不动产税的国际比较及我国不动产税的改革

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本地区提供公共服务， 有利于形成 “ 多征税、 多提供公共服务、 房 地产多增值、 税源多增加 ” 的良性循环机制。 不动产的计税依 ! 计税依据一般为不动产的市场评估价值。 据有三种： 土地面积、 市场价值、 其他价值概念 （ 如账面价值 ） 。目 前， 世界上只有少数国家以土地面积为财产税的税基， 如尼泊尔、 孟加拉国、 以色列及一小部分东欧国家。而绝大多数国家都是以 不动产的市场价值为计税依据，即不动产在市场上可售得的数
加房屋使用价值的附属物。 如英国的房屋财产税、 法国的房屋税、 中国的房产税。 大多数国家对不动产的课税主 " 从不动产的流通过程来看， 要分布在 $ 个环节。一是对不动产的取得征税。不动产的取得税 是对取得土地、房屋以及其他机器设备所有权的人课征的税收， 一般按照不动产的取得方式而设置税种。 目前世界上有关的税种 主要有登记许可税、 印花税、 不动产取得税 （ 如日本、 韩国等国家
的不动产购置税和各国普遍征收的遗产与赠于税 ） 。二是对不动 产的保有征税。不动产保有税是在一定时期或一定时点上， 对拥 有不动产所有权的所有人或占有人征收， 一般按照不动产的存在 形态—— — 土地、房产和房地 （ 有些国家包含机器设备和其他固定 资产 ） 合一的不动产来设置。 主要有土地税、 房产税、 不动产税、 一 般财产税、 定期不动产增值税。 三是对不动产的转移征税。 对不动 产的转移征税主要是针对房屋、 土地或机器设备等固定资产在经 营、 交易过程中， 就其所得或增值收益课税。 主要有以所得税形 式对房地产转让收益课税、直接征收土地增值税，对房地产投机 中的增值课税。大多数国家对不动产的转让收益即增值部分课 税， 但各国的征税方式不同， 如美国、 法国把不动产的转让收益归 入个人或法人的综合收益，以所得税的形式课税；意大利和我国 则是对转让土地使用权的增值收益单独征收土地增值税；同时， 在不动产由于继承或赠于发生无偿转移时， 各国一般要根据资产 价值征收遗产税或赠于税。 !* 国外不动产税的特点 尽管各国具体税制存有一定差异，但从宏观角度看，世界各 国特别是发达国家的房地产税制一般有以下几个显著的基本特 征： 是地方财政收入的主要来源。由 ! 不动产税属于地方税种， 于不动产税与地方的经济关系紧密， 凡是实行中央与地方分享税 制的国家，不动产税多由地方政府征收，构成地方税收的主体税 种。如美国， 除马里兰州将征税权上收到州政府之外， 其它 +& 个 州都是归地方政府征收。目前美国的一般财产税收收入， 大约占 地方收入的 $", 。地方政府取得的不动产税收收入重要用于为
一、 不动产税的国际比较 不动产税， 是以不动产为课税对象征收的税。不动产又称房 地产， 是指土地、 建筑物及附着在土地、 建筑物上不可分割的附属 物的总称。不动产主要是指土地和房屋， 但有些国家还包含除房 屋以外的其他建筑物、 机器设备以及其它固定资产。由于不同国 家对不动产的界定不同， 因此， 不动产税在不同国家其征税对象、 征收方式、 税制模式等方面都有很大的差别。 %* 国外不动产税概况 ! 从征税方式看，目前世界各国的不动产税主要有 + 种类 型。一是将不动产与其他财产一起， 就纳税人某一时点的所有财 产综合征收一般财产税。一般财产税的课征范围不是所有的财 产， 而是选择性财产项目， 主要对不动产和营业性动产课税， 其中 最主要的是不动产。 如美国的一般财产税不仅包括房产、 地产， 还 包括一部分动产， 如银行的定期储蓄、 抵押贷款、 股票和债券等， 但主要的征税对象是不动产。二是将土地房屋和有关建筑物、 车 船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税， 属财产税的个别 财产税税种。如巴西、 日本、 芬兰的不动产税。日本的不动产税通 常称为固定资产税，基本上由市町村地方政府征收；纳税义务人 为法律意义上的房屋产权所有者。 三是对土地和房产合并征收房 地产税， 对其他固定资产不征税； 房地产税是对土地、 房屋及附属 物统一征税， 如墨西哥、 波兰的房地产税、 泰国的住房建筑税。四 是将房产与土地单项分开征税。 土地税有地亩税 （ 面积税 ） 和地价 税两种形式，课税对象一般包括城市和农村的土地、森林、山地 等。 现各国多采用地价税， 以土地估定价值为计税基础， 如日本的 地价税、 韩国的综合土地税等。房屋税的课税对象是房屋及能增
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课税对象不是所有的财产，而是选择性财产项目，即土地和房 产。同时， 依照 “ 宽税基、 低税率 ” 的原则， 应扩大不动产税的征税 范围，要逐步把城市自有居住用房和事业单位用房和农村的非 农用房地产也纳入征税范围。鉴于城市内个人购房规模很大， 同 时通过公有住房制度改革， 大部分公房已转变为个人财产； 大部 分事业单位都进行了改革， 其中很多已转为独立的经营单位， 这 些单位的房产产权拥有者就是本单位；此外一些享受财政补助 的事业单位也拥有了房产产权。因此， 建议除对对公共、 宗教、 慈 善等机构的房地产实行免征外，其余的房地产所有者或占有者 均为纳税人。此外， 物业税的开征需要有一定的过渡措施。可以 在新税法实施的一定期限内， 对老的房地产采取老政策； 也可以 对收入水平或物业价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免 征税，使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担 不动产税； 同时对居民的第一套住房可以考虑免税。 !’ 税种设置问题 目前很多文章都在引用一种说法—— — 目前物业税改革的基 本框架，是将现行的房产税、 城市房地产税、土地增值税以及土 地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业 税， 这种说法既不符合国际关于不动产征税管理， 也不合乎我国 的实际情况。国际上对于不动产的课税都是遍布不动产取得、 保 从而达到对各个环节的调控与管理。而我 有、 转移 $ 个阶段的， 国的情况， 单从物业税替代土地出让金一次性交付的形式， 就是 行不通的。从政府的角度看： 物业税代替土地出让金， 必然会使 政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和 城市基础设施的能力受到很大影响；从消费者的角度看很明显 的问题就是有可能买得起供不起， 增加消费者购房风险； 从发展 商的角度看， 如果土地供应和交易不受限制， 不用一次性交付土 地出让金，好像是很不错，但如果真的不用一次性交土地税费， 发展商应该如何去获得土地的使用权呢？ 笔者认为 我国不动产税 的改革应该 全面考虑不 动产的取 建立一个完整的不动产税收体系。在取 得、 保有、 转移 $ 个环节， 得环节， 依然保留土地出让金、 耕地占用税， 契税和印花税； 在保 有环节， 在内外两套房产税制合并的基础上， 再合并土地使用税 和房产税， 统一开征不动产税。不动产税的计税依据应为不动产 的定期评估值， 按年征收。在不动产因为转移而增值时， 征收土 地增值税， 但目前土地增值税的税率应该有所降低。同时， 在适 当的时候应该开征遗产税与赠于税。 $’ 土地增值税问题 国外对土地增值进行税收有 $ 种方法：一是从所得税中征 收， 将不动产增值收益视为一般所得； 二是通过资本利得的方式 来征收； 三是单独设置土地增值税。因为单独的土地增值税施行 起来比较麻烦， 欧、 美、 日等发达国家多数都采用前两种方法， 关于土地增值税的废留， 目前的改革思路主要有两种： 其一 是“ 取消论 ” ； 其二是 “ 改革论 ” 。笔者的观点是： 由于屋产权发生转移时就 双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动 中书立的凭证所征收的一种税， 就征税范围来看， 存在重复征税 问题。 二是对内外实行两套不同的不动产税制，如对对内资企业 和个人征收房产税和城镇土地使用税，对涉外企业和外藉个人 则征收城市房地产税和土地使用费。 三是征税范围相对狭窄， 如房产税和城镇土地使用税， 仅限 于对城市、县城、建制镇和工矿区用于经营的不动产 （ 不包括国 家机关、 军队、 政府财政拨款的事业单位 ） 征税， 对广大的城镇和 农村居民住房及耕地都是不征税的。课税范围窄、 收入少， 使得 房地产保有税难以成为地方政府的主要税种。 四是税负的环节分布不合理，我国不动产的保有环节税负 过低， 大部分的税费集中在流转或经营环节， 其结果不仅抑制了 土地的合理流通和正常的市场交易， 助长了土地的隐性流动， 并 直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程。 五是计税依据不合理。我国的房产税的计税依据有两种： 计 税价值和房租，分别适用于纳税人自己生产经营用的房产和出 租的房产。其不合理处表现在：一是在我国土地使用税的征收， 不是按价值， 而是按面积， 这种征税形式不能随着课税对象价值 的上升而上升， 具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征 与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税， 是依据房地产原 以 *+ .0 的税率计征， 而这种价值 值减去 */0 1 -/0 后的余额， 是历史成本， 不反映市场价值。 三、 对我国不动产税改革的几点思考 中共中央十六届三中全会通过的 《 中共中央关于完善社会 宽税 主义市场经济体制若干问题的决定 》 提出， 要 2 按照简税制、 基、 低税率、 严征管的原则， 稳步推进税收改革。 2 同时进一步提 出，要 2 实施城镇建设税费改革，条件具备时对房地产开征统一 规范的物业税， 相应取消有关收费。2 在这种背景下， 理论界对于 开征物业税的讨论热火朝天。物业税是针对土地、房屋等不动 产，对其所有人按一定税率和一定期限 （ 通常为年 ）征收的一种 财产税。这一名词起源于香港， 国际上大多数对不动产的征税称 为 “ 不动产税 ” 。我认为我国关于不动产的税制改革从名称上应 该和国际接轨， 因此， 不动产的税制改革重点应该是在不动产的 保有环节对土地和房屋统一开征 “ 不动产税 ” 。” 动产词景下， 研 究中国房地产但不动产税的改革是一个程序渐进的系统工程， 不能一步到位，同时 也要考虑到不动产的各 个环节的税收改 革。笔者认为， 我国不动产税的改革， 至少应该考虑并创造条件 解决以下几个问题： *+ 课税对象问题 不动产税改革是在我国房地产税费存在很多不合理问题的 背景下提出的， 主要目的是为了规范我国的房地产税收制度， 从 这个意义上讲， 我国的不动产应不同于一般意义上的财产税， 其