房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制

房地产投资项目投资可行性经济分析
一、测算条件
说明项目投资可行性经济分析的编制方法，假设的前提，采用政策、标准公正、合理、合规。

至少包括以下内容：
1、项目获取条件
2、产品定位、价格定位
3、分期开发、销售、资金运用安排
4、成本（税负）计量、分摊
5、使用参数、标准
二、测算结果
用数字和表格说明各项重要指标的总体情况。

1、地价指标表
2、项目主要经济指标
3、用地与规划指标表
4、项目开发进度表
5、7成本收益测算表
6、土地增值税计算表
7、全投资现金流量表
8、自有资金现金流量表
三、资金筹措及安排
1、项目资金安排
（1）资金投入计划
各期地价、前期费用、建安费用、基础设施配套费用、开发间接费等比例投入的安排。

（2）资金偿还计划
结合整个公司资金情况，列示项目资金的需求缺口及融资途径、财务费用及利息估算
2、项目融资方案
说明项目的融资主体（既有/新设）、融资渠道、融资结构、融资
总额、利率期限、担保条件、支付偿还方法。

四、盈亏和敏感分析
1、盈亏平衡分析
说明保本售价、保本销售量及保本地价的计算结果。

2、敏感性分析
测算土地价格、售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比时，毛利率、净利润、销售利润率、全投资内部收益率等主要经济指标的变化情况。

分析项目对哪些因素的变化较为敏感，在项目运作过程中，应重视控制哪些因素。

五、经济可行性结论
说明项目经济可行性分析是否可行。

关于投资项目可行性研究报告编写大纲的说明（2023年版）一、制定目的党的二十大报告指出，要加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。

高质量发展需要高质量的投资，高质量的投资需要高质量的投资决策，而可行性研究是投资决策的核心环节。

要坚持科学决策、民主决策、依法决策，提升我国投资项目前期论证的质量和水平，实现投资高质量发展，就必须强化投资项目可行性研究的基础作用。

为贯彻落实党的二十大精神，加强对项目前期工作的政策指导，巩固和深化投融资体制改革成果，推动投资高质量发展，根据《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》等规定，在2002年发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》基础上，经深入调查研究、广泛征求意见，制定了《政府投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023年版）》（以下简称《通用大纲》）和《企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023年版）》（以下简称《参考大纲》，两个大纲以下统称投资项目可行性研究报告编写大纲），供有关方面借鉴和参考。

投资项目可行性研究报告编写大纲是对项目可行性研究报告编写内容和深度的一般要求。

为更好适应不同行业领域的特点和具体要求，相关管理部门或机构可参照两个编写大纲，在充分反映行业特殊性、根据实际需要对两个编写大纲有关内容进行合理调整的基础上，制定适用具体行业或领域的可行性研究报告编写大纲。

二、适用范围（一）适用领域投资项目可行性研究报告编写大纲用于指导有关方面开展投资项目的可行性研究工作，适用于我国境内各行业各类项目的可行性研究工作，其研究成果作为投资主体内部决策、政府审批和核准及备案、银行审贷、投资合作、工程设计、项目实施、竣工验收，以及项目后评价等工作的基本依据。

其中，政府投资项目可行性研究报告原则上应按照《通用大纲》进行编写，以保障政府投资项目前期工作质量，提升投资决策的科学化和规范化水平。

《参考大纲》在落实企业投资自主权基础上，主要是引导企业重视项目可行性研究，加强投资项目内部决策管理，促进依法合规生产经营，实现健康可持续发展。

房地产项目可研报告在当前的房地产市场中，对于开发商来说，每一项房地产项目都需要经过一系列的准备工作，最终得出可研报告，决定是否进行开发。

可研报告，作为一个重要的评估工具，不仅能够为开发商提供可参考的开发方案，同时也能够为政府提供科学的决策依据。

一、项目背景和市场分析首先，在制作可研报告时，需要在项目背景和市场分析方面进行详细的阐述，确定项目的发展定位以及可行性。

具体来说，需要对项目所在的区域进行详细市场分析，包括政策环境、市场需求、交通基础设施等方面，并且需要考虑到当地物价水平、土地开发和项目建设的成本、税收政策以及房地产市场的风险等方面。

二、项目定位和功能精选在制作可研报告时，需要结合项目背景和市场分析，对项目的定位和功能进行精选，以便为后续开发提供参考。

在定位和功能精选时，需要考虑到项目的地域、客户需求、竞争情况以及住房消费水平等因素，在此基础上制定出适合项目发展的功能定位。

三、项目规划和设计方案在确定了项目定位和功能之后，需要对项目的规划和设计方案进行详细的制定。

项目规划主要包括项目总体规划、建筑设计、景观设计、设施设计和交通设计等方面，同时还需要对项目的空间布局、功能分区、户型设计、公共设施等方面进行详细规划，以确保项目的使用效益和市场竞争力。

四、项目投资和融资方案在制作可研报告时，还需要对项目的投资和融资方案进行详细的阐述，包括预算收益和风险分析、资金筹集和融资方案、财务评估和财务分析等方面。

这部分内容的详细制定，有助于开发商了解项目成本和生成利润的时间间隔，决定投资方案和发展计划。

五、项目管理和监督方案最后，在制作可研报告时，还需要就项目的管理和监督方案进行详细阐述，包括项目组织结构、项目管理流程、配套管理制度以及项目管理流程等方面。

这些内容对于项目管控和管理非常关键，在制定完可研报告后，应严格执行，并制定相应的监督措施，确保项目的顺利开展。

综上所述，房地产项目可研报告是一个重要的评估工具。

国有房地产公司项目投资管理办法国有房地产公司项目投资管理办法第一章总则第一条目的为规范国有房地产公司项目投资行为，加强项目投资管理，提高项目投资效益，制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于国有房地产公司进行的房地产项目投资管理。

第三条定义国有房地产公司指由国家机关或国有控股企业全资或部分控股的房地产开发公司。

项目投资指国有房地产公司在项目投资决策、组织实施、资金管理等各个环节的投资行为。

投资效益依据项目预算、核算原则，按照市场行情、行业情况等实际情况计算，计算得出项目投资获得的经济效益。

第二章投资前期管理第四条投资前期管理主体投资前期管理主体应为国有房地产公司总经理室。

第五条投资前期管理程序国有房地产公司在做出决策之前，应当进行以下程序:(一)确定投资项目的类型和投资行业，制定对应的投资计划和目标;(二)进行市场调研，了解投资市场机会和情况，制定投资计划;(三)组织编制投资可行性研究报告，明确项目概况、市场、技术、投资、效益等问题，以此为依据决定是否进入下一阶段;(四)进行项目初步设计和论证，确定项目规模、功能、结构、布局等问题；(五)确定项目总投资额，编制投资预算、资金筹措方案和融资方案;(六)参与政府相关规划，与政府协商、签订投资合同;(七)组建项目管理团队，制定项目实施计划。

第三章投资实施管理第六条投资实施管理主体投资实施管理主体应当为国有房地产公司项目管理部门。

第七条投资实施管理程序国有房地产公司在投资实施过程中，应当进行以下程序:(一)完成项目准备工作，开工动员;(二)进行项目施工管理，负责工程建设等；(三)管理项目招商、销售工作，促进项目成果收益。

第四章投资后期管理第八条投资后期管理主体投资后期管理主体应当为国有房地产公司开发部门。

第九条投资后期管理程序国有房地产公司在投资后期管理过程中，应当进行以下程序:(一)进行项目验收工作，整理干系人名单、各方责任关系等相关资料；(二)收尾工作和关键问题处理，涉及到重要资产的处置、利益加快等问题；(三)对已完成项目进行收益评估，评估完成后进行资产登记等程序，依据公司要求进行处置。

《建筑经济与企业管理》课程指导第一章 概论（一）本章学习目标（一）本章学习目标本章主要涉及工程经济的基本知识和基本概念。

通过本章的学习，应着重掌握工程经济活动效果对人们需要的满足及其要素的内容；活动效果对人们需要的满足及其要素的内容；工程经济的概念；工程经济的概念；工程经济的基本原理。

工程经济的基本原理。

其次其次应理解对工程经济分析的基本思路，应理解对工程经济分析的基本思路，学会根据不同工程项目的特点，学会根据不同工程项目的特点，学会根据不同工程项目的特点，采取最有效的措施，采取最有效的措施，达到项目的预想目标。

对其他内容均可作一般性了解。

到项目的预想目标。

对其他内容均可作一般性了解。

（二）本章重点、要点（二）本章重点、要点1．工程经济活动及其要素．工程经济活动及其要素1）工程经济活动的概念）工程经济活动的概念工程经济活动就是把科学研究、生产实践、经验积累中所得到的科学知识有选择地、创造性地应用到最有效地利用自然资源、人力资源和其他资源的经济活动和社会活动中，以满足人们需要的过程。

足人们需要的过程。

2）工程经济的要素）工程经济的要素工程经济活动一般涉及四大要素：活动主体、活动目标、实施活动的环境以及活动的效果。

果。

2．工程经济学的基本原理．工程经济学的基本原理 1）工程经济学及其发展）工程经济学及其发展2）工程经济学的基本原理）工程经济学的基本原理①工程经济分析的目的是提高工程经济活动的经济效果①工程经济分析的目的是提高工程经济活动的经济效果②技术与经济之间是对立同意的辨证关系②技术与经济之间是对立同意的辨证关系③工程经济分析的重点是科学地预见活动的结果③工程经济分析的重点是科学地预见活动的结果 ④工程经济分析是对工程经济活动的系统评价④工程经济分析是对工程经济活动的系统评价⑤满足可比条件是技术方案比较的前提⑤满足可比条件是技术方案比较的前提3．工程经济分析基本思路．工程经济分析基本思路1）工程经济分析的一般过程）工程经济分析的一般过程机会研究机会研究 项目建议书项目建议书 初步可行性研究初步可行性研究 详细可行性研究详细可行性研究 计划任务书计划任务书 2）工程经济分析的基本步骤）工程经济分析的基本步骤4．工程经济分析人员应具备的知识和能力．工程经济分析人员应具备的知识和能力1）了解经济环境中人的行为和动机）了解经济环境中人的行为和动机2）具备市场调查的能力）具备市场调查的能力3）掌握科学的预测工具）掌握科学的预测工具4）坚持客观公正的原则）坚持客观公正的原则 5）遵守国家的法律、法规和部门规章）遵守国家的法律、法规和部门规章（三）本章练习题及思考题（三）本章练习题及思考题1．简答题．简答题1）工程经济学与自然科学和社会科学有什么联系？）工程经济学与自然科学和社会科学有什么联系？2）在工程项目经济评价工程中应遵循哪些基本原则？）在工程项目经济评价工程中应遵循哪些基本原则？第二章 现金流量与资金时间价值（一）本章学习目标（一）本章学习目标 通过学习本章内容，了解现金流量的概念；了解现金流量的概念；掌握现金流量图的作图方法和规则；掌握现金流量图的作图方法和规则；掌握现金流量图的作图方法和规则；理解研理解研究资金时间价值的必要性和资金时间价值的概念；熟练掌握资金时间价值的计算方法及等值计算与其应用。

房地产开发项目融资方案一、项目概述本融资方案针对某房地产开发项目进行设计和实施，旨在为该项目提供资金支持，并确保项目顺利进行和取得预期的经济回报。

该项目位于某市的核心区域，占地面积xxx平方米，计划建设xxx栋高品质住宅楼。

根据市场需求和风险评估，我们制定了以下融资方案。

二、融资方式在本项目的融资中，将采用多种方式以确保资金的充足和多元化。

1. 银行贷款：我们将与各大银行建立合作关系，申请房地产开发项目贷款，以弥补项目初期所需资本不足。

贷款金额将根据项目需求和风险评估确定，并根据项目进展按阶段逐步发放。

2. 优先股挂牌：我们计划通过发行优先股的方式进行融资，吸引投资者参与项目。

优先股持有者将获得比普通股股东更高的回报，并享有优先转换为普通股股份的权利，以分享项目成功时的收益。

3. 债券发行：在项目建设的中后期，我们将考虑发行债券，吸引资本市场的投资者。

债券的期限、利率和违约条件将根据市场状况和项目需要进行合理设计，确保资金来源的多样性和项目运作的稳定性。

三、风险控制措施为了降低项目融资过程中的风险，我们制定了以下风险控制措施：1. 项目可行性研究：在确定融资方案之前，我们将进行全面的市场调研和项目可行性分析，评估项目的潜在风险和回报。

只有在项目具备良好的发展前景和可持续盈利能力的情况下，才会进一步策划融资方案。

2. 合理定价：我们将根据市场条件和项目风险，合理定价发行的优先股和债券，以确保投资者的回报和项目的可持续发展。

同时，我们将积极与投资者进行沟通和协商，以争取双方利益的最大化。

3. 建立风险管理团队：我们将组建专门的风险管理团队，负责监控项目融资过程中的各项风险，并及时采取相应的措施予以控制。

该团队将密切关注市场变化、贷款偿还情况以及投资者的需求，并及时向管理层汇报和提供决策建议。

四、资金用途及回报预测本融资方案所筹集的资金将主要用于以下方面：1. 土地购置费用：占用融资总额的xx%作为土地购置费用，确保项目正常推进，并保有足够的资金储备。

房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。

项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。

二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。

同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。

根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。

三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。

楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。

四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。

五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。

预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。

六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。

七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。

房地产集团城市公司投资部岗位职责
职位概述
房地产集团城市公司投资部旨在为房地产开发项目提供投资决
策和财务管理支持。

岗位职责涵盖了项目策划、投资分析、预算控制、财务分析和报告等方面。

岗位职责
1. 负责项目策划和评估，包括市场调研、土地收购、项目可行
性研究等。

2. 进行投资分析，包括项目投资回报率、风险评估、财务模型
建立等。

3. 编制项目预算及投资计划，并监控预算执行情况。

4. 进行财务分析，包括现金流分析、利润分析、资产负债分析等，为决策提供依据。

5. 协助编制并提交各类投资报告和分析报告，如投资决策报告、项目进展报告等。

6. 参与项目融资方案的设计和执行，进行融资风险评估。

7. 监测项目的财务绩效，及时发现问题并提出解决方案。

8. 积极与其他部门合作，提供财务支持和意见，参与项目运营
决策。

任职要求
1. 本科及以上学历，财务、金融或相关专业背景。

2. 具备较强的数据分析和财务建模能力，熟悉财务分析方法和
工具。

3. 熟悉房地产行业投资规划和运营管理，具备项目评估和投资
决策经验者优先。

4. 具备良好的沟通和协调能力，能够与不同部门进行有效合作。

5. 具备独立思考和解决问题的能力，对细节和准确性有高度敏
感性。

以上是房地产集团城市公司投资部岗位职责的基本要求和职责
描述。

希望对您有所帮助！。

房地产开发项目前期准备工作详细流程1.项目可行性研究阶段：在这个阶段，需要对项目进行全面的可行性研究。

主要包括市场调研、土地资源评估、项目投资估算等工作。

市场调研阶段，要分析目标市场的需求、竞争情况和潜在风险。

土地资源评估阶段，要对可用土地进行评估，包括土地的位置、规划用途和开发潜力等。

项目投资估算阶段，要评估项目的总投资额，包括土地费用、设计费用、建设费用等。

2.预可研报告编制阶段：在完成项目可行性研究后，需要编制预可研报告。

预可研报告是对项目可行性研究结果的总结和分析，包括市场分析、土地评估、项目投资估算和项目效益评估等内容。

预可研报告需要经过相关部门的审查和批准，以确保项目具备可行性，并为后续的准备工作提供依据。

3.土地出让和合同签订阶段：如果土地属于国有土地，需要进行土地出让程序。

这个阶段包括出让公告、报名申请、资格审查、竞买活动和签订土地出让合同等步骤。

土地出让合同是土地开发项目的依据，需要确保土地使用权的合法性和项目的细节条款。

4.规划设计阶段：项目的规划设计是确保项目建设与市场需求相匹配的关键环节。

在这个阶段，需要选择合适的规划设计单位，并制定详细的规划和设计方案，包括用地布局、建筑风格和功能布局等。

规划设计要符合相关法规和标准，并获得批准。

5.立项和融资阶段：完成规划设计后，需要进行项目立项，并寻找资金支持。

项目立项包括项目报批和项目备案等。

根据项目的需求和规模，可以选择向银行、投资基金或合作伙伴等寻求融资支持。

在与投资方进行洽谈和协商后，需要签订融资协议和相关合同。

6.环评和审批阶段：为了确保项目建设过程中的环境保护，需要进行环境影响评价（EIA）和相关审批手续。

环境影响评价是对项目可能对环境产生的影响进行评估和预测的工作。

审批手续包括环保部门和其他相关部门的审批，包括土地使用证、规划许可证和建设工程规划许可证等。

7.建设用地规划许可和施工图设计阶段：在获得土地使用证和规划许可证后，可以开始建设用地规划许可的申请和施工图设计的编制工作。

房地产项目可行性研究报告模版目录第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1项目名称1.3可行性研究报告编制依据1.4可行性研究结论及建议第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析2.4板块市场分析2.5项目拟定位方案第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计建议3.4项目实施进度3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.2融资方案第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取5.2财务评价方案15.3财务评价方案25.4财务评价结论第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.3风险分析第七部分：综合评价7.1社会评价定性7.2环境评价影响及对策7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议8.1结论8.2建议第九部分：附录9.1附件：9.2附表：9.3附图：调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的.2、我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析.3、形成意见和结论.4、撰写本可行性研究报告.5、我们已或没有对本报告中的拟建项目进行了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘.6、其他需要声明的事项参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后,附后存档.第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础.为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述.说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况.在叙述项目发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题.城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位,所在区域政策、经济及产业环境.项目渊源,特殊的政治或文化背景,如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等.①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义一般3—5年,在公司发展中的地位是否核心项目；②公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2项目概况①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置.附图：项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系.②宗地现状1四周范围；2地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较；3地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积；4地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求.附图：平面地形图,标记四至范围及相关数据；地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等.③项目周边的社区配套1周边3000米范围内的社区配套及交通状况a公交系统情况,包括主要线路、行车区间等；b宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决；c现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程. 附图：交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况.医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图,具体位置、距离.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状④项目周边环境根据个案特性描述,没有的可以不写1治安情况2空气状况3噪声情况4污染情况化工厂、河流湖泊污染等5危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6周边景观7风水情况8近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等.9其他⑤大市政配套都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性1道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系影响.2供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间.3污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间.4通讯有线电视、电话、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等. 5永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等. 6燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置.7供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置.附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况.规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他①已进行的调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作情况③项目建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期.并将其中必要的部分全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文;.可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规.根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料.1城市居住区规划设计规范2A市城市拆迁管理条例3城市居住区公共服务设施设置规定4住宅设计规范5住宅建筑设计标准6建筑工程交通设计及停车场设置标准7城市道路绿化规划及设计规范8高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等.2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲,项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的,差异总是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析,这是因为：首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小；其次,区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响,有的地区反应快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势.2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局,供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额.2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例.3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等.4、各行政区市场比较：1量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等.2各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等.5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面.6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率.7、热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测,从而推断出未来市场对该类物业的需求.②供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析,从而预测未来市场上该类物业的供给情况预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法.时间序列分析法又可分为：移动平均法,指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等.2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述,形成时间,各档次住宅区域内分布状况,购买人群变化.②区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年,开工量/竣工量,销售量/供需比,平均售价.③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征,平均售价,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内分布特征.③区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片.④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销焦点问题.①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点.2.5项目拟定位方案,序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注详细.1地段位置10040%110距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；2配套设施10010%115城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%110规划水平、理念4物业管理10010%95保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5交通情况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6楼盘规模1003%100建筑总面积在建及未建；总占地面积；户数；7产品外观1005%105是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8户型设计10010%105户型布置是否合理,是否有暗房,实用率是否高9发展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法1005%11011其它方面如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12合计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格=典型楼盘价格106计算.备注：1此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较,发现拟建项目的优缺点.2使我们的价格制定更客观合理.3此表中的权重比例,公司可根据实际情况进行适当调整.2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位,主要功能/建筑规模/主要技术经济指标.④价格定位：项目销售均价元/㎡出租均价元/㎡×月可租售面积㎡备注,写字间,配套功能,停车场,住宅销售.。

房地产项目融资方案（一）（一）融资组织形式选择研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。

项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。

国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。

债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。

融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

4.融资风险分析融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

房地产项目融资方案（二）一、房地产项目融资操作流程如下：准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：1、房地产开发类贷款——是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

关于投资项目可行性研究报告编制大纲的说明一、编写投资项目可行性研究报告编制大纲的主要目的党的二十大报告提出，构建高水平社会主义市场经济体制，健全宏观经济治理体系，增强投资对优化供给结构的关键作用。

为坚持科学决策、民主决策、依法决策，提升我国投资项目前期论证的水平和质量，促进投资高质量发展，根据《中共中央、国务院关于深化投融资体制改革的意见》《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》等规定，我们在广泛总结经验、开展调查研究的基础上，制定了《政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲》和《企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲》（以下统称《投资项目可行性研究报告编制大纲》）, 供有关方面借鉴和参考。

《投资项目可行性研究报告编制大纲》对投资项目可行性研究报告编写的内容和深度，提出了基本要求，项目单位、工程咨询机构等主体在编写具体项目的可行性研究报告时，可结合项目的实际情况，对编制大纲所要求的内容予以适当调整。

比如，若论证的项目不涉及编制大纲中的有关内容，可以在说明情况后不再予以详细论证。

同时，为更好适应不同行业领域的特点和具体要求，相关管理部门或机构可参照本编制大纲，在充分反映行业特殊性、根据实际需要对本编制大纲内容进行合理调整的基础上，制定适用具体行业领域的可行性研究报告编制大纲。

二、编写投资项目可行性研究报告的主要原则（一）坚持推动高质量发展。

要完整、准确、全面贯彻新发展理念，充分体现新时代对投资高质量发展的要求，立足我国投资管理实践需要，更加注重发挥宏观战略、产业政策和发展规划的引领作用。

同时，研究借鉴可持续发展目标（SDGS）的相关要求，汲取有关环境社会影响评价（ESIA）分析框架，以及环境-社会-治理（ESG）责任投资理念，强调新理念新方法的应用，将绿色发展、自主创新、共同富裕、安全风险等理念以及投资建设数字化等要求融入可行性研究，建立适应高质量发展要求的投资项目可行性研究结构框架。

（二）坚持以“三大目标、七个维度”为核心内容。

招聘房地产项目开发工程师笔试题与参考答案(某大型集团公司)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、房地产项目开发工程师在进行项目可行性研究时，以下哪个因素不属于市场分析的主要内容？A、区域经济状况B、政策法规环境C、竞争对手分析D、项目收益分析答案：D解析：项目收益分析属于财务分析的主要内容，而非市场分析。

市场分析主要关注区域经济状况、政策法规环境以及竞争对手分析等因素，以评估项目在市场中的竞争力及市场潜力。

2、在房地产项目开发过程中，以下哪个阶段是确定项目投资回报率的关键环节？A、项目立项阶段B、规划设计阶段C、项目招投标阶段D、项目施工阶段答案：B解析：规划设计阶段是确定项目投资回报率的关键环节。

在这个阶段，通过合理的规划设计和功能布局，可以最大限度地提高项目利用率，降低成本，从而提高投资回报率。

项目立项阶段主要确定项目是否可行，项目招投标阶段关注施工单位的资质，项目施工阶段则关注施工质量与进度。

3、在城市规划区内使用集体所有土地进行房地产开发时，须先办理哪种手续？A. 土地使用权出让手续B. 建设用地规划许可证C. 国有土地使用权证D. 集体土地征用手续【答案】D 【解析】根据我国相关法律法规，在城市规划区内使用集体所有的土地进行房地产开发前，必须先依法完成集体土地的征用手续，转为国有土地后才能进一步办理土地使用权出让等后续手续。

4、在房地产开发过程中，“三通一平”指的是哪几项工作？A. 通水、通电、通信、平整场地B. 通水、通电、通路、平整场地C. 通水、通电、通气、平整场地D. 通水、通电、通风、平整场地【答案】B 【解析】“三通一平”是指在房地产项目开发初期，需要完成的基础设施准备工作，包括通水、通电、通路以及平整场地，以确保后续建设工作的顺利进行。

选项B正确反映了这一概念。

5、题干：在房地产项目中，以下哪个部门通常负责项目的前期可行性研究？A、市场营销部门B、设计部门C、财务部门D、工程部门答案：C解析：财务部门在房地产项目中通常负责进行项目的前期可行性研究，包括成本估算、投资回报分析等，以确保项目的经济效益。