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物业公司管理专业知识点一、物业行业概述1.物业行业的定义和特点2.物业行业的分类和发展趋势3.物业管理的重要性及其对社会经济发展的作用二、物业公司的组织结构1.物业公司的基本组织结构和职能划分2.物业公司的管理层级和岗位职责3.物业公司的人员招聘和培训三、物业管理的法律法规1.物业管理相关的法律法规和政策文件2.物业公司的合同管理和法律责任3.物业管理争议解决和纠纷处理四、物业设施管理1.物业设施的分类和维护方式2.设备设施的巡检和保养3.物业设施的更新和改造五、零售物业管理1.商业物业租赁和销售管理2.商业垃圾处理和环境维护3.商业租户的入驻和退出管理六、住宅物业管理1.住宅小区维修和保养管理2.住宅物业费用的征收和使用管理3.居民管理和社区服务七、办公物业管理1.办公楼维修和设备管理2.办公楼租赁和客户服务3.办公楼安全和消防管理八、物业管理信息系统1.物业管理信息系统的建设和运行2.物业公司的数据管理和信息分析3.物业管理信息系统的安全和保护九、物业公司的财务管理1.财务预算和会计核算2.资金的使用和投资管理3.财务报表和财务分析十、物业公司的营销管理1.物业产品的定位和市场分析2.物业营销渠道和促销策略3.公众关系和客户满意度调查总结：物业公司管理专业知识点涵盖了物业行业概述、物业公司的组织结构、物业管理的法律法规、物业设施管理、零售物业管理、住宅物业管理、办公物业管理、物业管理信息系统、物业公司的财务管理和物业公司的营销管理等多个方面。
通过深入了解这些知识点，物业公司能够更好地管理和运营物业，提高服务质量和效益。
物业管理实务考试重点一、引言所谓“实务〞，实际就是“操作〞、“运用〞，本教材编写思路：就是按照物业管理开展的顺序、逻辑进行：先从成立物业效劳企业〔企业设立与组织机构〕--物业管理招投标〔寻找效劳目标〕--物业管理合同〔确定工程订立效劳合同〕--早期介入与前期管理—物业的承接查验--〔效劳工作开始前，需盘点物业，明确责任〕--物业入住装修管理〔物业企业工作中第一次考验〕--房屋及设施设备管理〔企业的核心竞争力表达〕--物业环境管理〔企业形象表达之一〕--公共秩序管理效劳--〔企业形象表达之二〕--物管风险防范与紧急事件〔表达企业管理水平〕--财务管理、档案管理、人力资源管理〔考察企业的内功〕--客户管理、应用文书〔表达企业的对外交流能力〕二、本教材考试要点1、根据考试大纲和教材编写大纲，应该形成掌握、熟悉、了解〔三颗星、两颗星、一颗星〕三个层次。
作为学习知识来讲，都应该知道，面对考试总有去舍，所以应关注掌握内容，有时间、精力再把熟悉、了解的内容看一下。
2、“实务〞对于工作多年有经验的同志都会做，都有自己一套经验。
然而面对的是应试考试，所以对于许多答案中，只能有一个〔书上给的〕，有人有想法，只能理解。
下面分别按章节说明：第一章物业管理企业1、第一节概述中的第一小节：物管企业概念和特征物业管理企业是：〔1〕依法成立；〔2〕具备专门资质；〔3〕具有独立企业法人地位；〔4〕依据物业效劳合同从事物业管理活动；〔5〕经济实体特征：〔1〕独立的企业法人〔自然人、组织〕；〔2〕属于效劳性企业〔企业本身不制造实物产品，企业的产品是效劳〕；〔3〕具备一定公共管理性质的职能〔公共秩序、市政设备配合管理带有公共管理性质〕2、第二节物业管理企业的设立中的第二小节：企业的资质审批及管理企业的资质管理权限〔见教材〕各资质等级企业的条件：在规定的5项条件中，主要是管理的类型、面积的计算。
〔上次考题中，问一家物业管理企业仅管理高层到达120万平米，算几级？数量超1级，品种单一，算3级，但出此题不严谨，3级企业接受高层限于20万以内工程〕3、第三节物业管理企业的组织形式与机构设置企业组织机构设置的影响因素：〔1〕企业战略因素〔2〕外部环境因素〔3〕技术因素〔4〕组织规模及所处阶段企业组织机构设置要求：〔1〕按照规模任务设置〔2〕统一领导、分层管理〔3〕分工协作〔4〕精干、高效、灵活第二章物业管理招投标1、第一节物业管理招投标的内容概念：1〕物业管理招投标是招投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过标准有序的招投标行为确定物业管理权的活动。
物业管理师考试复习资料一、物业管理基本制度与政策目录第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革第四节《物业管理条例》第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务协议第四节物业的使用与维护第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务公司资质管理第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章业主的建筑物区分所有权第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理附录1：物业管理最新行政法规中华人民共和国物权法物业管理条例物业服务公司资质管理办法住宅专项维修资金管理办法物业服务定价成本监审办法（试行）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释保安服务管理条例业主大会和业主委员会指导规则二、物业管理实务图书目录第一章物业管理实务概述第二章物业管理招投标第三章初期介入与前期物业管理第四章物业的承接查验第五章入住与装修管理第六章房屋修缮管理第七章物业设备设施管理第八章物业公共秩序管理第九章物业环境管理第十章物业管理服务风险防范与紧急事件第十一章物业服务公司客户服务与管理第十二章物业服务公司的人力资源管理第十三章物业管理档案第十四章物业服务公司QEO管理体系的建立与实行第十五章各种不同类型物业的管理与服务三、物业管理综合能力图书目录第一章经济学基础知识与应用第二章管理学基础知识与应用第三章心理学基础知识与应用第四章公共关系基础知识与应用第五章行政管理学基础知识与应用第六章法律法基础知识与应用第七章记录学基础知识与应用第八章保险基础知识与应用第九章社会学基础知识与应用第十章建筑工程基础知识与应用第十一章建筑设备基础知识与应用第十二章建筑智能化基础知识与应用四、物业经营管理图书目录第一章物业经营管理概述第二章房地产投资及其区位选择第三章房地产投资分析技术第四章收益性物业价值评估第五章房地产市场与市场分析第六章租赁管理第七章成本管理第八章协议与风险管理第九章财务管理与绩效评价第十章写字楼物业经营管理第十一章零售商业物业经营管理第十二章物业经营管理的未来发展一、《物业管理基本制度与政策》第一章物业管理概述本章规定：掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
物业公司日常管理知识考试复习资料物业管理政策法规与日常实务工作应知应会内容一、物业管理政策法规类1、物业管理区域内，属于共用部位和共用设施设备的有哪些？答：共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2、物业管理的基础是什么？应当包括的内容有哪些？答：物业管理的基础是物业管理服务合同。
物业服务合同主要包括：服务事项、服务标准、服务用房、专项维修资金、合同期限、双方权利义务、违约责任等内容。
3、请简述物业承接查验的程序？答：1）承接查验方案；2）移交图纸、资料；3）查验共用部位和共用设施设备；4）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；6）签订承接查验协议；7）办理移交。
4、《省物业管理条例》关于物业服务用房配置标准是如何规定的？答：新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。
物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于IOO平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。
5、按《省物业管理条例》的规定，可以召开首次业主大会会议的条件有哪些？答：符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;3）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。
6、住宅专项维修资金使用的条件是什么？使用范围有哪些？业主表决的事项中“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的有哪些？答：1）使用条件：物业保修期届满后。
物业管理基础必学知识点
1. 设备维护和保养：了解和掌握物业设备的基本知识，如空调、电梯、水泵等设备的维护和保养方法，以确保设备正常运行。
2. 安全管理：了解和掌握物业安全管理的基本要求，包括火灾防控、
安全巡查和应急预案等，以确保业主和租户的生命和财产安全。
3. 环境卫生管理：了解和掌握物业环境卫生管理的基本要求，包括日
常清洁、垃圾分类和绿化养护等，以维护良好的生活环境。
4. 维修管理：了解和掌握物业维修管理的基本要求，包括维修流程、
维修记录和维修人员的管理等，以保证维修工作的高效完成。
5. 业主关系管理：了解和掌握物业业主关系管理的基本要求，包括业
主投诉处理、业主大会和业主委员会的管理等，以维护良好的业主关系。
6. 合同管理：了解和掌握物业合同管理的基本要求，包括租赁合同、
维修合同和保洁合同等，以确保合同的合法性和规范性。
7. 财务管理：了解和掌握物业财务管理的基本要求，包括费用收缴、
财务报表和财务审核等，以确保物业运营的财务健康。
8. 社区管理：了解和掌握物业社区管理的基本要求，包括活动策划、
社区服务和居民权益保护等，以提升居民生活品质。
9. 技术管理：了解和掌握物业技术管理的基本要求，包括设备更新、
节能降耗和工程施工等，以提高物业综合管理水平。
10. 法律法规：了解并遵守相关的法律法规，包括物业管理法、消防法和环境保护法等，以确保物业管理的合法性和规范性。
物业管理师考试备考复习要点1. 考试概述物业管理师考试是评价物业管理人员专业水平的重要指标，备考复习要点可以帮助考生有针对性地复习重点知识，提高考试成绩。
以下是物业管理师考试备考复习的一些要点：2. 法律法规相关知识物业管理涉及很多法律法规，考生需要掌握相关的细节和规定。
备考要点包括： - 国家相关土地法律法规：如土地管理法、建设用地规划管理条例等； - 物业管理相关法律法规：如《物业管理条例》、《物业管理办法》等； - 住宅物业管理相关法律法规：如《住宅物业管理工作规程》等。
3. 物业管理与技术知识物业管理师需要具备一定的技术知识，包括对建筑结构、设备设施、安防系统等的了解。
备考要点包括： - 建筑结构与材料知识：如建筑结构类型、建筑材料的性能特点等； -对消防系统和安全设施的了解：如火灾报警系统、安全门禁系统等； - 对建筑设备设施的了解：如给排水系统、电气系统等。
4. 物业管理组织与运营物业管理师需要了解物业管理的组织与运营，以及相关的知识点。
备考要点包括： - 物业管理主体结构与职责：如物业公司、业主委员会等； - 物业管理的运营模式：如自管、委托等； - 各项管理工作的实施要求：如资产管理、维护管理等。
5. 社区及楼宇管理社区及楼宇管理是物业管理的核心内容，备考要点包括：- 社区规划与管理：如社区规划、收益管理等； - 援助与维修管理：如维修巡查、报修处理等； - 小区安防管理：如安全巡逻、安全隐患排查等。
6. 物业管理服务与流程物业管理师需要具备良好的服务意识和服务技能，备考要点包括： - 物业服务流程与操作规范：如投诉处理、维修报修流程等； - 社区公共设施的管理与维护：如绿化维护、公共设施巡检等； - 居民与业主关系处理与协调：如业主大会管理、业主代表选举等。
7. 现代物业管理的发展与趋势物业管理行业在不断发展与变革，备考要点包括： - 物业管理行业的发展历程：如国内外物业管理发展情况等； - 现代物业管理的特点与趋势：如智慧物业、绿色物业等； - 紧跟时代潮流的新型物业管理理念与模式。
物业管理师重点复习一、概论物业管理是指对各类物业进行维护、管理和运营的活动。
物业管理师作为物业管理团队中的核心成员，承担着重要的职责和义务。
为了能够胜任物业管理师的工作，以下是你需要重点复习的几个方面。
二、法律法规1.物权法与合同法物业管理涉及到大量的物权和合同问题。
物权法规定了物业的产权和使用权等基本规则，而合同法是物业管理师处理与业主签订的合同时的基础依据。
因此，熟悉并理解这两部法律对于物业管理师至关重要。
2.物业管理相关法规物业管理行业有自己的专门法规，如《物业管理条例》等。
这些法规详细规定了物业管理师的职责、权益、权力等方面的内容。
深入了解和掌握这些法规，将有助于你在实践中更好地履行职责。
三、物业管理技能1.客户服务技巧物业管理师需要与居民进行广泛而深入的沟通，并提供优质的服务。
对于客户服务技巧的学习和理解将有助于你与业主有效地交流和解决问题。
2.财务管理物业管理涉及到对收入和支出的管理。
熟悉会计和财务管理原则，掌握相关软件的使用将极大地提高你的财务管理技能。
3.设备维护和保养物业管理师需要具备一定的设备维护和保养知识。
了解相关设备的基本原理、常见故障和维修方法，可以有效地提高设备维护效率，并减少维修成本。
四、安全管理1.安全意识与应急预案物业管理涉及到业主的生命财产安全。
保持高度的安全意识，并制定和执行有效的应急预案，是物业管理师的职责之一。
在复习过程中，特别关注相关的安全措施和应急处理方法。
2.火灾防控火灾防控是物业管理师工作中必不可少的一部分。
熟悉消防设备的使用和维护，以及如何进行火灾预防和逃生指导，对于保障居民的安全至关重要。
五、社区管理1.协调与沟通能力作为物业管理师，你将与各方利益相关者打交道，包括业主、居民、供应商等。
协调与沟通能力的提高将有效地解决冲突和问题，并促进社区的和谐稳定。
2.项目管理物业管理师需要具备项目管理的能力。
有效地规划、组织和控制项目进程，确保工作按时、按质量完成，将有助于提高整体运营效益。
物业管理基础知识第一节物业管理相关概念1.物业：是指经过竣工验收并已投入使用的各类房屋及其配套的各种设施、设备和相关场地。
2.建筑：建筑物和构筑物的通称。
3.建筑物：供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。
如：住宅、医院、学校、商店。
4.构筑物：人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑。
如：水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。
5.按房屋的层次和高度可分为：低层建筑（1-3层）、多层建筑（4-6层）、中高层建筑（7-9层）、高层建筑（10-30层）。
6.物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
物业管理定义的理解（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
（2）物业管理活动的基础是物业管理合同。
（3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
7.业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
广义上的业主指产权证上注明的产权人及其配偶或法定继承人。
8.物业管理的特征：社会化、专业化、市场化。
9.物业服务企业：是指依法设立，并具有相应资质条件，专门从事对房屋等建筑物，与之相配套的附属物和相关场地、区域环境卫生、公共秩序等共同事务进行管理及维护工作，具有独立的企业法人资格，且属于服务行业的经济实体。
10.物业的共用设施设备：是指物业管理区域共用的上下水管道、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、场地、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
11.房屋的共用部位和共用设施设备：是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道、公共门窗，各类设备房、管道井等部位，以及单栋房屋内共用的上下水管道（给排水）、化粪池、电梯、空调、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备及附属配件等。
物业管理基础知识复习资料一、基础篇1、什么是物业？物业是指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。
2、物业管理区域划分的原则是什么？物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因索，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
3、新建住宅小区如何划分物业管理区域？新建住宅小区，包括分期建设或者有两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。
4、物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，怎么划分物业管理区域?物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。
5、什么是物业管理?物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
6、物业管理有什么作用？物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境T生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。
7、对同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定?一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业(须持有资质)实施物业管理服务。
同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。
8、物业管理包括哪些内容？物业管理通常包括两大内容：FI常管理和特约服务。
日常管理是经济性的管理和服务，包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境平生、绿化养护、公共秩序维护、物业装修管理服务等。
特约服务是根据业主和住户需要，提供各类有偿服务。
9、什么是业主？业主即房屋的所有权人。
具体是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。
物业管理第一章：物业和物业管理一、物业1、物：占用空间有形、有色的实体。
物业中的“物”：人工形成的实体。
2、业：付出劳动的过程及其成果。
物业中的“业”：形体上有一定的规模、付出劳动的、有业主的食物成果。
二,物业定义:人工形成的有使用价值和价值、有业主的建筑物及场地，包括为发挥其功能相匹配的设备、设施及环境。
场地：已开发待建的土地或露天堆放货物的场地。
三，物业特征：1、构成主体是建筑物及其场地。
2、人工形成的有使用价值和价值。
3、作为财产应当具有明确的产权所有人——业主四，分类1、按功能：①居住（60%），②厂房（仓库、货物），③办公，④商业，⑤交通运输，⑥邮政、通讯、广播、电视，⑦宾馆、饮食、服务、旅游，⑧文化、教育、科研，⑨卫生，⑩体育2、按地段划分：市政道路或明显隔离物为界3、按主辅划分：主体物业、辅助物业4、按所有权性质：私有产权（一个业主具有的不可分割的物业所有权），共有产权（两个或两个以上的业主共有的产权），公用物业产权，集体产权国有产权5、按占据空间划分：单层物业、双层物业、多层物业、中高层物业、高层物业、超高层物业五，物业的性质1、自然属性：二元性（土地、建筑物），有限性，差异性与多样性，固定性，长期性或永久性，配套性2、社会属性：经济属性（人类劳动、稀缺、保值增值、调控），法律属性（物权法）六、物业管理：指物业管理经营人或者管理者受物业所有人（使用人）委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理。
为物业产权人（使用人）提供高效、周到的服务，创造安全、方便的居住环境，提高物业的使用价值和经济价值。
七，物业管理的特征：1、第三产业（性质）2、最具有代表的是住宅区管理（重点）3、业主的多元性和物业的共用性决定物业产权明晰，劳务报酬来源有保证。
4、物业管理的强度、难度随公用部分增强而加大。
5、双方（业主和物业管理者）都具有双重身份。
6、物业管理的劳务总量取决于业主们的集体主义观念。
7、物业管理在社区文化建设的必要性。
8、物业管理要严格内部管理制度，物业管理者要以身作则9、需要一体化管理10、物业管理在国家政治、经济、管理中有重要地位。
政治：安居乐业的保证；是精神文明建设的重点。
经济：延长寿命的保证，保值增值的保证。
管理：综合难度较大的管理；以节约劳动途径达到管理目标八，物业管理的类型功能：十大类九，现阶段我国大陆的物业管理1、思想观念上：最初不被不接受——接受认同2、管理模式：计划经济体制——市场经济体制下的现代化管理3、管理形式和标准：形式多样化，标准多层次4、管理与服务水平：处在初级阶段，地区发展不平衡，服务水平有待提高5、法制化管理看：尚未形成一个完整的法律规范的体系6、行业特征看：市场初步形成——新兴行业体系十，发展物业管理的意义1、从发展房地产的角度看：促进房地产开发、经营与服务，有利于完善房地产的体系。
2、从财富积累的角度：良好的物业管理，延长物业的寿命，积累社会财富。
3、从经营的效果角度看：投资信心；社会责任，物业处在一个比较好的运行状态4、从社会发展与稳定角度：最大限度的发挥物业的整体功能十一，物业管理者应树立的观念1、产业观念 ——方向2、保值增值观念 ——职责3、文化观念 ——软件保证4、规划、设计、施工观念5、规模竞争观念第二章：物业管理学科体系一，物业管理学1、概念：是一门系统研究房地产商品进入到消费过程之后的管理与服务活动的性质和特点及其所遵循的普遍规律及其原理、一般方法的学科。
2、特点：服务性、技术性、综合性（管理学、房地产、建筑学、心理学）、法规性、文化性3、研究对象1）研究物业维修、养护、功能完善，使用寿命延长。
2>物业市场、投资、产权关系，人与环境，综合经营，房地产估价，社区公共关系，文化建设。
3>研究1>、2>之间的相互关系及运动规律。
4、研究任务1>房地产商品进入售后（租后）管理与服务为基点，研究房地产商品长期消费（使用）过程中的各种需求和供给的活动规律。
2>研究物业使用功能不断完善。
3>良性运转的物业管理模式。
5、研究方法1>唯物辩证法2>系统方法3>实证方法第三章：物业管理市场一，物业管理市场的概念狭义：指购买或出售已物业为对象的管理服务住么一种无形劳动的场所。
广义：指购买或出售已物业为对象的管理服务这么一种无形劳动的场所及其交换关系的总和。
二，物业管理市场的特征1、非所有权性2、生产与消费同步性3、品质差异性4、需求的伸展性（弹性）5、服务的综合性与连锁性（物业维修、养护、治安保卫、清洁卫生、绿化等）三，物业管理的形成条件：1、物业的特殊性使物业管理的服务成为独立交换的对象具有可能性。
2、社会对物业管理的需求日益增加，从而促进物业管理市场的形成。
3、房地产市场的不断发展与完善。
四，物业管理市场的结构（构成）1、市场主体：进入市场进行交换的个人或主体。
供给主体：物业管理经营者需求主体：业主使用人2、市场客体：市场中进行交换的对象，物业管理服务——无形劳动3、市场环境：围绕物业管理劳务交换的法律、法规和制度。
五、物业管理市场的运行机制1、物业管理市场的价格机制1）物业管理服务价值：具有效用、相对稀缺性、业主/使用人对劳务具有实际的支付能力2）价格形成：政府定价，政府指导价，经营者定价3）定价原则权利与义务一致；依法定价；遵循业主或用户消费原则。
4）定价方法成本加利润；双方协议定价2、供求机制：决定物业管理市场供求主要因素。
1）、决定因素：影响供方因素：人力资源状况；国家的经济政策；相关服务的价格变动。
影响需方因素：收入水平；业主/用户的消费偏好；房地产发展规模。
2）供求规律：供求——价格——供求变动 ——价格变动；供求变动决定买方、卖方市场（供<求：卖方市场供>求：买方市场）3、竞争机制1)、必要性：1999年建设部引入竞争机制、≥10万m2，住宅区招标、国家鼓励物业管理企业兼并、重组、改制，增加竞争力2）、形式：企业与企业之间竞争、业主与企业之间竞争、价格竞争与非价格竞争（降低价格来争取更多的消费者）3）、效用功能：适应与协调、刺激与创新六，物业管理市场的运行秩序1、基础：产权与权属的界定；委托代理人的确定、内容：1）市场进出秩序：a）、进入条件：资格审查/企业登记，经营对象及经营方式） b)、退出秩序：自行退出，迫使退出（违反法律、法规，被吊销营业执照；非法经营质量低劣的物业管理公司，限期改正而为改正的）2）、竞争秩序：自主经营；效益优先；公正平等3）、交易秩序：公开化；货币化；票据化（合法的文字票据）；规范化，法律化3、加强与维护1）、政府：a、政策、法规b、物业管理人资质管理（年率、评级、人员资格评定）c、制定物业管理服务标准，开展物业管理评优工作d、指导物业管理公司工作（指导和帮助物业管理委员会工作）e、协调解决问题2）、行业协会：a、宣传政策、法律、法规b、制定本行业的道德规范、自律准则、管理标准c、协助政府土管部门来对物业管理进行等级评定，质量评优d、开展调查研究，发现新问题、新情况e、收集整理提供信息，组织学术经验和交流人员培训3)物业管理企业自我管理:a、依法经营b、明确市场定位c、制定完善企业制度d、员工培训4)社会舆论监督管理:a、宣传b、表彰先进，弘扬正义c、揭露不良现象，净化市场风气第四章物业管理公司一、物业管理公司概述1、概念：是一种按照合法程序建立，从事物业管理活动，为物业使用人提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。
2、性质：是独立的企业法人、是属于服务型企业、承担着某些行政管理特殊职能3，类型： 1）按照存在形式：独立型；附属型2）按照服务的范围：综合型；专门型3）按照所有制形式分：全民；集体；私营‘外资4）按照管理层次分：单层；双层；多层从内部组织剖析：单层：纯粹有物业管理人员组成，把服务承包于专门公司；双层：包括管理层和作业层；多层：规模较大，有分公司二，物业管理人与业主使用人之间的关系物业公司受产权人使用人的委托，对其物业实施管理与维护，对产权人、使用人提供各项服务，是委托与授托，服务与被服务的关系。
1、业主管理委员会与业主大会（交付50%或已使用30%应设立该会）1）、业主管理委员会：由业主大会或业主使用人代表大会选举产生，能代表业主使用人意见和愿望的业主团体或机构。
2）、业主大会：一年召开一次；选举业主管理委员会；监督业主管理委员会的工作；听取和审查管委会的工作报告；听取业主的意见和建议；研究和解决管理不适当的决定；其他。
2，管委会与物业公司关系—— 产权使用人之间的关系1）管委会的权利:a、制定章程b、选聘或续聘物业公司的权利c、审议物业公司制定的年度管理计划或重大管理措施d、检查、监督物业管理工作和制度执行情况管委会的义务：a、接受物业是使用人的监督b、协助物业公司落实各项管理c、接受政府有关部门的监督、指导d、依照/根据业主使用人要求或建议检查、监督物业公司的工作2）物业管理公司的权利：a 制定管理办法b对小区的管理权利（委托管理合同）c收费权利（物业管理费；其他）d选聘专营公司来承担专门业务e制定物业管理区内各种违反管理办的行为f多种经营以副养主g其他司的义务:a、为业主和使用人服务宗旨，注重社会效益，经济效益和环境效益b、依法经营，履行合同c、接受政府有关职能部门监督、指导d、组织、协调、开展生活服务e 、重大管理措施应提交给业主管理委员会审议三，物业管理公司的组建（一）资质条件1，必须有一定数量建筑面积、管理2，一定数量的注册资金 10万3，要有固定的办公场所和设施4，符合规定的公司名称和章程5，必要的管理机构和人员6，要有符合国家政策法规的经营范围7，能独立承担民事责任（二）申报资料内资企业：主管单位审批；可行性报告及审批文件；管理章程；验资证明；注册拥有或委托管理物业的证明材料；管理人员的资格证书或证明文件；其他。
（三）程序1，准备上述材料2，将材料送到当地房地产主管部门（向当地房地产主管部门申请）3，向当地工商行政部门申请企业名称登记、法人注册登记、开业登记4，税务部门进行税务登记5，到公安机关办理公章登记办齐以上步骤，可营业（四）组织、机构1，组织机构设置的要求具备基本服务性功能；发挥员工潜能的要求；关系协调；效率与效益2，原则目标原则（特定发展目标）；统一领导与层次管理原则；分工协调；权、责对应；有效管理幅度3，类型1）直线型：直接由经理、作业层——适合小型企业2）直线职能型缺陷：横向联系缺失，导致部门间矛盾，信息不通畅经理室：办公室，财务部，开发部，业务部，工程部，保安部，环卫部四、物业管理公司的业务内容1、基本业务（主要业务）1）、前期的物业管理（物业的规则、设计、建设阶段，销售、租赁阶段，而不仅仅是销后阶段）2）、物业的使用管理：建筑物的定期维修、养护，辅助设备的定期检修与保养，保证供水、热、气、电等的正常运行，保证污水及道路等畅通无阻。
