房地产评估中的风险与控制对策

房地产开发项目的社会稳定风险评估

在现代社会中，房地产开发项目对于经济的发展和城市的建设起着至关重要的作用。然而，随着社会的不断变化，房地产开发项目也面临着一系列的社会稳定风险。本文将针对这些风险进行评估，并提供相应的解决方案，以确保房地产开发项目的社会稳定性。

I. 社会稳定风险的定义

1. 风险概述

房地产开发项目的社会稳定风险是指由于项目建设过程中可能引发的社会问题和社会不稳定因素，对社会秩序和公共安全产生潜在威胁的情况。这些风险包括但不限于土地纠纷、群体性事件、居民异议、社会矛盾等。

2. 社会稳定风险的影响因素

社会稳定风险的产生与多种因素有关，包括政策与法律、社会文化、经济发展水平、社会公众参与程度等。这些因素相互交织，对房地产开发项目的社会稳定性产生重大影响。

II. 社会稳定风险评估方法

1. 数据收集与分析

通过搜集相关的数据和信息，包括土地权属、社会状况、就业情况、居民满意度等因素的数据，并进行综合分析。基于数据的分析结果，可以评估出房地产开发项目所面临的社会稳定风险。 2. 专家评估与意见征集

征求相关领域的专家意见，以获取专业的社会稳定风险评估报告。专家评估可以提供针对性的建议和解决方案。

III. 社会稳定风险管理策略

1. 公众参与与沟通

提高公众参与房地产开发项目决策的程度，建立多方参与、信息化的沟通平台，以便提前发现和解决社会问题，并主动回应公众关切。透明、诚信的沟通可以增加居民的信任和满意度。

2. 黑灰产业管控

加强对房地产开发项目周边黑灰产业的管控力度，有效遏制非法行为，维护社区的安全和社会稳定。

3. 社会责任履行

房地产开发商应履行社会责任，加强对项目周边环境的保护和建设，提供良好的基础设施和公共服务，以满足居民的需求，提高社区的整体生活品质。

IV. 成功案例与启示

通过研究国内外一些成功的房地产开发项目，可以总结出一些成功经验，为其他项目提供参考。

36产业论坛 Industry Forum 房地产市场风险分析及应对文/杜春红 射洪市自然资源和规划局 四川射洪 629200【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。首先，介绍了本文章的研究背景。其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。最后提出了防范风险具体对策。【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。它的发展与整个经济息息相关。在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。1、房地产市场风险问题及其成因1.1 道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。 一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。恶意拖欠甚至不还贷款等。以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导致银行资金流失。二是由房地产开发商没能遵循合同规定把房屋交付给借款人使用，从而使得银行陷入债务牵连，银行的利益受到破害。倘若开发商没有必须存在的经济实力，那么在房地产市场快速发展的时候，拥有大量财力的开发公司就会出现这种情况。发展机会和独特的发展指标将具有竞争力。同时，即使在竞争激烈的条件下，中小企业的发展也是有可能的。发展项目本身的风险；开发商对市场因素分析失误，预售不理想，导致后期资金不足，甚至烂尾。与客户产生纠纷，其风险便转嫁给了银行。商业银行作为贷款方不仅仅是房产信贷风险过程中的受害者，同时也是风险规避的受益人。所以，防范风险是商业银行应该自己运行的，没有适当的内部制度，监管不到位。员工的工作准则与公司利益息息相关，以及公司领导部门的监管也十分重要，加强对员工的监管提高员工素质，完善信贷体制，减小安全隐患也就是减小损失。据相关数据显示，2019年，房地产信贷4132784亿元，占贷款总额的66%。所以房地产信贷在银行业务中占据重要地位，但由于信用风险问题导致银行贷款不良率提升从而影响银行对经济的支持能力，不良率的提升，有可能增加财政风险。因此，做好信用评估，避免过度授信，进而降低信用风险造成的资金流失。1.2 市场利率风险由于政府进行市场干预，假如市场利率下降必然导致银行利润减少，如果利率一直往不好的方向发展，银行就将面临对应的风险，不仅会减少利润，严重则会负债。许多研究表明，负利率与房地产价格之间存在着显著的同向增长关系，由于前期价格对之后所预期价格的形成起着决定性的作用。这可能导致房地产价格泡沫的形成和加剧。从而体现了房地产消费市场的利率风险。利率改变，汇率、股票价格的变化，抵押物品大规模的市场价格变化就会产生市场风险。2020年4月20日，中国人民银行向我国银行间信贷中心授权，公布下调信贷市场利率，通过下调利率使得房价和后期预期得以稳定发展。现在正处于存量浮动房贷利率调整定价基准的阶段。对于购房者来说无疑是很好的机会，LPR下降，月供也将降低，它对房地产市场有着重大的影响，特别是在疫情蔓延的时候，它促进了商品化，对房地产市场起到了积极的作用。虽然利率的变化并不能直接决定房地产价格，但它可能会影响房地产价格。由于房地产供求的控制，加息导致房地产购买成本上升，房价下降，控制过高收费，对降温有积极影响。因此，房地产价格又是合理的。对于小城市来说，利率上调更是对房地产市有着重要意义，首先对房地产投资者来说，由于利率上升，融资成本提高，投资利润下降，容易导致其转移投资方向，其次，居民购买力下降，致使需求下降，开发商无法回笼资金，导致风险。2、房地产风险应对对策为能够进一步有效的控制房地产市场风险业务，经过调查分析，得出下列应对措施。2.1 政府部门完善对房地产行业的管理第一，政府应当合理运用经济手段等适当的措施对房地产市场进行有必要的干预，规范秩序，调整市场供需平衡，完善房地产市场发展结构，促使房地产市场可以健康平稳的发展。使资源得到合理化的配置。其二，对房地产市场实行指导性管控，约束房价，抑制房价上涨，遵循商品在其市场运行中的价值，加强市场监管，控制炒房，哄抬房价等现象，做到房产保质保量，而不是过犹不及。第三，在进行市场干预同时制定完备的管理制度，无论是对市场还是对政府，要内忧外患，规范金融机构的管理，加强对开发商的管控，政府对土地市场的制约，以及消费者权益及信用问题，建立优良的信贷环境，降低风险。第四，增强人均消费水平，提高GDP水平，多方面举措，实现资源的合理配置，对旅游及新兴产业升级，顺应时代发展，提高居民生活幸福指数。增加居民可支配收入，从而达到降低风险的目标。2.2 商业银行的监管机构应完善对房地产信贷市场的管控商业银行在向房地产金融机构提供金融支持时，应完善对房地产信贷管理规章制度，增强风险管理的防控能力。首先，完善信用机制，加强客户管理，合理规范个人征信问题，掌握客户实际经济情况，严格管控，从而降低风险。其次，作为市场经济活动的参与者，掌握市场动态，适应市场变化发展，加强对市场风险的抵抗力。然后，整理规范的操作流程，增强防控管理，加强公司内部对风险管理的能力水平，大力投入对风险的管理。最后，无论是对自身还客户，都应当自上而下的深化对信贷风险的认识，认识到风险管控的重要性。总而言之，只有不断完善信贷体系，加强对风险的管理，由内而外的进行管控，层层把关，做好相关工作，顺应市场，从而降低Copyright©博看网 . All Rights Reserved.37（上接35页）当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”《房地产估价规范》对估价方法选用的规定则是，“应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析”，“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”对比可以看出，《房地产估价规范》对估价方法选用的要求高于《资产评估法》，除了要求说明选择估价方法的理由，还要求说明不选择估价方法的理由，因此，估价人员在从事房地产估价作业过程中对估价方法的选用应该严格按照《房地产估价规范》的要求进行。4、内部审核《资产评估法》第二十六条提出“评估机构应当对评估报告进行内部审核。” 《房地产估价规范》第3.0.11条对评估报告审核做出了明确详细的要求，“估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名”。但按照《房地产估价规范》，内部审核这一过程并不需要在提交的房地产估价报告中予以体现，而《资产评估法》则要求在估价报告中体现出来。房地产估价是否需要在报告中披露该程序呢，笔者以为予以披露、确认较为妥当。5、评估档案保存期限《资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。” 《房地产估价规范》规定“房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。”《资产评估法》施行后，房地产估价机构估价资料的保存期限则需调整为“保存到估价服务的行为结束且不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”《资产评估法》施行无疑会对房地产估价的具体程序产生重大的影响，估价人员及估价机构如何进行估价活动方才能符合《资产评估法》的要求，需要行业同仁在协会的带领下集思广益，积极探讨，为广大的房地产估价从业人员及房地产估价机构制定出切实可行的操作规范。参考文献：[1]中华人民共和国资产评估法[Z].第一版.北京：中国法治出版社，2016.7[2]袁杰，李承，魏莉华，丛林.《中华人民共和国资产评估法释义》[M][3]中国房地产估价师与经纪人学会.GB/T52091-2015,房地产估价规范[S]风险。2.3 银行应完善对房地产市场的管理银行在房地产信贷管理中，最主要的目的就是降低不良率的产生，增强信贷安全性及资金可流动性，促进银行稳定健康发展。而整个贷款过程中主要有贷前，贷中，贷后三大流程，做好这三环节工作，才能实现资金合理流动。贷前：完善贷前核查，对客户进行必要的评估，完善防控体系，各部门做好工作衔接，规范贷前的征信评估，管控好信贷的第一道关卡，严格执行制度管理要求。经过再三核查才能进行贷款发放。做好信用甄别。贷中：反复核查客户资料，确保资料真实性，必须确立良好的防控标准，遵循五证齐全原则，各项手续必须齐全，严格对风险管控。贷后：做好贷后管理，跟踪资金东西，预防乱用现象发生。增强风险意识，贷后工作不容忽视，调节信贷结构，明确风险责任，做好备案预防风险发生。2.4 市场完善对房地产信贷管理加强市场管理，缩小土地差距，增加城市居民的可支配收入，减少城镇居民的收入差距，加大资金来源，鼓励和支持有信心的企业，对股票发行和债券直接融资。房地产市场基金会为房地产市场提供激励和支持。最后，从担保的角度看，目前我国商业银行的房地产贷款多为抵押贷款。在房地产领域，商业银行应完善监管体系，落实保障措施，这些宏观经济措施降低了房地产信贷市场的整体风险。商业银行必须加强内部控制，降低交易风险，积极运用数据管理模式进行风险分析和有效控制。综上所述，加强房地产信贷风险的控制，政府部门应进行合理干预，完善相关制度，合理配置资源，商业银行银行各部门各司其职，完善管理制度，增强防控意识，做好贷款工作，层层防控，规范操作。结论：本文通过对房地产信息的收集，资料查找，以及文献研究，采用调查法以及文献研究法对房地产市场风险进行研究，通过风险分析，得出房地产市场消费风险的成因以及其应对策略，得到下列结论：通过调查研究，本文得出房地产贷款风险产生的原因主要是以下几种：（1）房地产行业发展前景不明确；（2）经济发展速度放缓；（3）政府调控力度不足；（4）借款人信用风险原因；（5）商业银行贷款管理不完善的原因。基于以上风险成因，为防范的房地产贷款的风险，本文提出如下对策：（1）各级政府部门应当发挥政府职能，有效进行适度干预，完善对房产行业管控，加强市场监管，完善配套措施，对房地产市场加强管理的同时多方面举措，提高居民可支配收入；（2）商业银行完善制度问题，加强监管措施完善贷款流程，完善风险管理，加强风险意识以及规范各项操作，防止操作风险，防范房地产贷款的风险；（3）各商业银行应全面完善贷款过程中的管理标准，完善信用管理体系降低因信用给银行带来的不必要风险问题，完善对商业银行的监管措施。参考文献：[1]赵德超.徐州市房地产贷款风险及其防范研究.2019.17-20[2]黎永.房地产信贷管理.广西大学.2005.20-43[3]陈东.我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究.中南大学.2004.23[4]赵莹.中国上市商业银行房地产信贷风险防范研究.山西财经大学,2019.5.13-29[5]田叹.房地产贷款风险管理研究一以Ｎ银行的大数据为例.浙江大学.2018.35[6]黄婕.中国农业银行信用风险预警研究.西南大学.2019.21[7]张雯.中国房地产信贷风险的度量与控制研究.江西财经大学.2009.6[8]徐亚中.银行信贷对房地产价格的影响研究.安徽大学.2019.14[9]陈怡君.我国消费金融公司信贷风险管理研究.兰州大学.2016.18[10]陈红艳.我国商业银行信贷集中及其风险研究.河海大学.2007.48[11]门志路.我国商业银行房地产信贷风险研究.安徽大学.2012.21-39[12]李昊.我国房地产信贷风险产生的原因、危害及可行性建议.西安财经大学.财务金融信息报.Copyright©博看网 . All Rights Reserved.

房地产项目开发中的风险及对策分析

摘要 当前,我国房地产项目开发过程中存在着来自政策、经济、资金、工程建造及企业经营方面等的诸多风险，进一步凸显了加强房地产项目开发中风险管理的迫切性和重要性.具体来讲,树立风险价值理念、建立健全风险管理机制、强化风险控制、完善信息网络和共享机制、建立起资金保障的长效机制等是应对风险的重要策略。

关键词 房地产;项目开发；风险

一、房地产项目开发中风险管理的重要性

风险是指受不确定性因素影响而导致的后果与预期目标间的负偏离现象,具有客观性、可变性及复杂性等特点。具体到房地产行业，一个房地产项目从开发设想的提出到最后房地产的售后服务，大体上包括了十几个环节，依次为开发设想的提出、可行性研究分析、项目用地申请、项目设计、征地及拆迁安置、房地产开发资金筹措、建设工程招标、正式施工、市场营销与策划及售后服务等，是一个复杂且各环节紧密相扣的过程，风险因素复杂多样，各类风险并存。一旦任何一个环节出现了问题，都有可能对房地产项目的开发及企业运作造成十分严重的负面影响。因此加强房地产项目开发过程中的风险管理具有重要意义.

简单地来讲，风险管理是指通过各种风险管理技术从而实现针对风险进行有效的识别、判断、评估及控制，将风险可能造成的损失限制在最小范围内，保障企业的健康持续发展。房地产风险管理是指投资主体在项目的开发过程中遭受损失的可能性和后果程度等的一系列管理过程，包括分析、评估、预防及控制等。

房地产开发是一个动态的复杂过程，只有从项目管理的战略高度出发，通过风险管理职能的充分发挥，对项目实施过程中存在的风险给予正确的对待、评价及处理，才有利于房地产开发商及时准确地识别和把握开发过程中的风险,实现对项目全方位、全环节的控制，以更好地应对竞争激烈的房地产市场,是保障房地产项目开发取得成功的关键性因素。加上房地产行业自身的资金投入大、项目周期长等特点,也决定了如果对于潜在或已发生的风险不及时加以制止和防范，有可能使房地产企业陷入经营危机，直接影响到企业的生存和发展。另一方面,当前我国房地产企业普遍存在着只重视项目开发而忽视管理的问题.特别是对于风险管理的重视程度远远不足，风险管理意识淡薄、风险管理理念方法滞后，难以有效防范和化解项目开发中的诸多风险因素，直接导致项目的失败，从而也在一定程度上更加凸显了加强房地产项目开发中风险管理的重要性。同时，作为企业经营管理的重要组成部分，加强和完善房地产企业项目开发中的风险管理，提升房地产开发商的风险意识和提高风险管理水平将有利于提高房地产企业的经营管理水平和经济效益,实现企业管理向主动管理型转变，强化房地产企业

房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨

摘要：如何充分发挥房地产评估工作的作用, 使之符合房地产评估客观、公平原则的要求, 从而更好地适应我国经济高速发展的要求, 防范和避免房地产评估工作带来的负面风险,应是房地产评估工作的重中之重。本文分析了房地产评估风险形成机制，提出了房地产估价风险防范的有效办法。

关键词：房地产评估风险形成机制防范对策

中图分类号：f293文献标识码： a 文章编号：

房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值发生不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的, 房地产评估报告是全面、公平、客观、准确地记述评估工作全过程包括评估基准日、评估方式、方法以及为什么采用该种评估方法等等, 最终对估价标的物的客观合理价值进行定价的工作报告。该工作报告体现的是房地产在基准日符合客观市场需求的价格, 绝不是房地产的实际取得成本。因此, 评估报告最终的定价和随时变化的市场价格达成一致的可能性极低,

这就决定了评估工作的风险性。

一、房地产评估风险形成机制

1、市场经济活动主体提供虚假情况的风险

市场经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方, 如土地出让中的国家、房地产交易活动中交易各方、房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等。而经济活动主体在经济活动中因其利益所需提供虚假情况仍时有发生。在这种前提下, 经济主体为达到其目的,

不惜向评估机构提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段。如在土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查等事务中, 越来越多的经济主体意识到房地产在其固定资产中所占的比重和作用, 认为这是企业资产规模中有较大“弹性”的地方, 因此一些经济主体便想法设法要将这种“弹性”发挥到极致。当评估机构无法达到经济主体的要求时, 一些经济主体便会采用弄虚作假的办法,提供不真实的报表、数字、财务信息,而这些信息直接会影响评估结果的真实性、可靠性, 同时也是评估机构和对方经济主体所面临的一种不容忽视的风险。尽管在我国现行的评估制度中,评估报告都强调作为评估依据的资料由经济主体提供并承诺该资料的真实性, 评估报告也是在此基础上形成的,评估机构不承担这部分相应的法律责任。但评估机构不能洞察这些虽然承诺真实但实际虚假的资料, 必然会出具对一方经济主体有利的评估报告。因此,