前期物业管理计划方案

第一部分 投标邀请

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第一章 物业管理处机制架构

一、 物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施

（一）物业管理服务定位

和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。

（二）物业管理服务目标

1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。

2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。

3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。

4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建和盛嘉园的物业管理品牌形象，争取两年内达到文明小区标准，创新密市优秀物业管理小区称号。

（三）管理模式和实施措施

1．管理模式

我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，实行规模化、科学化、规范化、专业化的管理，创立独具长岛特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。

2．实施措施 （1）在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时，把个性化服务，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法管理，以情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管家”的作用。

前期物业管理方案

一、成立项目物业管理处

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）

1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

（1） 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 （4）入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。

（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作

（1） 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

（2） 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。

前期物业管理服务方案

一、物业管理接管验收方案

物业验收、接管前的工作

1 成立验收、接管小组：

由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场,对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察;在此基础上,提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认,并制定验收、接管工作方案,在公司领导下成立接管验收小组;

2 有关专业人员提前进驻小区：

提前派出工程技术专业人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与机电设备的安装调试,了解整个物业内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造原理、性能,熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等,为下一步实物验收、资料移交等工作做准备;

物业验收、接管中的工作

1 组成联合交接小组,商定交接注意事项和交接日期：

管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系,协商物业交接问题,及时将协商情况汇报给总公司;由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组,制定验收方案,统一验收标准,商定交接注意事项和交接日期;

2 印制验收、接管工作表格：

物业公司对所接收的建筑物、设备设施,要分别列项印制验收记录表格;主要有：物业接管验收移交工程资料清单,公用机电设备验收单,公用建筑、小型设施验收单,公用机电设备验收单,室外给排水验收单,绿化验收单,单元建筑接管验收记录表,单元室内电气设施接管验收记录,单元室内给排水接管验收记录表等;

3 全面验收、交接：

验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加,逐项进行验收,填写记录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份;对验收合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字；对不合格的项目,注明存在的问题,提交地盘和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收,物业公司将接收清单交管理处保存;开发商、承建单位把小区的各项资料包括产权资料,技术资料,政府验收合格证明,水、电、气供应合同等全数移交管理处,双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续;

物业管理进场准备方案

一、前期准备

1.1 建立项目团队

在物业管理进场准备阶段，首先需要成立项目团队。项目团队由项目经理、运营主管、维护主管、财务主管等核心成员组成，每个成员负责不同的工作内容和责任，共同配合完成物业管理的准备工作。

1.2 了解项目情况

项目团队需要对物业项目的基本情况进行深入了解，包括房屋建筑结构、设备设施、业主结构、业务运营情况等。通过调研和了解，为接手物业管理工作作好充分的准备。

1.3 制定项目管理计划

根据对项目情况的了解，项目团队需要制定详细的物业管理进场准备计划。计划包括目标、进度、任务分工、资源配置等内容，确保在接手物业管理工作时能够有条不紊地进行。

二、组织人力资源

2.1 招聘与培训

物业管理的成功离不开优秀的员工队伍。在进场准备阶段，项目团队需要进行物业管理人员的招聘和培训工作。招聘需要根据项目的需求和特点，选择合适的人才；培训需要对新员工进行相关的岗位技能、业务知识和安全防护等方面的培训，确保员工对工作有足够的了解和能力。

2.2 确定工作流程

在招聘和培训以后，项目团队需要对物业管理工作的工作流程进行详细的讨论和制定。包括物业日常运营、安全检查、维护保养、应急处理等各个方面，确保员工了解工作内容和流程。

2.3 确定人员分工

根据工作流程，项目团队需要确定员工的具体工作职责和分工。确保每个员工都清楚自己的工作职责和任务，避免工作上的混乱和冲突。

三、设备设施准备

3.1 设备设施检查

在物业管理进场准备阶段，项目团队需要对项目的设备设施进行全面的检查。包括电梯、空调、供水供电、消防设施等各项设备设施的检查，确保设备设施的正常运转和安全性。 3.2 设备维护保养

在检查过程中，项目团队需要对设备设施的维护保养工作进行计划和安排。包括设备的保养周期、维护方法、维修预算等方面的安排，确保设备设施能够长期稳定运作。

3.3 安全制度建立

在设备维护保养的基础上，项目团队需要建立完善的安全制度。包括安全巡检、安全培训、应急预案、安全警示标识等各项安全管理措施，确保项目的安全风险得到有效的控制和管理。