二手房交易案例

第1篇

一、案情简介

2018年3月，李某（买方）与张某（卖方）签订了一份二手房买卖合同，约定张某将其名下位于某市的一套二手房出售给李某，总价为200万元。合同约定了付款方式、房屋交付时间、违约责任等条款。合同签订后，李某按照约定支付了定金10万元。然而，在办理过户手续过程中，李某发现该房屋存在以下法律风险：

1.房屋产权问题：李某在查阅房屋产权证时发现，该房屋存在产权纠纷，卖方张某并非房屋的唯一所有权人。

2.房屋抵押问题：李某在办理过户手续时，发现该房屋存在抵押情况，抵押权人为银行，抵押贷款金额为50万元。

3.房屋质量问题：李某在实地考察房屋时，发现房屋存在漏水、墙体开裂等问题，经鉴定，房屋存在安全隐患。

二、法律分析

1.房屋产权问题

根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，物权人应当依法行使物权，不得损害他人合法权益。本案中，卖方张某并非房屋的唯一所有权人，其出售房屋的行为存在法律风险。李某在签订合同时，应当要求张某提供完整的房屋产权证明，确保房屋所有权清晰。

2.房屋抵押问题

根据《中华人民共和国担保法》第四十三条规定，抵押权人有权优先受偿抵押物的价款。本案中，卖方张某未告知买方房屋存在抵押情况，导致李某在办理过户手续时面临抵押权人优先受偿的风险。李某可以要求张某解除抵押，或者要求张某承担相应的违约责任。

3.房屋质量问题

根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，出卖人应当保证标的物的质量符合约定。本案中，房屋存在漏水、墙体开裂等问题，严重影响了李某的居住安全和居住体验。李某可以要求张某承担房屋维修责任，或者要求解除合同并返还已支付的房款。

三、风险防范建议 1.充分了解房屋产权情况：在签订合同前，买方应要求卖方提供完整的房屋产权证明，确保房屋所有权清晰。

2.关注房屋抵押情况：买方应要求卖方提供房屋抵押证明，了解房屋是否存在抵押情况，避免办理过户手续时产生纠纷。

3.实地考察房屋质量：买方在签订合同前，应实地考察房屋质量，了解房屋是否存在安全隐患。

二手房交易流程图

签订合同----申请还款－－注销抵押――测绘，地税局评估-----交税，查档（买方）-----房产局签字---交纳契税，领新房产证----抵押，评估-----交材料至银行----与银行签订合同，等待银行批贷-----房产局抵押-----银行放款----结帐，移交。

1、签订合同：收取房产证，买卖双方①身份证复印件②户口本复印件 ③结婚证复印件（未婚证明）。

２、申请还款：原屋主携带身份证原件，填表申请还款。（邮政与农村信用社可当天还款，工行需要１５个工作日，农行需要３－５个工作日。）

3、注销抵押（房产局）

所需材料： ①还清贷款证明 ②房屋他项证明 ③授权委托书

以上由银行提供 ④房产证原件 ⑤本人带身份证及复印件一张

4、评估：（地税局）

所需材料 ①、房产证复印件1份 ②买卖协议复印件1份 ③买卖双方身份证复印件各1分 ④门牌证明复印件一份（老城区） （个人住房档案复印件或土地证复印件2份）

5、测绘：（房产局）①门牌证明复印件一份（老城区） ②买方身份证复印件一份 ③房产证复印件一份

6、交税：地税局

①物价局价格结论书（受理） ②房产证原件

（１）商品房：

地税：（营业税5.55%———5.65%、个人税1.0%———2.0%） A、凡是超过144平方的房子，均收取6.6%的税。

B、未超过144平方且满五年：收取1.0%；

C、未超过144平方（含144平方）未满五年：收取6.6%；

契税：房产契税收法、税票证明价格百分之收取

①、 唯一住房 （第一套）

90平方 以下 1%收取

90平方—144平方 1.5%收取

144平方（含144平方）以上 3．０%收取

2、第二套或第二套以上：3.0%。

（2）自建房：

地税：6.6%税。

契税：3.0%税。

第1篇

一、案情简介

甲（买方）与乙（卖方）于2021年5月1日签订了一份二手房买卖合同，约定甲购买乙名下位于某市某小区的一套住宅，总价款为200万元。合同中约定，乙应于2021年6月1日前将房屋产权过户至甲名下，并交付房屋。合同签订后，甲按照约定支付了全部房款。然而，在房屋过户过程中，甲发现乙提供的房屋产权证存在伪造嫌疑，且房屋存在部分质量问题。甲遂要求乙承担违约责任，双方因此产生纠纷。

二、争议焦点

1. 乙提供的房屋产权证是否合法有效？

2. 房屋存在质量问题，乙是否应承担违约责任？

3. 甲要求乙承担违约责任，是否有法律依据？

三、案例分析

1. 乙提供的房屋产权证是否合法有效？

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十条的规定：“当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则，不得有欺诈、胁迫等行为。”在本案中，乙提供的房屋产权证存在伪造嫌疑，已构成欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“一方以欺诈手段订立的合同，对方知道或者应当知道该欺诈行为，可以请求变更或者撤销合同。”因此，甲有权请求撤销与乙签订的二手房买卖合同。

2. 房屋存在质量问题，乙是否应承担违约责任？

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条的规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”在本案中，甲在签订合同前并未发现房屋存在质量问题，且乙未提供有关房屋质量的说明。因此，乙在交付房屋时存在违约行为。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”乙应承担房屋存在质量问题的违约责任。

3. 甲要求乙承担违约责任，是否有法律依据？ 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以要求其承担违约责任。”在本案中，甲要求乙承担违约责任有法律依据。

二手房交易流程图

签订合同----申请还款－－注销抵押――测绘，地税局评估-----交税，查档（买方）-----房产局签字---交纳契税，领新房产证----抵押，评估-----交材料至银行----与银行签订合同，等待银行批贷-----房产局抵押-----银行放款----结帐，移交。

1、签订合同：收取房产证，买卖双方①身份证复印件②户口本复印件 ③结婚证复印件（未婚证明）。

２、申请还款：原屋主携带身份证原件，填表申请还款。（邮政与农村信用社可当天还款，工行需要１５个工作日，农行需要３－５个工作日。）

3、注销抵押（房产局）

所需材料： ①还清贷款证明 ②房屋他项证明 ③授权委托书

以上由银行提供 ④房产证原件 ⑤本人带身份证及复印件一张

4、评估：（地税局）

所需材料 ①、房产证复印件1份 ②买卖协议复印件1份 ③买卖双方身份证复印件各1分 ④门牌证明复印件一份（老城区） （个人住房档案复印件或土地证复印件2份）

5、测绘：（房产局）①门牌证明复印件一份（老城区） ②买方身份证复印件一份 ③房产证复印件一份

6、交税：地税局

①物价局价格结论书（受理） ②房产证原件

（１）商品房：

地税：（营业税5.55%———5.65%、个人税1.0%———2.0%）

A、凡是超过144平方的房子，均收取6.6%的税。

B、未超过144平方且满五年：收取1.0%；

C、未超过144平方（含144平方）未满五年：收取6.6%；

契税：房产契税收法、税票证明价格百分之收取

①、 唯一住房 （第一套）

90平方 以下 1%收取

90平方—144平方 1.5%收取

144平方（含144平方）以上 3．０%收取

2、第二套或第二套以上：3.0%。

（2）自建房：

地税：6.6%税。

契税：3.0%税。