7、按期付款

通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。

因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款。

1、个人商业性住房贷款个人商业性住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请。

１）商业性住房贷款的对象和条件：（1）、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；（2）、有稳定的职业和收入；（3）、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（4）、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（5）、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；（6）、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；（7）、有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款；（8）、贷款行规定的其他条件。

（9）、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。

如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%，具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。

(2)贷款的最长期限不能超过30年。

(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整。

3）. 申请人需要提供的材料（1）.申请人及配偶（如已婚）的身份证。

（2）.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异（3）.与售房房单位签订的符合市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件（4）.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明（5）.收入证明（盖单位公章）（6）.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）（7）.其他银行要求的文件。

随着各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

4）. 商业性住房贷款的流程(1)咨询办理贷款的相关知识。

(2)提出购房贷款申请。

(3)提供贷款所需的相应资料。

(4)银行审核批准。

(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。

(6)到公证处办理公证手续。

(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。

(8)办理房屋产权抵押登记。

(9)向银行提供抵押证明。

(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。

(11)借款人开始按月还款。

5）.商业性住房贷款的注意事项(1)按期偿还贷款的本息。

(2)不能提供虚假的文件或资料。

(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。

(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。

(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。

(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。

(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。

如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。

(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。

(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。

6）.商业性贷款－相关费用(1)、律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；(2)保险费：为房价总额*费用系数（详见房屋保险费用系数）*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。

(3)印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；(4)银行开户费：人民币10元，由银行收取。

2、住房公积金贷款在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。

虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。

要想了解其原因，大家不妨继续向下看：1）、什么是住房公积金个人贷款个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。

也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。

2）、办理公积金贷款需注意以下几点（1）申请贷款前不要动用公积金。

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

（2）在借款最初一年内不要提前还款。

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

3）、怎样办理公积金贷款?? （1）贷款对象需为呼和浩特市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工。

具有珠海市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工，为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款。

（2）贷款程序收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户。

4）、贷款所需资料（1）经职工所在单位同意盖章的《呼和浩特市职工住房公积金委托贷款申请书》（3份原件）；（2）贷款人合法的购房合同原件及复印件；（3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）；（4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外，还需提供单身证明原件两份；（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）；（6）商品房预售许可证（留两份复印件）；（7）如是购买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件），办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件），房屋评估报告书（原件两份）。

5）、贷款额度、期限和利率根据呼和浩特住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在职职工可贷款期限为男职工65岁，女职工为60岁。

职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的，其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%），购房建筑面积在90平方米以上的，公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%）。

6）、保险公正、贷款审批时限资料齐全者，自收件之日起一周内给予答复，每周集中审批，超过当月贷款计划顺延至下月。

7）、珠海市最新个人住房公积金存贷款利率从2007年9月15日起，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调至5.22%。

五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调至4.77%。

3、个人住房组合贷款所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。

个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金。

正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。

那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看：1）贷款条件(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。

(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。

(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款。

(4)购买的房产具有个人产权。

(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。

2）贷款额度、期限、利率(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时，住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。

(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。

办理购房贷款(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。

3）需要准备的资料(1)贷款申请表。

(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。

(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。

(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。

(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。

(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

(7)个人收入证明。

(8)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。

(10)个人公积金账号。

(11)根据银行要求，提供需要的其他材料。

4）贷款程序(1)向市住房公积金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。

(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。

(3)贷款审批通过后，由市住房公积金管理中心填写《委托调查通知单》。

(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查。

(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。

(6)发放住房贷款。

(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。

5）贷款担保(1)提供产权房作抵押。

(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。

(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

（四）、在办理按揭时建议珠海房产之窗网友需要把握以下几点：1、申请贷款额度要量力而行。

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自己的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。