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房地产市场泡沫及其对经济的影响随着中国经济的快速发展，房地产市场也日益火热。
然而，这个繁荣的市场背后隐藏着危机和风险，那就是房地产市场的泡沫。
房地产泡沫的形成和爆炸，对经济不良影响不言自明，下文就对这些问题进行深入分析。
一、房地产泡沫的形成及特征房地产泡沫是指房地产价格明显高于其实际价值或无法支撑其价格的因素，使市场形成一种人为推高的价格水平。
那么，房地产泡沫具有哪些特征呢？首先，房地产泡沫是一种价格的波动，具有很强的不稳定性和周期性。
其次，房地产泡沫是一种投机行为的结果，通常是由大量的炒房资本和投机客所推动，通过炒作和借贷扩大市场金额。
而最后，泡沫终将在某个时间点破裂，这往往伴随着市场的崩盘以及经济的衰退。
二、泡沫破裂对经济的影响房地产泡沫破裂对经济的影响是巨大的。
首先是银行业面对的风险，由于银行业是房地产市场的重要金融支持，其风险受到泡沫破裂的影响可能非常严重，甚至会影响到整个经济。
其次是房地产业面临的问题。
当泡沫破裂，市场可能出现大规模的恐慌性抛售，这将导致房地产的价格下跌，开发商的钱包受到猛烈的冲击，银行也对房地产抵押品的价值失去信任，这些都会加剧房地产业的衰退。
第三，房地产的衰退会带来重大的就业问题。
搞不好一些建筑工人、经纪人、设计师等可能失去工作，一旦失业率开始升高，那么对经济的影响可能会非常恶劣。
第四，消费也将面临压力。
在房地产泡沫破裂之后，家庭资产会受到极大的影响，这使许多人处境更加困难，消费将直接下降，经济增长速度会受到影响。
三、如何防止房地产泡沫的破裂房地产泡沫的破裂对于一个国家的经济来说是超过能力范围的阵痛。
因此，防止房地产泡沫的破裂非常重要。
虽然房地产泡沫的破裂无法完全避免，但我们仍然可以采取措施减少其影响。
首先，设定合理的房地产政策，控制房地产市场上的高杠杆贷款，降低房价过快上涨的情况。
其次，银行需要对房地产抵押品的价值进行公允、理性评估，不进行不负责任、滥用信用的借贷。
五邑大学专科毕业论文题目：江门市房地产价格变化分析院（系）管理学院专业会计电算化班号BH07030638学生姓名李日保指导教师孙晋众论文完成日期2009-11-302009年11月摘要我市在改革开放的20多年里,市场经济保持了快速、持续、稳定的增长,人民生活水平大幅提高。
跟随着市场经济的脚步,我市房地产市场逐步建立发展起来,并在社会经济保持快速健康的发展中扮演着重要的角色。
由于住房分配体制的变革,城市化进程加快将推动房地产市场继续繁荣,房地产业拥有良好的发展前景。
我市房地产业进入快速发展阶段,进而带动整个市民经济结构调整和升级,成为经济的支柱产业之一。
我市对房地产价格变化对房地产价格的形成与房地产价格的运动及其规律进行分析它是从属于房地产经济学的理论学科中的一个分支。
较系统地对住宅房地产价格变化进行分析,这既是一项具有一定难度和深度的课题,又是一项具有理论意义和实践意义的课题,其分析成果对有关部门进行房地产业宏观调控、制定相关政策及促进房地产业良性发展等都具有重要的参考价值。
首先,房地产价格变动的分析,有助于把握房地产价格的走势,有利于对房地产市场的发展做出正确的判断,促进房地产市场的健康运行发展。
关键词：房地产；价格变化；政策；目录摘要 (2)目录 (3)一、房地产市场价格的概述与特征 (4)（一）房地产市场价格的概述 (4)（二）房地产市场价格的特征 (4)（三）房地产价格变化的环境 (5)（四）本章小结 (6)二、影响房地产价格变化因素分析 (7)（一）影响房地产价格变化的因素 (7)（二）如何科学地看待房地产价格的涨跌因素 (7)（三）输入流量影响价格变动的因素 (8)（四）本章小结 (9)三、江门房地产价格的资本市场变化 (10)（一）江门市房地产价格资本市场 (10)（二）江门市下半年房地产价格走势 (10)（三）非均衡条件下房地产价格的变化机制 (11)（四）本章小结 (12)四、宏观调控政策改善房地产价格 (13)(一) 国家宏观调控政策措施 (13)（二）受政策性影响房地产市场回暧 (14)（三）对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议 (15)（四）本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)一、房地产市场价格的概述与特征（一）房地产市场价格的概述房地产价格是房地产市场的核心问题，在我国经济高速发展的背景下，近年来我国城市房地产市场形成供销两旺的强劲势头，商品房的开发和销售业绩率创新高。
如何正确衡量房地产价格走势随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产价格成为了极具关注度的话题之一。
众所周知，房价上涨对于房地产市场以及整个经济体系都会产生重要影响，因此，对于房地产价格走势的准确衡量显得尤为重要。
那么，如何才能正确地衡量房地产价格走势呢？衡量指标首先，我们需要了解房地产市场最常用的衡量指标：房地产价格指数（house price index, HPI）。
房地产价格指数是用来反映某地房屋价格变化的指标，通常分为综合型和单一销售型。
综合型房地产价格指数是基于所有房屋销售的价格变化来计算的。
而单一销售型房地产价格指数则是仅基于特定物业类型（例如公寓、联排别墅等）的销售价格计算的。
此外，房地产价格指数还可以根据不同的统计方法被细分为几种不同类型，例如重复销售法、比较法以及估价法等等。
这些方法各有优缺点，需要根据实际情况选择合适的方法。
市场趋势分析除了以上衡量指标，我们还需要对市场趋势进行分析，以更好地了解房地产价格走势。
市场趋势分析主要包括以下内容：近期交易活动交易活动是房地产市场动态变化的重要指标之一。
如果一段时间内交易活动频繁，那么房地产市场价格就容易上涨或保持平稳。
反之，如果交易活动较少，则房价可能下跌。
供需平衡情况供需平衡情况也是非常重要的市场趋势指标之一。
当供大于求时，房价就不容易上涨；反之，供不应求的情况下，房价则容易上涨。
地区特征分析房地产市场的地区特征也会对价格走势产生影响。
例如各个城市的经济发展状况、对外开放程度、交通路网、生态环境、就业等因素都是对房价走势产生影响的重要因素。
参考数据分析最后，我们还需要借助各种参考数据对房地产价格走势进行分析。
参考数据包括但不限于：利率国家货币政策对于房地产市场影响非常大。
如果国家货币政策较紧，利率上升，房贷成本增加，房价难以上涨；反之，货币政策宽松，市场投资热情增加，房价则容易上涨。
人口和经济发展城市的人口数量以及经济发展状况也对房价走势产生重要影响。
房地产周期波动引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，也是一个高度敏感的行业。
其波动性不仅关系到经济的发展，还对社会产生广泛的影响。
在房地产市场中，存在着周期性波动，即房地产周期波动。
本文将探讨房地产周期波动的原因、特征以及对经济的影响。
1. 房地产周期波动的原因房地产周期波动的原因可以归结为多个方面：1.1 经济因素经济因素是导致房地产周期波动的主要原因之一。
一般来说，经济增长阶段房地产市场会迎来高速增长，而经济下行阶段则会导致房地产市场的疲软。
这是因为房地产市场的发展与国民经济息息相关，经济的繁荣与衰退都会直接影响房地产市场的需求和供应。
1.2 政策调控政策调控也是导致房地产周期波动的重要原因之一。
政府在房地产市场中的政策调控对市场需求和供应有着直接的影响。
例如，限购、限售、限贷等政策措施可以减少市场投机，稳定市场价格；而放松政策措施则会刺激市场需求，推动市场增长。
1.3 供需关系供需关系也是导致房地产周期波动的重要因素。
供需关系的改变会直接影响房地产市场的价格和成交量。
当供大于求时，市场供应过剩，房价会出现下跌；相反，当需大于供时，市场供应短缺，房价会出现上涨。
2. 房地产周期波动的特征房地产周期波动具有以下几个特征：2.1 递进性房地产周期波动呈现明显的递进性，即房地产市场的繁荣期和萧条期交替出现。
通常情况下，繁荣期往往伴随着房地产市场的供应充裕、需求旺盛、价格上涨等特点；而萧条期则呈现供应过剩、需求疲软、价格下跌等特点。
2.2 震荡性房地产周期波动呈现明显的震荡性，即市场的繁荣与萧条并不是一蹴而就的，而是经过一段相对较长的时间周期来完成的。
在这个过程中，房地产市场会出现多次上涨和下跌的循环。
2.3 周期性房地产周期波动呈现明显的周期性，即在相同时间长度内会出现多次繁荣和萧条的交替。
根据历史数据分析，房地产市场的周期通常为5年到10年不等。
3. 房地产周期波动对经济的影响房地产周期波动对经济有着广泛的影响，主要体现在以下几个方面：3.1 经济增长房地产市场的繁荣期往往伴随着房地产投资的增加，这对经济增长起到了积极的推动作用。
房地产行业特征分析1.基础性行业：房地产行业是国民经济的基础性行业之一，与其他行业有着紧密的关联。
房地产建设涉及建筑、装修、水电等多个相关产业，对经济的支持和带动作用明显。
2.周期性行业：房地产行业具有显著的周期性特征。
在经济繁荣时期，人们购买房地产的需求较大，房价上涨；而在经济低迷时期，购房需求减少，房价下跌。
因此，该行业对经济周期的波动较为敏感。
3.长期投资性：房地产行业的投资周期较长，回报周期相对较长。
购置房地产需要较大的资金投入，并且需要很长时间才能获取收益。
此外，房地产的价值也会随着时间的增长而增值。
4.土地稀缺性：土地是房地产行业的重要生产要素，其稀缺性决定了房地产的供应量。
由于土地是有限的资源，加上政府的限制和管理，导致房地产供应相对较少，从而推高了房价。
5.与政策相关性：房地产行业受到政府政策的直接影响，政府对于该行业的调控政策能够直接影响房地产市场的供需关系、价格波动等。
例如，限购、限售等政策会直接影响购房者的购买意愿和市场价格。
6.供需关系紧张：相对于人口的增长和城市化进程，房地产市场的供应量相对稀缺，导致供需关系紧张。
特别是在大城市，房屋供应不足，导致房价持续上涨。
7.区域差异显著：房地产市场的特征在不同的地理区域和城市之间存在显著差异。
一线城市和二线城市相对价格较高，需求较大；而三四线城市相对价格较低，需求相对较小。
8.金融化发展趋势：近年来，房地产行业逐渐与金融业融合，金融化发展趋势明显。
房地产金融化可通过房地产投资、贷款融资等多种方式，为房地产行业提供资金支持。
总之，房地产行业具有基础性、周期性、长期投资性、土地稀缺性、政策相关性、供需关系紧张、区域差异显著和金融化发展趋势等多种特征，这些特征决定了该行业的发展特点和市场规律。
房地产市场的周期性波动房地产市场作为经济发展的重要组成部分，其波动特征一直备受关注。
在理解和分析房地产市场周期性波动的基础上，能够更好地把握市场走势，进行投资决策，实现个人和社会的经济效益最大化。
一、波动原因的多样性房地产市场的波动原因十分复杂多样。
其中一些因素包括经济周期性、政府政策调控、金融市场波动、人口结构变化以及土地供求关系等。
各种因素之间的相互作用引发了市场的上涨和下跌，以及周期性的波动。
二、周期波动的一般特征房地产市场的周期性波动通常呈现出以下特征：1. 上升期：在经济繁荣和市场需求旺盛的背景下，房地产市场进入上升期。
此时，购房需求增加，房价上涨，市场供应紧张，土地价格上升，投资者信心高涨。
2. 顶点：随着房地产市场进入满足点，需求逐渐饱和，供应量增加，市场开始出现疲软迹象，房价上涨停止或趋缓。
3. 下降期：在市场达到顶点后，由于过度供应和购买力下降，房地产市场进入下降期。
房价开始下跌，市场需求减弱，投机炒房者纷纷出手，市场进一步陷入低迷。
4. 底部：房地产市场进入低谷期，房价下降到最低点，投资者对市场信心丧失，市场需求持续萎缩，房地产市场失去吸引力。
5. 回升期：经过一段时间的低迷，房地产市场开始逐渐回暖，房价触底反弹，市场需求开始增加，投资者信心逐渐恢复。
三、波动的影响与应对策略房地产市场的周期性波动对经济和社会产生重要影响。
在波动的过程中，政府和个人有一些应对策略，以控制和规范市场行为，减轻波动带来的风险。
1. 政府调控：通过制定相关政策，如限购、限贷等，可有效调控市场需求和供求关系，防止市场出现大幅度上涨或下跌。
2. 加强监管：加强对房地产市场的监管，减少投机炒房行为，保护市场稳定和消费者权益。
3. 多元化投资：投资者应通过多元化投资策略降低风险，将投资分散在不同类型的资产上，以平衡收益。
4. 做好风险管理：定期评估投资风险，制定相应的风险管理策略，降低风险暴露度。
结论房地产市场的周期性波动是不可避免的，对投资者和政府都带来一定的挑战。
楼市周期性波动规律分析楼市作为经济发展的重要组成部分，受到很多因素的影响，其中周期性波动是其一个显著特征。
通过对楼市波动规律的分析和了解，可以帮助我们更好地了解楼市的变动趋势，并为我们的投资决策提供参考。
首先，我们来分析楼市的周期性波动。
楼市的周期通常具有一定的周期性，这是因为楼市的供求关系和经济发展的循环性决定的。
经济的繁荣会带来需求增加，而供应端的反应存在一定的滞后性，因此会出现价格上涨的情况。
一段时间后，供应会逐渐增加，从而使市场供需关系发生变化，价格可能出现调整。
这样的周期性波动在楼市中经常出现。
其次，观察楼市波动的周期长度。
楼市的周期通常是几年至十几年不等。
在经济繁荣期，房价上涨并趋于高峰，随后进入房价下跌的周期，可能会持续几年甚至更长时间。
这种周期性波动是由多种因素共同作用产生的，包括宏观经济政策、金融状况、城市发展规划等。
进一步，我们来分析楼市波动背后的主要因素。
首先，宏观经济因素起到重要作用。
经济的增长与消费者信心密切相关，当经济景气时，消费者有更多的购房需求，会推动楼市的繁荣。
其次，金融政策对楼市波动也有着重要的影响。
货币政策的宽松与紧缩将直接影响楼市利率水平、融资成本和购房能力。
另外，地方政府的相关政策也会对楼市产生影响，例如土地供给、限购政策等。
此外，人口因素也是楼市波动的重要原因之一。
随着人口城镇化进程的不断推进，城市人口规模的增加以及人口流动性的加强，都会对楼市的发展产生影响。
人口涌入城市会带来对住房的需求增加，从而推高房价。
相反，城市人口的流出可能会导致楼市的调整。
最后，我们需要注意楼市波动的风险。
虽然楼市波动是一个普遍现象，但投资者应当认识到其中存在的风险。
虽然楼市在周期中有高峰和低谷，但并不是所有城市的波动情况都是一样的。
投资者需要根据不同城市和区域的市场情况，制定相应的投资策略。
此外，房地产投资具有一定的周期性，投资者应根据自身的风险承受能力和投资目标来选择投资时机和方式。
房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判定，从而引发房地产活动中的风险。
本文从有用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，回纳总结出效劳于房地产投资决策、工程融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏看治理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的缘故进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息根底之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。
它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场〔住宅、商业或工业物业〕或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的根底上，对特定子市场的供需情况进行单独的估量和猜测。
它侧重于专业市场供求分析内容。
工程房地产市场分析是在前两个层次的根底上，对特定地点特定工程作竞争能力分析，猜测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对工程的租金及售价、吸纳量及吸纳量方案进行猜测。
它侧重于工程竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它回纳为六项要紧内容。
各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。
所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的全然趋势分析；⑦地区根底产业的开展趋势分析。
房地产市场分析可采纳方案部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。
但需要依据分析时的实情作调整，以反映最新信息，所以，如没能寻到公共机构的猜测信息，也需作一些独立猜测。
房地产市场的周期性特征房地产市场作为一个重要的经济领域，其发展具有明确的周期性特征。
周期性是指房地产市场在一定时间内，以相对稳定的周期性循环展开，包括繁荣期、过度供应期、衰退期和调整期等阶段。
本文将通过对房地产市场的历史发展和相关特征的剖析，分析房地产市场的周期性特征及其影响因素。
1. 历史发展房地产市场的周期性特征与经济发展紧密相关。
在全球范围内，房地产市场的周期性可以追溯到19世纪初的英国工业革命时期。
当时随着城市工业化进程的加速，城市人口不断增长，房地产需求也相应增加，引发了房地产市场的繁荣。
然而，随着经济发展达到一定阶段，供应开始超过需求，导致房地产市场进入过度供应期，最终引发经济衰退。
2. 周期性特征a) 繁荣期繁荣期是指房地产市场需求旺盛、价格上涨、交易活跃的阶段。
在这个阶段，人们对住房和投资需求增加，开发商获利丰厚。
政府通常会执行宽松的货币政策来刺激经济增长和房地产市场发展。
b) 过度供应期繁荣期后，由于投资者过度追求利润，过多的房地产项目投放市场，导致供应大于需求，市场出现过度供应。
此时房地产价格开始下跌，投资回报率下降，房地产市场进入过度供应期。
c) 衰退期过度供应期过后，市场需求进一步下滑，房地产市场进入衰退期。
在这个阶段，房地产项目开发减少，市场低迷，成交量下降，价格持续下跌。
经济衰退、政府政策调整以及金融利率等因素都会对房地产市场产生影响。
d) 调整期调整期是指房地产市场由衰退期逐渐向繁荣期过渡，市场价格趋于稳定或开始回升的过渡阶段。
在这个阶段，政府可能会出台相应政策来稳定市场，鼓励投资，促进市场复苏。
3. 影响因素a）经济周期经济周期是房地产市场周期性特征的根本原因。
经济周期的波动直接影响着房地产市场的繁荣与衰退，经济增长时期房地产市场通常处于繁荣期，而经济衰退时期则会进入衰退期。
b）财务条件财务条件是影响房地产市场周期性的重要因素之一。
贷款利率、信贷政策等都将直接影响房地产市场的需求和投资水平。
中国房地产市场的特征与发展趋势分析随着中国经济的快速发展，房地产市场也日益成为社会经济发展的重要组成部分。
在以往多年的快速发展中，中国房地产市场已经逐渐呈现出一些独特的特征和发展趋势。
一、中国房地产市场的特征分析1. 快速发展和波动性大中国房地产市场自改革开放以来，经历了30多年的快速发展。
市场规模不断扩大，房价水平不断上涨。
但是，随着政策调控和经济形势变化，房价也出现了波动。
近年来，中国房地产市场的波动性越来越大，展现出较强的投机性和周期性。
2. 供需失衡和价格过高由于经济发展、城市化进程加速以及人口增长等原因，中国房地产市场供需失衡的问题日益突出。
尤其是特大型一、二线城市，房价长期居高不下，限购限贷成为常态。
此外，一些区域出现房地产用地过度供应的情况，反映出供应和升值压力导致的局面。
3. 预售制度和金融手段复杂中国房地产市场不仅拥有国内主流的商品住宅市场，还有预售市场、二手房交易市场等。
预售市场通常是由开发商提前销售尚未开始建造的未来房屋，合法性及监管程度不尽相同，存在一定的风险和不确定性。
此外，金融工具也在房地产市场中使用广泛，包括房产抵押贷款、房地产信托、企业债券、基金等。
这些金融手段的复杂性增加了投资风险。
二、中国房地产市场的发展趋势分析1. 稳健发展和供需平衡随着政策调控的加强，中国房地产市场将逐渐走向稳健发展的轨道。
主要表现在供应和需求的平衡上。
一方面，地方政府将会加强城市规划和土地管理，避免过度供应，促进居住空间合理开发；另一方面，国家对购房和投资房产的政策也将越来越严格，抑制投机，维护市场稳定。
2. 创新和智能化发展随着新技术的应用和人工智能的不断发展，中国房地产市场将会向智能化方向发展。
一些顶级开发商将开始探索新的商业模式，从传统住宅开发向智慧家居、智能开发等多个方向拓展。
人工智能也将帮助提高市场运行效率，增加居民的生活舒适程度。
3. 区域发展和多元化市场中国是一个面积广阔、资源丰富、文化多样的国家，未来的房地产市场将会更加区域化和多元化。
房地产兼具消费品和投资品的双重属性，是现代社会经济中国民财富的重要组成部分。
房地产资产价值与房地产价格息息相关，因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平，而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。
分析房地产价格波动及其特征，有助于全面、系统地了解房价波动规律，从而促进我国房地产市场的持续健康发展。
一、房地产价格波动的内涵房地产价格是房地产价值的货币表现形式。
由于房地产的位置固定、供给滞后等特点，房地产价格还受房地产市场供给和需求关系的影响。
凡影响房地产市场真实供给与真实需求的因素，如人们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素发生变化时，都可能使房地产价格围绕房地产价值这一轴心在小幅范围内上下波动，从而形成房地产价格上涨或下跌的波动趋势。
房地产价格的波动还常常表现为持续过分偏离其成本或基本价值。
根据布兰查德和费舍尔的研究，如果某种资产可以满足以下条件之一，那么这种资产的价格不可能长期的过分偏离其成本或者基本价值，这些条件包括：（１）具有无限供给弹性的资产；（２）基本价值显然确定的资产；（３）在某个未来时刻存在终端价格约束的资产。
但从实际情况看，房地产的性质与上述条件恰恰相反：首先，由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，房地产是一种缺乏供给弹性和替代弹性的资产。
其次，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，使其基本价值具有很大的不确定性。
最后，长期内由于人口的增加和社会经济的发展，人们对房地产的需求不断增加，但受土地、资金等的约束，房地产价格必然呈现上升趋势，而不存在终端价格约束。
因此，在房地产市场中有大量投机需求存在的情况下，一旦出现供给弹性大于需求弹性的情况，住宅价格的波动幅度就会越来越大，最后偏离均衡价格点也会越来越远，表现出剧烈的波动特征。
事实上，房地产价格波动的过程也是一个价格发现的过程，一方面通过动态调整以回归均衡价格，另一方面，当房地产市场引入投机需求等因素后，房地产自身的特殊性使得房地产价格极易偏离市场基础价值而持续大幅上升或下跌，出现剧烈的波动。
二、房地产价格波动的特征１．房地产价格波动由循环波动和趋势波动共同构成从统计学角度，可将房地产价格波动分为长期趋势和循环波动两类。
长期趋势受人口增加、社会经济不断发展、土地资源和资金约束等因素的影响。
在房价总波动中扣除方向明确的长期趋势后，房价的起伏变化就表现为波动间隔、长度及影响并房地产价格波动及特征分析孔煜魏锋任宏摘要：本文从房地产价格波动的内涵出发，分析了房地产价格波动的运行特征，结合我国房地产价格波动的实际情况，提出了相应的政策建议。
关键词：房地产价格波动特征６１不完全相同，但波动模式基本相似，即以上涨与下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。
我国房地产市场自１９９８年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。
从我国房价波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最近几年房价上涨幅度大幅提高。
１９９８￣２００２年的５年间，房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳，分别为３．３％、－０．４８％、２．８７％、２．７５％、３．６９％，涨幅年均为２．４３％。
２００３年开始，房价涨幅加大，同比增长４．８４％；２００４年商品房平均销售价格同比增长１４．４％，涨幅比２００３年提高１０．６个百分点。
在政府的宏观调控影响下，２００５年全国商品房价格增长速度减缓：１季度商品房平均销售价格涨幅１２．５％，１到２季度涨幅１０．１％，一到三季度涨幅８．８％。
从总体上看，现行房价仍保持上涨态势。
２．地产价格波动比房产价格波动有更强烈的波动性房地产的价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，具有二元性特征。
与房产不同，土地作为一种自然产物，与人类劳动创造无关，并且也不能通过任何的生产过程增加供给，因此土地的价格不是由生产成本决定，而是根据预期未来收入的现值决定，而宏观经济状况、人口总量与结构、租金水平甚至人们对经济的信心和态度都会对预期产生影响，所以，地产价格较房产价格有更强的波动性。
随着我国土地出让制度改革的推行，２００１年底开始，我国土地价格上涨速度明显快于房价上涨速度。
２００２年以来，我国土地交易价格涨幅分别为６．９％、８．３％、１０．２％，与同期房屋销售价格涨幅的３．７％、４．８％、９．７％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
２００５年二季度，与房屋销售价格涨幅呈现缩小趋势相反，土地交易价格仍然保持上升趋势。
３５个大中城市土地交易价格比去年同季上涨１０．７％，比一季度上涨３．８％，居住用地交易价格比去年同季上涨１２．９％，比一季度上涨４．０％。
其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨２４．７％、１０．９％和１１．１％。
三季度，７０个大中城市土地交易价格比去年同季上涨９．８％，同比涨幅比二季度低０．９个百分点。
其中，居住用地交易价格比去年同季上涨１１．１％，同比涨幅比二季度低１．８个百分点。
３．房价波动与租金波动呈同向变化房地产的资产属性表明，房地产可以当作资产看待。
按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，因此，房地产价格与租金有密切的关系。
与房地产价格相比，房地产租金更多地反映了房地产作为生产和生活资料属性的价格，租金的波动更能真实地反映房地产市场的实际需求。
所以，从理论上说，房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似，两者呈正相关关系。
如果前者大于后者，或者二者发生背离，即如果房价涨，房租跌，都表明房地产价格出现了异常波动，意味着房地产价格中可能有一定程度的泡沫存在。
就我国的房屋租赁价格而言，自１９９８年开始实行公房租金改革，出现租金上扬，到２０００年市场租金总涨幅达到近４％；但２００１年以来我国租金价格波动很小，分别为０．８％、１．９％和１．４％，租金涨幅均在２％以下。
２００５年二季度，３５个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨１．９％，比一季度上涨０．５％；三季度，７０个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨２．１％，比二季度上涨０．２％。
总体来看，与同期上涨的房屋销售价格形成鲜明对照，租金涨幅呈下降趋势，这意味着现阶段我国房价与租金之间出现了偏离，与理论上的房价与租金呈正相关关系相悖。
４．房价波动具有明显的区域性特征，并且在经济发达地区房价波动剧烈与一般产品的价格不同，房地产的特殊性决定了房地产价格并非主要取决于成本和效用，而６２在很大程度上由级差地租决定。
在不同城市甚至是同一城市内，不同的地段、基础设施和周边环境等造成的级差地租导致房地产价格具有同质同量但不同价的区域性特征，并且这一特征也相应地体现在房地产价格的波动上。
另外，房价波动与区域经济之间具有密切的关系：经济繁荣→购买力提高→房地产消费增加→房价上涨→经营成本增加→收益减少→投资转移→经济衰退→购买力递减→房价下跌。
因此，不难看出，在经济发达的大城市，房地产价格波动性会更强。
近年来，我国各地房地产价格变化极不均衡，呈现了显著的地区差异。
东部、中部、西部房价上涨幅度各不相同，分别为１６％、９％、６％。
在２００４年大部分地区房价普遍上涨的情况下，尽管青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海、重庆等部分经济发达城市和城建速度较快的城市以超过１０％的速度上涨，但长春等城市的房价却呈下降趋势，房价涨跌在各个区域甚至同一城市的不同地区同时存在。
在新一轮的宏观调控下，房价涨幅趋缓，２００５年上海、杭州等经济发达城市的房屋销售价格出现了大幅下跌趋势，３季度房价涨幅分别为６．５％、７．４％，比２季度均下降了５．１个百分点。
５．房地产价格波动具有传递效应房地产的生命周期较长、具有消费的耐久性。
加上土地的稀缺性，房地产也就具有了很强的保值增值性，成为人们理想的投资工具，并极易产生投机炒作行为，加剧房地产价格的波动。
由于房地产市场的信息严重不对称，市场参与者表现出不同的羊群行为，从而促使房价的波动趋势向周边城市蔓延并波及其它地区的房地产价格。
在２００２年以来出现房屋销售价格大幅上涨的形势下，２００３年３５个大中城市中房屋平均销售价格涨幅在１０％以上的仅有上海、宁波和青岛３个东部城市；２００４年，房价涨幅在１０％以上的城市发展为上海、宁波、青岛、南京、杭州、沈阳、济南、成都、重庆等城市，房价的上涨趋势从东部地区向中、西部地区蔓延。
２００５年，尽管房价涨幅超过１０％的城市有所减小，但是从２季度显示的数据来看，杭州、青岛、呼和浩特、上海、成都和南昌等东、中、西部城市房价上涨仍然过快。
６．当房地产价格与实际经济联系减弱时，房地产价格出现异常波动从总体上看，经济基本面和住宅价格之间存在着相对稳定的均衡关系。
长期以来，人们习惯于用人口、实际收入、利率与失业率等经济基本面指标来解释和预测房地产价格的波动，结果发现，宏观经济基本面及其波动确实影响着房地产价格的波动。
但是，一些研究也表明，当房地产价格的变化与实际经济变量的联系减弱时，仅有这些因素是不足以对房地产价格的波动给予充分解释的。
此时，可以认为房地产价格出现了异常波动。
理论上，房地产价格与实际经济的联系可从两个方面来判断，一是比较房价的涨幅与人们收入的涨幅；二是比较房屋销售价格的涨幅与租赁价格的涨幅。
从我国房价涨幅与人均可支配收入涨幅比较来看，１９９８年以来，我国的房屋价格年均增长率为２．７３％，城镇人均收入年均增长率为８．９５％，仅在２００４年房价增长率就超过了城镇人均收入增长率。
前已提及，我国房价与房租的涨幅情况存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。
这种房价和房租的背离正是房地产异常波动的一个重要信号。
三、相关政策建议１．对房地产价格波动的调控是政府刻不容缓的任务根据我国现行房价表现出的持续走高、传递效应以及异常波动等特征，房价问题已成为影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题，因此政府必须干预房价。
在调控的过程中，政府应始终以保持房地产市场的持续发展为目标，正确把握和及时调整调控力度，采用货币政策、财政政６３（上接第５７页）居民对其它消费品的需求。
所以，从长期来看，房地产价格上涨会带来替代效应，居民会因此减少当期消费。
误差修正模型估计结果也表明商品房价格是引起一般物价变动的Ｇｒａｎｇｅｒ因果作用结果，而不是一般物价变动引起的商品房价格变动，所以不支持通货膨胀引起房地产价格上涨的假说。
此外，从误差修正模型估计得到二者短期均衡关系中，同时也反映了房地产价格的短期波动对一般物价波动也存在负向的干扰作用，并且这种作用存在滞后效应。
总之，无论是从长期还是短期来看，中国房地产价格变化都会影响到通货膨胀，但是正是由于房地产、教育等一些“新产品”价格并没有被ＣＰＩ等物价指数有效地反映出来，所以在通货膨胀测定上就会存在偏差，这样势必影响到政府宏观政策的有效制定。
