建筑设计住宅交付使用标准规定

欢迎共阅物业公司新建商品法编制日期：年月日施行日期：年月日目录第一章编制依据 (3)第二章交付标准 (4)第三章单项工程验收标准 (6)第一部分主体结构工程验收 (6)第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7)第三部分单元（单体）公共部分 (13)第四部分单体公共部分 (15)第五部分公建配套工程 (15)5-1室外排水工程 (15)1、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月2日国务院令第248号发布）2、《建筑工程质量管理条例》（2000年9月25日国务院令第293号发布）3、《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部第89号发布）4、《城市房地产权属档案管理办法》（2001年8月29日建设部第101号发布）5、《物业管理条例》（2003年11月24日国务院令393号发布）6、《苏州市商品住宅交付使用管理办法》7、《住宅工程质量分户验收管理规定》第二章交付标准（一）、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成，合格并通过验收。

（二）（三）12345678、绿化工程建设完毕，绿地指标符合规划要求。

9、规划配建的人防工程需一并投入使用的，应当通过人防主管部门的验收。

10、小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。

小区内部场地清洁，地面平整，道路符合通行条件。

分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路。

11、规划要求完成的管理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建，宜完成。

分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要。

12、物业管理单位落实，物业管理配套设施符合规定，权属明晰。

13、生活垃圾已委托清运；小区内每单元生活垃圾桶安装到位，环境中果壳箱安装到位。

1415（四）（五）（六）（七）1234、物业管理所必须的其他资料。

（八）、上述工作完成时间应距离合同交房日期不少于45天。

第三章单项工程验收标准第一部分主体结构检验标准1-1地基基础的沉降变形不得超过《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002的允许变形值，见下表；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；建筑物的地基变形允许值注1-21-31-42-12-1-1室内方正与垂直线偏差小于0.3％，且小于10mm；2-1-2净高度为：±15mm；2-1-3楼板水平度：≤5mm/2m；（指天棚）；2-2内墙面（天棚）2-2-1表面平整清洁，阴阳角方正垂直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂；批嵌平整光洁，强度符合规范要求，无脱皮掉灰现象；2-2-2预留孔、洞、槽、管道等位置准确，尺寸正确、方正、整齐、光滑；2-2-3立面垂直，允许偏差小于5mm，表面平整度允许偏差小于4mm；2-2-4阴阳角垂直、方正、允许偏差小于4mm，检查每个面不少于3个点；2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹；2-3、地坪2-3-1细石混凝土、水泥砂浆地面2-3-1-1地坪表面平整，光洁，水泥颜色色泽均匀；无开裂空鼓，不起砂；2-3-1-2地坪表面平整度，2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；2-42-4-12-4-22-4-4；2-5阳台2-5-12-5-2地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求（不包括可踏面），多层及以下的临空栏杆高度≥1.05cm；中高层及以上的临空栏杆高度≥1.10cm；2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检测合格，玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求；2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸，划痕；栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；2-5-6阳台墙面涂料无色差，阳台立管清洁无污染；2-6卫生间、厨房间2-6-1地面标高比其他房间地面低30mm以上；主管道穿过楼面处，应设置金属套管；2-6-2防水层材料符合设计和规范要求；防水层材料与基层粘结牢固，无开裂破损、空鼓、起泡；泛水方向批向地漏，无积水防水层在立面上翻高度≥300mm；2-6-3卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；2-6-4各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道排水通畅无堵塞，管道无破损、渗漏2-6-52-72-7-11）2）3）4）5）、76）2-7-32-7-42-7-52-7-62-7-72-7-82-82-8-1面砖饰面层2-8-1-1面砖饰粘贴牢固；无空鼓、裂缝；2-8-1-2表面应平整、洁净、色泽一致；接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；滴水线（槽）顺直，流水坡向正确；2-8-1-3外墙不应渗水；2-8-2涂料饰面层2-8-2-1墙面平整无空鼓开裂；2-8-2-2涂饰均匀，粘结牢固；不得漏涂、透底、起皮和反锈；无明显色差，无接痕，表面洁净；2-8-2-3外墙不应渗水；2-9露台/屋面2-9-1通用部分及细部构造2-9-1-2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；2-9-1-4阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水；300mm，2-9-22-9-2-2卷材防水层与基层有一定的粘结力，表面平整，无明显积水（积水深度≤5mm）；搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱褶、翘边、和鼓泡得缺陷；防水层的收头应与基层粘结牢固并固定牢固，缝口封严，不得翘边；2-9-3刚性防水/卷材防水的细石混凝土保护层2-9-3-1刚性防水层与山墙、女儿墙、楼梯间墙及突出屋面结构的交接处应留设15～20mm的分隔缝，并填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm，收头固定牢固，缝口封严；2-9-3-2刚性防水层的分格缝间距不大于3m，缝宽12～30mm，分格缝内填嵌密封材料，上部铺贴防水卷材，离缝边每边不小于100mm；2-9-3-3表面平整光洁，泛水坡度、方向正确，无明显积水，积水深度≤5mm；水电部分2-10室内给水工程2-10-1水表安装水平、位置正确，水表两端接口牢固、无渗漏；2-10-22-10-32-10-42-112-11-12-11-22-11-32-122-12-12-12-22-12-32-12-42-12-52-132-13-12-13-22-13-3管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理；2-13-4密闭试验符合规范标准；2-13-5管道涂刷黄颜色油漆，标识清晰；油漆涂刷均匀、光洁；2-13-6煤气管的要求，还应结合工程所在地的具体标准；2-14配电箱、开关、插座（含电视机、电话）2-14-1用户箱内回路功能标识齐全、清晰、准确；（用纸打印后粘贴）；2-14-2线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地联接紧密；2-14-3开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内开关、插座的面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；2-14-4绝缘测试符合要求，导线和导线及地间的绝缘电阻测定值必须大于0.5兆欧；2-14-5通电测试，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠；2-15楼宇对讲、家庭安防、紧急报警2-15-12-15-22-15-32-15-42-15-52-15-62-15-72-16单元进户门3-1-13-1-23-1-33-1-43-1-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于6mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm；3-1-6门口机（主机）和门口呼叫住户（室内机）的通信联网功能必须运行正常；-7电控锁密码开锁功能正常；-8一卡通开启门锁功能正常；集中电表箱-1电度表的回路功能标识齐全、清晰、准确；-2表箱门扇方正、平整，无变形；表面油漆均匀，光洁，无损伤，锈；3-3楼梯间栏杆1栏杆安装应牢固，无松动现象；杆件焊接处（拼接处）及表面应打磨平整、光滑，无毛刺；表面洁净，无油污等；楼梯梯段的栏杆高度（踏步阳角边沿处至扶手顶面的垂直距离）符合设计要求并应不低于0.9m，楼梯水平段栏杆的高度应不低于1.05m；垂直杆件的净距不大于0.11m；3-3-3楼梯水平梯段或平台处的栏杆底部，应采取防止物体坠落伤人的安全措施；3-43-4-13-4-23-4-23-53-6查要求参照2-2；楼层标识-13-83-8-13-8-23-93-9-13-9-24-1墙、地面检查标准参考2-2、2-3、2-8等；4-2室外斜坡4-2-1坡度符合设计和规范要求；4-2-2坡度应有防滑、防坠等的安全措施；4-3室外散水坡4-3-1表面平整、清洁，泛水披向外；分格缝、分隔缝处油膏填嵌饱满、密实；4-3-2散水坡无下沉、开裂；五部分公建配套工程5-1室外排水工程5-1-1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径必须符合规范及设计要求；窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；5-1-2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；5-1-35-1-45-25-2-15-2-25-2-35-2-35mm；5-2-45-2-55-2-65-35-3-15-3-25-3-45-4绿化5-4-1绿化用水试压符合要求，给水口布局合理，无积水；水表及保护设施安装符合要求；5-4-2栽植布置：符合设计要求，放样偏差不得超过5%；5-4-3土地平整及施肥：表土块应小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥；5-4-4草坪：满铺留缝间隙1—1.5CM，间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整；5-4-5切草边：线条清晰，平顺自然；5-4-6花坛、草坪地高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部实；5-4-6定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；5-4-7孤植树冠幅完整；林缘线、林冠线符合设计要求；5-4-8垂直度、支撑、绕杆：符合《规程》规定，材料、高度、方向及位置应整齐划一；5-5水泵房5-5-1建安部分：5-5-1-1顶棚、墙面、地坪、门窗、门锁（参照单体检查标准）；5-5-1-25-5-1-35-5-1-45-5-25-5-2-15-5-2-25-5-2-35-5-35-5-3-15-5-3-25-5-3-35-5-3-45-5-3-55-5-3-65-5-45-5-4-15-5-4-25-5-4-3电动机接线符合规范，且端口有保护措施；5-5-4-4须进行经１２ｈ以上试运转各种部件、无异常，各项技术指标符合规范要求；5-5-5阀门及管道安装5-5-5-1阀门开关完好、灵活；5-5-5-2标识清晰，正确；5-5-5-3支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；5-5-5-4水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；5-5-6电气仪表5-5-6-1安装符合规范，便于观察和维修；5-5-6-2仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象；5-5-6-3电线敷设布局合理；5-5-6-4须进行经１２ｈ以上试运转各种仪器、仪表应齐全精确；5-5-7报警装置5-5-7-15-5-7-25-5-7-35-5-85-5-8-15-5-8-25-5-8-35-5-8-45-5-8-55-5-8-65-65-6-15-6-1-15-6-1-25-6-1-35-6-1-45-6-1-55-6-1-6外观和装饰面完好无损或保护措施良好；5-6-1-7机房地面应易清扫、保洁；室内应通风良好或设通风设备，设通风设备功能正常；5-6-2档案资料及维护用工具仪器、仪表、维护备件等5-6-2-1完整竣工图纸同现场安装一致；5-6-2-2隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；5-6-2-3控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书、维修保养等资料齐全；5-6-2-4合同复印件；5-6-2-5各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系；5-6-8-6维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；5-7消防设施5-7-1设备安装和运行检测5-7-1-1有消防部门检验合格证；5-7-1-2消防泵房和管道安装标准（参见水泵房标准）；5-7-1-35-7-1-45-7-1-55-7-25-7-2-15-7-2-25-7-2-35-7-2-45-7-2-55-7-2-65-85-8-15-8-1-15-8-1-25-8-1-35-8-1-45-8-2档案资料5-8-2-1合同复印件；5-8-2-2有相关部门出具地配套证明或投入使用意见；（因上述设备产权属相关部门，他们负责维修、保养及故障处理，物业掌握相关资料即可）；5-9分质供水设备（无负压增压设备）5-9-1设备安装和运行检测5-9-1-1有卫生部门水质检验合格证；5-9-1-2分质供水水泵房和管道安装检查标准（参见水泵房标准）；5-9-1-3系统设备齐全，运行正常；附属设施完好；5-9-1-4紧急照明和疏散指示灯正常；5-9-1-5无二次污染水质的隐患；随机抽查，处理过的水质达到国家饮用水标准；5-9-25-9-2-15-9-2-25-9-2-35-9-2-45-9-2-55-9-2-65-105-10-15-10-1-15-10-1-25-10-1-35-10-1-45-10-1-55-10-25-10-2-15-10-2-2隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；5-10-2-3控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书、维修保养等资料齐全；5-10-2-4合同复印件；5-10-2-5各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系；5-10-2-6维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；5-11弱电智能化系统各分项系统有安防部门检验合格证明；各分项系统运行正常；5-11-1可视楼宇对讲系统5-11-1-1能实现三方联网通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰；5-11-1-2室内机和中心机（门口机）开锁功能正常；5-11-1-3图像清晰，无杂波；5-11-2闭路电视监控系统5-11-2-1图像清晰，无杂波（能看清人员样貌、车牌号）；5-11-35-11-45-11-55-11-6公共广播系统5-11-6-1系统分区划分控制合理，不与消防分区划分矛盾；5-11-6-2输入输出地功率应平衡，音色、音质、响度适宜；5-11-6-3放声系统分布合理；5-11-7安防设备机房5-11-7-1控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养；5-11-7-2主备用电源工作正常；5-11-7-3防护措施完好；5-11-8档案资料及维护用工具仪器、仪表、维护备件等5-11-8-1完整竣工图纸同现场安装一致；5-11-8-2隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；5-11-8-3控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书、维修保养等资料齐全；5-11-8-4合同复印件；5-11-8-55-11-8-65-125-12-15-12-25-12-35-12-45-12-55-135-13-15-13-25-13-35-13-45-13-55-13-6第四章检查表工作联系函表.01质量问题通知单表.02 工程名称：编号：整改报验复查不合格通知单表.03 工程名称：编号：质量问题整改报验单表.04 工程名称：编号：罚款建议书表.05（分公司、项目部）：编号：年月日，根据施工单位编号《质量问题通知单》整改后提交的报验单，经复查验收，所报验的号（楼、单元）的分项工程仍有项不合格或未作整改。

建房中的交付与使用权交接建筑是一个复杂且长期的过程，其中涉及到的一个重要环节便是建房中的交付与使用权交接。

在建房过程中，不同阶段的交接将决定房屋的质量、责任归属和使用方的权益。

因此，对于建筑交付与使用权的交接，需要严格按照相关法律法规和合同约定进行处理，以确保双方的权益得到充分保障。

一、交付环节建房交付是指建筑工程竣工验收合格，符合设计要求、施工合同和法律法规的情况下，由建设方将房屋交付给购房方。

交付时，建筑必须符合相应的质量标准，包括结构安全、装饰装修、水电设备等方面的要求。

同时，交付还需要提供相关的住房质量保证文件，如竣工验收报告、工程验收报告、住房担保证明等。

在交付环节中，建设方需与购房方共同进行房屋交付验收。

双方应当明确验收的标准和程序，并签订相关的验收协议。

购房方可以委托专业的验房师参与验收过程，以确保房屋质量达到约定标准。

一旦验收合格，并经双方签署确认，建筑交接的责任和权益便正式转移给购房方。

二、使用权交接在建筑交付之后，购房方获得了房屋的所有权，但在建筑内部设备和设施使用方面，还需进行使用权的交接。

使用权是指建筑内的各项设备和设施在合同约定下的权益归属。

例如，住宅的使用权包括对基础设施、公共空间以及专属权利的享有。

因此，在建筑完成后，使用权交接的处理将决定建筑物的正常使用和维护。

使用权交接需要依据购房合同和工程设计文件进行。

双方应当通过书面形式明确交接的设备和设施，并在交接过程中进行验收和确认。

如发现设备故障或缺陷，购房方有权向建设方提出维修、更换或补偿的要求。

另外，购房方在使用权交接后，需合理维护房屋设备设施，以确保其正常使用。

三、交接后的责任建房交付与使用权交接的完成并不意味着责任的终结。

建设方需要承担相应的质量保证义务，确保建筑物在一定期限内保持正常使用。

若在此期间内发现质量问题，购房方有权要求建设方进行修复或承担相应责任。

此外，在使用权交接后，购房方也需要履行相应的责任。

购房方应正确使用和维护房屋设备，遵守相关的使用规定，以免对建筑造成损害。

一．交房标准应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划消防人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水电燃气暖气的条件。

建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件)的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项《住宅使用说明书》应附有《住宅品质状况表》，其中应注明是否已进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况.《住宅质量保证书》应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位,以及答复和处理的时限等.二．弱势群体的权利：十种情况下可依法拒绝收房根据住宅建筑规范商品房销售管理办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称司法解释)等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：1）不具备小区道路畅通，已接通水电燃气暖气的条件的：依据:住宅建筑规范第11。

0。

1—2条2）未取得竣工验收备案表的：依据：住宅建筑规范第11。

0.1-1条3）不提供住宅工程质量分户验收记录的：4）开发商无故比原合同约定延迟交楼,经购房人催告后超过三个月交房的：依据：司法解释第十五条5）开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的:依据：商品房销售管理办法第二十四条第一款6）开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的：依据：商品房销售管理办法第二十四条第二款7）不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的：依据：商品房销售管理办法第三十四条8)合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的，可拒绝收房，并解除购房合同：依据：司法解释第十四条9）经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的：依据:司法解释第十二条10)房屋质量问题严重影响正常居住使用的:依据：司法解释第十三条这样首先作为业主来说不违约，消费者按开发商要求的时间交款收房，但开发商交给的却是一个与合同或行业规定不符的房子，因此造成的一切如交房延迟等相关责任应均由开发商承担。

上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法第一条 (制定目的)为了加强本市新建住宅配套建设与交付使用的管理，保障居民入住后的基本生活条件，制定本办法。

第二条 (适用范围)本办法适用于本市范围内新建住宅配套建设与交付使用的管理。

但个人建造的自住房屋除外。

第三条 (基本原则和要求)根据谁开发、谁配套的原则，新建住宅应当按照规划设计要求和住宅建设投资、施工、竣工配套计划，配建满足人住居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施。

新建住宅经审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。

第四条 (主管部门和协管部门)上海市住宅发展局(以下简称市住宅发展局)负责本市新建住宅配套建设的综合协调及交付使用的监督管理。

各区、县住宅建设管理部门按照管理权限，具体负责本辖区内新建住宅配套建设的督促实施及交付使用的监督管理。

各级计划、规划、房地、市政、公用、电力、环卫、环保、水务、工商、公安、财贸、邮电、教育、卫生、民政和园林管理部门应当根据各自职责，协同住宅管理部门实施本办法。

第五条 (住宅竣工配套计划的制定)本市住宅竣工配套计划应当与住宅建设投资、施工计划相协调。

本市住宅竣工配套计划由市住宅发展局会同有关部门制定，报上海市建设委员会备案。

第六条 (配套项目的规划管理)市和区、县规划管理部门应当会同住宅建设管理部门按照新建住宅详细规划要求，落实市政、公用和公共建筑设施配套项目，并督促住宅建设单位按照规划要求实施建设。

第七条 (住宅竣工配套计划的实施)—市住宅发展局应当将住宅竣工配套计划，下达给住宅建设单位和市政、公用设施配套单位具体落实。

住宅建设单位和市政、公用设施配套单位应当根据住宅竣工配套计划，签订住宅配套合同，落实市政、公用设施的配套责任。

公共建筑设施纳入住宅竣工配套计划的，住宅建设单位应当按照计划建设，并接受住宅建设管理部门的监督。

共同开发同一住宅项目的住宅建设单位，应当在协作开发合同中明确约定各方在配套建设方面的责任。

建筑设计范本规范建筑设计服务内容费用及交付条件在进行建筑设计服务时，为了确保设计方案准确、符合客户需求，同时维护设计方和客户的合法权益，制定建筑设计范本规范是必要的。

本文将详细介绍建筑设计服务的内容、费用以及交付条件。

一、建筑设计服务内容1. 初步设计阶段：在此阶段，设计方将根据客户需求，进行项目调研和初步确定建筑设计方案的基本要素。

具体工作包括但不限于：- 针对项目进行现场调查；- 确定项目的可行性和设计约束条件；- 进行功能布局方案的初步提出；- 确定建筑规模、风格和材料；- 绘制初步设计草图。

2. 施工图设计阶段：在此阶段，设计方将进一步详细制定建筑设计方案，以便于施工施工。

具体工作包括但不限于：- 根据初步设计方案，制定具体的施工图纸；- 编制建筑结构图、设备布置图等各类专业图纸；- 制定施工细节方案；- 进行工程量认定。

3. 建筑设计变更：若客户需要对初步设计方案进行修改或做出其他设计变更，需要另行协商确定费用。

二、建筑设计服务费用建筑设计服务的费用应根据项目的规模、难易程度和设计方案所需工作量而定，并按照以下方式计算：1. 定额计价方式：根据建筑行业的相关定额计价规定，以单位工程量进行计算。

2. 按百分比计价方式：将设计服务费用按照承包总价的百分比进行计算。

3. 协商计价方式：双方协商确定设计服务费用，并在设计合同中明确。

设计方在提供服务前，应与客户明确费用计算方式，并签订书面设计合同。

三、建筑设计交付条件1. 设计文件交付：设计方应在约定的交付期限内提交完整的设计文件，包括但不限于：- 初步设计报告；- 施工图纸；- 设计说明和技术规范；- 其他双方约定的设计文件。

2. 设计文件验收：客户有权对设计文件进行验收，确保设计方案与其要求一致。

若设计文件存在不符合约定要求的问题，客户有权要求设计方进行修改直至满足要求为止。

3. 设计交底：设计方应当根据客户要求，对设计方案进行详细交底，包括但不限于：- 方案设计理念；- 设计图纸的解读；- 施工细节等。

上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法上海市人民政府关于修改《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》的决定第130 号《上海市人民政府关于修改（上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法）的决定》已经2001年12月31日市政府第l19 次常务会议通过，现予发布，自2003年2月1 日起施行。

市长陈良字二◦◦二年十二月二十七日上海市人民政府关于修改《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》的决定市人民政府决定，将《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第十一条修改为：新建住宅必须达到下列要求后，方可交付使用：（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，经过市公用事业管理部门审核批准。

（二）住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

（三）住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；确因客观条件所限，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水务部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。

（四）居住区周边或邻近道路上有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设和外燃气管道的镶接；居住区周边或邻近道路上没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。

（五）居住区内完成电话通信线、有线电视线敷设到户；其中，中心城区的居住区和中心城区以外的高档居住区还应当完成五类以上数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端敷设到户。

（六）住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

（七）居住区及居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路；暂未建成的居住区与公交、地铁站点距离超过2 公里的，建设单位应当有自行配备的短途交通车辆通达公交、地铁站点。

（八）住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建设周期影响暂未配建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施。

交房标准（模板）（红字仅做参考，请根据自身情况删除或修改）装饰、设备标准的约定（双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。

对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。

1、外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【】按建筑主体标准执行（以政府主管部门审批为主）__。

2、起居室：（1）内墙：【涂料】【壁纸】【】。

（2）顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【】。

（3）室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【】。

3、厨房：（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【】；（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【】；（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【】；（4）厨具：。

4、卫生间：（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【】水泥砂浆粗面平整；（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【】水泥砂浆粗面平整；（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【】水泥砂浆粗面平整；（4）卫生器具5、阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】水泥砂浆粗面平整，栏杆按建筑主体标准。

6、电梯：（1）电梯品牌名称：；（2）电梯速度： 2.0 米 / 秒；（3）电梯载重量：1000KG；（4）∕。

7、其他A.基建部分（1）入户门：XXXX防护门（1道门）；（2）给水：一户一表，给水管只入一个卫生间并安装一个试水龙头，三层以上为二次加压供水；（3）排水：预留排水接驳口，采用雨污水分流系统；（4）供电：强电入户至户内分户电箱，每户一灯、一插、一开关；（5）弱电：网络通讯，有线电视引入户内分户电箱；（6）窗：外墙窗按建筑主体标准执行，内墙窗：铝合金窗（如有）；B.公共部分（1）外墙：按建筑主体标准执行（以贵安新区规建局审批为主）；（2）楼梯间：地面水泥砂浆光面；墙面和天花为涂料；楼梯装不锈钢扶手、不锈钢栏杆。

《上海市新建住宅交付使用许可规定》实施细则第一条为进一步加强本市新建住宅交付使用许可监管，规范操作程序，根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》（以下简称《规定》），结合本市新建住宅开发建设的实际情况，制定本实施细则。

第二条本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、养老等公益性服务设施和市政公用基础设施（以下简称配套设施）同步交付使用。

第三条上海市房屋管理局（以下简称市房管局）是本市新建住宅交付使用的主管部门，负责对本市新建住宅交付使用许可实施监督管理；负责制定本市新建住宅交付使用许可监管政策；负责建立全市统一的新建住宅交付使用许可信息管理系统；负责制作统一的《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《许可证》）。

各区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）负责协调推进本区域范围内新建住宅与配套设施同步建设、同步交付，并负责《许可证》的核发和管理，业务上接受市房管局的指导与监管。

第四条《许可证》应当载明许可证编号、建设单位名称、项目名称、项目地址、住宅建筑面积、发证机关、发证日期等相关信息。

核发《许可证》，以《上海市建设工程规划许可证》确定幢为基本单位，申请数量不得少于1幢。

第五条新建住宅交付使用许可应由建设单位提出申请。

建设单位是指具有相应开发资质，并依法取得新建住宅所在宗地建设用地使用权的法人和其他组织。

若不具备开发资质的，可通过委托或协议方式，选择具有开发资质的开发单位代为建设管理，并委托该单位办理申请。

建设单位不能履行申请行为时，可由经人民法院判决生效的承继单位或经区以上人民政府相关行政机关指定的代办单位代为申请。

第六条建设单位按照《上海市国有土地使用权出让合同》或者《国有土地划拨决定书》以及已取得的规划建设方案批复要求，应当负责建设该地块范围内的配套设施，并确保与住宅同步建设、同步交付。

新建住宅分期开发建设、分期申请交付使用的，该地块的配套建设应当满足以下条件：（一）配套设施尚未与住宅同步建设时，建设单位应当落实可供过渡使用的相应配套设施。

石家庄市人民政府关于印发石家庄市新建住宅交付使用管理办法的通知文章属性•【制定机关】石家庄市人民政府•【公布日期】2007.01.08•【字号】石政发[2007]4号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文石家庄市人民政府关于印发石家庄市新建住宅交付使用管理办法的通知(石政发[2007]4号)各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各单位：现将《石家庄市新建住宅交付使用管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。

石家庄市人民政府二○○七年一月八日石家庄市新建住宅交付使用管理办法第一条为加强新建住宅交付使用管理，保障居民入住后的基本生活条件，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城区内经市规划行政主管部门批准的具有相应配套设施的新建居民生活区交付使用的管理。

第三条市房产行政主管部门负责全市新建住宅交付使用管理工作，对新建住宅交付使用进行监督、指导。

市内五区、高新区成立以主管区长、主任为组长，区物业管理办公室、规划、建设、物价、城管、公安、民政等有关部门参加的物业管理工作领导小组，具体负责行政区域内新建住宅交付使用的组织和实施工作。

区物业管理办公室按照领导小组的具体要求，会同物业所在地街道办事处协调市房管、规划、建设、城管、公安消防、人防、环保、园林、民政、卫生及供水、供电、供暖、燃气、有线电视、通讯等有关部门对各自分管的内容进行交付使用确认。

第四条新建住宅交付使用实行部门确认制度。

建设单位的新建住宅建设工程竣工并经单位工程验收合格后，经过相关部门确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《石家庄市新建住宅交付使用意见书》（以下简称《交付使用意见书》后方可交付使用。

第五条新建住宅达到下列条件后，方可交付使用：（一）主体工程和配套设施建设符合规划要求，经市规划部门验收并取得建设工程规划验收合格证明；（二）工程的勘察、设计、施工和监理，符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案，取得《石家庄市房屋建筑工程和市政工程备案证明书》；（三）环境保护设施已经建成并经环境保护部门验收合格；（四）生活用水设施和水质符合卫生、节水相关标准，使用城市公共供水的纳入城市公共供水管网，并正式供水；（五）排水设施符合相关标准并经验收合格，雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（六）用电纳入城市供电网络，并正式供电；（七）供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；（八）完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，保证燃气供应；（九）电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入市属区域性有线电视网；（十）庭院的绿化、道路等配套设施建设符合规定标准和设计要求，并经验收合格；（十一）庭院做到清洁、平整，施工机具、临建工程、建筑垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕。

商品房交付条件及程序一、商品房交付概述商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的条件我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。

《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件容。

开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

二、商品房交付的程序。

《商品房买卖合同》示文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

商品房交付使用管理办法第一条为加强新建商品住房交付使用的管理，保护新建商品住房买卖双方的合法权益，提高商品住房总体质量水平，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》，住建部《商品房销售管理办法》《省物业服务与管理条例》等有关规定。

结合我州实际，制定本办法。

第二条本州行政区域内各类新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。

第三条本办法所称商品房，是指房地产开发企业取得国有土地使用权后开发建设的、用于房地产出售出租的房屋。

第四条州级住建部门负责全州商品房交付使用的监督指导。

各县市住建部门负责本行政区域内商品住房交付使用的受理、核验等日常管理工作。

发改、自然资源和规划、公安、园林、环保、邮政、城市管理等相关部门，应当按照职责分工，及时做好商品住房交付使用管理工作。

第五条供水、供电、燃气、通信、广播电视网等配套设施或者配套工程的专业经营单位，应当按照与开发建设单位签订的工程合同和法律、法规、规章明确要求的事项，按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设，并向房地产开发企业出具证明文件或投入使用意见。

第六条房地产开发企业应当按照法定程序、工程建设标准、土地出让文件和有关规定开发建设、交付商品房。

按规划部门确定的分期实施建设的商品房项目，符合交付使用基本条件的，可以分期交付。

第七条商品房项目配套的教育、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、物业服务、垃圾收集、公厕、消防站、及其他公共服务设施应当与商品房同步规划、同步设计，同步验收、同步交付使用。

第八条商品房交付使用应当符合下列基本条件：（一）已完成房屋建筑工程并竣工验收备案；（二）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；（三）用电纳入城市供电网络并分户装表供电；（四）燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；（五）消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准,通过消防验收；（六）项目内部场清地平,道路符合建设要求和通行条件；（七）路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；（八）通信、有线电视等端口敷设到户；住宅信报箱按规定设置，符合通邮条件；（九）前期物业服务管理单位及物业服务管理用房已落实，建设单位与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；（十）安全防范工程符合智慧小区设计标准和专业技术要求；（十一）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；（十二）环境保护符合标准要求；（十三）按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；（十四）按照法律、法规、规章应当符合的其他条件。

上海普通住宅标准一、用地标准根据《上海市城市规划条例》，上海市区内的普通住宅用地标准为临时提供面积不少于建筑用地总面积的18%。

此外，建设单位还应根据户型结构、住宅面积等因素，提供适当比例的住宅户型布局，并确保提供足够的公共配套设施。

二、建筑规划标准1.容积率：根据建筑物高度、绿地率、建筑用地面积，上海市的普通住宅容积率一般不超过2.8、根据不同区域的土地利用规划，还可以有所调整。

2.建筑高度：一般情况下，上海市的普通住宅建筑高度不超过45米。

超过这个高度的建筑需要经过特别审批。

3.绿地率：在普通住宅用地内，要求有一定比例的绿地率。

具体绿地率的要求会根据不同的城区以及开发建设具体规划进行调整。

三、住宅建筑设计标准2.空间布局：普通住宅应根据实际需求合理布局，保证居住者的生活舒适度。

一般要求房屋内部有宽敞的客厅、卧室、厨房和卫生间，并合理设置门窗，保证通风和采光。

3.装饰装修：普通住宅的装饰装修应符合国家有关规定，不得超过国家规定的有害物质释放限值。

同时，装饰材料的使用也应考虑环保性，避免使用严重污染的材料。

四、住宅交付标准1.建筑质量：普通住宅的建筑质量应符合国家及地方有关规定，验收合格后经相关部门审查合格后方可交付使用。

2.水电等设施：住宅交付之前，应进行水、电、煤气等设施的验收，保证其安全性和正常使用。

3.配套设施：普通住宅交付时，要求提供相应的配套设施，如电梯、供暖、照明、消防设施等。

同时还应建设相应的公共配套设施，如小区绿化、停车场、儿童活动场所等。

总之，上海普通住宅标准是根据国家和地方有关规定制定的，旨在保证住宅的安全性、舒适度和环境质量。

通过合理的规划、设计、建造和交付使用，普通住宅能够满足居民的基本居住需求。

徐州市人民政府印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 徐州市人民政府印发徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法的通知（徐政发[2004]41号）各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，希遵照执行。

二00四年四月七日徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法第一条为加强城市房地产开发住宅项目交付使用管理，保证住宅的居住功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国房地产法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本市城市房地产开发住宅建设项目工程，包括居住区、居住小区、组团等房地产开发的住宅项目及其公共服务设施、配套设施、市政基础设施的交付使用管理，适用本办法。

第三条市建设行政主管部门负责城市房地产开发住宅建设项目交付使用的统一管理工作。

规划、国土资源、房管、市政、园林、公安、消防、质监及其他相关部门，应当按照各自的职责共同做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管理工作。

建设项目所在地的区人民政府应当配合做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管理工作。

第四条新建居住区、居住小区、组团等房地产开发住宅项目，应当按照规划设计等有关规范要求，配套建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、邮政电讯、社区服务、市政公用等设施。

第五条勘察设计单位、房地产开发企业应当按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施。

第六条建设行政主管部门和其他相关行政管理部门在施工图审查和办理各项审批手续时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。

无锡市建设局关于实施无锡商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 无锡市建设局关于实施无锡商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知（锡建工[2013]10号）各市（县）、区建设局、住保房管局，各有关单位：为进一步规范全市商品住宅参建各方在分户验收和竣工交付过程中的工作程序和质量责任，减少质量通病和交房纠纷，确保商品住宅工程质量，按照相关规定要求，结合我市的实际情况，经研究，决定从2013年10月1日起在我市实施商品住宅工程交楼标准样板房制度。

现将有关事项通知如下：一、交楼标准样板房（以下简称样板房）是房地产开发企业（以下简称建设单位）在商品房预售前，按照商品房买卖合同装修标准和设计文件要求提前施工完成的，用于施工单位施工、建设单位销售和房屋交付给业主时作为参照标准的住宅单元。

房地产开发企业应当将交楼标准样板登记表作为商品房买卖合同的附件，登记表信息中不应使用高级、优质或同等品牌等不确定用语。

二、本市于2013年10月1日后取得建设工程施工许可证的住宅小区应当按要求设置交楼标准样板房。

三、作为室内装修参考展示的销售样板房不属于交楼标准样板房范围，建设单位可以根据实际需要另行设置，但应当在销售样板房的入口处明示“销售样板房，仅供参考，交楼标准详见交楼样板”标牌，规格不小于200×400mm。

四、建设单位在申请预售前应按下列要求设置样板房：同一期同一施工单位相同交楼标准交付的多层或高层商品住宅应设置一套或一套以上的样板房，不同户型应分开设置样板房；别墅（包括联排别墅）设置一套样板房。

凡是设置销售样板房的，应当设置与销售样板房相同户型的商品住宅交楼标准样板房。

国家商品房交房标准楼主天山绿洲业主发表于搜房网- 徐州业主论坛- 天山绿洲樱花小镇1、问：何谓“交房时间”答：所谓“交房时间”;是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件;并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续;买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程..2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些答：交房过程中出卖人的主要义务有：1在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；2房屋达到交付使用条件后;应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；3在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件;并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房..3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续..4、问：商品房交付使用后;房屋权属证明办理完毕前;房屋如发生毁损、灭失的风险由谁承担答：对此;最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释下称解释中第11条明确规定：“对房屋转移占有;视为房屋的交付使用;但当事人另有约定的除外..房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担;交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知;无正当理由拒绝接收的;房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担;但法律另有规定的除外..”5、问：解释第11条中所说的“正当理由”主要是指那些理由答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由..其他原因;如疾病、外出等;由于买受人可以委托他人办理交房手续;因此;不构成“正当理由”..6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人;而买受人接收了房屋..如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间;买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任答：按照双方当事人的合同约定;买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件;因此;无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件;还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋;双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定;那么;如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间;买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任..7、商品房买卖合同逾期履行违约金如何确定答：一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的;按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定..8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定答：除返还买受人已付房款及利息、赔偿损失外;还应支持买受人不超过已付购房款一倍的违约金要求;即只要买受人要求的违约金没有超过100%;买受人要求多少就支持多少..9、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的;应当如何处理答：一般原则：按合同约定来处理..如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额;则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整..10、问：按照法律规定;交付竣工验收的建筑工程;必须符合规定的建筑工程质量标准;并具备国家规定的竣工条件有哪些答：主要是以下几点：1完成工程设计和合同中规定的各项工作内容;达到国家规定的竣工条件；2工程质量符合国家安全规定的标准;如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；3符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；4有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；5有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；6有工程施工单位签署的工程质量保修书；7已办理工程竣工交付使用的有关手续..11、问：建筑法第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内;必须确保地基工程和主体结构质量..”请问;国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久若对此产生纠纷;应如何认定答：关于“合理使用寿命”的问题;目前国家还未有统一规定;根据民用建筑设计通则试行;一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上;适用于重要的建筑和高层建筑指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑；二级耐久年限为50——100年;适用于一般建筑;三级耐久年限为25——50年;适用于次要建筑；四级为15年以下;适用于临时性建筑..若对于地基和主体结构发生质量缺陷;是否在合理使用寿命内引起争议;应首先确定该建筑物的合理使用寿命..已有确定年限的;以该年限为准；无确定年限的;由原设计单位或有权确认的部门确定;并按此确定的年限为准..12、问：对于出卖人交付不合格房屋的;买受人可采取的救济措施有哪些答：买受人采取的补救措施有：1实际履行..买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题;如果通过加固等能够修复;且确保建筑物安全的;买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务..实际履行是我国合同履行的一项基本原则;是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施..但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性;如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等;均不宜采取此种补救措施..2解除合同..在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后;难以通过修复办法解决的;买受人可请求解除合同..解除合同是一种较严厉的措施;一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同..3违约金及损害赔偿..出卖人交付的房屋不合格;买受人不论是请求实际履行还是解除合同;均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任..4违约侵权责任..13、问：出卖人交付不合格房屋;买受人采取违约侵权责任措施予以补救的;应注意哪些问题：答：合同法第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为;侵害对方人身、财产权益的;受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任..”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题..在此应注意：1不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的;即使当事人之间存在着合同关系;也应按侵权责任予以处理;因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救..2当事人之间存在合同关系;而不法行为仅造成受害人财产损失的;则按合同纠纷处理对受害人更为有利些..3责任竞合的情况下;若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任;原则上从其约定..但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任;在此情况下;受害人享有两种权利..14、问：对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的;买受人在请求解除合同和赔偿损失时;应注意哪些问题：答：主要来说;应注意以下几点：1对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上;应注意买受人是否行使了其注意义务..因为买受人在接受房屋时;一般对其质量会进行必要的检验;这也是买受人应该行使注意义务;对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵;买受人应在接受时提出..在取得房屋后;买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的;若无其他特别规定;出卖人可不负责任;应由买受人负责维修..出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任;但有特别规定的除外..2对隐蔽质量瑕疵的处理..对采取通常方式一时难以察觉;须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的;买受人及时向出卖人提出的;出卖人应当承担责任..对于质量瑕疵程度较轻的;出卖人应负责维修;或者适当减少房屋价金..对于房屋质量问题较重;甚至不能使用的;买受人可解除合同;因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿..3对隐瞒质量瑕疵的处理..出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵;出卖人对此应承担相应的民事责任..我国合同法第150条——第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定..在标的物存在瑕疵时;出卖人负有瑕疵担保义务;买受人享有瑕疵担保请求权..15、问：交付的房屋出现质量问题的;买受人该如何处理出卖人负有哪些义务答：处理意见如下：1因房屋质量严重影响正常居住使用的;买受人可请求解除合同和赔偿损失..在确保安全的情况下;可采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复;这会保持社会的稳定;更能公平合理的保护双方当事人的合法权益..2房屋交付后;出现质量问题的;在未严重影响正常居住使用的情况下;出卖人应承担修复责任..出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的;买受人可自行或者委托他人修复..修复费用及修复期间造成其他损失的;则应由出卖人承担;这是建筑法第60条、合同法第111条、城市房地产开发经营管理条例第31条、商品房销售管理办法第33条等所明确规定的义务..16、问：审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第13条所称的房屋质量问题包括哪些范围答：包括以下范围：1屋面防水工程；2其他土建工程;一般包括地面、楼面工程;门窗工程等；3电气管线、上下水管线的安装工程；4供热、供冷系统工程;包括暖气设备、中央空调设备等安装工程..17、房地产公司不能满足交房条件;并一直推脱;要么就以退房来威胁;可使购房者要退房的话很难;购房者该怎么办答：开发商迟延交房有合同按合同的约定办理..合同中没有约定逾期交付房屋的;根据最高院司法解释第19条第3款“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定..18、逾期交房日期怎样计算答：逾期交房;合同规定在综合验收后交房;若未取得两证;交房是否合法交房日期以交接单日期为标志;还是以两证取得日期为标志答：商品房预售时;开发商应取得五证..交付房屋的合法与否是以开发商是否经过竣工验收为标准..具体看合同的约定..主要有两个文件;一个是市建委颁发的备案证;一个是由开发办颁发的商品房交付许可证..19、刚交付的房子;购房者没办理入伙手续;自己先查验了一遍;发现有水从卫生间深入相连房间的明显痕迹;购房者能不能收这样的房答：购房者可书面向开发商发出拒绝收楼的通知和要求开发商在规定的时限内进行整改的要求..否则将追究其逾期交付的违约责任..在问题得到有效解决前;购房者不应办理任何验收楼宇和领取钥匙的手续..20、购房者在合同上规定2002年12月30日交房;但是在2003年1月26日购房者才拿到入住通知;购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房物业公司以购房者没有办理入住手续;拒不交房;应不应该购房者能否向开发商索赔答：开发商逾期交付房屋将承担逾期交房的违约责任;违约责任包括支付违约金;直至业主行使退房的权利..但业主退房权利的行使将取决于房屋买卖合同中的具体约定;也就是在开发商逾期交付商品房超过一定期限后业主才可行使退房的权利..另;交付商品房属于开发商的义务;在业主没有任何违约情形导致开发商行使不安抗辩权的前提下;开发商必须向业主按约定交付商品房;物业管理公司无权拒绝交付商品房..21、收房不出示“备案表”;算不算违约答：如果在商品房买卖合同中;已明显约定以备案表作为房屋交付的条件之一;则开发商在房屋交付时必须出具给业主;否则开发商应承担逾期交付的违约责任..22、预售房交付的标志是什么答：预售房屋交付的标志是能够证明房地产开发企业已履行预售商品房交付义务的法律文件..预售房交付的标志的主要法律文书：1 以挂号信件送达的或直接送达的通知预购人验收交接的书面文书；2 交付住宅商品房的;一并送达住宅质量保证书和住宅使用说明书；3 预购人签署的预售商品房验收确认书；4 预购人签署收取预售商品房钥匙的登记..23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定答：房产证是买房人真正取得房屋产权的象征;根据建设部颁布的修改后的城市房屋权属登记管理办法建设部第99号令;买房人要尽快得到自己的产权;在签订购房合同时尽量江区的产权证的时间明确;至少要约定在商品房交付使用后几日内具体日期将资料报送产权登记机关备案;同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人处是房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”;减少影响办理产权证的不定因素..24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好答：一般地说;仲裁解决纠纷的优点在于仲裁庭可以包括房产行业的知名专家;他们更了解该行业的各种习惯;甚至可能相当深入地了解纠纷的技术经济细节;其缺点是仲裁员的选择如果过于偏重行业则可能导致法律知识不足;所作裁决偏离一般的法律习惯..仲裁解决纠纷的另外一个优点是当事人有机会选择仲裁员;这有助于增强当事人对仲裁的信心..仲裁的主要缺点是仲裁庭没有法院那样的强制力;财产保全或执行等都要借助于法院才能实现..此外;仲裁一般实行一裁终局制..如果因为各种原因在仲裁中失败一般就没有机会补救了;而法院大多实行上诉制度..当然了;一裁终局从另一个角度讲;比起法院的二审终审制度要从时间和经济上节约很多..当事人可以通过选择仲裁解决合同纠纷来适当避免可能因司法不公正所带来的风险..说到仲裁可能比诉讼相对公正;首先可以从其各自的组成来看..在我国;各仲裁委员会;尤其是中国国际经济贸易仲裁委员会和北京、上海、武汉等地的仲裁委员会;其仲裁员大都是在法律界或行业界非常有声望的专家学者..翻开它们的仲裁员名录;你会看到许多令人肃然起敬的名字;甚至还有许多外国专家..这些人的地位通常都是在事业上经过相当长时间的努力才达到的;你很难想象会通过贿赂或其他不正当手段去收买他们..他们通常异常珍视自己的地位和名声;而且他们根本没有必要通过受贿等非法手段获取钱财..而我国法院的整体素质相对而言要差一些..同时我国法官待遇仍然比较差;很多优秀人才不愿意去法院;在法院工作一段时间又出来做律师的也大有人在..这种情况是我国审判水平很难提高的重要原因..当然在2002年以后;我国实行统一司法考试;这种情况会有所改变;但尚须时日..如果要选择仲裁解决合同纠纷;当事人必须在合同中明确约定;并明确规定所选定的仲裁机构..没有约定或约定不明确;都不能要求仲裁..发生纠纷后当事人也可以约定仲裁;但在这种情况下;当事人达成一致有很大的困难;所以还是在签订合同的时候明确约定为好;这时当事人的关系比较融洽..没有约定解决纠纷的方式;法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷..也许当事人没有想到;最理想的解决合同纠纷的人是他们自己..无论通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷;都费时、费力、费钱..当事人即便胜诉;如果考虑到聘请律师的开销、诉讼中的各种开销;以及在行业上的不利影响等等;他们仍然可能得不偿失..因此;掌握必要的法律知识;发生纠纷后及时沟通解决;把问题消化在它的萌芽阶段;才是最好的办法..25、所购商品房与住宅使用说明书不符开发商不承担责任王先生购买了一套商品房;入住后发现自己家房屋与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙是普通隔断墙;与开发商提供的住宅使用说明书载明的承重墙不符..近日;北京市第一中级人民法院做出终审判决;以使用说明书不是合同的一部分驳回了王先生的诉讼请求..2002年5月;王先生以分期付款的方式购买了一套商品房;一月之后办理了入住手续..王先生诉称;自己在购买房屋前从朋友处曾取得了开发商印制的该房屋使用说明书..上面写明房与房之间及外围护墙均应为承重墙..但入住后发现;自己住房与邻居住房的隔墙及卫生间与楼道的隔墙均为普通隔断墙;并非承重墙..王先生认为使用说明书的记载明确、具体;且关系到房屋质量;对于选择、订立商品房买卖合同及房屋价格的确定都有重大影响;因此起诉至法院要求开发商减少房屋价款人民币5万元..开发商辩称;双方在合同中并未约定隔断墙须为承重墙..其提供的房屋已经验收合格;并不存在质量瑕疵..本案的焦点集中在住宅使用说明书是否合同的一部分..一中院经审理;认为：王先生与开发商签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示;是有效的合同..而住宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户..开发商也是在交付房屋时才将该说明书交付给王先生的..双方所签合同中附有合同标的物的平面图;该平面图应视为合同的一部分..对合同内容;双方当事人均应履行注意义务;因未履行注意义务而引起的纠纷;应由其自己承担相关的责任..平面图中标明了房屋各部分墙体的具体情况;开发商交付的房屋与合同所附平面图一致;且该房屋已经有关部门质量检验合格..虽然开发商在交付房屋时提供了住宅使用说明书;使用说明书中关于房屋墙体的说明与商品房买卖合同所附平面图标明的墙体不符;因住宅使用说明书不是合同的一部分;不能对抗合同的效力..开发商已全面履行了合同约定的义务..因此;王先生要求开发商减少房屋价款人民币5万元的诉讼请求不予支持..律师评析本案中的开发商虽然胜诉;但也暴露出了工作中的诸多不足..按照相关规定;住宅使用说明书系开发商在交房时应当提供的资料之一;如此重要的资料;居然出现了与商品房买卖合同所附平面图中不一致的地方;一度造成工作上的被动局面;可见资料审核这一环节不但重要;而且一定要严格执行;决计不可敷衍了事..26、订购的商品房被卖;为何要不到双倍定金人民法院报上登载案例：2004年6月7日;原告王某与被告某公司的销售代理商A公司签署了订购被告8号独立别墅的协议;约定原告在协议签订之日支付协议款30万元;房屋暂测面积为347平方米;单位价格以公开发售价目表为准后A公司销售经理在该协议书上添加了单价6200元/平方米..同时约定;原告在接到被告通知后三日内给予回复;如认购;则协议款转为房款;并在三日内签订预售合同；如原告放弃;则被告将协议款无息退还原告..2004年6月14日;原告向被告方支付了现金30万元..2004年8月24日;被告某公司及A公司联合向原告发出“关于变更住宅VIP协议主体的通知”;声明A公司与被告间的代理销售合同终止及原A公司签订的协议主体变更为被告并继续有效..当原告与被告协商签订预售合同时;被告发现因自己与A公司工作交接中的疏忽;原告所订房屋已于2004年8月13日卖与他人..因双方无法就诉争房屋签订预售合同;对赔偿问题又未能协商一致;故原告起诉至法院;请求判令被告履行协议;与原告签订正式的房屋预售合同；否则;应双倍返还原告已经支付的30万元房屋定金..析法本案的争议焦点主要是双方所签协议的性质及30万元协议款的性质..法院经审理后认为;从协议的内容来看;该协议虽约定了面积、楼号和价格确切地说在价格上尚不能视为双方达成了合意;且签订协议时销售方也取得了预售许可证;但尚不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的条件;故该“协议”的性质应为商品房认购书;而非商品房买卖合同..对30万元“协议款”可否认定为定金;从形式上分析;定金是一种担保形式;必须明确约定;而本案“协议”中只是约定为“协议款”;在收条上为“现金”;并无定金的约定..从内容上分析;“协议”中对该30万元的约定内容也不符合定金的性质..故该30万元不能按照定金的性质处理..综上所述;虽然未能签订预售合同的过错在被告方;但原告要求被告双倍返还30万元并赔偿差价损失的请求缺乏相应的证据;只能请求被告返还30万元本金及相应利息损失..由于诉争房屋已为善意第三人取得;故原告要求被告与其就该房屋签订预售合同已无事实依据..根据中华人民共和国合同法第一百零七条及中华人民共和国民事诉讼法第一百二十八条之规定;判决被告返还原告协议款人民币30万元;并赔偿原告相应利息损失;对原告的其余诉讼请求不予支持..答疑商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书;是对双方交易房屋有关事宜的初步确认..商品房认购书不同于商品房买卖合同;商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容..两者之间系预约与本约的关系..根据民法理论;预约是约定将来订立一定内容合同的合同..将来应订立的合同称为本约..预约合同最突出的特征在于;它约定的是当事人为将来订立本约合同而谈判的义务..合同约定的是当事人为特定行为的义务;而不是对行为结果的直接确认..具体到认购书中;商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务;购房合同则是对购房行为的直接确认..也就是说;商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务;只要双方到期前来洽谈;并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款;并且没有恶意不签订购房合同的行为;就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务..因此;无论是开发商还是准买受人;均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同..本案中;该协议中内容不符合商品房销售管理办法第十六条规定条件;因此;该协议应视为商品房认购书;原告无权要求被告履行交付房屋的义务..至于30万元协议款的性质认定问题;根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等;但没有约定定金性质的;当事人主张定金权利的;人民法院不予支持..”可以看出;如果双方对款项的性质未作明确的约定;则不能当然推定款项就是定金..如果没有约定定金字样;如果想认定款项的性质为定金;必须通过约定的内容来体现..本案中;从双方签订协议的内容来看;原告交付的30万元协议款并非定金;而是订金..这两者虽只是一字之别;但产生的法律后果大相径庭..定金是一种法律概念;是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的。

怎喩捷集课件：交房条件/交付标准目的：1. 通过培训掌握合同约定交房条件/交付标准的要求;2. 了解相关交付类的名词解释；、名词解释1. 法定交房条件：指建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

2. 交付标准：合同内约定的相关法律文书、证件、工程质量等要求的标准。

3. 建设工程竣工验收:指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。

4. 建设工程竣工验收备案:指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。

5. 《住宅质量保证书》:是指房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

6. 《住宅使用说明书》:指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以住宅使用规定和禁止行为。

备注：相关法律法规指：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等条款要求。

二、合同约定的“交付标准/交房条件”1. 《商品房买卖合同》第十二条：交房条件第十二条交房条件P该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规罡的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供汽、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气*供电.通邮的证明文件」2. 《商品房买卖合同》第十五条：房屋交付时的相关资料第十五条房屋交何时的有关资料1甲乙双方进行房屋殓收交接时，甲方应岂向乙方提供有关该商品房的下列资料："（一〉规划部门出具的《建设工程觌划验收合格证》"（二）建设里位出具的《建谡工程竣工验收报告》冬"（三）消防部门出具的堆建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。