征收评估实操经验分享

征收评估常见疑难问题处理办法

征收评估实践工作中遇到的疑难问题越来越多，笔者从交易案例搜集、类似房地产市场价格确定、土地和房屋用途不同估价、门面进深修正、空坪隙地评估等五个常见疑难问题分析入手，探讨处理这些疑难问题的办法，为估价同行在征收评估工作中提供参考和帮助。

标签：征收评估；疑难问题；处理办法

在征收评估实践操作过程中，会遇到许多难以解决的疑难问题，比较常见的有交易案例搜集、类似房地产市场价格确定、土地和房屋用途不同估价、门面进深修正、空坪隙地评估等等，怎样处理是每一个房地产估价师必须谨慎对待的事情。笔者根据相关的法律法规和多年征收估价实际工作经验，对这些征收估价工作中常见的疑难问题进行了全面分析，并谈谈处理这些问题的办法，为估价同行在征收评估工作中提供参考和帮助。

1、交易案例搜集

交易案例价格是影响估价结果重要因素，每一个被征收人一般会询问交易案例价格高低、案例在哪里、甚至有些被征收入律师会询问案例是怎么来的。

现实中，由于信息不对称，无法找到真实成交案例，房产官方网站上根本查不到二手房成交价格，只有大量网上挂牌待售房屋价格，不能作为估价成交案例。

处理办法：

（1）通过街道、社区协助来搜集买卖协议。

（2）私人出面向二手房经纪公司出钱购买房地产买卖协议。

（3）行业协会牵头，统一有偿共享二手房经纪公司的成交案例。

（4）行业协会成立二手房成交案例库，有偿提供给估价机构。

（5）估价机构自己设立数据库，收集成交案例。

2、类似房地产市场价格确定

根据国务院590号条例，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，被征收房屋类似房地产市场价格是指类似房地产交易实例在评估时点的平均交易价格，被征收人一般会拿自己房屋的估价结果与类似房地产市场价格进行对比，据此，必须搜集大量的类似房地产交易实例，同时，有的被征收房屋（如工业房地产、独栋私房）在征收范围区域无类

第1篇

一、引言

随着我国城市化进程的加快，土地征收拆迁工作日益增多。为了确保征收拆迁工作的顺利进行，保障被征收人的合法权益，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，我们对被征收房屋进行了正式评估。本报告将对评估过程、评估结果及征收补偿方案进行详细说明。

二、评估依据

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2. 《国有土地上房屋征收评估办法》

3. 《房屋征收评估指导意见》

4. 《关于规范国有土地上房屋征收评估工作的指导意见》

5. 《关于规范集体土地上房屋征收评估工作的指导意见》

6. 《房地产估价规范》

7. 《房地产估价师职业道德规范》

8. 相关地方性法规和政策

三、评估对象

本次评估对象为位于（详细地址）的房屋，共计（房屋数量）套，总建筑面积为（建筑面积）平方米。

四、评估方法

本次评估采用市场比较法、成本法、收益法等多种评估方法，综合考虑房屋区位、用途、建筑面积、结构、成新等因素，确定被征收房屋的价值。

1. 市场比较法：通过收集同类房屋的成交价格，分析其价格变动趋势，确定被征收房屋的市场价值。

2. 成本法：根据房屋的建筑材料、结构、用途、年限等因素，估算房屋的重建成本，并考虑折旧，确定被征收房屋的价值。 3. 收益法：根据房屋的租金收益、经营收益等因素，预测房屋的未来收益，确定被征收房屋的价值。

五、评估结果

1. 市场比较法评估结果：被征收房屋的市场价值为（评估价值）元。

2. 成本法评估结果：被征收房屋的价值为（评估价值）元。

3. 收益法评估结果：被征收房屋的价值为（评估价值）元。

综合以上三种评估方法，确定被征收房屋的价值为（最终评估价值）元。

六、征收补偿方案

1. 补偿方式：本次征收补偿采用货币补偿和房屋安置两种方式。

2. 货币补偿：根据被征收房屋的评估价值，给予被征收人相应的货币补偿。

3. 房屋安置：根据被征收人的意愿，可选择原地安置或异地安置。

浅谈房地产征收评估中的难点及其建议

摘要：在我国快速发展过程中，经济在迅猛发展，社会在不断进步，人民的生活质量提高，城市化建设程度加快。由于房地产征收评估在房屋征收补偿中起到了关键的意义，所以为完善城市建设和社会保障体系，加快城镇化发展，促进社会的和谐发展，合理及公平地解决房地产征收过程中的矛盾成为重中之重。但房屋征收评估过程中的影响因素多，涉及的金额大，衔接的部门多，征收过程复杂困难。且随着城市化进程加深，房屋征收爆发了越来越多的补偿矛盾，且征收矛盾越演越烈。为促进房地产征收评估行业的优化改进，完善房地产征收评估体制建设，就需要对房地产征收评估现存问题进行分析，提出合理化的改进建议。

关键词：房地产征收；评估；难点；建议

引言

“风险”一词最早出现在19世纪，现已发展成为一门独立的学科，被广泛应用于投资管理、企业管理、项目管理之中。狭义的房地产征收评估风险是指房地产估价师在从事房地产征收估价活动中由于主观或客观原因致使出具的评估报告、评估值、偏离征收价值，给政府、被征收人及相关使用者造成重大损失，并依法承担民事赔偿、行政处罚或刑事处罚等法律责任的风险。广义的房地产征收评估风险是指房地产估价师在从事房地产征收估价活动中所有风险的集合。对房地产征收评估风险的辨识，离不开对事物本质的认识，下文剖析房地产征收估价的特点、风险辨识及防范措施。

1房地产征收评估中的难点

1.1立法滞后，征地补偿无法可依

我们国家，因为土地补偿的规则不是单一的而是在各个不一样的法律中，农民的土地征收补偿给个人的法律到现在还没有，耕地所得到的金钱不能确保发到大家手中，征地补偿变得没有法律可以依靠。那些制定法律的地方在征收过程中一直有着最重要的权力，而且这些规则制定的人也是实行的人，土地的价值被他们所隔断。在现代化和城镇化的过程中，大家的土地被不公平的价位所收购，然后在非常盈利的情况下再一次卖出，中间的差价都被这些领导者和商业老板所赚取，这些土地被征用的人所受的补偿被夺取。很长一段时间，“征收得多补偿得少或者没有补偿”这种现象是我们国家征地普遍的状况。

浅谈房地产征收评估中的难点及其建议

发布时间：2021-11-11T09:04:24.006Z 来源：《建筑砌块与砌块建筑》2021年第8期 作者： 鲍金波

[导读] 房地产行业的快速发展对我国社会经济的发展有着促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，房地产征收评估对我国社会主义市场经济健康、全面发展起到关键作用。

宁波衡信房地产评估有限公司 浙江省宁波市 315192

摘要：房地产行业的快速发展对我国社会经济的发展有着促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，房地产征收评估对我国社会主义市场经济健康、全面发展起到关键作用。在推动房地产经济趋于规范化和稳定化进程中的价值也不可替代。我国房地产征收评估行

业虽然发展劲头十足，前景广阔，但在实践过程中还是无可避免得存在着一些问题，比如征收评估资料收集困难，征收评估机构不当竞

争，征收评估专业人才缺失，征收评估机制不完善等。房地产有关部门可以从扩充渠道搜集资料，构造良好竞争环境，加强专业人员培

训，建立完善评估机制入手，有针对性地改进房地产征收评估中的难点，以促进房地产业快速发展。

关键词：房地产征收评估；难点；建议

1房地产征收评估现状

房地产征收是指为了公共利益的需要，市、县级人民政府作出房屋征收决定，征收包括国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。随着供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产征收估价服务提出许多新的需

求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的房地产评估，经历了20多年的创新与发

展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题，例如征收评估资料收集困

难、征收评估机构不当竞争、征收评估专业人才缺失、征收评估机制不完善等问题都是迫切需要解决的。房地产评估现阶段不能完全地适

应房地产市场发展的要求，这些问题都制约着我国房地产评估行业的发展。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势就必须要正视房地