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预售商品房买受人权利保护的法律问题引言随着城市化进程的推进，预售商品房成为了许多购房者的首选。
然而，随之而来的是一系列的法律问题，尤其是与买受人权利保护相关的问题。
本文将就预售商品房买受人权利保护的法律问题展开探讨。
1. 预售商品房的定义与特点预售商品房是指房地产开发企业在房屋建筑工程竣工前，根据国家有关规定，向购房者进行销售的商品房。
与现房相比，预售商品房具有先期售卖、未竣工交付的特点。
2. 预售商品房购房合同在购买预售商品房时，双方需要签订购房合同来确立双方的权利和义务。
购房合同是预售商品房买受人权利保护的重要法律依据。
购房合同应包括以下内容： - 合同标的：明确房屋的位置、建筑面积、户型等详细信息。
- 合同价格：明确房屋的总价、付款方式、增值税等相关费用。
- 交付时间：约定房屋竣工交付的时间。
- 交付标准：明确房屋交付时的装修标准、设施设备等。
- 违约责任：约定双方违约时的责任和金钱处理方式。
- 争议解决：约定双方因合同履行发生争议时的解决方式。
3. 预售商品房买受人权利保护的法律问题3.1 项目变更与信息披露在预售商品房的购房过程中，房地产开发企业有可能会对项目进行变更，例如调整建筑面积、楼层高度等。
购房者有权了解项目的变更情况，并及时进行调整或终止购房合同。
3.2 购房者权益保护购房者在购房合同签订后，享有一定的权益保护。
例如，购房者可以要求开发商按照合同约定的质量标准交付房屋，如发现质量问题可以要求维修或索赔。
3.3 交付时间延迟和违约责任预售商品房的交付时间往往会受到建设进度等因素的影响，导致延迟交付的情况。
购房者可以根据购房合同的约定，要求开发商承担相应的违约责任，如支付违约金等。
3.4 金融贷款问题购房者在购买预售商品房时，常常需要依靠金融贷款来支付购房款。
在办理金融贷款过程中，购房者需要注意合同条款和利率等方面的风险，并确保自己的权益得到保护。
3.5 争议解决在购房过程中，如果双方发生争议，可以通过协商、调解等方式解决。
最新商品房屋预售管理办法最新商品房屋预售管理办法修订版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
商品房预售管理办法商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
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⼀、商品房预售管理办法1、商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
2、法律依据：《城市商品房预售管理办法》第⼀条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双⽅的合法权益，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
《城市商品房预售管理办法》第⼆条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购⼈，由承购⼈⽀付定⾦或房价款的⾏为。
《城市商品房预售管理办法》第三条本办法适⽤于城市商品房预售的管理。
⼆、商品房和住宅房的区别1、定义不同商品房和住宅房第⼀个区别就是定义不同。
商品房既可以作为住宅，⼜可以作为店⾯，也就是商住两⽤的意思，有的商品房楼下是商业店铺，楼上⼜⽤于给住户居住。
⽽住宅房的定义就⽐较单⼀了，就是提供居住的房屋。
包括别墅，公寓等，或者⼀些学⽣住宅，职⼯单位。
2、使⽤年限不同商品房和住宅房第⼆个不同之处就是使⽤年限不同。
⼀般来说，住宅房的使⽤年限能达到70年，⽽商品房中商业综合楼和公寓式酒店的使⽤年限只有40年。
3、税费不同商品房和住宅房的第三个不同之处就是税费不同。
住宅房的税费更低，维修资⾦只需要收取售价的2%，⽽商品房的税费很⾼，不能享受税费优惠，按照成本价的6%-8%收取商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
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商品房预售需要注意的问题房地产开发企业取得商品房预售许可证之后才能进行商品房预售。
那么商品房预售需要注意哪些问题呢？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。
什么是商品房预售和现售?商品房预售，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其正在建设中的商品房在竣工验收前预先出售给买受人，由购房者按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为;商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房者，并由购房者支付房价款的行为。
(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;(3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)法律、法规规定的其他条件。
商品房现售要符合什么条件?(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。
如何查询商品房项目是否办理了预售许可证?市民可以要求开发商出示项目的《商品房预售许可证》，或上网查询项目的资料。
网站公示的商品房预售许可证信息包括：房地产开发企业名称;预售许可证编号、发证机关和发证日期;预售商品房的项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积;预售商品房的建设工程规划许可证编号;土地用途和使用期限。
关于我国商品房预售有关法律问题的研究摘要：文章着重研究和分析了我国商品房通预售许可证制度、商品房预售合同是否有效的确认、预购商品房的转让问题等有关商品房预售的相关法律问题。
关键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
1 商品房预售许可证制度商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1.1取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。
房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。
1.2持有建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。
根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
谈商品房预售有关法律问题
商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
但长期以来由于房地产开发业的不规范，加上对商品预售许可制度的理解不深，在民商事审判中会经常遇到未办理许可证的开发商与购房人签订预售房合同发生纠纷，有的将现成的商品房销售签订为预售房合同。
由此引发出诸多争议纠纷，双方不得不对簿公堂。
笔者根据近年来从事民商事审判的经验，结合现行法律规定以及法律原则，对商品房预售中的几个问题进行分析，以使商品房交易纠纷的解决提供参考。
一、签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证商品房预售许可证制度。
商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下。
