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2010年 第2期兰 州 学 刊No.02 2010 总第197期Lan zhou xue kan General.No.197 北京市土地流转情况调查报告———以北京市平谷区大兴庄镇为例练建熙沈继楼高庆鹏罗一飞(中国人民大学,北京 100872)[摘要] 自国家确定农村土地承包权期限和使用权流转的政策,农村土地使用权流转就在全国各地迅速展开,农村土地流转问题,得到了社会各界的广泛关注。
本次调查以北京市平谷区大兴庄镇为背景,在对该区域内较为典型的八个村的农户土地流转情况深入调查和分析的基础上,探讨这一区域土地流转的基本特点,并对其中的一些问题作了进一步的思考。
[关键词] 土地流转;经营权;收入[中图分类号]F321.1 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1005-3492(2010)02-0088-03 [收稿日期] 2009-09-18 [作者简介]练建熙,男,江苏东台人,中国人民大学法学院博士生;沈继楼,男,江苏响水人,中国人民大学经济学院博士生;高庆鹏,男,河北唐山人,中国人民大学农业与农村发展学院博士生;罗一飞,男,河南周口人,中国人民大学环境学院硕士生。
[基金项目]中国人民大学研究生科学研究基金项目“返乡民工潮背景下的农村土地流转”资助,项目编号:08X N I005,课题组成员为练建熙、沈继楼、高庆鹏、罗一飞、常伟、徐珍源。
党的十七届三中全会指出:加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。
推进农村土地承包经营权流转,成为落实科学发展观,推动城乡统筹发展,加快社会主义新农村建设的客观要求,成为稳定完善农村统分结合的双层经营体制,转变农业经营方式,促进农业结构调整,发展现代农业的重要举措。
近年来,北京市劳动力向二、三产业转移的人数逐年增多,到2007年,从事第一产业的人数仅为总就业人数的6.5%;同时,北京市农业基础条件不断改善,农业机械化水平逐年提高,社会化服务不断增强,对土地经营规模提出了较高要求。
作者： 胡登洲[1];任玉玲[1];陈娟[1]
作者机构： [1]北京市农村经济经营管理站,北京100029
出版物刊名： 北京农业职业学院学报
页码： 32-37页
主题词： 土地承包经营权;土地流转;北京市
摘要：北京市农村土地承包经营权流转主要分为确利流转、确股流转和确地后流转三种形式。
在流转中呈现出粮食流转面积大、村集体经济组织中介服务能力强、促进农民增收作用显著等特点。
流转后各类土地经营方式中，集体经营通过发展设施农业，对外租赁通过外来企业带动，取得较高的经济效益。
今后要进一步贯彻落实农村土地承包法律法规和党的各项农村基本政策，加强土地承包和流转管理，实现土地流转健康、有序、规范发展。
收稿日期:基金项目:作者简介:2019-09-09北京新农村建设研究基地2019年专项资助(PXM2019-014207-000016)韩旭(1995—),男,北京人,硕士研究生,研究方向为农业经济理论与政策,E -mail :178********@ ;通信作者陈娆(1969—),女,河北保定人,博士,教授,硕士生导师,研究方向为农业经济理论与政策,E -mail :123297219@韩旭陈娆杨为民(北京农学院/北京新农村建设研究基地北京102206)摘要:随着乡村振兴战略的实施,中国农业经济发展成为政府工作的重点。
在农业发展中,土地流转是重点问题。
改革前期的家庭联产承包责任制已经满足不了现代农业发展的基本要求,并且还带来了土地细碎化、增加生产成本和阻碍农业科技推广等问题。
另外,农村土地流转“三权分置”后,经常出现有关土地产出、土地流转期限和土地流转形式等问题,因此要尽快解决土地流转问题。
以北京市通州区张家湾镇为例,对张家湾镇的土地流转现状和存在问题进行剖析,结合张家湾镇农民的意愿,从农民、村委会和政府三方面提出了相应的对策建议。
关键词:农村土地流转;三权分置;制度保障;政府监管开放科学(资源服务)标识码(OSID):With the implementation of rural revitalization strategy,China's agricultural economicdevelopment has become the focus of governments'work.In the development of agriculture,land circulation is a key issue.The household contract responsibility system in the early stage of reform has not met the basic requirements of modern agricultural development,and has brought about some problems such as fragmentation of land,increase of production costs and impediment of agricultural science and technology promotion.In addition,after the Tripartite Rural Land Entitlement,problems such as land output,land transfer period and land transfer form often occur,so the land transfer problem should be resolved as soon as possible.Taking Zhangjiawan town of Tongzhou district in Beijing as an example,the status quo and existing problems of land transfer were analyzed,and some countermeasures were put forward from the aspects of farmers,village committees and government in combination with the wishes of farmers in Zhangjiawantown.rural land transfer;the Tripartite Rural Land Entitlement;institutional guarantee;government supervisionProblems and Countermeasures on Rural Land Circulation—A Case Study of Tongzhou District of Beijing农村土地流转中存在的问题及对策———以北京通州为例(Beijing University of Agriculture;Research Base of Beijing New Rural Construction,Beijing 102206)Han Xu,Chen Rao,Yang Weimin0引言改革开放前,中国农业经济发展过程中农民的生活水平得不到充分保障。
农村土地流转的现状问题及对策简述农村土地流转是指农村地区的农民将自己的土地租赁或转让给其他人使用，以获取一定的收益。
随着城市化进程的加快和农村劳动力的外流，农村土地流转已成为农村发展的一个重要课题。
农村土地流转中存在着一些现状问题，需要制定相应的对策来解决。
一、现状问题1. 地权不清，确权难。
农村地界不清、地权不明晰，缺乏有效的土地确权制度，导致土地流转中存在许多争议和纠纷。
地权确权的程序繁琐、周期长，制约了土地流转的顺利进行。
2. 土地利用效率低。
农村土地流转多以小规模、散落式的拆迁方式为主，导致土地利用效率低下。
部分农民对土地的使用方式较传统，没有注意到土地的最优化配置和利用，限制了农村土地资源的合理利用。
3. 农民收益低。
目前，农村土地流转主要以种植、养殖租赁为主，租金较低，农民的收益不高。
农村土地流转存在产权保护不完善，农民在土地租赁中处于弱势地位，难以获得公平合理的报酬。
4. 土地环境污染严重。
一些规模较大的土地流转项目未能有效应对土地污染和环境保护等问题，导致土地环境受到破坏，加剧了农村生态环境问题。
二、对策建议1. 设立健全的土地确权制度。
建立统一的土地确权登记制度，明确土地权属和使用范围，保障农民的土地权益。
加强对土地权属的监管和保护，通过确权机制解决土地流转中的纠纷和争议。
2. 推进土地流转规模化经营。
引导农民合作社、农民专业合作社、农业企业等主体，加强土地流转规模化经营，提高土地的利用效率。
支持土地合作经营、示范基地建设等项目，促进农村土地的集约化经营和规模化种植，提高农村土地资源的价值。
3. 完善土地流转监管和服务体系。
建立健全的土地流转监管和政策服务体系，加强对土地流转的监管和指导。
加大对农民的政策宣传、培训和服务力度，提高农民的法律意识和经营管理水平，保障农民在土地流转中的合法权益。
4. 加强土地环境保护和管理。
完善土地流转过程中的环境保护制度，强化对流转土地的环境评估和监测。
浅谈农村土地流转工作存在的问题及下一步工作打算随着我国农业现代化的不断推进和农村经济的快速发展，农村土地流转工作也成为了当前农村经济发展过程中的重要环节。
土地流转不仅可以促进农业生产的规模化和现代化，还可以带动农民增收致富。
土地流转工作中也存在着一些问题和障碍，需要我们认真分析和解决。
本文将从农村土地流转的现状出发，分析存在的问题，并提出下一步工作的打算。
一、现状分析1.土地流转存在的问题（1）信息不对称。
农村土地流转市场信息不对称，农民对土地流转市场了解不足，导致他们在流转过程中难以把握市场价格和流转规则，容易受到不公平待遇。
（2）流转地权益不清晰。
流转中，流转双方对土地权益的界定不清晰，导致流转后出现纠纷，甚至出现土地流转后被流转方再次流转的情况。
（3）政策不规范。
一些地方的土地流转政策不够完善，导致土地流转市场的乱象丛生，缺乏规范和制约，容易造成资源浪费和环境污染。
（1）规模小、散乱。
目前我国农村土地流转市场中，流转规模大多为小规模、散乱流转，没有形成大规模、统一管理的农业生产格局。
（2）资源利用低效。
农村土地流转后，流转方由于经验不足和资金短缺，导致流转后的土地资源得不到有效利用，在一定程度上浪费了土地资源。
（3）农民增收效果不明显。
虽然土地流转可以为农民增加一些租金收入，但由于当前土地流转市场存在问题，使得农民增收效果不尽人意。
二、下一步工作打算1.健全农村土地流转市场监管机制（1）加强信息公开。
完善土地流转市场信息渠道，让农民能够及时、准确地了解土地流转市场行情和相关政策，增强农民的市场意识和自我保护能力。
（2）强化监管力度。
建立健全农村土地流转市场监管机制，对土地流转市场进行全程监管，严格规范流转行为，杜绝违规乱象。
2.完善土地流转政策法规（1）制定土地流转市场准入制度。
加强对土地流转市场的准入管控，规范流转主体的资质条件和市场行为，提升土地流转市场的规范化程度。
（2）建立土地流转纠纷解决机制。
农村土地流转的现状问题与今后发展作者：崔玉昵来源：《吉林蔬菜》 2012年第12期崔玉明（梨树经济开发区国土资源分局１３６５００）土地制度改革一直是我国农村经济体制改革的核心内容，在统筹城乡发展的宏观背景下，创新农村土地经营制度，搞活农村土地流转，已成为当前农业和农村发展的必然趋势，也是统筹城乡发展的关键环节。
对农村土地承包经营权流转制度改革进行多方面的探索，发展农村土地租赁、土地整理、土地入股、土地合作社等多种流转模式，为推进适度规模经营和现代农业发展提供了宝贵的实践经验。
对推动农村集体土地资本化、现代农业发展及城乡统筹发展都具有重要的理论探索意义和实践应用价值。
１发展现状当前，我国农村土地制度创新尽管模式多样、进展各异、成效不一，但所共同具有的渐进性制度变迁的基本特征十分显著，从总体上看并未涉及到土地核心产权制度的根本改变，仍在风险可控的条件下向前推进。
１．１产权明晰化我国农村产权制度改革的一个基本态势是土地产权关系由模糊逐渐走向清晰，农民、集体经济组织和地方政府等不同利益主体的权利都在新的土地制度框架内得到分割和明晰。
通过不断明晰农村承包地和集体建设用地的产权关系，不仅奠定了土地要素按照市场化原则进行优化配置的制度基础，而且有助于阻断各种强势力量随意侵蚀农民土地利益的制度根源。
１．２适度集中和规模经营快速城市化带动大量农村劳动力向城市流动，因劳动力外出务工而空置的承包地客观上要求向纯农户、公司或者业主进行流转和集中。
目前，我国各地或者采取土地租赁的方式，或者采取土地入股的方式；或者在集体经济内部进行流转和集中，或者向公司或业主进行外部流转和集中。
１．３空间置换为充分挖掘具有区位优势的土地级差地租，以及对农村内部因人口外流大量形成的“空宅”宅基地的合理利用，各地都在积极探索城乡建设用地指标增减挂钩的实现模式，通过非农建设用地和农用地空间置换的方式来实现优化配置土地资源的目的。
这一改革探索有助于缓解工业化、城市化用地压力，同时促进土地适度规模经营和农民集中居住。
近年来，北京市积极推动农村土地承包经营权流转，加强土地流转合同管理，取得了一定成效。
为进一步了解北京市农村土地流转及管理的现状，查找存在的问题，提出政策建议，我们开展了专题调研。
一、北京市农村土地流转及管理现状《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施后，北京市委、市政府印发了《关于积极推进农户土地承包经营权确权和流转的意见》（京发[2004]17号），推动了郊区农村土地确权和土地流转工作。
到2010年底，全市签订家庭承包类合同118.2万份，土地确权总面积466万亩；土地流转总面积217.7万亩，占确权面积的46.7%。
（一）促进和规范土地流转的措施1. 采取多种土地流转方式在开展农村土地确权的过程中，针对不同地区经济社会发展水平，以及部分乡村原有土地承包合同尚未到期的实际情况，全市确定了确权及流转的三种基本方式：实行确权确地的，农户在承包土地后按依法、自愿、有偿的原则进行流转；实行确权确利的，农户把土地直接流转给集体，流转收益按确利份额分配给农户；实行确权入股的，农户把土地直接流转给集体，按股份每年参与分红。
这些形式较好地适应了农村实际，在满足农村承包土地愿望的同时，促进了土地流转。
在全市已流转的217.7万亩土地中，确利流转164.5万亩，占流转面积的75.5%；确股流转33.7万亩，占15.5%；确地后流转19.5万亩，占9%。
2. 搭建土地流转信息平台2006年，通州区在全市率先搭建起农村土地流转信息平台。
2009年，北京市政府将“研究制定促进农户土地承包经营权流转支持政策，搭建农地流转信息平台”，列入市政府折子工程。
2009年开通了“北京市农地流转信息网”（www.北京市农村土地流转现状及规范管理研究胡登州，任玉玲，陈 娟（北京市农村合作经济经营管理站，北京 100029）【摘 要】总体来看，北京市农村土地流转是稳定有序的，但还存在部分地块流转价格不合理、流转行为不规范的问题。
土地流转的风险性和农民对土地升值期望提高是影响土地流转的主要原因。
应进一步稳定和完善农村土地承包关系，建立土地流转收益持续增长机制，健全完善农村土地流转程序，全面推行农村土地流转合同管理制度，加强农村土地流转服务组织建设，加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。
【关键词】土地流转；农村土地；北京市【中图分类号】F321.1 【文献标识码】B 【文章编号】1671-7252（2012）01-0028-05【收稿日期】2011-11-15【作者简介】胡登州（1960- ），男，河北衡水人，北京市农村合作经济经营管理站站长，高级经济师。
研究方向：经济管理。
北京农业职业学院学报Journal of Beijing Agricultural Vocation College 第26卷 第1期2012年1月Vol.26 No.1Jan. 2012），网站共分为转出信息、需求信息、流转动态、政策法规、区县流转网站、流转规程和常见问题六大版块。
2010年，网站页面点击量达到1 546 304次，访问者77 683次，访问次数386 576次，受到农村经济工作者和农民群众的广泛关注。
通过搭建土地流转信息平台，畅通了信息服务，加快了农村土地承包经营权流转市场的培育。
3. 加强对土地流转收益的管理一是充分尊重农民的自主权。
农户进行流转时，流转价格和收取方式由当事人双方协商确定，其他任何单位和个人不得擅自做主或截留、扣缴，确保农民土地流转收益。
确利收益从2006年的每亩每年331元提高到2010年的484元，增长了46.2%；每人每年311元提高到436元，增长了40.2%。
二是加强土地流转价格指导。
2009年，通州区在深入调查的基础上，分九个区域，公布了2009-2010年度的农村土地流转指导价格，率先建立了农村土地流转指导价格评估机制。
指导价格公布后，全区新流转土地的流转价格比评估机制建立前高出15%左右，发挥了明显的指导作用。
2010年，部分区县还建立了包括山林流转价格在内的类似机制。
4. 规范土地流转行为2010年，北京市农委制定了《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干意见》（京农函[2010]6号）。
根据要求，各区县经管部门制定了统一规范的合同文本，加强了土地承包合同管理和证书发放工作。
各区县还对“大面积、低租金、长期限”的大户承包和对外租赁合同进行了清理，共修订大户承包合同5 419份，修订对外租赁合同585份。
清理后，签订规范的大户承包合同4.9万份，对外租赁合同1.7万份。
各区县还加强合同档案管理，186个乡镇和3 812个村均建立了档案室，配置了统一的档案柜和档案设备，由专人负责管理。
2009年，为稳定和完善农村基本经营制度，进一步落实农民的土地承包经营权，北京市农村合作经济经营管理站研究制定了《北京市农村土地承包经营权流转合同（示范文本）》（共10种），由各区县参照执行。
（二）土地流转的效果显著农村土地流转促进了郊区农业生产经营方式的转变，提高了土地产出效率，加快了都市型现代农业发展。
1. 促进了土地适度规模经营目前，全市单体经营规模在30亩以上的土地面积已经达到142.7万亩，占全市确权土地总面积的30.6%。
其中：30~100亩的确权土地24.7万亩，占到全市确权土地的5.3%；100~1 000亩的确权土地68.9万亩，占到全市确权土地的14.8％；1 000亩以上的确权土地49.1万亩，占到全市确权土地的10.5%。
土地规模经营促进了生产效率的提高。
据统计，2008年从事种植业的劳动力创造的产值已经达到人均3.2万元，比2004年提高了51.6%。
2. 促进了农业产业结构调整土地零碎一直是现代农业发展的重要障碍。
采取农户间自主协商、农户与企业直接对接和村集体统一组织等多种方式，推进农村土地流转，有效地破解了这一难题。
在发展设施农业方面，采取互换和转包等办法调剂土地，自主建设温室和大棚发展生产。
坚持土地承包经营权和地上设施分别核算，保证土地流转收益归原承包农户所有，既保护了农户土地承包经营权长久不变和长期收益，又带动新型产业的发展，促进农业增效、农民增收。
3. 创新了土地经营方式流转促进了土地合作社发展。
农民将土地的经营权委托给合作社，由合作社实行统一规划、统一经营、统一管理，农户按入社土地面积获取分红收益。
这种新的土地经营方式，有效克服农户家庭小生产和社会化大市场之间的矛盾，促进了高效农业规模化发展，延伸了农业产业链，还可以促进农业生产内部的分工，为农民提供更多的就业岗位和收入机会，使农民既能在生产过程得益，还能在加工过程、流通过程得到增值收益。
如密云县下屯村芦笋种植专业合作社经营土地面积达到5 000亩，安排了400多名劳动力就业，2006年以来累计支付胡登州等：北京市农村土地流转现状及规范管理研究流转租金和工人工资1 000余万元。
4. 促进了农民转移就业2004年以来，全市确权确地后流转出土地的农户累计2万多户，这些农户除一部分在农业企业就业外，绝大多数劳动力转向了二、三产业。
这一方面提高了农业劳动生产率，另一方面也增加了农民工资性收入。
据统计，乡村从业人员中，非农产业从业人员比重已由2004年的66.2%提高到2010年的81.3%；农民人均工资性收入从2004年的4 358.3元提高到2010年的8 007元，增长了83.7%。
二、当前北京市农村土地流转中存在的主要问题总体来看，北京市农村土地流转是稳定有序的。
2010年，北京市各区县、乡镇共受理土地纠纷1 281起，其中因土地流转发生的纠纷260起，占20.3％。
从综合纠纷受理、来信来访及调研情况来看，农村土地流转及管理中存在的主要问题有以下几个方面。
（一） 部分地块流转价格不合理一部分流转合同中未建立流转价格增长机制，采取固定价格进行长期流转。
有的村土地流转价格增长幅度太小，基本上形同虚设。
比如，在调查中发现，某村土地流转收益每年增长3元。
还有的流转合同对流转到期后地上物的权益归属没有明确的约定，导致矛盾纠纷。
部分历史遗留的大面积、低租金、长期限的大户承包和对外租赁合同，如果中途解除合同，村集体经济组织需要支付巨额违约金，只能维持现状，导致土地流转收益较低。
有的乡、村在土地流转，招商引资过程中，疏于对接转方资信程度和经营能力的调查，导致接转土地后无法开展正常的生产经营活动，有的村因接转土地的单位经营亏损，无法兑现农民的土地流转收益。
（二）部分流转行为不规范有些地方在流转工作中，不尊重农民意愿，乡镇政府和村级组织直接充当土地流转主体，随意变更农民的承包合同，集中土地搞对外招商，强迫承包农户集中流转，这在采取确利流转和集体统一组织确地后流转中尤为突出。
有的未经民主程序，将土地出租给本集体经济组织以外的单位和个人。
有的流转期限长达50年，超过剩余承包期限。
还有一些承租方在租赁土地后，擅自改变土地农用地性质。
部分乡村土地承包合同签订、鉴证和管理上还不够规范，农户土地承包经营权流转合同签订、登记、备案制度尚不健全，导致一些地方土地流转程序不规范，合同条款不完备，私下口头流转较多，随意性较大。
三、影响土地流转的主要因素2010年底，确地后流转面积19.5万亩，占确地面积的7.3%，比2007年增加6.7万亩和2.64个百分点，土地流转速度整体趋缓。
当前影响土地流转的主要因素是：（一）部分农民仍以土地为主要收入来源由于非农就业不充分及不稳定，农民仍然把土地作为收入的重要来源。
据北京市委农村工作委员会2008年对3 000户农民的问卷调查，在农民不愿流转土地的原因中，认为“除种地外没有别的工作”的受访者占问卷调查人总数的48.8%；认为“虽然经常在外做工，但工作不稳定，想留个退路”的占30.1%。
同时，国家实施的惠农补贴政策增加了务农收益，也降低了农民流转土地的意愿。
（二）土地流转存在一定风险一方面，农民担心土地被征占后，土地补偿款被侵占或均分，特别是得不到青苗补偿和地上物补偿，不愿流转土地。
另一方面，面对流转价格越来越高、政策面不甚明朗的情况，接转方也不敢进行大量投入，也不愿与农民直接协商土地流转。
目前，很多在2004年及以前流转土地的农民纷纷要求调整土地流转价格，否则就要收回土地或者扬言要“赶走”经营者（接转方），这让有意接转土地的企业或个人心存疑虑,也给已经签订合同的接转方增添了不安全感。
（三）农民对土地升值期望值提高有些已流转土地的农民所得流转收益偏低，这让持有土地的农民犹豫不决。
据村干部反映，北京农业职业学院学报 2012年 第1期2006年底以前，从农民手里流转土地的难度并不很大。
但从2007年起，土地流转变得困难，主要原因是土地升值趋势明显，农民对土地流转价格的期望值越来越高。
