房金融初步发展阶段。

其特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性住房金融业务向委托性业务转变；商业性住房金融业务开始向普通住宅建设倾斜；住房金融经营管理开始逐步规范，住房金融品种不断涌现；住房消费信贷有所启动；住房金融业务竞争围绕着争办政策性住房金融业务展开。

1994年，国发〈1994〉43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房制度改革继续推向深入。

人民银行银发〈1994〉313号《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和银发〈1994〉220号《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，对不同资金来源的政策性业务与自营性业务进行界定和规范，扩大了承办政策性住房金融业务的商业银行的范围。

第三阶段：1998年至现在，住房金融全面发展阶段。

这一阶段的特点是：住房制度改革深化，住房分配从福利制向货币化过渡；住房金融经营机构进一步扩大，住房金融业务的经营力度进一步加大；政策性住房金融业务和商业性住房金融业务结合发展更加紧密；住房消费信贷业务开始步入高速发展轨道；住房金融市场竞争由政策性住房金融业务竞争步入全方位的住房金融业务竞争。

从中国住房金融业发展历程可以看到，随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，住房金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。

中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。

自改革开放以来，中国的房地产市场在不断扩张壮大，已成为世界上最大的房地产市场。

然而，自2017年以来，国家开始出台一系列调控政策，对房地产市场进行整顿和规范，这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。

本文将对中国房地产业的发展状况进行分析，并探讨其未来的发展趋势。

一、中国房地产业的发展历程1978年，中国开始实行改革开放政策，随之而来的是房地产市场的崛起。

在经历了多次周期性调整后，中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期，此时许多城市的房价呈指数级增长。

2008年，全球金融危机席卷整个世界，而中国作为少数几个幸存者之一，房地产市场更是不受影响。

房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生，2010年，中国城镇化率突破50%。

城镇化率的提高直接增加了消费市场，推动了房产的快速增长。

二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长，但是从政府角度来看，这种快速的增长并不是好事。

2017年以来，国家出台了许多政策来抑制这种增长。

政策中最重要的是“铁腕限购”，用来遏制投机性需求。

此外，政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。

与此同时，房地产市场也处于供应过剩状态，大型城市拥有大量空置房，而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。

这些政策和现状说明，中国房地产市场需要转型和调整，以保持其健康持续发展。

三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。

首先，政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。

技术的进步，应用智慧城市数据，实施智慧城市建设，构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市，并进一步规范市场秩序。

其次，中国房地产公司需要寻找新兴市场，并努力打破单一性发展模式。

在“央企+民企”混改后，不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。

企业需要有创新的发展思路，向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。

我国房地产金融发展现状、问题及对策作者：杨春荣来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第9期杨春荣一、我国房地产金融的发展现状（一）房地产投资占GDP的比重不断提升1998—2007年，在金融危机还没波及到我国经济的时候，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于以往全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。

与之相匹配，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年的10.25%。

这三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的支柱产业。

（二）房地产信贷占商业银行的业务比重不断加大2008年以来，我国针对过热的楼市实施了相关的宏观调控政策，但似乎没有对房地产市场造成多大影响，房地产投资增速依然强劲，由于我国直接融资不发达，房地产企业发展所需要的资金主要靠商业银行贷款的方式。

因此，要维持眼下房地产投资的不断增加，就必须继续保持较高比重的房地产信贷，这就使得商业银行房地产信贷快速扩张，房地产信贷业务占银行业务的比重也就变得比较大。

（三）房地产证券化的发展现状房地产证券化是房地产金融中一种非常重要的新兴工具，也是我国政府及房地产行业非常重视的金融创新方式。

在我国，房地产证券化已经具备了一些条件，截止到2008年金融危机之前，我国的100多家房地产企业已经成功上市。

中国房地产TOP10研究组于2008年发布了《2008中国房地产上市公司TOP10研究报告》，报告中显示，截止到2007年末，沪深证券交易所上市的房地产公司当中，排在前十位的企业总资产平均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入平均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额平均值同比增长91.45%达到18.90亿元。

从2005年信贷资产证券化试点工作开始启动以来的短短三年，房地产证券化得到了高度的重视。

房地产金融概述1. 引言房地产金融是指基于房地产市场的金融交易和金融产品。

房地产作为经济的重要组成部分，对金融领域有着重要影响。

房地产金融的存在和发展，能够提供资金支持和金融工具，帮助促进房地产市场的发展和稳定。

2. 房地产金融的重要性房地产金融在经济发展中扮演着重要角色。

首先，房地产金融可以提供资金支持，满足房地产市场的需求。

房地产市场需要大量资金用于土地购置、房屋建设和购房贷款等，而房地产金融可以向市场注入资金，解决资金短缺的问题。

其次，房地产金融可以提供各类金融工具，帮助投资者和开发商进行风险管理和资产配置。

房地产项目的风险较大，而金融工具如房地产信托、资产证券化等可以提供多样化的投资选择，降低风险。

此外，房地产金融的发展也可以促进房地产市场的稳定发展，为经济增长提供支撑。

3. 房地产金融产品3.1 贷款产品房地产金融的主要产品之一是贷款产品。

贷款产品主要包括个人住房贷款、商业房地产贷款和房地产开发贷款等。

个人住房贷款是供个人购房或翻新房屋所需的贷款产品，商业房地产贷款是针对商业用途的房地产项目所提供的贷款，而房地产开发贷款则是面向开发商用于房地产项目建设的贷款。

这些贷款产品通常具有不同的利率、还款方式和抵押形式，以满足不同客户和项目的需求。

3.2 房地产金融衍生品房地产金融衍生品是用于管理和转移房地产金融风险的金融工具。

其中最常见的是房地产期权和房地产期货。

房地产期权是一种在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的权利，用于对冲或投机房地产价格的变动。

房地产期货则是一种约定在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的合约，用于锁定未来的房地产价格。

这些衍生品可以帮助投资者和开发商降低风险、进行套期保值操作。

3.3 房地产信托房地产信托是一种通过集合投资的方式，将投资人的资金用于投资于房地产项目。

房地产信托通常由信托认购房地产信托份额，由信托公司负责管理和运营。

信托公司会将投资人的资金用于购买、租赁或开发房地产，然后将投资收益分配给投资人。

中国房地产业现状及发展趋势研究近年来，中国房地产业得到了迅猛的发展。

特别是在经济转型和城镇化进程中，房地产业对中国经济的推动作用日益突出。

本文从房地产行业的发展历程、现状及未来趋势等方面对中国房地产行业做了分析。

一、发展历程中国房地产业的发展经历了三个阶段：（1）改革开放前期阶段（1978-1992年）。

该阶段，中国房地产市场还未成形，房地产开发主要由政府出资或引导外资。

不少地方决策管理部门按计划生产方式，对房地产推崇尽恨，导致房地产市场的低迷。

（2）改革开放中期阶段（1993-2012年）。

该阶段，房地产行业快速增长，成为中国经济发展的新引擎。

财政政策、货币政策和土地政策等一系列政策的支持和推动，让房地产市场从体制上获得了必要的积极性和灵活性。

随着住房消费观念的逐渐成熟，房地产市场的供需矛盾依然存在，但受到多个因素的制约，其中包括城市化率的增加、居民收入水平的提高、地方政府的财政制约以及相关的税力政策、金融政策和地产行业的调整。

资本市场也对房地产企业的发展起到了积极的促进作用。

（3）新常态下的阶段（2013年以来）。

继房地产市场经历了十年的黄金时期之后，市场进入维持高增长、高投资的状态。

然而，在“大楼政策”的背景下，当前的中国房地产市场还面临着新的调整和压力。

政策环境发生了变化，在经济增长和财政预算方面的政策取向均发生了改变。

房地产信息公开化和专业化等趋势的加强也加速了房地产行业的进一步规范。

二、现状中国房地产市场在近年来呈现出以下特点：（1）回落趋势。

根据发布的数据，截至2018年11月底，中国四大一线城市和30个典型二线城市房价环比连续3个月下降，表明中国房地产市场的回落趋势正在逐渐显现。

（2）土地市场低迷。

由于政府调控政策影响加大，地方政府的土地供应量逐渐减少，土地市场的火爆程度相对较低，导致房地产企业的土地储备和资金调配难度逐渐加大。

（3）投资增速放缓。

据中国国家统计局数据显示，从2013年开始，房地产行业投资增速呈明显滑坡趋势，2018年投资增速约为10.9%，较上一年同期窄幅下降。

中国房地产行业经济发展现状中国房地产行业经济发展现状：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。

在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。

未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

一、1949-1978，房地产还未成为行业。

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。

国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。

由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。

城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。

1978年人均居住面积是12平方米。

二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。

作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。

1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。

房地产的市场化之路开始起步。

中国房地产市场的发展历史和当前状况中国房地产市场的发展经历了近四十年的改革开放时期，是中国经济发展的一个重要领域，也是中国国民经济中的一个重要组成部分。

近年来，随着中国经济的快速增长，房地产市场已成为中国经济发展中的一大亮点，也是国际上引人注目的一个重要经济领域。

本文主要以房地产市场的历史发展和当前状况为主线，从制度环境、市场情况、政策作用、社会影响等方面，全面介绍了中国房地产市场的发展历史和当前状况。

一、中国房地产市场的发展历史中国房地产市场的建立和发展，经历了不同的历史阶段。

在改革开放初期，由于国家经济落后，社会主义计划经济体制的束缚，房地产市场基本处于滞后状态，国家对房地产市场进行了严格管理和控制，主要以保障城市居民的住房需求为主要目标。

1980年代初期，随着国家宏观经济调控的推进，各地方政府相继开始试行土地租赁和住房买卖的政策，逐渐建立了房产市场化体制，房地产市场开始走向市场化。

到了1990年代，随着全面市场经济体制的建立，中国的房地产市场进入了快速发展期。

中国的房地产市场逐渐形成了偏市场化运作的特征，而这也为中国的城市化进程提供了重要的支撑。

2000年后，中国房地产市场进入了高速发展的时期。

在这一时期，中国房地产市场逐渐成熟，市场主体日益增多，市场交易活跃度和金额不断攀升。

同时，中国的城市化进程也在不断加速，城市人口不断增加，城市房地产需求也得到了极大的释放。

随着中国经济的不断发展，房地产市场已经成为一个重要的投资领域，对于促进经济增长和改善民生都起到了重要作用。

二、中国房地产市场的当前状况（一）市场情况：当前，中国的房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一，中国的房地产市场总体呈现出供过于求的状况。

城市人口的增加和城市化的快速进程，为中国的房地产市场带来了持续的需求。

而在供给方面，随着国家经济建设及基础设施建设的不断发展，房地产开发商持续推出新楼盘，市场供应量也在不断增加。

同时，各大城市的房地产市场基本成熟，大部分地区已经有了自己的成熟的市场机制和交易规则。

我国房地产经济的发展现状及发展趋势作者：黄田清来源：《今日财富》2021年第06期房地产经济在我国的国民经济中占据份额极大，并对整个经济发展有着重要影响，其发展也具有重要的社会意义。

本文对我国当前房地产经济发展出现的问题进行阐述和分析，并进一步探究其未来的发展趋势。

我国房地产市场规模居世界之首，特别是随着城镇化的深入推进，房地产业发展更加迅速。

房地产业的发展能够促进建筑行业发展，改善城市面貌，还能引导居民消费从而扩大内需等，这些对国民经济发展都有着重要促进作用。

当前，我国房地产业在快速发展中逐渐暴露出许多问题，比如城市房价居高不下，房价上涨速度快，住房保障制度落后等。

同时，房地产开发模式也出现问题，资源浪费现象严重，因而房地产经济的发展已成为社会关注的焦点之一。

一、我国房地产经济的发展现状概述当前受国际经济影响，我国银根紧缩，直接导致中小型企业贷款困难。

而试图通过出口来缓解危机的企业却面临汇率变化。

同时在房地产业，地方政府缺乏投资资金，企业资金纷纷投向地产行业，致使实业经济受到打击。

受通货膨胀的影响，房价上涨速度快，巨大的利益诱惑促使社会流动资金蜂涌投向房地产业。

在近几年里，国家的房地产政策在不断地进行完善、调整和整顿。

政策进一步地得到健康稳步的发展。

主要内容为：国家完善了保障性住房基建政策与使用管理政策、房地产土地分类及供应政策;房产税政策以及限购房产政策、区域性地商品房调整政策等等。

在未来，国家会进一步地开放保障性住房，融入民间投资参与建设。

与此同时对保障性住房的监管力度加大。

其投资和管理资金将会以政府公共产品指令性任务分配，纳入到政府的财政预算里。

房产是实打实的劳动加资源消耗，产品是真实的房屋，目的是满足基本居住需求。

而地产是地方政府销售土地，土地不生不灭不移动。

买房的大部分价格主要是出在土地上。

城镇住房需求是居民的刚需，商品房处于计划经济与市场经济结合的环境。

政府出于财政的需求，将保障性住房转变为商品房的现象将持续存在，这会对商品房市场带来冲击，但从需求来看，商品房的数量仍然无法满足居民的需求。