广州碧桂园案例

碧桂园项目工程质量案例分析二、土建施工（一）地基与基础工程1、存在问题：管桩感观质量差，存在裂缝且有私自修补掩盖现象。

原因分析：①监理、工程部以及施工单位对进场管桩质量检查不到位。

②管桩生产厂家操作工艺落后或者说预制施工较为随意，资质差，出厂自检不到位。

预控措施或方法：①对桩身砼强度达不到设计强度，桩身有裂痕或明显观感质量缺陷的管桩，应责令施工单位及时随车清退出场。

②管桩的壁厚、桩径、桩身弯曲度、中心线偏差、裂痕等，以及强度等级必须符合设计及规范的要求。

③施工单位应加强自检工作力度，项目工程部、监理必须全数对进场成品管桩进行尺寸、外观质量检查。

2、存在问题：①预应力管桩全部未一次性施打到位，两节管桩分次施打，严重违反设计和规范规定。

②桩头露出地面1米左右，给桩机移位造成困难，造成第二节桩的施打困难。

原因分析：①管桩施打未按照经审核的专项方案进行施工，技术交底不到位，工程部、监理对方案的审核也不到位。

②施工作业人员操作经验和质量意识差，这样施打既增加机械的运转次数，也将因第一节桩周边土体应力已释放，施打第二节管桩时易使桩头破碎，不能保证成桩质量。

③施打过程中，施工单位自检工作不到位，项目工程部、监理也未及时跟踪检查和制止违规施工。

预控措施或方法：①管桩的施打必须严格按照经审核的施工方案（桩机行走路线图）和桩基施工规范进行，并应认真仔细对工人加强技术交底工作，应明确管桩施工工艺，必须一次性施打到位，严禁分次施打。

②施工单位必须自检合格后报监理检查验收，且监理必须旁站到位，工程部需复核。

③施工过程中，遇到此类异常情况，应立即制止施工，对已施打的管桩，工程部应及时召集监理、管桩施工单位、设计、勘察以及土方开挖施工单位，研究并确定具体的处理措施并认真落实。

3、存在问题：基础垫层砼浇筑厚度不足。

原因分析：①施工技术交底不到位，操作工人浇捣随意，质量意识差，偷工减料。

②施工单位“三检”（即班组自检、交接班组互检、专业质检员专检）不到位，工程部、监理检查验收也不到位。

资本运营经典案例解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月，已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。

1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园，于2007年4月3日确定以上限5.38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90%)为国际配售，2.4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。

每股招股价4.18至5.38港元，4月20日正式挂牌。

碧桂园上市后，总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股。

报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。

截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店。

碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的"历史、重组及集团架构"部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园，在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。

令观者叹服。

4月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，一大早开盘报7.01港元，全天最高价达到7.350港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.130%，全日成交额为72.26亿港元，成交量10.04亿股。

碧桂园的股价果如之前市场预期，远超每股净资产。

可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目。

从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。

典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步，企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。

房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。

此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。

广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。

从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。

这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。

有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。

人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。

有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。

人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。

人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。

碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。

刘建兴、碧桂园生活服务集团股份有限公司增城分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2022.07.28【案件字号】(2022)粤01民终13106号【审理程序】二审【审理法官】谭红玉【审理法官】谭红玉【文书类型】判决书【当事人】刘建兴;碧桂园生活服务集团股份有限公司增城分公司【当事人】刘建兴碧桂园生活服务集团股份有限公司增城分公司【当事人-个人】刘建兴【当事人-公司】碧桂园生活服务集团股份有限公司增城分公司【法院级别】中级人民法院【原告】刘建兴【被告】碧桂园生活服务集团股份有限公司增城分公司【本院观点】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

如上述，碧桂园增城服务公司作为前期物业服务企业对涉案房屋提供了物业服务，刘建兴作为涉案房屋的登记产权人，实际享受了碧桂园增城服务公司提供的服务，应依法承担支付物业费等费用的义务，其仅以未签订物业合同为由辩称其无需支付，理据不足，本院不予采纳。

涉案房屋因使用而必然产生水费及污水费，碧桂园增城服务公司主张的金额未超出合理限度，刘建兴也未提供相反证据予以反驳，故原审采纳碧桂园增城。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定反证证据不足新证据简易程序维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，2002年5月22日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司与增城市清源自来水厂有限公司签订《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，约定增城市清源自来水厂有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。

2021年5月27日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，其中载明：兹有广东碧桂园凤凰城凤泉苑60街92号，2020年1月、2020年4月、2020年6月至2021年4月，水费42.12元及污水费17.97元，合计60.09元，已由碧桂园增城服务公司代缴完毕。

碧桂园拓客8大战术拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。

碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。

一、拓客工作开展的策略及组织1.拓客策略根据项目定位、产品类型,锁定目标客户群;根据客户群的特性、分布区域及行业，制定拓客策略。

2.编制详细客户地图(1)城市调研宏观概况：城市经济的支柱产业、经济结构、商业类型、人脉资源构成等。

微观概况：各区域商家、企业数量，各群体客户类型、规模等。

(2)客户地图具体到每个区域、每个行业，具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。

根据客户地图的详尽描绘，清楚的分析出，市场中符合项目定位的客户容量。

(3)案例分享——塘厦三盘a.大企业拜访(主要是企业法人方面)整合商家资源，项目配套资源，制定不同级别的拓客套餐。

全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270家;最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过160家大企业的法人完成推荐工作。

b.私营企业拜访(主要针对小型私营业主、商家等等)制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽谈重点是发掘其拥有的自身客户资源，项目介绍及展点植入的洽谈;已洽谈私营企业868家，举办现场活动19场。

c.机关企事业拜访(主要针对公务员、银行、医疗、教育、村委等)通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭建拓展平台。

金融机构71家，已完成66家;医院10家，已完成8家;教育机构41家，完成29家;村委26个，完成17个。

3.人脉资源拓展(1)关键核心寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类、数量!(2)人脉资源类型本身是有钱人：政府高官、企业主、外企高管。

能接触到有钱人：豪车4S店销售、高档食府部长、银行大客户经理、竞品楼盘销售。

高端商业平台：商业资源、VIP客户资源。

高端社区拓展：高端小区、政府大院等。

(4)案例分享——禅城城市花园如仅针对有钱人开展拓客，忽略其他渠道的开拓，则导致拓客效果有限。

房地产企业盈利能力案例分析——以碧桂园控股有限公司为例目录一、绪论 (3)（一）研究背景 (3)（二）国内外研究综述 (3)（三）研究内容和研究方法 (4)1. 论文的研究内容 (4)2. 论文所使用研究方法 (4)二、房地产企业盈利能力分析的相关理论 (5)（一）房地产企业的界定 (5)（二）评价盈利能力的指标 (5)1. 净资产收益率 (5)2. 营业成本率 (5)3. 管理费用率 (5)4. 总资产报酬率 (5)5. 销售毛利率 (5)6. 营业净利率 (6)7. 应收账款周转率 (6)三、碧桂园控股有限公司案例分析 (6)（一）碧桂园控股有限公司的经营现状 (6)1. 房地产发展现状 (6)2. 碧桂园公司的基本情况 (7)3. 碧桂园公司的经营分析 (7)（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析 (8)1. 数据选取及来源 (8)2. 碧桂园公司盈利能力水平分析 (8)3. 碧桂园公司盈利能力质量分析 (11)四、碧桂园公司盈利能力存在的问题及对策分析 (15)（一）碧桂园公司盈利能力存在的问题 (15)1. 管理费用控制不严 (15)2. 营业成本率高 (16)3. 应收账款周转率低 (16)（二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议 (16)1. 严格控制管理费用 (16)2. 加强营业成本管理 (17)3. 加强流动资产管理 (17)五、结论 (17)参考文献 (18)致谢 ...................................................... 错误!未定义书签。

附录 (18)摘要盈利能力通常是指企业在规定的时间里通过营运产生利润的能力，可用于反映该企业该时期经营情况。

因此，盈利能力是发现问题、衡量业绩和改进企业管理的最重要标准。

企业通过分析其盈利能力，可以使得财务报告使用者了解公司业绩和财务状况的影响，也可使得企业管理者做出正确的投资抉择。

目前，我国的经济在飞速发展，,房地产行业迎来朝阳时代。

题目：新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策—基于碧桂园的案例分析目录一、引言 (2)二、新旧收入准则的特点....................................... 错误!未定义书签。

三、对房地产企业会计核算的影响 (7)四、碧桂园案例分析 (9)（一）“碧桂园”控股有限公司简介 (9)（二）新收入准则对碧桂园企业的影响 (10)（三）碧桂园实施新收入准则的存在问题分析 (12)（四）结论 (13)五、新收入准则下房地产企业的应对建议 (14)六、结束语 (16)新收入准则对房地产企业会计核算的影响及对策——基于碧桂园的案例分析一、引言伴随新会计准则开始进入实践阶段，让会计核算工作产生了一定程度的改变。

本文将新老收入准则各自对房地产财务会计造成的影响及问题展开研究和探讨，并针对不足之处给予相应的改善对策。

随着我国国民经济的不断发展，房地产逐渐成为我国的重要支柱产业。

人们对房地产的关注度持续攀升，房地产企业的发展前景一片大好。

如今，我国的相关法律法规逐渐走向完善，对房地产市场的监控力度也在不断增强，这对房地产企业提出了全新的要求。

房地产企业的繁荣离不开我国经济的不断发展，其中会计核算工作对房地产企业具有重要的影响意义。

很大程度上关系到企业的生死存亡，如果在会计核算工作上出现一丝纰漏，很容易造成企业巨大的经济危机。

因此，不论是人为还是技术上，会计核算工作都对企业的经济利益有直接的影响作用。

在2006年，依旧使用的是由20世纪80年代所制定的国际收入准则。

当时我国的收入准则与国际收入准则相一致，其内容的原则性比较强。

随着全球经济的不断发展与人类社会的进步，当时的收入准则已经跟不上时代的步伐。

在2002年6月份，国际会计准则理事会同美国财务会计准则委员会联合起来，对收入准则的相关内容进行重新修订。

新收入准则将“企业履行了合同义务（客户得到商品控制权）”定为新的收入确认标准，并把建造合同与现行收入两个准则合为一体，以统一的收入确认模型进行与客户合同产生的收入进行规范。

2023-11-04•项目背景介绍•销售策略制定•销售执行过程目录•销售业绩及分析•销售策略优化建议•总结及展望01项目背景介绍项目概述项目地点：广东省佛山市总占地面积：10万平方米开发商：碧桂园集团项目名称：碧桂园·领誉项目类型：住宅小区总建筑面积：30万平方米010203040506项目开发开发周期：2年土地获取时间：2018年销售策略：分三期推出，每期推出10万平方米的房源销售时间：2020年佛山市中心区，交通便利，距离地铁站仅5分钟步行路程地理位置周边设施周边房价大型超市、医院、学校、公园等生活配套设施齐全同类楼盘价格在1万-1.5万元/平方米之间03项目位置及周边环境020102销售策略制定这部分人群主要关注房屋的价格、地理位置以及交通便利程度。

对于首次购房者，提供性价比较高的房源能够吸引他们的注意。

目标客户群体分析首次购房者这部分人群主要关注房屋的品质、配套设施以及物业服务。

针对这部分客户，提供高品质的房源以及良好的物业服务是关键。

改善型购房者这部分人群主要关注房屋的增值潜力以及租金收益。

针对这部分客户，提供具有投资价值的房源以及专业的投资建议是关键。

投资型购房者价格策略定价合理01根据目标客户群体的需求以及市场行情，制定合理的价格策略。

在保证利润的同时，提高楼盘的性价比和竞争力。

折扣优惠02针对不同的购房者和销售阶段，可以制定相应的折扣优惠策略。

例如，对于一次性付款的客户可以给予一定的折扣，或者在某个时间段内购买可以享受特定的优惠。

价格调整03根据销售情况和市场反馈，及时调整价格策略。

如果楼盘滞销，可以适当降低价格以吸引更多的客户；如果销售火爆，可以适当提高价格以获得更多的利润。

线下推广在人流量较大的区域设置展台、悬挂海报等，以吸引客户的目光。

此外，可以组织品鉴会、楼盘推介会等活动，以增加客户对楼盘的了解和信任。

线上推广利用互联网平台进行广告投放，例如搜索引擎广告、社交媒体广告等。

杨志强、陈雪琼与碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省梅州市中级人民法院【审理法院】广东省梅州市中级人民法院【审结日期】2021.04.29【案件字号】(2021)粤14民终483号【审理程序】二审【审理法官】叶自辉黄伟玲罗锡芳【审理法官】叶自辉黄伟玲罗锡芳【文书类型】判决书【当事人】杨志强;陈雪琼;碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司【当事人】杨志强陈雪琼碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司【当事人-个人】杨志强陈雪琼【当事人-公司】碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司【代理律师/律所】陈垚广东圣图托斯律师事务所;林逸广东圣图托斯律师事务所【代理律师/律所】陈垚广东圣图托斯律师事务所林逸广东圣图托斯律师事务所【代理律师】陈垚林逸【代理律所】广东圣图托斯律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】杨志强;陈雪琼【被告】碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。

【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定合法性质证诉讼请求撤诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明，杨志强、陈雪琼向开发商购买的涉案房屋属于现房。

【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。

根据双方诉辩意见，二审争议焦点为：上诉人应从何时开始交纳物业服务费。

杨志强、陈雪琼主张因房屋存在问题，其于2018年9月5日才实际收楼，因此应从实际收楼之日起交纳物业服务费。

经查，2014年10月31日双方签订《前期物业服务协议》约定，杨志强、陈雪琼应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费；杨志强、陈雪琼于其所购商品房的合同约定的交楼日期起使用该批代付金额。

涉案房屋在2012年12月15日通过了竣工验收备案，开发商于2014年11月30日通知杨志强、陈雪琼收房时已符合合同约定及法定的交付条件。

碧桂园出纳事件的内控案例分析
最近济南一封刑事判决书爆出，碧桂园山东区一名内部员工利用监管不力的漏洞，在不到一年半的时间，挪用公司资金4,800余万，用于给主播打赏、玩游戏、娱乐消费、交女朋友等等。

员工李某仅仅是一名27岁的出纳，2018年12月至2020年4月，担任珠海碧优管理咨询服务公司济南大区的出纳，为山东泰安碧桂园提供财务核算服务。

因为是财务人员，所以李某可以直接接触到当地碧桂园的财务系统，还管理着公司银行账户2个账户，4个u盾。

然后其利用职务之便，不断虚假申请，虚假上报，篡改信息……
因为是公对私转账，渤海银行致电泰安碧桂园公司进行核实。

这笔贪污账，被渤海银行在不经意间爆了出来。

企业内部控制制度是指企业为了保证业务活动的有效进行，保护企业资产的安全和完整，防止、发现以及纠正错误和舞弊，保证会计资料的真实、合法和完整而制定和实施的政策与程序。

内部控制的根本目的在于加强企业管理、合理分权；保证会计资料的真实合法、保护企业财产的安全完整。

广义地讲，一个企业的内部控制是指企业内部管理控制系统，包括为保证企业正常经营所采取的一系列必要的管理措施。