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房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产开发项目的风险管理研究【摘要】随着我国住房制度的不断改革，房地产业在我国的发展壮大，出现蓬勃发展的态势，房地产业是我国国民经济的支柱产业。
但是，房地产开发项目的风险也日益增大，随之相继出现了房地产价格增长过快和部分地区投资过热等问题。
所以，对房地产开发项目的全过程进行风险管理研究具有十分重要的现实意义。
笔者阐述了房地产开发项目面临的政策风险、市场供求、变现能力、利率水平、周期风险、决策风险、营销风险等，并提出相关的风险管理策略，不断完善房地产开发项目的风险管理。
【关键词】房地产开发项目；风险管理研究1. 引言房地产业在我国国民经济中处于主导产业地位，其关联度强且带动系数大，属于先导性、基础性的产业，作为促进我国国民经济增长的支柱产业。
随着我国改革开放的不断推进和经济体制改革的不断深化，房地产开发呈现新高潮。
房地产项目的实现是一个复杂系统，涉及到许多关系与变数。
该系统受到众多风险因素的影响，并且其关系错综复杂，不同的风险因素造成的后果严重程度也不同，因此，能否达到项目的预期结果，具有很大程度的不确定性。
所以，风险的管理是房地产项目管理的核心部分，房地产项目风险管理中应进行风险分析、风险预防和风险抑制是至关重要的。
房地产开发项目决策阶段是风险最大的阶段，其不确定性在全过程占有最大比例。
通过科学地运用决策方法与工具，确保房地产开发项目取得良好的经济和社会效益。
2. 房地产业的发展现状我国房地产开发投资呈现逐年递增的趋势，由国家统计局对房地产开发企业的统计数据显示：从2007年到2010年，企业个数分别为62518、87562、80407和85218；平均从业人数（万人）分别为171.97、210.04、194.93和209.11；本年度完成投资额（亿元）分别为25288.8、31203.2、36241.8和48259.4；商品房销售面积（万平方米）分别为77354.7、65969.8、94755.0和104764.6；商品房平均销售价格（元/平方米）分别为3864、3800、4681和5032；实收资本合计（亿元）分别为19438、27561.9、28966和36767.4；2012年1～7月份，房地产开发投资为36774亿元，同比增长15.4%。
房地产项目开发中的风险及对策分析在房地产项目开发中，风险是无法避免的。
这些风险可能涉及市场变化、政策调整、供应链问题、资金压力等等。
本文将对房地产项目开发中的常见风险进行分析，并提出对应的风险应对策略。
市场风险市场风险是指由于市场需求变化或竞争加剧等原因所导致的风险。
在房地产项目开发中，市场风险通常与销售、租赁情况、价格波动等密切相关。
为了应对市场风险，开发商可以采取多种策略，如：1. 做好市场调研：在项目开发之前，充分了解目标区域的市场需求、人口结构、经济情况等因素，以便根据市场需求确定项目的特点和定位。
2. 多样化产品：在房地产项目开发中，一个项目可以包含多种房型、面积和价格的产品。
这样即使某一产品受到市场波动的影响，其他产品仍然可以稳定现金流。
3. 联合营销：与其他开发商或销售机构合作，通过联合营销的方式来分摊市场推广成本、降低市场竞争风险。
4. 灵活定价策略：定价不宜过高或过低，应根据市场需求、项目质量和区域特点进行定价，实行差异化定价策略以应对市场波动。
政策风险政策风险是指政府相关政策调整对房地产项目开发造成的潜在不利影响。
政策风险涉及多个方面，如土地政策、税收政策、金融政策等。
应对政策风险的策略包括：1. 紧密关注政策动向：密切关注政府部门发布的各类政策文件，及时了解政策调整的动向，以便及时做出调整。
2. 多元化融资渠道：降低对银行贷款的依赖，积极寻找多元化的融资渠道，如信托、证券化、股权众筹等。
3. 强化政府关系：与政府建立良好的合作关系，积极参与城市规划决策，争取到政府的支持和资源。
供应链风险供应链风险是指在项目开发过程中，因供应商延期交货、质量问题、成本上涨等原因所导致的风险。
为了降低供应链风险，开发商可以采取以下措施：1. 供应商评估：在选择供应商时，进行全面的供应商评估，包括财务情况、生产能力、产品质量等方面的考察，选择可靠的供应商。
2. 多元化供应商：避免过度依赖某一供应商，建立多个供应商的合作关系，以便在一个供应商出现问题时能够及时切换至其他供应商。
房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及到大量的资金、资源和时间。
在项目的整个生命周期中，会面临各种各样的风险。
本文将介绍房地产项目中常见的风险，并提供一些风险管理的方法和策略。
二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需关系、经济周期、政策变化等因素引起的风险。
例如，当房地产市场供应过剩时，项目可能会面临租金下降、销售难点等问题。
因此，项目方需要对市场进行深入的研究和分析，以及制定相应的市场营销策略。
2. 财务风险财务风险是指项目资金管理不善、财务计划不合理等因素引起的风险。
项目方需要合理规划资金运作，确保资金的充足性和流动性。
同时，项目方还应该进行风险评估和财务预测，以便及时发现和解决潜在的财务风险。
3. 法律风险法律风险是指项目在执行过程中可能违反相关法律法规，导致法律纠纷和诉讼的风险。
项目方需要与专业的法律团队合作，确保项目的合法性和合规性。
此外，项目方还应该了解当地的土地法规、建造法规等，以避免违反规定。
4. 技术风险技术风险是指项目在设计、施工、运营等环节中可能浮现的技术问题和隐患。
项目方需要与专业的建造设计师、工程师等合作，确保项目的技术可行性和可持续性。
此外，项目方还应该进行技术风险评估和管理，及时解决技术问题。
5. 管理风险管理风险是指项目管理过程中可能浮现的管理问题和挑战。
项目方需要建立有效的项目管理团队，明确各个岗位的职责和权限。
同时，项目方还应该制定详细的项目管理计划和流程，确保项目的顺利进行。
三、风险管理1. 风险评估项目方应该进行全面的风险评估，包括市场风险、财务风险、法律风险、技术风险和管理风险等。
通过评估，可以识别出潜在的风险和可能的影响，为后续的风险管理提供依据。
2. 风险规避项目方可以通过规避风险来降低项目的风险程度。
例如，在市场风险方面，项目方可以选择在供需平衡的地区开展项目，避免供应过剩的风险。
在财务风险方面，项目方可以制定合理的资金计划，避免资金短缺的风险。
房地产营销危机解决策略引言房地产行业是一个竞争激烈且高风险的行业，面临各种潜在的危机和挑战。
在面对市场变化和竞争压力的同时，房地产公司需要制定危机解决策略，以应对潜在的营销危机。
本文将探讨几种常见的房地产营销危机，并提出解决策略。
1. 房地产市场波动危机房地产市场的波动对房地产公司来说是一种常见的风险。
市场的下滑可能导致销售额下降和开发项目的推迟。
为了解决这个问题，房地产公司可以采取以下策略：•多元化产品线：房地产公司可以扩大产品线，开发多样化的房地产产品，以降低对某一市场的依赖性。
例如，同时开发住宅、商业和办公项目，以分散风险。
•建立稳定的销售渠道：与可靠的经纪商和销售渠道建立合作，确保稳定的销售来源。
此外，通过市场研究和调查，了解消费者需求，以便及时调整产品和价格策略。
•战略合作伙伴关系：建立战略合作伙伴关系，与供应商、金融机构和其他房地产公司合作，以共同分担风险和资源。
2. 楼盘价格争议危机在房地产业，楼盘价格问题可能引发争议和舆论风波。
价格过高可能导致销售不畅，而价格过低则可能导致利润下降。
为了解决楼盘价格争议，房地产公司可以采取以下策略：•市场调研和分析：房地产公司应该进行市场调研和价格分析，了解当前市场需求和竞争对手的定价策略。
根据市场需求和产品特点，制定合理的价格策略。
•透明和公正的价格策略：房地产公司应该确保价格策略的透明和公正，避免出现不合理的折扣和差价。
建立良好的信誉，增加消费者的信任和满意度。
•合理的增值服务：通过提供附加值服务，如个性化设计、配套设施或优质售后服务，增加产品的竞争力，从而提高消费者对产品的接受度。
3. 楼盘质量问题危机楼盘质量问题是一个严重的危机，可能对房地产公司的声誉和销售产生负面影响。
为了解决楼盘质量问题，房地产公司应该采取以下策略：•严格的质量控制：建立完善的质量控制系统，确保楼盘的设计和施工符合相关标准和法规。
监督施工过程，并进行质量检查和评估。
•发布质量报告：房地产公司可以定期发布质量报告，公开楼盘的质量状况和改进措施，增加透明度，并获得消费者的信任和支持。
房地产市场营销的分析一、市场概况分析房地产市场是一个庞大而复杂的市场，需要进行深入的分析才能制定有效的营销策略。
在进行市场概况分析时，我们需要考虑以下几个方面：1.1 市场规模和增长趋势通过收集相关数据和市场调研，我们可以了解到当前房地产市场的规模和增长趋势。
例如，我们可以查阅房地产交易数据，了解市场的成交量和价格变化情况，以及未来几年的预测数据。
1.2 潜在购房者的特征和需求了解潜在购房者的特征和需求是制定市场营销策略的关键。
我们可以通过市场调研、问卷调查等方式了解潜在购房者的年龄、收入水平、家庭结构、购房目的等信息。
同时，还要了解他们对房屋类型、地理位置、价格等方面的偏好和需求。
1.3 竞争对手分析在房地产市场中，竞争对手众多。
我们需要对竞争对手进行全面的分析，包括他们的产品特点、品牌形象、定价策略、销售渠道等方面。
通过对竞争对手的分析，我们可以找出自身的优势和劣势，并制定相应的竞争策略。
二、产品分析房地产市场的产品种类繁多，包括住宅、商业地产、写字楼等。
在进行产品分析时，我们需要考虑以下几个方面：2.1 产品特点对于不同类型的房地产产品，其特点各不相同。
例如，住宅产品的特点可能包括户型设计、小区配套设施等；商业地产产品的特点可能包括地理位置、商业环境等。
我们需要对不同产品的特点进行详细的描述和分析。
2.2 产品定位产品定位是指将产品与目标市场进行匹配，确定产品在市场中的定位和差异化竞争策略。
我们需要明确产品的目标客户群体、产品的核心竞争优势以及与竞争对手的差异化之处。
2.3 产品生命周期房地产产品也有生命周期的概念，包括引入期、成长期、成熟期和衰退期。
我们需要对产品的生命周期进行分析，以确定产品所处的阶段，并制定相应的营销策略。
三、营销策略分析制定有效的营销策略是房地产市场营销的关键。
在进行营销策略分析时，我们需要考虑以下几个方面：3.1 定价策略定价是房地产营销中的重要环节。
我们需要根据市场需求、竞争对手定价和成本等因素，制定合理的定价策略。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
房地产开发与经营的风险与防范随着城市化进程的不断推进，在城市发展进程中，房地产业是一个重要的促进力量，也是投资回报高的行业之一。
然而，随着市场竞争的日益加剧，房地产业的风险也不断增加。
本文将就房地产开发与经营的风险进行分析，并提供相应的防范措施，以便从业者更好地开展业务。
一、房地产开发风险1.资金风险资金是企业发展的核心，对于房地产开发企业也是如此。
资金的问题主要表现在公司的借款能力和大量的流动资金是否能够顺利运转。
资金风险往往会影响项目的开发进度，甚至会导致项目停工、停售等问题的出现。
防范措施：•加强与银行、投资公司的合作，确保有足够的资金来源。
•严格控制财务风险，建立完善的财务管理体系，保证资金的流动性。
•制定明确的资金使用计划，合理规划资金使用，降低资金风险。
2.市场风险房地产市场环境复杂，受政策、经济和社会等各种因素的影响，市场价格波动大。
在连续多年火爆市场后，房地产市场形势正在发生变化，房价下跌风险加大。
如果房地产开发企业无法有效应对市场风险，将会造成资产负债表的不平衡，导致企业盈利能力的下降，甚至面临倒闭的风险。
防范措施：•精准研究市场，确定开发的对象。
•加强对市场趋势的研究，及时调整开发策略。
•通过服务品质升级、优惠政策等来拉动销售，稳固市场份额。
3.政策风险房地产开发涉及到土地使用、财产尤其是物业等诸多方面的法律法规。
如果有关政策发生变化，将对房地产开发企业的经营造成不利影响。
例如，取消限购、放开住房贷款等政策调整，会直接导致市场供求关系发生变化，企业的经营模式需要做出及时调整。
防范措施：•提高对法律法规的关注度，了解政策出台后的影响，及时调整企业经营策略。
•进行规划和预测，建立风险评估体系，做好企业风险防范工作。
二、房地产经营风险1.经营风险房地产经营风险主要表现在经营技能和经验的缺失上。
随着近年来房地产市场竞争日益激烈，追求最大盈利的结果，企业可能会陷入盲目冒险和过度扩张的风险中。
房地产营销中存在的问题及对策近年来，中国房地产市场持续火爆，成为各界关注的焦点和投资热门。
然而，在这一快速发展的背后，我们也不可忽视房地产营销过程中面临的问题。
本文将探讨在房地产营销中普遍存在的问题，并提出相应的对策，以期帮助行业更好地发展。
一、低效盈利模式当前，很多房地产企业仍然沿用传统的低效盈利模式。
他们过于依赖项目规划、土地储备等方面的优势来获取收益，而缺乏对市场需求和消费者需求的深入研究。
这导致了产品定位偏差、竞争力下降等问题。
针对这一问题，房地产企业应加强市场调研和消费者研究，深入了解目标客户群体的需求和购房动机。
通过科学分析数据，制定合理价格、产品设计和销售策略，提高市场反应能力和适应性。
二、信息不对称在房地产营销中常会出现信息不对称现象。
开发商通常掌握着项目信息和资源，而购房者往往面临着信息不足、失信等问题。
这使得购房者在决策过程中容易受到误导，同时也给市场秩序的正常运转带来了一定的障碍。
为解决这个问题，政府可以加强相关监管，加大对开发商违法违规行为的处罚力度，以打造公平、透明的市场环境。
同时，各级政府还应建立健全完善的信息发布平台，在项目销售前及时披露相关信息，提高市场的透明度。
三、推销手段单一目前许多房地产企业在营销过程中推销手段单一，主要依赖传统的广告宣传和线下展示。
然而，随着互联网和智能手机的普及，消费者获取信息和进行选择已经具备更多便利条件。
仅靠传统推销手段已经不能满足消费者需求。
针对这个问题，企业应该更加注重营销方式的创新与升级。
他们可以结合互联网技术与社交媒体平台开展线上营销活动，并使用数据分析工具对潜在客户进行精准定位和个性化推荐。
此外，关注用户体验、提供优质的售后服务也是重要的手段。
四、营销人员素质不高房地产营销人员在市场整合和销售过程中起着非常重要的作用。
然而，目前行业普遍存在的问题是，部分营销人员对产品了解不足，沟通能力有限，服务意识较弱等。
为改善这种状况，企业应该更加重视培训与发展。
房地产行业营销风险研究部门：营销部姓名：周化近二0一一年七月一十四日前言“风险”一词的由来：古人出海捕鱼时，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中，深深体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词。
无论是在古代还是在现代，风险意味着利益。
出海捕鱼，很可能遭遇暴风雨，然而祈祷神灵，渔民还是要去，因为海中可以“渔利”。
为了利益，很多人“甘冒风险”。
然而还存在一群人，出海的目的不是为了捕鱼，明知道会遭遇暴风雨，开着破船，仍然要出海。
这群人我们称之为“冒险家”，一群享受冒险，不怕死的人。
企业行为，尤其是房地产营销，时时刻刻伴随着风险。
开盘好比出海，产品好比渔网，各种类型的营销活动好比洒在海里的鱼饵，客户就是海中大大小小的鱼儿。
对于企业来说，与生俱来的使命便是盈利，企业的行为中，绝不允许出现“冒险家”行为。
以下内容中，将以“出海捕鱼”这一行为进行房地产营销的类比，详细阐述房地产行业风险由来，风险类别，风险规避。
一、房地产营销定位风险一艘木制的小渔船，出海时直奔深海，立志要捕到鲸鱼。
最大的可能是，途中遭遇一个小风暴，船体不堪蹂躏，连人带船渣都不剩。
一艘万吨巨轮，只在浅海游曳，捞些小鱼小虾，安全是一点问题都没有，油钱恐怕不够本。
根据一艘轮船的吨位、航速、燃油，我们很容易就能评判出，一艘轮船能出海多远。
这是一种简单定位，然而，要给一个企业定位，确实千难万难。
它包含企业的经济规模、现金流、员工素质、营运机制、外在因素等等。
一个行业其总规模为10个亿，某企业在这一行业中的规模为8个亿，那么可以说这个企业在这行是绝对的霸主、高端。
如果这个行业规模扩张到10000亿，8亿元的产值在其中可能连个泡沫都算不上。
由此，产生了本文的第一类风险——房地产营销定位风险。
所谓房地产营销定位是指：房地产企业在开发某一项目或多个项目时，结合自身实际情况，比如企业经营规模、设计能力、工程能力、销售能力、物管能力；结合市场形势、客户群体、项目区位等等，对其旗下开发的项目物业类型、产品结构、销售方式进行确认，以达到利益最大化。
一个房地产开发企业，没有进行房地产营销定位，就蛮目开发，这种行为属于企业的“冒险家”行为。
定位风险伴随定位精度产生。
定位越精确，风险越小；定位越模糊，风险越大。
房地产营销定位风险包含，1、企业经营规模定位风险：房地产开发行业是一个资金密集型行业，企业规模越大，资金越充裕，可以支撑的项目就越大越多、开发能力也就越强。
营销手段的选择也会越多。
2006年，房地产行业新秀，赫赫有名的“顺驰地产”一夜败北，失败的根本就在于顺驰高层对自身规模的认识不足，拿地过猛，多个项目齐头并进，国家贷款政策一收拢，资金链立即断裂，对于房地产行业来讲没有资金的投入，就意味着破产、兼并。
正所谓“欲速则不达”，在进行企业经营规模定位时，要量力而行。
2、设计能力定位风险：很多房地产开发企业没有自己的设计公司，在开发过程中，往往借助于专业的设计公司去进行设计。
营销部则负责参与设计输入，将客户需求统计并传达给设计部门。
对于营销来讲，设计能力，体现在需求与产品的转换、实现。
设计能力越强，产品越契合营销需要，营销定位过程中，对于客户群体定位的把握将更高。
3、工程能力定位风险：工程能力包含工程开展能力和工程实现能力，工程开展能力体现在施工的速度，直接影响到销售节奏、交房；工程实现能力体现在施工队伍对设计图纸的转换能力，本来设计适于高端楼盘的图纸，在转换过程中沦为中端、甚至是低端。
直接降低营销信用；本来适于低端楼盘的图纸，由于施工的精细、严谨，做出了更高端的品质，在客户进行抉择时，这是最好的加分项。
因此在进行营销定位时，必须要考虑到工程能力的定位。
4、销售能力定位风险：销售是房地产营销的第一线，销售能力直接营销到回款能力，销售回款是房地产开发企业的生命之源，销售回款越充裕，企业的生命活力越旺盛，销售能力的发挥直接决定了房地产开发企业开发速度：是漫步、小跑、还是奔跑。
当然，开发速度也同时制约着销售能力的发挥。
5、物管能力定位风险：小区景观环境、房屋质量是硬件，物业管理的服务则是软件。
从客户进入营销中心看房，到客户入住项目，物业管理所体现出来的形象就直接影响到客户对开发企业的看法。
客户的口碑对营销是有巨大影响的，万科的物管能力在国内颇受认可，良好的口碑效应大大促进了其开发项目的销售。
今年五月，房地产市场行情紧张，万科旗下的中低端项目在没有明显价格松动的情况下实现了快速走量，可谓一支独秀。
这与客户群体对万科品牌的认可是分不开的。
6、市场形势定位风险：市场形势属于国家的大环境，包含房地产市场规模（供给能力）、国家人口结构（需求），国家产业结构（政策）。
随着房地产行业的迅猛发展，其强大的资金集聚效应引起国家产业结构失衡，对国家产业结构的升级造成了严重影响，这是2010年到如今国家制定一系列调控政策的根本原因。
这就意味着此次调控持续时间将前所未有的长。
市场形势定位是公司发展战略制定的重要依据，也是公司调整营销策略的重要参考。
对市场的预判要依托大量真实可靠的数据，这些数据不只是包含房地产行业的市场数据，也包含其相关行业、国家产业结构、国家人口结构、人口政策、科技发展等等。
7、客户群体定位风险：客群定位是营销定位中最重要的一个环节，出海打渔，摸准了鱼群洄游方位，才会有所收获，否则大海茫茫，就算织再大的网，放网次数再多也捞不到鱼。
对于一个快销大项目来说，寻找“大鱼群”才足以维持整个项目的快速销售，而对于一个慢销项目来说，为获取最大的利益，规避同行业竞争，选择“小鱼群”也未尝不可。
一份完整的区域市场调研报告应该包含每种客群的数量、消费习惯、生活方式等等。
当然，客群定位同样需要大量真实的市场数据。
这些数据来源于对项目所在区域全面的实地调查。
包含区域消费水平、区域消费习惯；区域人口结构、区域经济水平、区域经济结构；区域人文特色，区域历史文化等等。
这些数据不同于宏观数据，由于范围小，所以数据要求更加精细，这些数据的收集不是一周两周就可以完成的，需要两到三个月甚至更长的时间去筹备、完成，其间需要投入大量的人力、物力。
8、项目区位定位风险：或许有人会有疑问，项目的区位是固定的，这是天然属性，风险何来？需要定位吗？答案是，有风险，需要定位。
当然，这里的定位是指的营销概念上的定位。
举个很简单的例子，本公司的鄂州项目，从目前的交通动线上来看，鄂州项目确实是属于开发东区项目，该片区目前住宅整体均价约为3500元/㎡。
位于我公司项目对面的“驰恒地产”均价更低，约3300元/㎡，远低于开发南区4000元/㎡的均价，更要命的是其开发规模达80万方，直追我公司100万方的规划。
这就意味我公司进入开发东区之后，价格水平不能太高，否则将面临客群稀少，走量滞缓的结局。
有人会说三江进入之后可以炒热东城区，将整个片区价格拉高。
这种说法可行么？可行，但是代价巨大。
众所周知，观念的改变是困难的，将东城区形象在鄂州人心目中做一个根本性的提升，需要的时间周期长不说，资金投入可能是一个无底洞。
襄樊城改了个名字，最初步的投入就是几个亿；在武昌，仅绿地一家对“滨江商务区”炒作一年的投入就高达1000万，可想而知其代价有多大。
鄂州项目真的只能定位于开发东区么？从营销角度来讲，不是。
先看一下图片，将营销外展点设于凤凰路临湖一侧，再以游船联动外展点与营销中心。
拉近本项目与市中心的心理距离，也可以将本项目最大的景观优势展现给客户。
凤凰大桥修通之后，本项目和市中心进一步靠拢。
外展点与营销中心两面蓄客，相互联动，这是开发东区其它项目做不到的。
不需要进行东城区的炒作，外展点仍然可以吸引客流。
而开发东区其它项目只有司徒路这一条线，就算我公司不进行开发东区炒作，其它项目也不得不着手炒作，以保证客流，这部分客流又可以很好地被位于司徒路的营销中心分流。
两条腿走路比一条腿走路要稳得多，驰恒要以价格钳制我公司时，就不得不考虑我公司对待开发东区的态度。
二、房地产营销推广风险如果说营销定位是战略上的布局，各大兵种、战略武器的部署，那么营销推广就是真正的贴身肉搏，刺刀见红了。
营销推广策略由营销部根据房地产营销定位、结合工程节点拟定，经公司领导评审后，进入执行阶段。
目前我公司进行营销推广的手段主要有：报纸广告、户外、网络、短信、CALL客、活动。
除活动外，其它五种手段都是常规推广手段。
这些手段的效果依靠来电来访量进行评估。
报纸广告（含夹报、直投）：具有时效性，作用周期较短。
可以短期内增加来电、来访量。
适用于认筹前、开盘前一个星期。
户外：作用周期长，具有较好的品牌昭示性。
是营销推广不可或缺的手段。
项目开发全程使用。
网络：作用周期长，但刺激作用相对较弱。
可项目开发全程使用。
短信：作用周期短，但覆盖面广，且成本低廉。
适用于认筹前、开盘前一个星期。
CALL客：覆盖面较小，但直达目标，且成本较低。
适用于认筹前、开盘前一个星期。
活动：可以短期内增加销售现场人气，加强卖压，促进销售，但成本昂贵。
适用于蓄客、认筹、开盘。
营销推广策略体现在常规广宣推广和活动的铺排。
在重要的销售节点，各种推广手段会相对密集。
营销推广风险包含内在风险和外在风险两种。
其中，内在风险主要表现为：1、实际工程节点与预期存在误差营销推广策略的制定是以预期的工程节点为参考的，比如在营销中心未完工前，需要外展点的开设，便于在销售前期打响知名度、完成第一阶段的蓄客。
外展点开设后，户外广告、网络广告这种周期比较长的推广手段便可以执行了，执行伴随着营销费用的投入，随着时间的延伸，客户也会随之流失，工程节点时间拖得越久，客户流失现象也越严重。
营销费用难以避免得出现流失。
2、销售现场的成交率销售现场由两大部分组成（客户直观感觉），营销现场的氛围和销售人员。
营销现场氛围的好坏，销售人员的来电来访转换率，直接决定了销售现场的成交率。
做一个很简单的运算：营销推广手段运作使用资金为1000万，增加来电来访人数为100000人，现有成交率为4%，那么每个客户成交成本为0.25万；如果销售现场成交率提高一个百分点，那么成本便降至0.2万/人，幅度高达20%。
成交率的提升对营销成本的影响可见一斑（营销成本并不仅仅局限于营销推广成本）。
外在风险表现为：1、同区域竞争楼盘的影响人与人之间的较量有合法与不合法、道德与不道德之分。
而企业与企业之间的角力则只会用合法与不合法来进行界定。
商业的最高法则是在合法的前提下，实现利益最大化，这就注定了商业竞争的残酷性。
同样，营销推广是房地产开发企业第一线的较量，可能会存在利益共享，比如片区的炒作，但其本质还是利益的最优化。
