万科棠樾研究报告

东方文化意境别墅——从万科棠樾探讨中式风格建筑编辑：刘紫娟万科棠樾项目拥有丰厚的生态资源景观，四周均为山水田园，借助周边山水环境所打造的江南水乡的建筑风格，是万科在华南区域规模最大、定位最高的项目；其次项目产品特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境，建筑文化上都独具特色的现代中式风格。

项目档案建筑类型：联排别墅占地面积：约60万m²建筑面积：约40万m²容积率：大一期容积率0.8，大二期容积率0.5楼层状况：一期均为三层双拼、三拼别墅价格说明：起价：23000元/平方米最高价：26000元/平方米（为一期首批和二批价格）项目地址：塘厦•大坪•观澜高尔夫（东莞）球会旁开盘时间：2008年7月开发商：深圳市万科房地产有限公司代理商：深圳中原物业顾问公司插图01(效果图)一、新中式别墅开发要点当前市场风向也在转变。

“中国别墅指数”研究公布数据显示：近年来市场在别墅的购买倾向上，选择欧陆风格从过去的100%已经回落到25.8%，而愿意选择中式等东方风格产品的群体则上升到20%左右。

1、中式别墅特点（1）规划一是取材于大都市的城市轴线规划。

尤以唐宋时期的城市规划较为成熟，道路交通交错布置成网格状，两旁高强大院围合，或以云墙围合，入口设置月亮门。

二是取材于传统民居的前街后河的平行模式规划。

江南一带河网纵横，形成许多前街后河的水乡城镇。

小区内部规划布局往往借水景点缀成网，依山之势，傍水之旁，组团的大小分合，房屋的前后错落等等都在规划中被借鉴和采纳，形成典型的“水乡住宅”布置方式。

（2）住宅设计设计表现形式有两种：一种是在传统的复古建筑中加入现代设计元素。

这种产品无论是在大的院落规划，建筑布局，还是在小的建筑装饰、庭院植栽等方面均遵循中国传统的格局营造，保留大量的中式建筑元素，是比较容易被识别的中式建筑。

比如：常见的四合院式或三合院式布局、宅前有平台、筒瓦制的曲线屋脊、影壁、山墙头、房角屋边的游廊和平台设计、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：书房前种植芭蕉，厅前植海棠，屋后种枣树等。

天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。

一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。

项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。

6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。

8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。

9元/月/平米别墅6。

８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。

东方文化意境别墅——从万科棠樾探讨中式风格建筑万科棠樾项目拥有丰厚的生态资源景观，四周均为山水田园，借助周边山水环境所打造的江南水乡的建筑风格，是万科在华南区域规模最大、定位最高的项目；其次项目产品特色主要在于体现东方文化的徽派建筑，将东方文化与建筑结合，打造出在自然环境，建筑文化上都独具特色的现代中式风格。

项目档案建筑类型：联排别墅占地面积：约60万m²建筑面积：约40万m²容积率：大一期容积率0.8，大二期容积率0.5楼层状况：一期均为三层双拼、三拼别墅价格说明：起价：23000元/平方米最高价：26000元/平方米（为一期首批和二批价格）项目地址：塘厦•大坪•观澜高尔夫（东莞）球会旁开盘时间：2008年7月开发商：深圳市万科房地产有限公司代理商：深圳中原物业顾问公司插图01(效果图)一、新中式别墅开发要点当前市场风向也在转变。

“中国别墅指数”研究公布数据显示：近年来市场在别墅的购买倾向上，选择欧陆风格从过去的100%已经回落到25.8%，而愿意选择中式等东方风格产品的群体则上升到20%左右。

1、中式别墅特点（1）规划一是取材于大都市的城市轴线规划。

尤以唐宋时期的城市规划较为成熟，道路交通交错布置成网格状，两旁高强大院围合，或以云墙围合，入口设置月亮门。

二是取材于传统民居的前街后河的平行模式规划。

江南一带河网纵横，形成许多前街后河的水乡城镇。

小区内部规划布局往往借水景点缀成网，依山之势，傍水之旁，组团的大小分合，房屋的前后错落等等都在规划中被借鉴和采纳，形成典型的“水乡住宅”布置方式。

（2）住宅设计设计表现形式有两种：一种是在传统的复古建筑中加入现代设计元素。

这种产品无论是在大的院落规划，建筑布局，还是在小的建筑装饰、庭院植栽等方面均遵循中国传统的格局营造，保留大量的中式建筑元素，是比较容易被识别的中式建筑。

比如：常见的四合院式或三合院式布局、宅前有平台、筒瓦制的曲线屋脊、影壁、山墙头、房角屋边的游廊和平台设计、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：书房前种植芭蕉，厅前植海棠，屋后种枣树等。

东莞万科塘厦项目前期定位报告(二次汇报稿)谨呈：东莞新万房地产开发有限公司,——万科东莞塘厦项目再探讨,商业秘密声明,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。

因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。

如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。

本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。

,,报告回顾：上次汇报中我方的核心观点。

,企业属性：高价高速，万科TOP品类砥柱市场属性：前期销售聚焦在领先市场，以深圳为主新政趋势：08年当前公布新政基本被消化，进入市场整固期,我们对项目的几个核心理解,我们对项目定位的几个核心观点,功能定位：第一居所形象定位：深圳富人区的真正居住理想,我们对项目推广的几个核心建议,建立体验式4P营销系统——从趋势营销转向物业价值营销转变，新奢华主义尝试新的客户细分系统——发烧友细分营销系统尝试新的产品销售终端——万科总部营销售中心,,万科疑问：,需要深化的疑问：,当前市场趋势究竟会对项目造成什么影响？塘厦本地，东莞客户会不会成为本项目的主要客户？各期的客户来源演变如何？如果是深圳客户，那么哪些深圳客户会来？是什么支撑社区成为富人区？它与一般社区有什么区别？社区的主题是什么?,沟通后明确：TOP地位,对项目开发目标的明确：上次世联汇报主要基于实现快速销售目标，经过沟通，双方明确本项目的开发目标基于项目的TOP品类,,本次报告核心：针对疑问，本项目将对大势、客户与定位三点，分以下几个层次深化,宏观层面——大势对开发策略的影响？,中观层面——面向的核心市场是谁？,微观层面1——各期主力客户是谁？,微观层面2——以什么方式吸引主力客户?,未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（均增长率将达到8％左右,高盛、摩根将中国GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%,,宏观层面——1、市场长期发展趋势如何？,,经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境,中国每年新增就业人口近千万,经济持续增长,就业增加,政治稳定,GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个,为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。

万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15)6.2成本之高 (15)6.3产品之憾 (15)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图................................................................ 错误!未定义书签。

万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。

融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。

万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格 2.3万元/m2 占地面积60万平米绿化率40% 建筑面积40万平米大一期容地率0.8 大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。