房地产企业的财务管理初探

房地产企业的财务管理初探帅兰明摘要:本文首先分析房地产企业财务管理的内容和特性,其次,分析了房地产企业财务管理中存在的问题,并针对存在的问题提出规范房地产开发企业的对策与建议,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进房地产企业的健康发展。

关键词:房地产企业;财务管理;建议中图分类号: F275文献标识码:A文章编号:CN43 - 1027/ F(2007) 10 - 108 - 02作者:湖南升阳房地产开发有限公司财务经理;湖南,长沙,410000一、房地产企业财务管理的内容与特殊性房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对各种所需资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并准确处理各种财务关系的一项经济管理工作,它是企业管理的重要组成部分。

房地产企业的财务管理活动具有以下特殊性:(一)开发周期长、风险大,投资决策分析责任重、要求高房地产开发活动资金投入量大,管理周期长,而且房地产的使用周期也长,在较长的开发经营周期中,存在着许多不确定的因素,而正是这些不确定因素对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。

因此,房地产开发具有较大风险。

尽量减少因投资决策失误而给企业造成的损失,就要求开发企业的财务管理人员做好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

可见,较之其他企业,房地产企业的财务管理人员不仅责任重大,而且对其投资决策分析的准确性要求也更高。

(二)财务关系复杂、管理难度大房地产开发企业的开发活动涉及面广泛,因而反映出的财务关系也很复杂。

开发企业的财务关系一般说表现为开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单位和上级管理部门之间的关系。

具体来说表现为开发企业在经营过程终于被动迁的单位或居民、勘察设计单位、施工安装企业、材料物资供应企业、商品房购买这个人,以及工商、审计、税务等管理部门发生的大量、频繁的资金往来结算关系。

因此,开发企业必须加强其债权债务的管理,同时努力协调好与各方面的关系,保证其经营活动顺利进行。

二、房地产企业财务管理中存在的问题(一)收入确认问题商品房销售时间往往早于竣工时间,销售时尚无准确的成本核算资料。

而有的公司在销售商品房实际收到售房款时确认收入,与相关会计制度不符。

《房地产开发企业会计制度》明确规定:1转让、销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移交,已将发票结算账单提交买主时,作为销售实现。

2代建的房屋和工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续,并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时,作为销售实现。

显然,在实际收到售房款时确认经营收入并不符合“土地和商品房已经移交”的条件。

此外,《企业会计制度》规定了确认收入的四个条件:1企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方;2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;3与交易相关的经济利益能够流入企业;4相关的收入和成本能够可靠地计量。

房地产行业销售商品房一般惯例是在签订合同时先付定金,待房款结清或办妥银行手续后才办理交接手续,即“交钥匙”。

因此,房地产开发企业销售和收款过程中的风险较低。

收到售房款时上述确认收入的第一至第三个条件已经基本符合,但第四条不符合。

一经签订合同,相关的收入即可以可靠计量,但由于房屋并未建造完毕,所以相关的成本不能可靠计量。

这种收入确认方法还存在一个明显的不足:已经建造完毕的商品房,在签订合同后只将实际交纳的定金确认为收入,大量的应收账款并未纳入会计核算体系,不利于及时、准确地反映财务状况。

(二)缺乏财务预算管理意识一些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权,组织施工队伍按设计图纸施工,再投入相应的资金,工程项目能够按期竣工交付使用,就会产生经济效益。

其实不然,如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算,那么企业就无法确立目标利润,更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作,还可能造成在资金管理上盲目进行运作,财务管理工作只停留在单纯的会计核算,疏忽了成本控制,从而加大项目成本的投资,影响企业经济效益。

(三)盲目举债加重成本负担房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的投资风险度。

其次是资金使用缺乏收、支计划管理。

房地产项目上马后,没有对整个项目的资金使用作全盘性的研究计划,盲目810企业家天地・理论版/ 2007 / 10使用,分不清资金使用的轻重缓急,考虑了个别项目的用款,影响了整体的利益。

三是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,成本负担加重。

三、规范房地产开发企业财务管理行为的对策与建议(一)加强企业的财务行为规范,切实克服企业经营决策中的主观随意性房地产企业必须根据自身的开发能力和房地产市场需求,合理安排房地产开发业务。

首先必须接受国家综合部门的指导,使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求。

因此,企业的财务行为,一定要符合规范的要求,切忌主观随意,特别重要的是对投资开发的项目,一定要严格按照程序作好可行性研究。

由于房地产企业属于资金密集型企业,投资都比较大,对重大项目只有在慎重地进行可行性研究之后决策,才能比较有利于避免失误导致的损失。

至于企业其他各项财务行为也都必须规范操作,使资金管理严格按制度规定运行,以保证企业的合理经济效益。

(二)创新财务管理方法,提高财务管理水平知识经济拓宽了经济活动的空间,改变了经济活动的方式,网络财务成为现代企业财务管理的新模式,财务审批在网上进行,财务报表通过计算机操作完成,财务人员还可以在线查询各种财税法规,进行知识更新。

网络财务极大地拓展企业的财务管理能力,提高企业的财务管理质量,增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。

随着知识经济的发展,必须要搞好企业自身的财务管理,搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益,对企业实行全面的过程管理。

制定一套行之有效的规章制度,强化内部管理,规范财务行为,不断提高财务管理水平。

会计知识经济需要专业基础扎实,知识面广的管理型、复合型财会人员拓宽知识面,及时更新相关会计理论知识,网络财务下理财方式发生了很大的变化,这就要求财务人员的知识结构由单一型向复合型转化,从算账型转到企业管理型,还必须熟练掌握会计电算化操作,利用网络实现财务核算、分析、预测、决策等,及时为企业提供可靠的经济信息,把财务数据准确地反映出来,不断地更新知识,以提高自身的业务素质。

面临着知识经济的挑战,要熟练掌握会计和财务知识、信息技术应用知识、管理金融及税收知识、懂得相关理论知识、精通业务、懂外语,适应不断变化发展的新形势,跟上时代的步伐,做一个知识经济时代复合型财会人员,为企业领导决策和房地产开发企业的发展提供正确的财务信息。

(三)构建房地产企业财务管理体系1构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3控,来。

4学性,567(爆,此,点,财税1以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科降低运营风险。

完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。

)加快有关规则制度的建设房地产行业经常出现这样一种现象:房地产公司的销售火可是税务人员却发现许多房地产企业的账面上显示亏损。

这是因为房地产企业的跨时间、跨地域特性决定了房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后,才能进行。

一天没通过验收,项目本身就不能算出利润,而此时,很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。

因从某一定时期房地产开发企业的账面看,这个房地产企业就有可能是亏本的。

很多房地产企业就是抓住这一点,有意无意地把项目决算期往后拖,其实质就是少申报或滞后申报,占用国家税款用于企业流动资金。

同时,他们还在期待着国家税收政策的改变。

财务管理需要国家相关单位制定规则措施。

一方面企业财务管理人员要主动根据开发企业经营活动及其财务管理的特积极探索从征地、动迁、工程建设、商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度,并在实践中注意根据实际情况进行修订。

另一方面,鉴于我国房地产开发企业的财务管理是一个比较新的领域,无直接可应用的、较为成熟的管理理论和方法。

因此,房地产企业财务管理部门可适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验,以加快我国开发企业财务管理制度建设的步伐。

参考文献:[ 1 ]马燕:房地产业财务管理初探[J ]1黑龙江财会,1999 (8)[ 2 ]徐晓音:关于房地产开发企业时务管理的若干意见[J ]1商业研究,2002 (9)[3 ]周静娟:加强房地产开发企业财务管理之我见[J ]上海,1999 (1)(责任编辑:帅时远)9/10财会管理。