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ol. 4, No. 12
Research on Cost Control and Management
of Real Estate Project
Abstract
This paper takes the cost control and the management of real estate project as the object in research, and analyzes and
studies relevant issues. By analyzing the cost structure of real estate construction, this paper identifies problems in cost
control and management of real estate construction at present. Besides, this paper puts forward measures for cost
control and management of real estate construction, with the hope of offering useful ideas for this issue.
Keywords: Real estate project, Cost control, Management
Along with the fast development of China’s economy, the real estate industry has achieved wonderful successes, pulling
economic development significantly, and contributing a lot to China’s economic development. Today, real estate
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浅谈房地产成本控制
作者：刘莉莉 郭佃民 张霞
来源：《科学与财富》2017年第19期
摘 要：当今的房地产行业，竞争十分残酷，受打压且产品同质化倾向越来越严重的今天，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被破产，成本控制弱势企业都将失去市场份额。
关键词：限额设计工程量清单隐性成本
一、房地产开发成本管理现状
稍上规模的房地产企业都设有成本控制部门，专门负责责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算不是很懂行，财务部门不知道成本的降低点在哪里。很多房地产企业根本回答不出来，房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资等多个环节，所以房地产成本控制越来越难。
二、房地产开发项目成本管理存在的问题
1、缺乏规范的目标成本管理体系及相关程序支持性文件
成本控制就是项目实施过程的全费用支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。
2、成本控制忽视重点及关键点
只重视“看得见”的控制，比如：工程需要购买物品的费用审核非常严格，能省尽量省，对工程上的很多签证和变更却视而不见，忽略对“看不见成本”的控制，而这一部分成本在整个项目建设中比例不高；理不清成本、工期、质量、安全几者之间的对立统一关系，成本控制工作往往被赶工期、抓质量、抓安全为由被绑架、导致成本控制工作难度大。
3、成本控制的忽视前期阶段
通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而这个阶段成本变化只有5%，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本，多数中小型房地产企业都没有做限额设计工作，就算有也是有名无实。限额设计是一个很重要的环节，钢筋的浪费，设计的不专业导致变更过多，签证过多，不仅浪费工期，更增加了很多隐形成本。
财会研究 浅谈房地产成本控制 泉州市洛江区房地产管理处 洪天配 ［摘要】房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的变动费用的控制。因为这些费用既是可控制的资本费 用又是对房产项目经济效益影响较大的费用，对这些费用的控制是实现对整个开发成本费用控制的前提。一个房产企业一旦 可做到一下三个阶段的成本控制，就可以有效地减少整个项目的成本费用，最终实现项目利润及收益的最大化。三个阶段控制 关键在设计阶段和施工阶段，着重控制这两个阶段对整个项目的成本可完全控制。 ［关键词】成本控制降低成本提高收益 如何合理、有效地实现房地产项目开发成本的控制与管 理，对于每个房地产公司而言都是急需迫切解决的课题。总而 言之．开发成本的合理、有效控制可以顺利实现项目利润和盈 利的最大化。但是，怎样才能有效地开源节流，实现丰地产成本 的有效控制，还需要进一步研究分析。 一、事前控制阶段 （１）土地成本：主要包括土地出让金、土地征用费或拆迁安 置的补偿金、土地税费等。对于房地产开发企业来说取得的土 地方式主要有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要 以后两种方式为主。随着国家土地管理政策的趋紧，通过拍卖 方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方 式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中．土地费用有进一 步上升的趋势。 （２）建安成本：主要包括室内建安装修工程、设备安装工程 两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验 数据，则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数 地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计，以便后 期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计 取，如电梯、空调、发电机组等等； （３）市政环境成本：主要包括供电工程、供水工程、供气工 程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程 此类费用的计取，可采用不同标准定不同费用计取。一般在供 电、供水、供气工程可按１５０元／平方计取。园林绿化工程一般 在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越 多，园建设计面积越少，则可大大降低成本。 （４）市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施 和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路． 自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建 设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非 营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费 用。 （５）开发间接成本：主要为监理费、质监费、桩基检测费、防 雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主 要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取 （６）贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大。因 此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集 资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组 成部分 二、事中控制阶段 （１）设计阶段控制主要为施工图出图前的成本控制，一般 较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准图库，标准图库 的建立可大大降低成本，且可更精确控制成本。有利于购地测 算，拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准 图库，则设计概算尤其重要。在最终图纸齐全的情况下．才能有 效控制变更数量及修改数量，在招标阶段就可以直接与施工单 位进行总价包干，或者综合单价图纸范围报干，对建安的成本 也可尽量控制住，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本 基本占总成本（除土地成本外）７０％，则总体成本也就得到有效 控制。 （２）施工阶段控制主要在施工图出图后成本控制。一般在 施工过程中控制主要体现在现场签证的控制，返工少，现场增 加内容少，减少交叉施工损失等现场情况，可减少现场签证数 量，从而降低建安成本。 （３）在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也 没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和 材料是最关键的。 三、事后控制阶段 事后控制阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情 况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该校一主要为同 施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式 计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程 各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终 建安成本数据；另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利 用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按 分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类 型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算 用，效益更为长远。 从以上三个阶段可看出，房地产成本控制是一个极为复 杂、多变的费用控制实施手段。如果一个房地产企业可做到对 以上三个阶段有效的成本控制，该项目的成本就可以得到有效 地控制，从而，最终实现企业项目利润及收益的最大化 结语 总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我们希望房地产各 方企业都要保持冷静、理性的头脑，对于房产开发商来说．成本 的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房价方面少关注一 点，因为毕竟市场是决定房价的主要因因素，而成本的管理、控 制却掌握在自己的手中。要最终实现成本低控的战略要求， 房地产企业就必须建立起相应地优化流程．严格对各项成本费 用进行控制，以最终取得高效的运营效益 参考文献： ｆ１］王新芳．房地产开发成本控制研究『Ｄ１．西安科技大学，２００８ ［２］任海城．中远房地产公司项目成本控制的研究ｆＤ１．西北大学， ２００６ ｆ３１杨晓梁．房地产项目成本管理的研究『Ｄ１．南昌大学，２００７ ［４］王丹．房地产行业成本控制探析『Ｊ１．现代商贸工业，２０１０（１３） ［５］王桂琪．浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进们．现代 商业，２０１０（１７１ 【６］江丽．浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策ｌｊ１．现代商 业，２０１０（１２） 、 （责任编辑：罗宁） 。ｌｔｅ ｅｉ 财经界
目 录
一、成本控制的含义以及房地产开发各阶段 ........................................ 2
1、成本控制应以工程成本控制为重 ................................................... 2
2、认识全过程造价成本控制 ............................................................... 3
3、涉及造价成本控制的十二个阶段 ................................................... 3
二、十二个阶段造价成本控制策略 ........................................................ 3
1、可行性研究阶段 ............................................................................... 3
2、 设计阶段 ......................................................................................... 4
3、 审图与设计完善阶段 ..................................................................... 5
4、招标文件与合同的编制阶段 ........................................................... 6
5、施工单位的选择与合同签订阶段 ................................................... 6
6、施工组织设计的审定阶段 ............................................................... 7
