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远洋地产、SOHO中国香港上市研究目录一、引言 (2)二、天时 (2)（一）、香港资本市场大气候向好 (2)（二）、国内宏观环境不同 (3)1、紧缩性的货币政策影响有限 (3)2、房地产行业依旧是投资的热点 (4)3、政策方向日渐明朗 (7)三、地利、人和 (7)（一）远洋地产（3377.HK） (7)1、地利 (7)2、人和 (9)3、企业自身状况 (10)（二）、SOHO中国（0410.HK） (12)1、地利 (13)2、人和 (14)3、企业自身状况 (15)四、两家上市公司未来预测 (18)（一）、远洋地产（3377.HK） (19)1、商业模式 (19)2、标准化管理 (19)（二）、SOHO中国 (19)1、商业模式 (19)2、项目责任感 (20)3、企业内部的挑战 (20)一、引言9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元。
10月8日，SOHO中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价8.30港元，此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。
10月9日，中国奥园（3883.HK）也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在香港联合交易所主板正式挂牌。
另外，重庆龙湖地产、天利臵业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的准备。
内地房企在香港如此受欢迎，受到香港各大投资集团及散户的追捧，究竟是这些企业确实自身基本功过硬还是炒作噱头因素作怪呢？下面以新上市的远洋地产和SOHO中国为例做一下具体分析。
二、天时（一）、香港资本市场大气候向好2007年7月以来,恒生指数连续上涨,而且全世界的证券市场‚涨声一片‛，三家地产公司上市正好借了‚东风‛。
图1、香港恒生指数2007年走势图(资料来源：雅虎财经网站)（二）、国内宏观环境不同1、紧缩性的货币政策影响有限今年以来，央行已7次上调存款准备金率，3次加息，抑制流动性已经成了央行调控的首要的目标，市场由此恐慌银行收缩信贷后对房地产市场的需求产生一定的抑制作用。
“上海中远—众城实业”资产重组案例20世纪80年代初,香港船王包玉刚在香港证券市场上斥巨资收购了九龙仓,从而“弃舟登陆”,为以后的陆上产业的发展打下基础。
时隔十多年,在中国证券市场也发生了一起引起广泛关注的“登陆”案件:1997年5月27日中国远洋运输集团旗下的中远臵业发展有限公司以协议方式受让了占上海众城实业股份有限公司总股本28.7%的法人股,成为该上市公司的第一大股东。
众城实业后来改名为“中远发展”。
这一并购重组案例是上海房地产业的第一起“买壳上市”案。
中远臵业后来又分别从上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和中房上海房地产开发总公司协议受让共39.67%的股权,这样中远臵业共持有众城实业68.37%的股权,成为众城绝对控股方。
中远--众城资产重组案例是近年来中国资本市场上比较精彩和具有影响力的经典力作之一。
一、发生背景1.证券市场规模扩大,存量资产增加,在融资功能进一步强化的同时,优化配臵资源的功能也开始明显,证券市场将成为资产重组的渠道,上市公司间以及非上市公司同上市公司间的股权收购不断涌现。
2.企业之间出现两极分化。
随着市场对企业的制约性因素日益加强,一些上市公司在竞争中落伍了,陷入经营的困境,另一些企业在竞争中实力加强,客观上有通过证券市场实现外部增长以及进行战略发展的要求。
另外,政府为了更充分的利用“壳”资源,同时提高证券市场的质量和减少风险,鼓励一些有实力的大企业集团收购兼并这些上市公司。
二、转让的基本情况1.双方的基本情况中远臵业是中远集团于1997年3月27日成立的大型控股公司。
中远集团是1993年组建的以中国远洋运输公司为核心的企业,在国家56家特大型国营集团公司中排名第五。
中远集团的集装箱的箱位总量居世界第四位。
集团组建以来实施“下海、登陆、上天”的经营战略,成为我国一个集多种业务为一体的跨国家、跨地区、跨行业、多层次、多元化经营的大型综合型企业集团。
上海众城实业股份有限公司是于1991年10月28日在浦东地区成立的第一批股份制企业之一。
远洋集团一号资产支持专项计划说明书远洋集团一号资产支持专项计划是一项以资产支持为基础，为远洋集团旗下的特定项目提供融资的计划。
该计划旨在通过将特定项目的经营现金流与资本市场进行结合，满足项目资金需求，提高远洋集团的项目融资效率和灵活性。
首先，我们需要了解远洋集团一号资产支持专项计划的基本架构。
该计划由远洋集团设立信托计划，作为计划受益人的投资者向该信托计划购买资产支持证券，形成专项计划资本。
远洋集团将其旗下的特定项目的债权组合、股权或其他经济权益转让给该信托计划，作为计划所持有的资产，用于支持计划的融资。
其次，我们需要了解远洋集团一号资产支持专项计划的运作机制。
计划受益人向计划购买资产支持证券，作为其对计划的投资，计划根据资金募集情况和计划所持有的资产，发行不同种类和层次的资产支持证券，给予不同收益和风险的投资者进行投资选择。
计划所持有的项目资产产生的现金流，将用于偿付计划所发行的资产支持证券的本金和利息。
远洋集团一号资产支持专项计划的特点之一是强调特定项目的经营现金流。
该计划将特定项目的现金流作为还款来源，投资者的回报取决于特定项目的经营状况。
这种以项目现金流为基础的融资模式，有助于提高项目融资效率和灵活性，减少了远洋集团整体的融资成本。
另一个特点是远洋集团一号资产支持专项计划的投资风险较低。
该计划以特定项目的债权组合、股权或其他经济权益作为担保资产，通过对特定项目进行风险评估和抵押物估值，降低了投资者的风险。
远洋集团一号资产支持专项计划还有其他多样化的投资标的。
远洋集团可以选择将旗下的不同项目的债权组合、股权或其他经济权益转让给该信托计划，形成更为多样化的投资标的，降低了投资风险。
总的来说，远洋集团一号资产支持专项计划是一项以资产支持为基础，为远洋集团旗下的特定项目提供融资的计划。
该计划通过将特定项目的经营现金流与资本市场进行结合，满足项目资金需求，提高远洋集团的项目融资效率和灵活性。
此外，该计划的投资风险较低，且具有多样化的投资标的，为投资者提供了更多选择。
重组改制并上市项目案例分析麦格理资本证券股份有限公司2008年3月1. 项目简介中国铁建股份有限公司2008年3月13日18,254,200,000港币（超额配售前）联席全球协调人、联席账簿管理人、联席牵头经办人及联席保荐人H 股首次公开发行2008年3月13日中国铁建股份有限公司（“中国铁建”）完成了规模182.5亿港币（超额配售权行使前）的H 股首次公开发行中国铁建是全球的特大型综合建设集团之一，世界500强之一。
2007年，在ENR 全球最大的225家工程承包商中排名第六。
公司的业务范围主要涉及：工程承包、勘察设计及咨询、工业制造、房地产开发、物流和资本运营执行超额配售以及实施回拨机制前，首次公开发行的规模为182.5亿港币（约23.5亿美元），发行股数为17.06亿股 其中国际配售15.35亿股H 股 香港公开发售1.706亿股H 股 最终发行价格为定价区间9.93 –10.70港币（代表市盈率为2008年主承销商研究分析员预测每股盈利的26.61 –28.67倍）的高点作为“先A 后H”发行，中国铁建亦于2008年3月10日在上海证券交易所上市交易，最终发行价格为9.08元/每股，发行规模为人民币222.46亿元。
该项交易的股票向包括亚洲、欧洲和美国的全球投资者发售，吸引了超过800位合格机构投资者，总认购额超过735.6亿美元，国际超额认购倍数为43倍（回拨机制启动后）香港公开发售获得800,946申购人高达686.38亿美元的认购，超额认购倍数为293倍，创造了香港资本市场有史以来冻结资金最多以及申请宗数第三的纪录摘要中国海外上市的基建行业公司定价估值最高项目亮点总结从递交A1申请表格到联交所聆讯仅用22个工作日时间，创造香港联交所审批纪录香港公开发行冻结资金创香港资本市场纪录N O PD: 战略合作D: 战略合作C: 积极推进C: 积极推进B: 快速反应B: 快速反应审批时间最短A: 事先沟通A: 事先沟通从递交A1表格到联交所聆讯仅用22个工作日时间1月16日1月21日1月21日1月24日联交所第三轮问题联交所聆讯1月18日1月9日联交所第一轮问题1月22日向联交所递交第三轮问题12月19日递交A1表格向联交所递交第一轮回答联交所第二轮问题向联交所递交第二轮问题中国海外上市基建公司定价估值最高2007年12月7日中国交通建设股份有限公司上市价格区间：3.40 –4.60 港币/每股 定价估值：07年PER：13.5x –18.0x （根据主承销商研究分析员盈利预测）中国交通建设股份有限公司上市价格区间：3.40 –4.60 港币/每股 定价估值：07年PER：13.5x –18.0x （根据主承销商研究分析员盈利预测）中国中铁股份有限公司上市价格区间：5.03 –5.78 港币/每股 定价估值：08年PER：23.1x –26.6x （根据主承销商研究分析员盈利预测）中国中铁股份有限公司上市价格区间：5.03 –5.78 港币/每股 定价估值：08年PER：23.1x –26.6x （根据主承销商研究分析员盈利预测）中国铁建股份有限公司上市价格区间：9.08 –10.70 港币/每股 定价估值：08年PER：26.6x –28.7x （根据主承销商研究分析员盈利预测）中国铁建股份有限公司上市价格区间：9.08 –10.70 港币/每股 定价估值：08年PER：26.6x –28.7x （根据主承销商研究分析员盈利预测）2006年12月15日2008年3月13日香港公开发行冻结资金创香港资本市场纪录3月5日总计获得高达686亿美元的公开发行认购 超额认购倍数达293倍 创造了香港资本市场有史以来冻结资金最多及申请宗数第三的纪录公开发行股数：170,600,000股金额：2.37亿美元亿美元香港公开发售发行情况51612268602004006008002月29日3月3日3月4日3月5日2月25日–3月5日管理层进行路演2月11日2月25日3月5日3月13日2008年1月4日向香港联交所递交A1表承销商分析师大会2月11日–2月22日进行预路演H 股定价H 股在香港联交所正式挂牌上市2月22日2007年3月9日12月17日内部重组中国铁建股份有限公司成立启动大会向证监会递交A 股上市申请2007年11月5日12月19日12月20日向证监会递交海外上市申请1月24日H 股上市聆讯3月10日A 股在上海证交所正式挂牌上市1月23日A 股通过发审会项目时间表落实基础投资者项目执行的主要成功之处主要问题成功应对方案时间表 先A后H发行模式少有先例可循，时间表安排需要摸索受市场窗口的压力，时间表安排非常紧张根据工作进展以及与监管机构的充分沟通，制定可行的时间表根据项目进度与最新情况即时更新时间表资产重组 资产状况高度复杂，企业层级高达五级，下属单位超过一千家股权关系复杂，存在着大量的职工持股和交叉持股的情况国资委整体上市的精神给通过资产重组优化资产质量带来了一定的难度通过大量的工作，摸清公司组织结构成功完成了主辅分离，削减了企业层级对职工股进行了收购，对交叉持股情况进行了清理通过重组达到了突出主业的目的，同时避免了大量关联交易的存在人员重组 人员冗多，效率低下 充分利用859号文件政策支持，运用内退等方式达到了精简人员、提高生产率的目的职工股处理 在各级下属层面上大量存在职工股，影响公司利润权属上存在法律瑕疵，不符合证监会上市要求对职工股全部运用现金进行了收购兼顾了国家和职工的利益，保证了收购的稳定、顺利进行项目执行中主要成功之处（续）主要问题成功应对方案审计 由于时间紧张、规模庞大、组织结构复杂、建筑合同收入确认难度较大等原因，审计工作遇到巨大的障碍，一度成为重大瓶颈通过加强与公司和审计师沟通、现场督导、建立审计进度日报制度等措施确保了审计时间节点土地、物业评估 时间紧张、土地、物业项数多、分布区域广、办证率低下土地评估值对保持较高的净资产意义重大协助土地、物业评估师，通过建立土地物业办证周报制度、奖惩制度、现场督导等方式加快办证进度，并结合土地、物业具体情况选择最佳处理方案，以最小的成本将价值最高的土地、物业置入股份公司项目报批 面临先A后H政策所带来的不确定性紧张的时间表要求许多审批方面获得超常规政策支持需要同时满足内地和香港两地的上市要求认真研究新政策，制定可行的重组、发行方案与两地监管机构充分沟通，及时汇报，争取监管机构在政策上的理解和支持公关工作 公司在大众中的知名度和影响力有待提高项目执行过程中发生了若干危机事件监管机构对项目保密性要求较高在监管允许的范围内对公司进行了多种形式的宣传报道，为后期的成功推介奠定了坚实的基础；项目保密工作较为成功，没有出现重大的因公司内部消息泄漏而导致影响上市工作的事件发生对于项目过程当中出现的多个危机公关点（如关于公司人员重组失实的报道、欧文龙事件、十六局安全事故等），进行了妥善处理，将其负面控制在最小范围2. 推介简介精心安排的推介策略是成功上市的必要条件与管理层进行沟通来建立投资故事是成功上市的重要一环建立投资故事根据订单的质量和数量，确定最佳价格尽量把股票分配给优质的长线投资者定价和股份分配对投资者感兴趣的问题进行全面的准备 尽可能增加一对一的投资者洽谈 簿记建档路演和簿记建档路演阶段预路演阶段传达投资故事，取得投资者对公司营运策略、投资故事、估值、定价和可比公司的反馈 初步确认投资者的兴趣和对股票发行的潜在需求，与公司一同定下路演价格范围分析师预路演及路演价格范围的确定向分析师介绍公司以往的经营业绩和发展战略等情况 提供有关材料和数据供分析师完成研究报告使投资者进一步加深对中国铁建的了解，提高兴趣，为预路演和正式路演作准备分析师大会及出版研究报告准备阶段副主承销商研究报告有利于投资者了解公司及其管理层 确保销售成功副承销商拥有独特客户网络的机构引导其他投资者的投资需求 加强投资者对公司及估值的信心目标组成承销团引进基础投资者事项引进基础投资者–推介过程中重要的一环在H股上市时引入基础投资者已经成为大型发行项目非常常见的做法引进基础投资者的关键目的在于：充当一个“精明”投资者的角色，引导其他投资者的投资需求一些基础投资者可以引起巨大的跟风效应（比如李嘉诚及李兆基等）并激发强劲的香港散户需求 通过投资与公司建立良好的关系，为公司的业务发展提供协助证明公司的价值─加强投资者对公司资产及估值的信心─从估值的角度看，为首次公开上市交易营造定价张力通过麦格理广泛的全球网络，我们基于以下标准进行基础投资者引入工作：对中国铁建有浓厚的兴趣，认同中国铁建的业务和战略，愿意接受较长的锁定期在零售投资者中具有很高的知名度和声誉，可以引起巨大的跟风效应并激发强劲的香港散户需求 具有在首次公开发行、特别是在中国公司首次公开发行中投资的经历引进基础投资者–推介过程中重要的一环（续）10-20%(50%)0-10%(17%)>30%(22%)20-30%(11%)>633%4-622%1-345%基础投资者在发行规模中所占比例首次公开上市时基础投资者的数目30.6%519.0亿碧桂园17.0%1017.6亿远洋地产20.6%1019.1亿SOHO 中国21.2%814.9亿阿里巴巴12.7%714.8亿中外运航运17.9%924.7亿中国中铁16.1%1114.8亿复星绿鞋权行使前占发行规模百分比基础投资者数量绿鞋权行使前发行规模(美元)交易发行规模为10-25亿美元的部分新股发行一览资料来源: 2007年12月Dealogic. 包括2007绿鞋权执行前发行规模在10-25亿美元以上IPO中国铁建前期接触的基础投资者概览及反馈对中国铁建管理层在行业内的丰富经验表示钦佩，认为这将会带领公司进一步巩固其行业领军者的地位及取得更好业绩 表示对作为基础投资者参与中国铁建的发行非常有兴趣香港新鸿基对内地经济和中国铁建所处行业板块发展持非常乐观态度，认同管理层多年丰富经验和战略策划将继续带领中国铁建取得更大成就表示愿意积极配合参与中国铁建此次发行。
龙源期刊网 远洋分拆物业上市作者：柒石来源：《中国房地产·市场版》2016年第01期【评述】远洋地产的物业服务管理业务开展时间长，拥有丰富专业经验，服务规模较大，对业绩形成了坚实支撑，具备证券化基础。
此次远洋地产选择将物业板块在新三板挂牌，是看中其高效务实、灵活便捷、市场化程度高的特点。
自2014年新三板面向全国运行之后，挂牌公司数量及总市值快速增长，2015年更是形成爆发之势，融资功能不断得到释放，新三板的品牌效应已被更多企业、机构、投资者所认可和接受，并有望在政策扶持下进一步健康发展。
由于远洋亿家物业在资产总额、营业收入、利润总额和净利润等方面占远洋地产比例较低，其拆分上市对远洋地产的业绩影响较小。
作为独立平台，远洋亿家物业将直接在债务及股本市场进行集资，为企业发展提供资金，提高业务运营拓展的财务灵活性。
拆分后，远洋地产、远洋亿家物业各自的业务重点将更加清晰，有利于双方关注核心业务，进一步提升管理运营效益与水平。
这也将提高远洋地产对远洋亿家物业的投资回报。
此外，远洋地产旗下丰富的客户服务业务，如社区综合O2O平台亿街区、社区健康医疗、养老业务等，都将与远洋亿家物业形成互补和协同，未来将尝试全新的客户服务模式，共同搭建综合社区服务产业生态链。
【事件】去年12月29日，远洋地产控股有限公司公告宣布，公司物业部分远洋亿家物业服务股份有限公司已经于新三板递交股份公开转让申请。
远洋亿家前称北京远洋基业物业管理有限公司，为远洋地产间接全资附属公司，其主要在中国从事物业管理业务。
公告表示，建议挂牌将为远洋亿家提供独立平台，以将其定位为独立上市集团，可直接于债务及股本市场进行集资，为未来增长提供资金，并可提高远洋亿家于未来发展及业务营运拓展的财务灵活性。
如申请进展顺利，预计将在2016年第一季度完成正式挂牌。
这将成为远洋地产麾下专项业务单元首次独立拆分上市，显示远洋地产利用多种资本平台、促进核心业务发展取得新进展。
远洋地产的变法：去组织化、人附于事、背包提效导语：地产行业迎来分水岭，一场以提效为关键词的变法，正被视为未来五年，远洋转型成功的底气和保障。
经济观察报记者宋磊实习记者赵恩澈“要重新用创业的精神，作为远洋地产整个变化的起始。
”3月底，远洋战略流程中心总经理樊海云对外释放远洋地产2015-2020第四步发展战略，代号“海鸥Ⅳ”。
重提创业，这一年，远洋地产22岁。
地产行业迎来分水岭，这点远洋地产总裁李明在2013年便有预感。
同年提前研究第四步发展战略，应对市场变化。
而“海鸥”在远洋内部，是极重要行动的代号，“海鸥Ⅲ”指引入中国人寿为大股东，重塑股权治理结构，“海鸥Ⅱ”是用信息技术梳理内部经营管理流程，“海鸥Ⅰ”则为远洋上市。
三次行动，分别诞生于2013年、2009年、2007年。
房地产行业增速和利润的黯淡影像，投射到每家历经野蛮生长的房企身上。
根据万科测算，其过去二十年业务规模复合增长为30%，未来十年这一数字约为7%。
2014年远洋地产毛利率降至21%，协议销售总额增幅降至12%，两项指标创下2008年以来最低值。
依靠单纯的住宅开发，做100甚至200个项目以数量取胜，这种房企传统的发展思路，已经被“李明们”逐渐抛弃。
那么问题来了，如何破解增长难题呢？去年远洋营收增长25%至389亿元，物业开发占9成。
按照“海鸥Ⅳ”计划，远洋将由增量开发转为综合运营，将由住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务业四元业务支撑，权益资本分配4:3:2:1。
最终5年内，销售额将过800亿元。
远洋地产还进行变革，提升效率：2009年推动“海鸥Ⅱ”，2014年9月上马“背包人”制度。
通过信息工程，梳理项目开发17000件事，权责对应到人。
取消地域和编制限制，引导员工多“背包”，按量与质进行评价、激励。
同样是提升效率的目的，万科通过员工持股和项目跟投，实现员工激励；远洋则取法信息系统权责到人，激发员工潜力。
让员工成为股东一事上，李明持保留态度。
（一）公司简介远洋地产创立于1993年，并于20RR年9月28日在香港联合交易所主板上市，20RR年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。
远洋地产，作为一家有央企（中化集团和中远集团）背景的房地产企业，在资本市场化的过程中，已渐渐迈开去国有化、国际化的步伐。
远洋地产的业务范围很广，有高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、酒店及会所等。
该公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。
远洋地产控股有限公司全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有19家项目公司及2个项目部。
根据权威机构统计，20RR年1月—20RR年12月期间，在北京出售的总建筑面积排名北京第一，是北京最大的开发商之一。
公司高层李明远洋地产行政总裁1997年7月加入远洋集团担任总经理，20RR年8月起任行政总裁。
1985年7月获得吉林工业大学汽车运输专业学士学位1998年5月获得中欧国际工商学院工商管理硕士学位，并具有高级工程师专业资格。
李先生现时为北京市政协委员、北京市朝阳区人大代表、住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家及中国房地产业协会副会长。
李明在公司物业发展及物业投资方面拥有丰富经验，现时主要负责本公司整体经营管理以及发展战略的实施。
王晓光远洋公司执行总裁（CEO）20RR年12月加入远洋房产。
王晓光在物业发展及物业投资方面具有丰富经验，现时主要协助远洋公司整体经营管理及主持新区域开发工作。
王先生于1986年7月获得吉林工业大学机械工程专业学士学位，20RR年6月获得东北财经大学工商管理硕士学位。
王晓光曾被授予“中国年度十大EMBA精英人物”、“CIHAF中国年度房地产十大新锐人物”称号。
发展历程1993年6月中远房地产开发公司成立。
1998年7月，国家住房制度改革公司加大房地产开发力度。
20RR年1月，中国中化集团和中远集团各持股50%。
20RR年12月，开始拓展北京以外区域，进入天津市场。
20RR年1月，进入中山市场，挺进珠江三角洲。
20RR年4月，进入大连市场，挺进东北经济区。
20RR年11月，成功引进国际知名财务投资者。
20RR年9月，远洋地产控股有限公司在香港联合交易所主板上市。
20RR年10月，进入杭州市场，挺进长三角。
20RR年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。
20RR年9月，进入重庆市场，挺进西南经济区。
20RR年12月，中国人寿保险股份有限公司入股远洋地产。
20RR年12月，南丰集团入股远洋地产。
竞争优势在北京地产业居于领先地位公司重点锁定北京市场，目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。
品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐，是北京最大开发商之一。
立足“环渤海”区域，向全国拓展远洋地产凭借丰富的经验及雄厚实力，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域。
目前，远洋地产在北京、天津、秦皇岛、大连、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、中山、海口、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过20RR万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区。
公司将继续稳健增加土地储备，以保持未来持续开发。
同时积极参与重要城市的土地一级开发，以策略性地支持公司获取土地资源。
多元化产品组合远洋地产在中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店等多种物业类型的开发方面拥有丰富经验和领先能力。
始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有灵活的盈利模式，有选择地持有具备强大增值潜力的投资物业。
（二）顺风上市之路一般人眼中，具有国企背景的企业大多都是在上交所上市，更何况是热门的房地产企业。
而香港其实是一个资本化程度相当高的地区，具有国家背景的企业在港交所上市未必具有很强的血脉优势，甚至很有可能转为其劣势。
另一方面，在上交所上市虽然要经过很漫长的一段时间的审核，但是由于A股特有的涨停跌版制度，一般企业股票只要发行就意味着上市，但是在香港却不同，可能一只股票已经发行了，但未获得上市资格，则不可上市流通，那么二级市场上面就筹集不到资金。
因此，在港交所上市，并不是十拿九稳的事情，然而远洋地产却打破常规，在港交所顺利上市。
下面是对其上市整个过程的具体的分析，这只红筹股如何借东风，跃上恒生大盘。
宏观环境20RR年7月以来，恒生指数连续上涨，全世界的证券市场股指节节攀升，远洋房产正好借此“东风”。
图1、香港恒生指数20RR年走势图于此同时，国内经济由于前些年的扩张性的财政政策和货币政策，CPI连月上涨，通货压力巨大，为了抑制通胀，央行7次调整存款准备金率，3次加息。
市场由此恐慌银行收缩信贷对房地产的需求产生一定的抑制作用。
房地产行业虽然受到政策的影响，然投资增速继续加快，行业景气度继续攀升。
今年1-8月份，内地城镇固定资产投资66659亿元，同比增长26.7%，其中，房地产开发投资14277亿元，增长29.0%，同比提高5个百分点。
住宅完成投资同比增长30.9%，90平方米以下住房完成投资占总住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点。
分地区看，东部经济发达地区在绝对量上仍然是房地产投资的热点和重点。
但从增速看，北京上海等地房地产投资增长缓慢，而中西部地区呈现出快速增长势头。
前8个月中、西部房地产投资分别增长39%和37%，高于东部的24%。
与投资高涨相对应的是，未来中西部二、三线城市商品房价格可能出现加速“补涨”。
图2、固定资产投资与房地产投资规模图3、固定资产投资与房地产投资增长1-8月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6个百分点。
销售面积是竣工面积2.17倍，且增幅快20.9个百分点，市场需求旺盛。
国家发改委数据显示，今年4-7月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、和7.5%，8月上涨达8.2%，其中新建商品住房价格同比上涨9.0%，二手住房上涨7.9%。
8月涨幅创下新高，而且70个城市呈现全部上涨态势。
分地区看，热点城市热度不减，有8个城市的新房涨幅超过10%，深圳、北京继续领涨，并且继续上升的预期强烈。
图4、全国商品房销售情况自身优势作为地产公司，土地储备情况对于投资者来说无疑是最具吸引力的。
从20RR 年年初开始，远洋地产就低调启动了规模巨大的土地储备计划。
经过近一年的时间，土地储备从年初的400万平方米增至年底的500万平方米。
20RR年底，远洋地产通过引入几家战略投资者，吸引到了约1.7亿美元的资金。
这种资金优势使得远洋地产自去年年底开始新增了许多土地。
根据远洋地产招股说明书的公开描述，截至20RR年7月31日，公司土地储备的总建筑面积约为860万平方米，一年多的时间里土地翻了一番。
而这些土地将可以满足公司未来5年的开发需要。
表2、远洋地产持有物业状况（截至到20RR年7月31日）北京为中心，主打“环渤海”根据远洋地产的计划，此次上市发行所得款项净额将全部用于旗下12个项目的开发。
其中北京项目5个，分别是北四环项目、远洋东隆别墅项目、远洋光华国际项目、远洋将台商务中心项目、北京远洋新干线二期项目；天津项目3个，分别是普利达项目、海河新天地项目、天津远洋新干线项目；大连项目2个，分别是红星项目、远洋风景项目；中山和沈阳项目各1个，分别是中山远洋城项目和沈阳远洋天地项目。
12个项目中，环渤海区域的项目就占了半数以上。
而上市之前，远洋在北京成功开发了八个项目。
引进合作伙伴上市之前，远洋为了吸引更多的投资的注目，引进了一系列的外籍注明投资者。
大型基金PacificAl-liance、摩根士丹利、渣打银行、美林证券、瑞信等6个机构投资者，合共持有30%股权。
全球最大对冲基金之一OCH-ZIFF、国寿、新加坡政府投资机构GIC、新地郭氏兄弟、香港兴业、交银国际、CARICOM、富达保险及中处远等企业和机构该次共向远洋斥资金额18.72亿港元，占最高集资额16%。
有着“亚洲股神”之称的恒地主席李兆基也通过其私人投资公司兆基财经斥资3000万美元入股。
正是这样，远洋的上市信心更足，底气更足。
同时我们也要注意到，在IPO之前，远洋就已经制定出股权激励机制。
此前,许多国内企业在计划实行股权激励时遇到诸多的障碍。
即使是以地产阳光上市公司面貌著称的万科，在试水股权激励的时候，也曾一度招来质疑之声。
万科在发布20RR年度报表的同时，披露股权激励计划，曾有投资者发难：万科部分隐藏即期利润，以求通过所谓的激励计划把股东利益转换成管理层利益。
而在万科在中国主板市场首家推出股权激励计划后，也带动了其他上市公司的纷纷效仿，不过，地产上市公司做成股权激励的并不多。
很多国有上市企业在做股权激励时，效果都不是很理想。
但远洋地产的股权激励机制是在IPO之前就做了，根据远洋地产透露，不仅投资者欢迎做股权激励，而且国家有关部门也是支持的。
据了解在上市后，远洋地产的主要股东中远集团通过其子公司中远国际持有的SUNNRWEALTH持股20.44%，而中化通过全资子公司中化香港持有14.22%。
与主板首试股权激励的万科采取的限制性股权激励方案不同，远洋地产针对核心管理团队，经营的骨干理念采用股票期权的方式。
股东会制订了一个10年期权，用10年时间拿出公司总股本的10%来用于激励。
首次赋予了2%，以后根据每年的股东大会逐步实施。
股权激励的建立既是远洋向社会公众展示其管理规范的一个方面，也是吸引投资者的一种措施，至于公司的经营管理究竟怎么样，从其财务报表上可见一斑。
还有一点值得注意，为了避免行政干预，远洋发行前，大股东曾经逐步从中远地产当中稀释股权，募资额调至120亿港元。
中远国际的公告显示，中远地产在去年年底进行了重组，中远国际、WonderlandCapitalInc和中化集团将原来持有的远洋地产44%、12%和44%的股权转入新控股公司耀胜发展有限公司（Newco）。
Newco是中远国际为将远洋地产推向香港股市而在英属群岛注册成立的壳公司，目前已经持有远洋地产100%的股权。
包括国际投行在内的一些独立第三方投资者也认购了Newco的新股份，由此，中远国际、WonderlandCapitalInc 和中化集团如今在Newco的股权比例分别为30.8%、8.4%和30.8%。
